#大巨蛋屋頂塗料3個月就落漆
#落漆的台北市政府縱容遠雄
#置市民安全於不顧
我今天在教育委員會揭露,大巨蛋屋頂的鈦板塗料,塗不到3個月就「落漆」,有塗跟沒塗一樣,光害問題完全沒解決。誇張的是,體育局長竟然告訴我,說這件事掌握在遠雄手上,市府沒有約束力!我要求,#大巨蛋的光害問題沒有解決前,#北市府不得再繼續發給遠雄使用執照,#別再放水遠雄!
◾️大巨蛋的屋頂為什麼會產生光害、有什麼影響?
大巨蛋的屋頂材質是金屬鈦板,有很強的反光性,108年對面的光復國小家長反映,說大巨蛋屋頂反光很刺眼,嚴重影響到校園內師生活動。除此之外,周遭不僅車人流很大,附近還有松菸園區,如果光害問題不解決,將長久性的影響光復國小3000名師生權益,還有市民朋友的用路安全。
◾️因應方式是什麼?目前處理情形怎樣?
從109年開始,體育局開了7次會討論因應方式,終於在去年底決議,要在屋頂鈦板上,塗抹可以降低反射率的塗料,還試塗了6種不同款式。結果誇張的是,反光塗料塗上去還沒滿3個月,就開始掉漆!掉漆!掉漆!開了一整年的會議研究,結果令人哭笑不得!
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#面對這顆影響師生民眾安全的發光蛋
#台北市政府卻選擇不斷放水遠雄
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◾️放水案例1:#環評蒙混過關
當初環評標準是屋頂鈦板的可見光反射率不得大於0.2,但大巨蛋屋頂的純鈦板總重高達230公噸,面積48109平方公尺,令人懷疑檢驗樣本過少,根本不能反映所有鈦板拼在一起時所呈現出的反光量。
◾️放水案例2:#建照火速通過
大巨蛋在反光問題未解的情況下通過環評,照理說進到建照審議程序通常要半年,最快也至少三個月,但大巨蛋居然一個月就火速拿到建照!可見市府對遠雄真的很有愛。
◾️放水案例3:#雙手一攤撇清責任
今天教育委員會開會,體育局長自己也承認光害問題做得不好,結果呢?局長雙手一攤,說過去沒有在鈦板上刷油漆的經驗,還說這不是政府採購工程,決定權不在市府手上,刷油漆是遠雄要做的事,不是市府的,也沒法規可以管。
蛤?#市府是督導單位,#你跟我說對遠雄沒有約束力?從環評到建照發放市府都有決定權,你一下子就把建照發出去,出問題就搔搔頭,說「這是BOT案市府無計可施」?
不要懷疑,#這就是柯市府對遠雄的態度,不斷幫遠雄緩頰,根本是縱容!體育局官員跟柯文哲沆瀣一氣,為保官位不顧學童和市民的安危?難道這個BOT案要維持50年,就要讓光害維持50年?學童就要忍受刺眼陽光,帶墨鏡上課50年?
這種雙手一攤不作為、放水遠雄的樣子讓現場開會的議員看不下去,我們已經集體表達意見:「#大巨蛋光害問題未解決前市府不得發放執照給遠雄」。
大家等著看,到時候使用執照是不是又火速核發,繼續不甩議會的決議要求?不過請市民朋友放心,台北市政府越是這樣擺爛,我就會監督的更大力,市民的權益我一定嚴格把關!
#柯文哲 #台北市政府 #不要再縱容遠雄 #大巨蛋落漆 #是真的落漆了
體表面積單位 在 Facebook 的最佳解答
香港住宅地產的看空者,忽略了什麼關鍵數據?- 夏春 + 鄭梅玫
香港高地價與基本法下需保持自由港地位和低稅制密切相關,除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,矛盾仍然難以化解。
作為進化的產物,人類天性悲觀,更樂於傳播「壞消息」。4月8日,一篇題為「寸土寸金的香港,住宅空置率激升17%」的文章(作者為博士與資深投資專家)在微信群廣泛傳播,給人留下作者強烈看空香港房價的印象。
香港住宅市場迎來交易熱潮
但4月9日公布的代表香港二手房價整體表現的中原城市領先指數,不僅超越了2020年初新冠疫情開始時的房價水平,而且也是2020年8月以來的最高點位,儘管這離2019年7月的歷史高點尚有5.5%的差距。
香港住宅地產的熱潮更集中體現在交易量上。2020年下半年,一手及二手市場的總成交量較2019年下半年增長了29%。今年一季度的成交量繼續回升,尤其是2、3月的成交量更是打破了自2010年底,香港政府推出「三辣招」以來的同月新高,其中3月二手房的成交金額已經突破政府出手前的2010年8月的高位,這樣的數據無疑令看空者非常意外。
所謂「三辣招」,是自2010年底到2013年初,香港政府為了控制樓市過熱而陸續徵收的三種特别印花稅。這導致市場交易活動大幅下降,從2009、2010年的每年十萬宗以上的成交量,一路下降到2013年起至今每年成交量只有大約五六萬。
市場普遍認為,如果住宅市場面臨明顯回調壓力,政府會陸續取消「三辣招」。2020年,香港商業地產受到疫情嚴重衝擊,政府就取消了針對商業地產的部分印花稅。
香港房價回暖與全球房價普漲的原因一致,也與近期各大銀行放寬貸款限制的措施有關。最令看空者意外的是,去年8月至今的房價上漲,與移民英國及其他國家和地區人數明顯增加同步發生。有分析認為這與移民整體較為年輕,擁有住宅的比例不高有關。而有賣必有買,港區國安法與選舉制度改革都有利於香港社會穩定前行,樓市向上正是留港發展的人,對社會局勢和經濟前景樂觀的合理反應。
經濟專家為何長期誤判房地產走勢?
去年疫情衝擊,經濟封鎖,和超級寬鬆政策組合拳下,全球主要國家房價大漲已經不是什麼新聞,「事後諸葛亮」式的總結分析比較容易,但事前預測到這一結果的專家卻是鳳毛麟角。
房地產市場最戲劇之處在於,多年來,非地產行業的經濟專家和主流媒體通常是看空派。香港投資銀行這些年發表的房地產趨勢報告,通常充滿悲觀的預測;連續看錯十幾年的「末日博士」不但沒有失去聽眾,粉絲反而更多。相反,地產界長期預判準確的專家,往往被污名化。
即使積極買房,收穫甚豐的家庭,同樣最關注「房價泡沫什麼時候破滅」之類的話題。例如,人們在谷歌上搜索「房地產市場什麼時候會崩盤?」的次數,在過去的一個月里上漲了2450%。除了人性悲觀,歷史上的房價泡沫和崩盤的確給人留下深刻的印象,因為「先入為主」和「訊息的詛咒」,非地產行業的經濟專家,更容易發出錯誤的預判。
專家看不準更深層的原因是,在貧富差距擴大的環境下,許多宏觀數據與房價走勢逐漸脫節。在2019年的社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,香港整體的經濟、零售和就業率等都還沒有完全恢復,但住宅房價的走勢卻非常穩健。儘管香港失業率已經上升到7.2%(2003年SARS之後的最高值),但集中在低收入人群,高收入人群反而成為疫情的受益者,因此住宅地產幾乎不受失業率影響。
此外,專家通常依賴公開的宏觀數據例如收入平均值或者中位數,習慣從估值和需求角度預判房價走勢,但往往不掌握對房價影響更大的財富和供應數據。相反,地產界對財富分布理解更深刻,並以此調整供應變化,更能準確匹配市場需求。
當然,不看數據,拍腦袋做預判的專家比比皆是,但這不在本文討論範圍之內。
香港住宅空置嚴重嗎?
以開篇提到的文章為例,儘管「住宅空置率激升17%」符合政府公布的數據(實際上政府只強調了空置數量增加了7480套,並未突出17%這一比例),該文作者卻刻意淡化了香港住宅空置率仍然維持在與2018年同為4.3%的低水平。
空置量是差餉物業估價署在年底普查實際使用情況統計出來的,去年空置率的上升,原因之一是留港工作和學習的外地僱員和學生的大幅減少,這也直接反映在去年的租金價格回落上。
但更主要的原因是, 2020年私人住宅的落成量由2019年的一萬三千多,大幅增加至去年的兩萬多套,增幅高達53%。不僅如此,去年落成單位中有約一半未取得政府同意,而無法進行銷售,但同樣被計入了空置率,這佔到了全部空置單位的20%。看空者完全忽略了這些底層關鍵數據。
上表顯示,類似的現象在2017-2018年同樣出現過。可見,香港的住宅市場遠遠沒有「空置率激升17%」顯示的那樣不健康。
當住宅空置率上升,很多人憑直覺認為豪宅遇到的衝擊更大。但出人意料的是,去年大型單位(實用面積在1076平方英尺/100平方米或以上)的空置率已經跌至二十年最低,中小型住宅的空置率反而明顯上升。這同樣和落成量有很大關係。去年大型單位的落成創六年最低,僅1140套,連跌兩年。而這與地產商針對房價上漲,改變供應結構,傾向多建中小型單位有關,而這些關鍵數據往往是看空者忽視的。
實際上,香港回歸以來,每年超過100平米的新住宅供應量最多2579套,最少僅738套,年平均僅1613套。對於香港這個人口超過750萬,非常富裕的城市來說,大型單位的供應量實在是太少(即使算上中小型單位,也總是供不應求的),價格節節攀升有著深刻的原因。與經濟專家習慣從平均購買力角度思考需求,習慣看空不同的是,地產商更懂得財富的分布不均,並調整供應結構以維持價格溫和上漲。
香港差餉物業估價署更預測,今明兩年大型單位的落成量將進一步下降至每年一千套以下,香港「豪宅」市場恐怕供需關係更為緊俏。
私人住宅空置率
香港住宅嚴重依賴外地買家嗎?
上面提到的供需失衡,還僅僅是計算來源於本地的需求,假如算上來自外地的需求,失衡可能更加嚴重。許多看空者認為在社會暴亂和新冠疫情的連續衝擊下,來自外地的買家大幅減少,會對香港住宅市場造成重大衝擊。但關鍵數據顯示這樣的想法同樣不切實際。
最新公布的數據顯示,2020年來自外地個人買家的交易僅有116宗,這的確比2018年的611宗大幅減少了81%。但出人意料的是,本地買家的數量卻從2018年的60909宗上升到了2020年的64446宗。可見,本地買家才是推動住宅市場重新活躍、量價齊升的主要動力。更讓人意外的是,即使沒有社會暴亂和疫情影響下的2018年,外地買家也僅占本地買家的1%。
當然,劃分本地人與外地人的標準為是否持有香港居民身分证,因此,被歸為本地人的買家的確有較高比例(約20-30%)來自於國內,但他們中的許多人或親屬的確在香港工作和居住,並非投機炒作的主力。從2012年起,政府對非香港永久居民買家徵收15%的買家印花稅「辣招」以來,外地買家在個人買家中的佔比,就從2012年的4.3%明顯下降到2013年的約2%,再逐年下降到2018年的約1%。
數據顯示,無論是細分一手或二手市場,還是細分個人與公司買家,香港住宅市場對外地需求的依賴,都沒有一般人想象的那麼大。隨著疫情逐步受控和下半年逐步恢復通關有望,內地買家的迴流對於香港房地產市場,更像是錦上添花而非雪中送炭。
影響香港房價未來走勢的獨特因素
作為開放自由的經濟體,影響香港房價走勢的通常是全球與本地因素的結合,除了常見的宏觀微觀指標,值得特别關注的有兩點。
第一,根據稅務局數據,香港僅有165萬人擁有一個物業,佔總人口約22%,另有45萬人擁有超過一個物業,合計也不過佔總人口的不到三成。而以家庭為單位,香港的住房自有率雖已從2017年的低位49.2%升至今年初的51.6%,但仍然低於2004年的高位54.3%,也遠低於全球其他發達地區的水平。隨著未來經濟逐步改善、失業率有機會回落,如果家庭住房自有率繼續維持近幾年溫和的升勢,將有利於香港住宅地產保持穩定上升的趨勢。
第二,選舉制度改革後,中央明確要求香港政府著手處理好香港的房屋問題。最新的政府施政綱要提出將在未來10年滿足約30萬個公營房屋單位的目標,但這也只是較上一個十年期增加3到4萬個單位供應,顯然是杯水車薪,遠水難解近渴,短期私人住宅市場的供需關係仍然緊張。
即使政府通過填海,或者回收私人土地,來增加土地供應並解決高地價的問題,仍然需要兼顧政府財政收入來源和保持居民家庭財富的穩定。追根溯源,香港的高地價與基本法下需要保持的自由港地位和低稅制密切相關。除非香港找到新的經濟發展模式與政府收入來源,否則矛盾仍然難以化解。歸根結底,國內高地價的形成,同樣是獨有經濟發展模式下的自然產物。
原文:金融時報
#社會 #經濟 #民生 #投資
體表面積單位 在 Facebook 的精選貼文
路思義教堂是我父親吳艮宗先生為上帝蓋的房子
也是東海大學的地標與精神堡壘,榮登20世紀全球十大優美建築殊榮,並於2019年獲文化部升格為國定古蹟
這樣的殊榮~爸爸在天上一定很開心
東海大學 我父親吳艮宗先生所領導之光源營造廠在東海前後共蓋了七十餘棟校舍
文化部近日公告~台中市「路思義教堂」及「台中州廳」指定為國定古蹟,台中再添2處歷史資產
「路思義教堂」民國52年完工~是知名建築師貝聿銘、陳其寬等人合作設計~配合結構技師鳳後三的精密計算及吳艮宗先生的光源營造廠~共同完成屬現代主義建築中鋼筋混凝土薄殼結構經典之作~是國際設計風潮與在地營造完美結合的台灣戰後現代建築典範
路思義教堂低調的將物理環境與建築技巧,精巧的隱藏於細緻的結構系統與構造手法上,維持其菱形貼面材料、重力換氣概念的天窗功能,在台灣物資匱乏的戰後復甦階段,是現代主義在台灣的實踐,呈現精采又富內斂的詮釋。
經文化部「第7屆古蹟歷史建築紀念建築審議會第8次會議」決議,同意「路思義教堂」指定為國定古蹟。
東海大學能夠以國定古蹟的身分來保存有意義的現代建築第三個最重要的意義是路思義教堂在2017年9月被指定為直轄市定古蹟~不到兩年的時間即升格國定古蹟~是全台105座古蹟中的唯一~顯見路思義教堂的價值珍貴~深受肯定
東海大學
我父親吳艮宗先生所領導之光源營造廠在東海前後共蓋了七十餘棟校舍。首批建築是六棟教職員宿舍(1956年),接著又陸續興建約廿幾棟宿舍。其後,又興建第三批男生宿舍(1958年)、醫務室(1958年)、唐榮捐贈的實驗室(1959年)、舊活動中心(1959年)、舊建築系館(1961年)、招待所(1961年)、藝術中心(1962年)、路思義教堂(1963年)、宗教中心(1963年)、 衛理樓(1963年)、舊校門(1963年)、生物系館(1964年)、文理大道鐘樓(1965年)、男單身教職員宿舍(1966年)、畢律斯鐘樓(1966年)、工學院(1968年)、女生餐廳(1970年)、舊圖書館增建(1971年)。吳德耀校長特別贈予吳艮宗先生榮譽獎狀一紙,以表達東海的謝意
不只完成華裔建築名師貝聿銘、建築巨擘陳其寬、張肇康設計的教堂,整個東海校園舊校舍,從1956年起他就參與如文理大道、鐘樓等70餘棟的建造,可說東海令人感受肅穆動人的房舍,泰半由他執行
我父親吳艮宗的貢獻為何?「懷念為上帝造房子的人-吳艮宗」短文,指出他是當年建造教堂的主角,帶領光源營造廠工班,以那時能達到的最嚴謹營造水準,完成這座感動人心的作品,是那個時代在台灣最受矚目的建築事件
當時蓋東海教堂有多困難?羅時瑋院長說這是今天無法想像,因4片雙曲面組成的結構體,當時沒電腦可畫出曲面體也無電腦切割機可作精準模型,只能靠貝聿銘事務所提供的8張施工圖和陳其寬作的小模型來想像施工
我父親先組足尺模型,再實際在三向度空間中揣摩曲面構成,後放樣製作鷹架,在水平垂直方向組構出雙曲面模板,而組構的每根構件並不完全一樣,但最後每一支螺栓都可順利鎖上,四片曲面體從地面斜邊往上施作,逐漸到頂朝東西向擺正,真是大考驗
考驗在結構工程,他以自負成敗條件,改變原施作工法,並將混凝土強度從3000psi提高到4000,並將6分鋼筋改為8分,量從100頓增加約50噸。羅時瑋感慨,在偷工減料不絕於耳的今天,吳艮宗是打著燈籠難找啊!
因綁鋼筋時吳艮宗發現施工圖薄殼裡外兩層鋼筋間未標示繫筋,他本可按圖施工,將責任推給設計單位。但他深感不安,後來他還緊張地坐夜車到台北找結構工程師商量,證實是繪圖疏失,最後還自掏腰包把繫筋補上。羅時瑋說,不如此,教堂結構體拆模,可能立刻崩塌,後果不堪想像
羅時瑋院長指出,50多年來教堂磁磚從不曾脫落一塊,這都是當年扎實施工才有的功力,並說「這是台灣在1960年代純真時期的具體表徵,建築物可依靠一個「誠」字集結眾力完成,不管是雙曲面頂上的十字架或城隍廟 的筊示,都是至誠與天地感通的見證,教堂的完成,是吳艮宗等建造者的勇氣與創意的昇華。」
路思義教堂檔案
造價 150,000 USD (1960年代幣值)
主層面積 397平方公尺(120坪)
內部體積 4428立方公尺
高度 19.6公尺
平面最大橫寬 30.25公尺
屋面磁磚數 80,000塊
水泥用量 8,000 包(每包 50 公斤)
座席人數 460人
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