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【整改清算】香港地產商十大高危「#壟斷行為」

外電指地產商受中央施壓引起全城烘動，地產股亦隨著恒大爆煲而大跌。其實所謂「遊戲規則已經改變」並非重點，「壟斷行為」一詞才是對地產商來說可以內容無限擴充的紅線，如何才構成「壟斷行為」暫時沒有任何定義，以下嘗試探討香港地產商十大最高危的潛在「壟斷行為」，從而預視香港地產商將會否/如何遭到整改清算。

￭ 1 #囤積居奇

單是四大地產商抬面有上千公頃土儲，估計仍有大量未登記、仍然掌控在俗稱「艇仔公司」的中介手上的土儲，亦未完全反映入公司年報， 圈地規模遠超枱面所及。

這些土地資源本來是尋常百姓的家園、自給自足的農田、自然生態的棲息地，都被囤積高度集中化起來。這些囤起來的土地資源無論有多不適合作發展，現時都歸咎政府阻礙他們點地成金，也不讓出來還原各種用途，為社會作業及自然環境重建生機。只肯短借出來作過度屋，收回之後又能借機變豪宅。

地產商的囤積壟斷，並不限於公開在公司年報上的一千公頃土地儲備，還有每年囤起上萬個已建成空置單位。本來針對此問題的《一手樓空置稅》條例草案，準備好通過最後都可以失踪泡湯，繼續容許地產商將手上空置單位待價而沽，彰顯了後國安法時代地產影響力仍然法力無邊。

￭ 2 #壟斷式圈地

除了大規模囤地自肥，過往在新界的圈地模式也很可能構成所謂「壟斷行為」。

一直以來透過在新界與村長「打好關係」，大地產商之間已形成了無形的收地地盤，亦令其他潛在競爭者無法進場，明顯的例子如新界東北及洪水橋，明顯有著分區割據之收地格局。加上還有政府配合的規劃選址及原址換地，大大鼓勵了地產商進一步圈地壟斷。

土地業權外，亦透過不限於「田地生產」的手法，從小業主手上集中化市區業權作重建，亦成功爭取放寬強制拍賣門檻的政策，大大加強收購議價能力，掃平中下階層在舊區的生存空間。

￭ 3 #操控衣食住行每個環節

過往談到「地產霸權」，一般都指不單是在住屋問題上由地產主導，而是在交通運輸、電子消費、物業管理、飲食娛樂、城市活動，深植日常生活的每個環節，各種服務選擇、物價水平、生活質素都牢牢挾制在地產商手中，連街市規劃也可以操縱。

真正的霸權壟斷莫過於市民根本無法決定自己的民生大小事，而當今被套上「壟斷行為」的罪名，很可能就是因為他們在各行各業霸佔龍頭地位，未有全面「讓」給「其他競爭者」入場所致。

￭ 4 #公眾輿論帶風向

地產利益不只在政治體制及大大小小的政策委員員內，過往還透過籠絡「經濟學者」、地產經紀、退休高官等知名人士，透過媒體版位、董事袍金、團體資助、政黨捐獻、評論專欄、顧問研究的方式，讓社會各界都有專業打手或代理人協助主導社會輿情，帶出有利地產商利益的論調，實現公眾輿論的壟斷。過往遇上反對地產利益的社會聲音，曾有抽廣告、發信傳媒及團體作「提示」的做法。

透過以上的廣泛動員做到轉移視線、sideline反對聲音的效果，過去成功創造出「土地不足」、「地權複雜」、「收地困難」、「環保霸權」、「補地價 = 白做」、「一日最衰都係辣招」等論調，令地產利益能夠以公眾利益之名滲透香港日常議題，主導土地房屋施政。

而當今還能保有「帶風向」的權力，在全面管治權下當然會被理解為新時代香港隱患。

￭ 5 #利益主導政府施政

當今各種被質疑為地產利益度身訂造的土地房屋政策，例如土地共享、原址換地、發水露台、強拍門檻、加大濕地發展密度，放寬祖堂地等，都會獲得過政府大力幫手背書成訂立， 一般都會以「地產商發功」來形容背後難以得知的政策制訂過程，卻可從「許士仁案」、「梁展文案」反映這種「功力」並非空穴來風。

人脈財力使然，這亦未必是能透過削阻地產商在特首選舉的影響力，就能輕易破除，這些都應該會被明眼人看在眼內。

￭ 6 #區位租值壟斷

壟斷不僅只在資源上、媒體中，還能透過主導基建配套達到區位上的壟斷，令區域中心地段全面配合地產利益，才能有效收割小市民的租值。

這樣就不停留於大地產商的行為，領展、港鐵、市建局三座大山顯然也是加劇城市空間階級化及房屋問題的元兇，不過暫時仍未有在輿論上分享著地產商相同的待遇。

￭ 7 #阻礙政府收地與發展

近年提出10塊私人地事隔兩年有7塊擱置，1,000公頃未發展棕地不斷避開地產商土儲只額外收得47公頃，可以預視背後現今依然有著巨大的收地力場，守護著他們愈儲愈多的土地儲備。

事實上，過往有不少案例發展商動輒進行司法覆核及上訴，發展商成功率亦相當高。明明收回土地條例是最難以挑戰的尚方寶劍，政府一直都避開而選擇更貴更破壞的填山填海。

現今恆隆地產陳啟宗試圖甩獲反指土地短缺全因反對派，但明顯土地發展最有力的反對派，其實就是地產商本身，這並不是發展商憑口就能帶過的事實。

￭ 8 #非正規掠地起豪宅

地產商不僅會大手收購公共事業如電力、巴士、媒氣等行業進行壟斷，更甚者是「不務正業」，利用這些公共事業大搞地產，懂得將旗下/合作團體的巴士廠、變電站、碼頭、機樓、科學園區、教堂等公共設施申請改劃成私樓住宅項目，如同黨媒所形容恒大在不同省市「以車圈地」的騙地模式。

這除了大大影響香港賣地庫房收益及公地公用的潛力，變相廉價搶地，將原有批租作公共用途的土地變成私樓豪宅圖利。

￭ 9 「#智商勾結」

還有透過私下「捐獻」或參與某某智庫組織，一方面能因慈善牌可獲免稅優惠，另一方面亦能借助他們影響政府施政，製造對地產利益更有利的政策環境，一石二鳥，可謂「智商勾結」，但這些行為大眾是看到的，亦可理解是另一種助長壟斷的行為。

￭ 10 #大孖沙「#鋤Dee會」

根據不少過往報導，傳聞大地產商們曾私下組成「鋤Dee會」，有傳成員包含恒大許家印、「重慶李嘉誠」張松橋、「大劉」劉鑾雄等大地產商，這種富豪「共富」的合作模式，方便在過往地產股票市場大手交易，互惠互利做Deal。

不論鋤Dee會是否存在，或者是否已經在新時代香港式微，外人不得而知，但若然還有這個沒有社團註冊的「團伙」，今時今日也很有可能以「壟斷行為」被取締。

小結：風聲已聞　危難未至

現時其實只聞風聲草動，未有實質行動，但現今地產商還想以小恩小惠打發就算，更想借機以解決住屋問題之名大撈一筆，現屆仍較親地產界時或尚可蒙混過關，靠拿劏房業主Slumlord祭祭旗，但長遠且看「壟斷行為」的紅線如何變化，如何換莊，畢竟香港地產收益供養不同利益版塊，政商之間還是你中有我的利益共同體。

想留意更多有關地產商壟斷行為：

【本研Podcast】Ep57 - 施壓中 - 地產商就嚟冇得玩？
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自官涌戲院在2011年關閉後，油麻地只剩下百老匯電影中心唯一一間戲院，亦是現時全港唯一的單幢式戲院。

120年前當九龍出現第一家戲院，即位於油麻地和佐敦交界的普慶，當時油麻地已發展成九龍人口最多的社區，不但多次填海增闢土地，避風塘及上海街一帶在五十年代更是九龍最繁盛的地段。

在普慶戲院建成後，單是油麻地區內戲院已多達十家，當中大部分在戰後仍然營業。爾後戲院雖然此起彼落，但油尖旺仍然是本地戲院最密集的地區之一，光景一路走到九十年代。

在數十年間戲院生生滅滅的過程中，油麻地也從繁華走向衰落，變成一個夾在尖沙咀與旺角鬧市間老去的舊區。身在屋苑駿發花園之內，又跟古舊社區地標包括果欄和廟街等毗鄰而處，走藝術電影院路線的百老匯電影中心顯得別具一格。

回顧最初，它在油麻地的出現，原來跟本地早期市區重建有密切關係。在七十年代開始，政府委託香港房屋協會推行「市區改善計劃」（Urban Improvement Scheme），油麻地六街便是最早期的項目之一，範圍包括由東莞街、利達街、祥瑞街、眾坊街、廣東道和澄平街等六條街道構成的112幢戰後早期唐樓群，將之重建為駿發花園。

在重建過程中，曾預留電影院作為社區設施一部分——在五十至七十年代的城市規劃中，會因應社區人口比例劃定區內電影院座位的數目，為當時各區電影院的蓬勃提供了有利條件。八、九十年代後，電影院不再被視為必備的文康設施，相關做法也漸被淘汰，再加上盜版等其他因素影響，本港電影院數目在九十年代大幅下降。百老匯電影中心卻在這個時期在油麻地揭幕，對業界固是奇峰突出，對於九十年中後期的社區規劃而言，也是難得再有的例子。

夏季號《就係香港》「區區有戲院」專題，深入剖析油麻地戲院生態的轉變，以及百老匯電影中心在過去式25年如何推動本地的電影文化，同時為油麻地社區帶來另一種活力。

《就係香港》試閱及訂購詳情：https://bit.ly/3C4gJZj

#2021就係香港夏季號 #戲院 #社區 #油麻地 #百老滙電影中心 #broadwaycinematheque

整合分散各地的公務機關，方便民眾洽公、也提高行政效率，#新北樹林 行政園區公辦都更案正式啟動！

使用超過40年的 #樹林區公所，廳舍空間不僅狹小且老舊，停車位也不足，尤其像是 #樹林分局、#戶政事務所、環保局稽查科及所屬清潔隊等單位都散落在各處，民眾洽公相當不便。今天一早來關心進度外，也來感謝公所的好鄰居 #樹林農會 重建意願，這裡將結合附近 #樹林火車站 和商圈，一起打造當地新亮點，帶動地方發展，為樹林地區的市民朋友提供更優質、方便的生活環境。

去年11月 #新北新店 行政園區落成，環境變得非常舒適，機關服務品質和效率也大大提升，是很成功的例子。今年初才成立的生力軍 #新北住都中心 將同時加速推動樹林行政園區公辦都更案， #新北永和、#新北土城、#新北三重 和 #新北新莊 等地的行政園區將於年底進行招商，相信會有更多市民能感受到新北市行政品質的進步。

#拚防疫也拚市政 #新北大工程 #安居樂業 #侯友宜

本週漏網東西軍角逐的選項是：「加州野火燒」vs.「奧斯卡新規」。經過24小時的刺激票選之後，「加州野火燒」獲得66.8%的票數。

加州野火這條新聞真的是最近美國各大媒體的頭版頭，美國加州從8月中雷擊引發火災後，就提前拉開了今年野火季的序幕，現在各個城市都被煙霧籠罩，整個很像沙塵暴一樣，非常誇張。這場大火真的超嚴重，不只加州發生森林大火，加州北部的奧勒岡州、更北的華盛頓州，也都有很慘烈的火勢，地圖上看起來可能覺得小小的沒什麼，但其實每塊區域都是幾千公頃在燒，現在整個美國西岸的沿海城市都變成橘紅色，有民眾說一覺醒來還以為自己在火星，真的跟電影裡的世界末日很像，我們也有網友留言說，煙霧甚至已經飄過國界跑去加拿大溫哥華，當地pm2.5已經紫爆了。根據外媒報導，這場延燒一個月的大火已經奪走至少26條人命，還有數十人下落不明，數千個民宅被毀，至少180萬公頃土地化為焦土，相當半個台灣的面積。奧勒岡州州長還說，當局正在為「大規模死亡事件」做準備。現在因為很多地方剛燒完或是還在燒，大家還不能進去，所以無法評估火災破壞程度，也還沒辦法確定傷亡數據。

很多人就問說其實美國西岸應該每年都在燒，但今年怎麼會那麼嚴重呢？原因就是氣候變遷！其實加州夏季本來就非常乾燥炎熱，8月16日當天加州南部沙漠地帶死亡谷國家公園（Death Valley National Park）一度測得攝氏54.4度的高溫，創下1913年以來全球最熱紀錄。這種乾熱天氣就會導致密集的雷暴現象，就是瘋狂閃電沒有下雨，加州8月中的時候，一週就發生上萬次閃電，是1980年代以來最密集的紀錄，那閃電就非常容易引發森林大火，另外氣候乾燥也導致森林裡的枯樹越來越多，就是非常棒的助燃物，因此高溫乾燥、閃電打下來再加上風一吹，很容易就一發不可收拾。

不過這次的大火除了天災還有人禍。像是南加州一場大火，起因竟然是一場「寶寶性別揭曉派對」，「寶寶性別揭曉派對」是近年在歐美非常流行的活動，通常懷孕第20週就可以透過產檢知道寶寶性別，那準爸媽會要求超音波掃描師不要當面告知是男是女，而是寫在紙上放入信封封好，再由準爸媽交給一兩個值得信賴的人，這個人開信封得知「謎底」後，在全程保密情況下，根據寶寶性別來籌辦派對。通常透過切蛋糕，展示蛋糕切面是粉紅色或藍色，來象徵懷了女兒或兒子，或者是拉開氣球，看看噴出來的是粉紅色或藍色碎紙花。然後這種派對就越玩越大，大家都想要跟別人不一樣，什麼煙火、煙霧手榴彈、爆破裝置樣樣來，先前也有鬧出人命過。然後這場發生在「聖伯納地諾」（San Bernardino）的火災，就是因為當地有一對夫婦5日舉辦這種派對，為了耍噱頭，使用一個煙火裝置，結果射出去之後，附近的野草迅速著火，這對夫婦狂奔到車上拿水瓶想滅火，結果當然沒用啊，只好趕緊報案，附近居民也被迫撤離。

不過這次山火其實也燒出了外界很多疑問，明明樹林裡這麼容易發生火災，到底為什麼大家還要跑去這種野火好發區蓋房子呢？其實最主要原因就是大城市房價真的太貴了，我們先前都住過加州嘛，像舊金山、洛杉磯這種地方，賣腎都住不起，州政府為了解決住的問題，就會施壓地方政府多蓋一些房子應付住房需求，否則拿不到州政府的補助，那未被開墾的山林野地就理所當然成了目標。有一個很好的例子是加州的「索諾馬郡」（Sonoma county），1964年的森林大火只燒毀了幾百間民宅，但2017年又發生了一場差不多面積的大火，就摧毀超過5000間房屋，顯示當地人口成長了很多。那在三年前的大火之後，當地官員受訪的時候就說，這種事情一定還會重演，因為站在政府立場，他們沒有權力去叫人民不要重建家園，主要有兩個考量，第一是財政：你不重建就會讓人口外移，沒有人就沒有稅收，對地方財政會是重大打擊，沒錢去支付義務教育、垃圾清運、警消部門的薪水，站在經濟的考量下，重建是復甦的唯一辦法。

很多人會說重建可以蓋好一點的房子！像是提升標準、用防火建材之類的啊！不過這就遇到第二點「情感上無法」。這些一夕間一無所有的屋主，勉強住在車上或半燒毀的房屋裡，只希望政府用「最快最便宜」的方式，幫他們重建家園，讓他們的生活盡快回到軌道上，在這樣的壓力之下，沒有地方官員會忍心說不，或是拿自己的烏紗帽開玩笑。另外還有一個是，哪裡跌倒就從哪裡站起來、靠雙手重建家園這樣的觀念似乎變成一種「美國精神」，每次天災後官方就會喊話說：「我們的第一要務就是重建家園！」就好像不重建就等於「投降」，放棄了你的老百姓，放棄了你的選民。結果現在就是燒掉重建、重建又被燒掉這樣一直惡性循環下去。最後恐怕要靠保險公司拒保、讓房市崩潰，才能終結掉這個循環，但就是非常殘忍啦！

雖然氣候變遷的問題我們沒辦法馬上就解決，但至少可以把災害的損失降低，例如根本就不要把房子蓋在野火區，而已經存在的社區，也要靠政府幫忙遷出危險區域，才是目前最能夠治本的方法。大家也不要覺得加州大火跟我們沒關係喔，在台灣也是有很多人把房子蓋在順向坡、土壤液化區，這件事情也非常值得我們思考，人類與大自然爭地的代價，我們扛得起嗎？

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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬


買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?

香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?

簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。

我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。

希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。

我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。

我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。

呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。

如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。

一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。

要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。

市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。

好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。

(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?

咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。

以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。

市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.

(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元

(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。

要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:

租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。

Summary: 

《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準

(2) 私人發展商
市價、天價、賤價

(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)

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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片，#收購舖和樓如何計數，#舖樓收購基本知識

我不能選擇怎麼生，怎麼死。
但我能決定怎麼愛，怎麼活，
這是我要的自由。

人生開端的首位偉大女性，便是媽媽。掀開記憶的匣子，回憶片段總是如水墨化開的一抹淡淡黃黃，母親的雙手無比溫柔，不知從何時起，延伸着一絲絲風霜洗禮的痕迹，被歲月流光鏤成刻紋，彷彿是前世今生的鎖鏈。往昔封建社會沒得選擇，女人一輩子當上男人背後的「賢內助」，甚而擔當母親背負千斤重，時而默默照顧着起居飲食，時而碌碌打點着大小家務，漫漫歲月磨蝕了甘心與不甘心的掙扎，反正，那時代的女人皆如此這般走到人生邊上，這種傳統無人敢非議，不認命的終歸認了命。時至千禧年，當代婦女不再被男人的身影遮蓋，然而「男主外，女主內」的傳統思想根太過深，蒂太牢固，她們依舊背着性別定型的枷鎖，天經地義生活館負責人Janis慨嘆：「我認為時下香港人都唔會睇低女人，但係，依然見到成個社會，女性受到雙重身份嘅束縛。」


機緣巧合落戶花墟

沿着太子道西，徐徐踏進一個新舊融合花香氤氳的小社區。見證歷史更迭的古舊唐樓靜靜地佇立着，據稱是戰前遺留下來，冰山一角的微末印記，早於1930年代初由一間比利時建築公司興建，當時被稱為「摩登」住宅，戰後部分建築被拆卸重建，近年港府再作一番保育活化，目前只剩下10幢，是香港市區現存最大的相連戰前唐樓群。唐樓群的旁邊是歷史悠久的「花墟」，賞花買花的人群絡繹不絕。人未至，由遠而近一陣陣撲鼻的馥郁芬芳，一下子，分不清繁花盛放，抑或是果熟蒂落。花與果，總是有一種微妙的張力，在嗅覺之中魂牽夢縈，這是一種魔力，讓人不知不覺地全然放鬆身心。偶爾見路上的貓兒在花潮中悠悠蕩蕩，大家剛巧碰頭相聚，無不是花開自有因，緣來則聚首。Janis淡淡然一句「機緣巧合」帶出了落戶此地的因由，「二零一二年間，整個花墟進行重建，當時我們看到這個地方很好 ，可以接觸到很多消費者，其實想把這些人連結，買東西時可以了解生產者是誰 ，可以了解有多少人付出過。」唯獨透過真切的了解，方可明白「粒粒皆辛苦」的道理，即使簡單如一粒白米，背後不知有多少人付出汗水，最終才得以來到自己手上。Janis認為從自愛開始，擴而充之，培養為惜物的習慣及心態，「希望大家由關心自己開始，再關心每件產品背後付出嘅人。」


重覓睽違的人情味

金錢帶動經濟脈搏，儘管再富庶卻不保證快樂。維繫社區樂也融融，惟有濃濃的人情味，各家的門前雪與瓦上霜不再是避忌，而是守望相助的契機。曾經身為社工的Janis有感香港人情味愈來愈少，在天經地義生活館竟重覓睽違的暖暖人情味，更達成了最初當社工的理想，「最初做社工那時，人與人之間嘅關係愈嚟愈薄弱， 見到佢哋互相分享。除咗工作之外， 同一眾媽媽合作真係好開心，好似多咗好多個媽媽。嗰種人情味，那種關係網絡， 達成咗我做社工嘅目的。 」
這兒實則由八間本地社企，包括農夫及學生組織合作營運，此外，還組織了一群婦女經營鋪面業務，「男人出去搵食，社區入面嘅婦女，通常要照顧小朋友，好難搵工作， 佢哋都想要零散嘅工作機會，所以多接觸婦女。 整體嘅營運，而家主要由十幾個婦女一齊合作做，小至清潔場地，大至入貨 ，其實都係由一班長者，同埋婦女一手包辦 。」

每日時刻只轉一圜，對於處理大小家務的家庭主婦而言便需精打細算，榨出每刻的餘暇來經營自己的生活，來佔一經濟席位，這兒提供了難能可貴的極彈性上班時間，配合不同婦女的需要，「我要追求男女平等，所以我要出外工作，但同一時間成個社會都期望女性照顧小朋友，一個人只有廿四小時，比較難做到，佢哋可以就住要照顧家庭嘅時間，就佢哋生活嚟決定當值時間。」

開班授徒祖傳秘方

「唔係要每個婦女都成為百萬富翁，希望她們可以透過自己的興趣，成就她的事業。」Janis在館內時不時召募社區導師，該些導師主要由有一技之長的婦女擔任，透過提供不同興趣班予該社區，從而發揮大家的技能，同時，又可以令更多人參與社區經濟。「有啲街坊唔一定有產品推出，佢可能識得教寫字，又或者識得教唔同嘅工作坊，參加course嘅費用，會畀返導師，作為佢嘅收入，香港好多社區經濟項目，例如：天水圍區都會製作健康加工生產食物。我們有一個好深刻嘅例子，有一個蒜頭浸醋或蒜頭浸蜜糖嘅秘方，其實係一位媽媽嘅婆婆祖傳秘方，感冒、咳食咗呢個就會好番。」

Janis口中提及的蒜頭浸醋導師，便是年近花甲的秀娥，原來，她最初不太願意分享這一切，認為這些東西自己一直以來收藏於床下，沒根沒據，抱着「獻醜不如藏拙」的心態。及後，終打破內心藩籬，開班授徒吸引男女老少來報讀，秀娥謙遜推卻「Miss」的尊稱，讓學員直呼自己的名字，「其實大家都係為興趣，當係教吓其他人，我教佢哋嘅同時，都學到新知識， 傾一傾佢哋曾經學咗咩嘢，大家互相交流， 因為我已經退休無做嘢，喺呢度幫手最大得着， 就係學多啲嘢。見識多啲，自己無咁悶。」 然而民間智慧從來都是無從考證，問及蒜頭浸醋是否真的有療效，秀娥打趣道：「我無三高問題，唔知係咪因為飲咗佢？其實，呢啲屬於一種民間偏方，首先要煲熱玻璃樽，再晾乾。唔能夠有水喺入面，切咗個尾，然之後去衣，原粒放入去玻璃樽， 放咗一半左右，我哋就開始倒醋入樽，跟住緊封，一至兩個月就可以拎出嚟食。」

填充生活中留白處

原來，她們有一句言簡意賅的口號──「天地健康養生，經濟社會公義」，寥寥十數字說盡了真正的核心價值。這兒不僅銳意帶動社會創新和服務社區，更重要的是以公平合作為原則，嘗試實踐理想的經濟公義，以及創造有別於主流的另類經濟，即打破女性照顧家庭的傳統思想。先創造一些工作機會，透過婦女互相合作去參與社區，婦女的技能亦有經濟價值，並讓婦女有機會在家庭及社會經濟中佔一席位。
Janis直言，通常婦女都擔當照顧者角色，要照顧小朋友，要燒飯給一家人，這種家庭期望， 女人會加諸到自己身上，我是否不夠努力照顧家庭呢，而放棄自己的興趣。「好多婦女都好犀利，如果要佢哋工作，有適當培訓佢哋可以發揮好多，但係未必有平台畀佢哋做自已有興趣嘅事，佢哋可以整嘢食，牙膏都可以自己整，原來好多人欣賞， 原來我識煮嘢食，識整肥皂， 都會係社會好需要嘅才能。 我哋呢度好多貨品都係出自女人手，大約一半貨品係公平貿易產品，嚟自尼泊爾、印尼、斯里蘭卡，大部分都係由婦女或者低收入家庭親手製作；另外一啲就係本地生產貨品，有環保皂、醬料、果醬，全部由本地婦女生產。 」

在這兒工作退休婦女阿范及阿甘，因子女長大，過往忙碌的生活頓然多了留白，她們不約而同在這兒得到滿足感，認同自我價值，阿范分享：「我喺呢度差不多第四年，本身十分好動，希望對社會有點貢獻，回來當值嘅工作，主要係上貨、點貨、打點所有嘢。好有滿足感，起初有啲怕醜，慢慢學，而家我覺得自己應付得好好，說話技巧好咗。」天經地義經營的，豈止是一間小店？更是，巾幗可支撐半邊天，成為家庭經濟支柱。

採訪：黃寶琳
攝影：胡浩賢

天經地義生活館
地址：旺角太子道西204號
電話：9388 5560
營業時間：11am-7pm（逢星期一3pm-7pm）

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