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#法律便利貼
#再復活一次
買房子大哉問－總則篇
買房子牽涉範圍極廣，很多人買的房子，代表是要在這個家結婚生子，也影響小朋友未來要在哪裡上學的問題，不然就不會有孟母三遷了。所以不能單憑地段或價錢就決定，更要了解所簽的契約是什麼，及需要注意什麼東西！以下簡單就一些房屋買賣契約的重點跟大家介紹一下。
＊房屋買賣契約重點
其實不論購買新建屋或中古屋，在「簽約」時需要注意以下事項：
1. 買賣契約上，賣方要與房子的所有人一致，並確定房屋謄本上（建物謄本）之記載與買賣契約上也一致（連身份證都要確認喔！），以防花錢買到自己不能住、不能使用的房子。
2. 確定購買範圍除房屋外，是否包含土地，如包含土地，也要確定房屋謄本上所載的地址、地號是否與該土地謄本一致。實際上很常發生只買到房子卻沒買到房子坐落之土地，結果面臨拆屋還地的命運。
3. 確定房屋上沒有承租人，最好簽約前要實地跑一趟，避免房屋於出賣前已另外出租於他人，這樣基於民法第425條買賣不破租賃的規定，買方「原則上」是不能收回房屋的喔！
＊標的現況說明書
通常買賣房屋時，除買賣契約外還會附上現況說明書，而現況說明書通常都會被視為買賣契約之一部分，因此別小看說明書上勾選的東西，以下情況如有勾選不實，可能會涉犯刑法詐欺罪；情況嚴重者，更可以主張解除契約或損害賠償。
因此買方購屋時就現況說明書之內容絕對要再三確定，最好得到賣方之保證（民法第354、355、360條）。
1. 基地使用現況：購買房屋時要確定坐落之基地有無界址糾紛，例如劃界不清的問題，或有無道路可以對外通行。
2. 建物管理現況：確定建物是否占用他人土地，或有無積欠電費水費等的問題。
3. 如為集合式住宅（公寓），最好確定當下的住戶規約內容，如停車位之分配、公共空間使用規則等等。
4. 建物瑕疵情形：可以確認房子是不是有漏水狀況，或是屬於海砂屋、輻射屋等其他瑕疵。
5. 其它狀況：例如是不是凶宅等等。
＊房屋買賣是個很大學問，畢竟牽涉你未來居住品質與陪伴著你生活，不可不慎，況且還會因購買之房屋標的為預售屋、中古屋而有其他需要注意的眉眉角角，無法在一篇法律便利貼中說完（寫完就不叫便利貼了，人家外面都直接賣一本教你怎麼買房賣房了），如果大家對買賣房屋（或租房子）還有什麼其它看法或想知道的法律議題，歡迎在下面留言，如果有自身買賣房屋的經驗，也歡迎大家共同分享！
#這次的圖由地方媽媽公程師操刀的喔
#不然這一篇就永不見天日了
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預售屋簽約匯款 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的精選貼文
171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》，是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥，一起分享彼此的成功與失敗案例，藉此教學相長的一個交流會，固定每周四下午4~5點舉行。
只要你加入美商ERA平台，即可享有參與資格，招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行，報名專線：0986-289-679陳先生。
【學員A-屋主，您在哪裡？】
某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單，想找屋主，調謄本查詢戶籍地址後，仍舊找不到屋主，該怎麼辦？
答：這間房子目前在市場上沒有在賣，A認為若開發到應該有機會簽到專任約，只是單憑「斷水電」通知單，無法推斷屋主缺錢想賣房，建議直接去開發市場上現有物件比較有效率，除非有誠買家指定「就是要這一間」，否則別浪費時間。
另外，關於找屋主，正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本，拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外，別無他法；至於檯面下的作法，會議上有分享，就不文字化了。
【學員B-凡事不要自我設限】
《等新買的預售屋蓋好後，才會比較想賣？》
某屋主已委賣自住房，同時買了預售屋，屋主曾對B表示，要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後，售屋動機才會比較強，B覺得頗有道理，總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧？
於是B也就不怎麼理會，沒想到，隔沒多久房子竟然就賣掉了，屋主還真的先跑去租屋。
心得：人的想法，時時刻刻都在變，縱使今天屋主價格硬，說不定明天缺錢就變軟，所以要定期關心，如此一來，屋主的心態若產生變化，你才能及時掌握。
《屋主說過，堅持2戶一起賣嗎？》
某物件是2戶打通的產品，屋主堅持兩戶一起賣，某買家喜歡這個物件，但坪數需求和預算考量只夠買一戶，想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶，何況若只賣掉其中1戶，屋主還要重新把牆隔起來，很麻煩，於是婉拒買家。
沒想到，買家竟然透過別家房仲去談，而且還真的只買到1戶而已！
心得：不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒，無形中喪失許多機會，買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅，作為房仲的你，一定要讓買家感受到，你願意去試、願意幫客戶努力過，否則，買家一定會去找別家房仲談。
【學員C-遠距離影本簽名，有其法律效力嗎？】
最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外，一個要下斡旋，一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去，簽名完再寄回來嗎？用傳真簽名回傳，或者是掃描成PDF檔案mail過去，客戶自行列印下來簽名後，再傳回來，這樣不行嗎？
答：依照民法第一百五十三條：「當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。」去市場買菜，直接現金交易，法律行為也算成立，也不用特別另立契約。因此，不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」，用傳真機將文件傳送給對方，或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱，當然都可以。
不過，當其中有一方要作怪、或想否認契約時，就又回到舉證上的問題了，因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證，最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本，避免爭議。
更詳盡的解說，可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html
【學員D-跟屋主本來就認識，卻簽不到委託？】
D跟屋主本來就認識，算是朋友，有賣屋需求，屋主自售於591售屋網，同時也委託了某家房仲公司，於是D用「多一家委賣，多一個機會」的說法爭取委託，但是遭到屋主婉拒，不解原因為何？
答：如果只有屋主自售，可以理解屋主不想付服務費，但屋主也有委託別家仲介賣，而D與屋主是朋友關係卻簽不到？研判應該是屋主認為D尚是菜鳥，經驗與專業度都不足，因此不放心委賣，建議D做好功課，提升專業度，言談之間讓屋主感受到可以信任，應該就有機會。
【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】
跟上禮拜的理由一樣，因為名片還沒拿到，所以還在等，目前仍沒有問題......。
經詢問，發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚，已要求做功課，下次分享報告。
【學員F-房屋漏水保固期？】
某間房子屋齡7年，買家去年買的，1年過去了，屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂，導致樓下住戶天花板漏水。
問題1：屋齡才8年，未滿10年，房客認為「還算新」，能否向當初建商求償？
答：很難，因為建商通常對於建案的保固期為1年，好一點的3年，偶爾會有出現地方型小建商保固5年，主要是為了提升知名度、營造好口碑，這已經是最長的保固，一般來講不會超過3年。
問題2：新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎？
答：可以，根據民法，房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字，是發現，不是發生)，並在6個月內通知前屋主，賣方都必須要負責賠償。但，有前提，就是這個漏水，在購買前就已經存在。因此，買家必須要負舉證責任。
如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年？不懂的菜鳥仲介，以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任，其實這是無效的約定；而實務上的做法是，在簽訂買賣合約時，買賣雙方約定「賣方於交屋後，願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。
詳細說明，可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278
【我】
《價格預留空間，是為了感動服務？》
某間房出租，月租金1萬元，底價9000元，房客出價8000元，差距1000元。身為房仲的你，你會對房東怎麼說？如實呈報？還是預留空間報低(可能先講7000元)？同樣的，對於房客，你會如實呈報房東底價？還是報高？原因理由為何？
答：關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」，已於會議中分享，就不文字化了，重點是，倘若你對於價格上有所「鋪陳」，記得，關鍵在你的「出發點、心態」是什麼？
如果你是為了想要成交賺服務費，你講出來的話，就會是「惡意欺騙」；如果你是為了要圓滿成交，讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服，那就是「善意謊言」。
心態不同，表現出來的言行舉止就會不同，客戶是會感受得出來的，萬一不小心被揭穿，結果也會不同。
《定金多寡，要符合比例原則》
最近成交一個月租金3萬元的租案，整個過程算圓滿，唯獨在簽約當天出現服務瑕疵，導致客戶不舒服。
第一天：客戶已匯5000元定金。
第二天：討論租約內容，並約定好明日晚上8點簽約。
第三天：......↓
白天，房東問，簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月，共9萬元？經詢問，房客表示隔天白天再匯，於是，房東開始緊張。
房東認為：簽完約就等於合約生效，但卻只有定金5000元，距離9萬元差距8.5萬，還要等到隔天白天才能收到匯款，覺得沒有保障。
房客認為：若用現金，萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔，怎麼辦？簽約前，房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶，不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款，金額都有上限(頂多5萬)，這樣對房客而言，等於是「付定金一次，簽約晚上ATM轉帳一次，隔天白天還要再轉帳一次」總共3次，次數太頻繁，沒有一次到位，房客覺得很煩。而且簽完約之後，房客還沒拿到鑰匙，房東到底在怕什麼？應該是房客比較沒保障吧？何況簽約是晚上，隔天白天再匯款，不也是稀鬆平常的事情，幹嘛那麼急著要錢？
心得：兩邊我都用同理心，兩邊都沒錯，錯在我忙中疏漏、經驗不足，沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張，因此我學到了，以後在約碰面簽約時，要事先搞懂房客的付款方式，簽約當下付現金？還是簽完約後用匯款？若是後者，房客在簽約前，至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171130era-flying-eagle.html
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請問大家跟建商約了4/30要進行簽約（預售屋）因為當天放假無法匯錢，建商說要提早一天先匯簽約款60萬，還有簽約款是房價幾%才是合理範圍？ 我覺得還沒簽約就匯款覺得 ... ... <看更多>
預售屋簽約匯款 在 【新成屋】還沒簽約但要求先匯款簽約金 - Mobile01 的美食出口停車場
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預售屋簽約匯款 在 [請益] 快蓋好的預售屋匯款問題- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的美食出口停車場
今天去看一個快蓋好的預售屋
業務說因為快蓋好了
（預計年後交屋）
所以是以成屋契約來簽合約？？
我想說使用執照也還沒申請下來
怎麼會用成屋契約簽約呢？
如有簽約，前面的工程款90萬
可以開支票或是用匯款方式
匯到負責人名下
（但一般不是都匯建設公司專戶嗎？很怕被騙xD）
難道這是所謂的「股東保留戶」
自己預留起來
等快蓋好後，加價售出嗎？
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