#AD 之前分享的建案單價都比較高,網友私訊想了解親民一點的建案 XD 我們來到了2字頭的地方。
幾年前在報社工作,被派來鶯歌鳳鳴重劃區採訪,那時還在開發初期眼前幾乎是荒土一片,最近幾個當時採訪的社區都完工,目前生活機能尚未成熟,還是要仰賴鶯桃路商圈,更新之後山元黃昏市場會搬到鳳一鳳三路與鳳福路交叉口。
會提到鳳鳴重劃區,主要是這裡單價行情仍在2字頭,比較雙北市和桃園高房價,最近有一些鄰近像是三峽、桃園年輕首購小家庭來這裡。
鳳鳴重劃區是民間自辦重劃區,總面積大約50.74公頃,交通包括國道二號大湳交流道,周邊有一個捷運三鶯線「鶯桃福德LB12站」目前興建當中,預計2023年底會通車啟用,這條捷運全長14.29公里,全線採高架形式,沿線共有12座車站,會從土城,一路行經三峽到鶯歌。
我們這次開箱的「森聯LIFE」,建設公司森聯機構就是在林口打造最貴豪宅「森聯摩天41」,總價總價上看6000萬起跳,當時還是預售時有去採訪。
森聯機構除了在林口推案外,這一兩年也把推案重心放在鶯歌鳳鳴重劃區,近期剛推出的「森聯LIFE」,接待中心滿有話題性,除了有做戶外日式庭院植栽造景,室內也有很多拍照打卡的地方,結合了3D彩繪技術的月球牆,剛完工不久我們就搶先去拍照,在這道牆拍好久,拍到都不好意思了😅
「森聯LIFE」分為「森耀」、「森睦」兩個建案銷售,「森耀」比較靠近未來的台鐵鳳鳴火車站,大概走路約5分鐘,基地面積1210.87坪,規劃兩棟地上9層、地下3層建築,總戶數170戶(含店面),規劃23~28坪2~3房。
「森睦」則靠近現有的鶯桃路舊商圈,基地面積約1309.59坪,規劃獨棟地上13層、地下3層,規劃坪數比前一案稍大,推出28~42坪2~3房。
這兩個案子的規劃坪數與地點不同,一個是近未來台鐵站,主力比較多來自於北客通勤族,另一個是近舊市區,兩案都是2字頭成交單價,還是住家是目前鳳鳴線上建案中唯一一個3米6的建案。
🔗連結一樣放在留言處,有實際成交單價與建案規劃細節都在這。
自辦重劃最小面積 在 邱顯智 Facebook 的最佳貼文
人頭、子彈、威脅?台中自辦重劃的煉金術
昨天晚上,台中市東勢下新庄重劃案李蓮鳳到中山地政事務所陳情,呼籲台中市政府履行承諾,#召開協調會並將李蓮鳳的土地剃除重劃區。
其實地主被迫加入土地重劃遊戲不是新鮮事。
《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》規定,只要地主人數及其所有土地面積比例超過重劃區的十分之三,就可以組成籌備會;重劃區內過半數會員出席就能召開會員大會。不願意參與重劃的地主,#沒有退場機制通通強迫中獎,過程中還會伴隨著 #人頭、#子彈與威脅的多重招待。
但是,辦市地重劃的問題只是因為《獎勵辦法》訂的太粗糙嗎?其實不全然。台中市政府到底有沒有實質審查重劃會提供的資料,監察院早已糾正多次,這次的東勢下新庄案,只要看看會員大會紀錄,#就可以知道台中市政府有多荒唐。
1.一人分飾多角,土地煉金不是夢。
東勢下新庄重劃案,涉及536位土地所有權人的權益,會員總數123人,會員大會簽到有90人,其中本人親自出席37人,委託出席51人。而委託出席的51人中,有22人都是由後來當選重劃會理事的這群人代理出席。
理事長陳詠翔一人就代理3人,他的公司巨鼎土地開發,也占了一席理事;巨鼎土地開發的前負責人張竣淵,雖然不是重劃會幹部,也代理了2人;會議記錄「葉O翰」代理了4人。
先不說《獎勵辦法》第13條規定比起《工會會員大會或會員代表大會委託出席辦法》一位會員只能委託和代理一人,還要寬鬆許多,台中市政府提供給我的資料中,一張委託書都沒有。這是重劃會沒有提供,還是台中市政府資料根本沒有要求備查?
2.一張A4大小的土地也能參與重劃,人頭地主佔會員2成。
《獎勵辦法》第13條規定,土地面積未達該範圍都市計畫規定最小建築基地面積,或地方政府畸零地使用自治法規規定的建築基地最小面積者,應從會員中剃除。東勢下新庄案的會員123人中,竟有28人持有土地面積分別為0.06、0.03、0.02,甚至是0平方公尺(小於0.005平方公尺),簡直是國王的新衣土地版—國王的地主。
台中市從1965年開發「前期發展區」共12期,國民黨胡志強執政時,更在2004年開放後期發展區,新增14個整體開發地區,到現在台中市的自辦重劃案共42個,總面積超過3000公頃,牽扯地主約15000人,有多個自辦重劃案涉及人頭地主遭到起訴,有些已經判決確定,但法院仍然不願判決重劃會的決議無效。
在大規模開發的同時,自辦市地重劃爭議不斷,台中市地政局作為主管機關,面對相關爭議卻置身事外,連重劃會核備的文件都不曾實質審查。就是因為程序如此寬鬆,前台中市政府地政局測量科長湯明厚,也透過單元十三和單元十四重劃區大撈一筆。
台中市政府不但消極怠惰,甚至徇私舞弊,面對這樣的情況,內政部地政司應負起督導責任,徹查台中市自辦重劃案的相關文件、要求地方政府實質審查,如果違反法令應依照《獎勵辦法》第18條辦理,解散重劃會。
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#人頭子彈威脅
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#小檜溪新案開箱 最近有網友私訊我們想要了解小檜溪重劃區發展現況和成交行情,這裡目前線上有多個建案推出,包括昭揚、國泰、東騰、亞昕、遠雄、定泰等建商都有插旗,平均成交行情落在3字頭。
▤小檜溪重劃區歷經了超過30年開發整合,是自辦重劃區,道路寬敞整齊、電線電纜地下化,總面積達39.94公頃,商業區土地每坪單價突破100萬大關、住宅區土地每坪則約80萬。
重劃區因緊鄰大業大有商圈、中正商圈、站前商圈及藝文商圈4大商圈,補足重劃區機能不足情形,區內公園用地14000多坪,距離南崁交流道、桃園火車站大概約10分鐘車程,未來還有捷運綠線G09民光站。
▤
這次帶大家開箱的預售案「#昭揚天御」,由桃園在地建商 #昭揚建築 投資興建,有持續在關注桃園房市的網友們,一定對這家建設公司不陌生,昭揚本身品牌力,在桃園有累積滿多粉絲,這一兩年也進軍小檜溪佈局推案,推出以中大坪數豪宅為主,跳脫區域其他建案主打中小坪數,將市場定位、購買客群區隔開。
▤
「昭揚天御」基地面積2382坪,是小檜溪線上基地規模最大,地點也是區內個案中條件算是滿不錯的個案,面南崁溪水岸、4千多坪公園第一排,景觀視野基本上不會擔心被擋住。
建案坪數為66、67、80坪4房,我自己滿喜歡昭揚的平面規劃,每一個戶型都是獨棟雙併、戶戶邊間、三面採光,現場有打造兩間樣品屋,總價含車位2500~3600萬。
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#地產秘密客 #小檜溪重劃區 #建案開箱
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