【小編愛講話-民事法系列】
小編1號怕惡房東😈、小編2號也怕惡房東👹、全世界的小編都怕惡房東👺... 恐怖喔~恐怖到了極點喔~
但近幾年來,惡房客事件也層出不窮,像是房客的垃圾堆比洗衣機還高、滿地的排泄物、質感套房變成廢墟等等。
▪ 拉撒鬼!正妹房客床上大便、食物長蛆 房東傻眼(*小編也傻眼中*)http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2395348
▪ 惡房客拔走電視還留下滿地大便 佛系房東竟這樣做…
http://news.ltn.com.tw/news/society/breakingnews/2538505
遇到這種情形,房東除了變身為佛系房東外,有沒有什麼是可以事前或事後可以注意的呢?👻 身為租屋族的詹律師說:「從學生時代住在台北也是很常搬家,但也是很能體會佛系房東的辛苦,所以原則上參考以下『事前防範』、『事中處理』及『事後積極』大方向的話,應該就沒問題啦。」
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【事前防範:
簽訂定期租約、更新條款的限制!】
目前通用的租賃契約範本都會有租賃期限,可能是以1年或2年為期(例如2019/1/1-2019/12/31),而這樣的租約就稱作「定期租約」;至於不定期租約則是指「沒有定期限」的租賃契約(例如只有記載租賃日為2019/1/1)。
定期租約和不定期租約兩者間最大且最重要的一點差別,😡😡就是不定期租約會有「土地法第100條規定(條文連結:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060001)」的適用,也就是如果沒有以土地法第100條規定的情況時,房東是不可以隨便請求房客返還房屋喔!
不過呢,一般房東大都會簽訂定期契約的,但為了避免遇到房客租期屆滿還賴著不走而房東沒有立即表示反對的意思、或怕錯過表示不續約時機,建議房東可以在締約時,應該要約定相關租約更新條款之限制。
譬如說,像是「非經雙方以書面更新租賃期限時,視為未續約。」、「承租人應於租約期滿時立即返還房屋,逾期未返還房屋時,承租人應負損害賠償及違約責任,並不得為民法第451條之主張或異議。」等。
如果可以的話,對於較可疑的房客,亦建議將租約辦理公證,載明「承租人如於租期屆滿後不返還租賃住宅應逕受強制執行」。除可確認雙方對於契約的性質是屬於定期契約外,屆時亦可以直接帶著租約到法院民事執行處聲請強制執行、請求返還租賃物,並由法院陪同點交房屋喔!
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【事中處理:
違反租屋的合理使用收益時,終止租約!】
房客對於房屋之使用、收益,違反租約之約定方法時,經房東勸阻不聽時,房東得立即終止租約。倘沒有明文約定如何使用房屋,但若依房屋之性質,房客之使用、收益方式仍屬不當時,房東仍得立即終止租約。(民法第438條)
所以小編建議,房東在締約時,可和房客約定房屋的使用、收益方法,房客即有義務依約定方法為房屋之使用收益;即便沒有約定方法,房客就房屋的使用、收益,也應依房屋之性質而定之方法為之。
如房客違反相關約定、且經房東阻止而仍繼續為之時,原則上房東這時候就可以終止租約囉!
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【事後積極:
租約到期時,房東要立馬表示不再續租!否則就杯具了💩!】
㊙️依最新實務見解(最高法院107年度台上字第1869號判決參照)表示:「此項定期租賃期滿後之得變為不定期租賃者,在出租人方面,係以有無即表示反對之意思為條件,而非以有無收取使用收益之代價為條件,苟無即表示反對之意思,縱未為使用收益代價之收取,其條件仍為成就。」㊙️
也就是說,如果租約已經到期,而房東沒有立即表示不願續租時,就算房東沒有收租金,則會視為以不定期租約繼續,而房東與房客間的租賃關係仍不會消滅!
所以,遇到不願再續租的房客時,千萬要記住在租期快到的時候,除了不能再收租金以外(但目前法院見解是不管你有沒有收錢喔**),最重要的是要馬上向房客用存證信函(可以找詹律師囉!業配一下😽)或其他書面方式表示「不再續租了」!
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寫到這裡小編突然覺得有點難過💀,但小編仍相信,台灣最美的風景是人,只要將心比心,房東不坑殺房客、房客不沖康房東,這樣就會有良好的租屋環境嚕!
最後小編附上一張詹律師在九州追星(嗯?是追熊吧?)的熊部長可愛照,小編實在也覺得超可愛的,可惜12生肖沒有熊年說!
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留言很精彩!
想想我也是曾經的受害人
真的很倒楣😡😡😡😡😡
整件事宛若一個很完整的騙局
我再不出聲
好像任由人糟蹋
我去年在賴群上認識一個網路上小有名氣的愛媽
愛媽表現長期救援貓咪生活很辛苦
又在賴群上被欺負
所以我主動聯絡她
捐款.捐物資.捐商品
她托我從日本買東西
我沒有跟她收過錢
之後有了密集的聯絡
透過文字
我覺得她很真誠.單純.甚至是傻傻的蠻可愛
所以當知道她要被國稅局罰款
又面臨租屋即將到期無處可去時
我提出可以幫助她
期間我們見面
她如電話、文字裡簡單善良
所以有了貓旅館
但是她拿到錢之前
跟拿到錢之後
完全就是變形金剛
說話口氣也突然沒有娃娃音了
每件事情都不是用溝通的方式
而是片段告知
所以開幕不到一個月的時間
當驚覺有蹊蹺想查帳
這一查就發現我最不想發現的事情
當天
也看到她「真正」的樣子
所以我不想再把店交給她
我投資這家店
讓她得以公司的名義經營
是想幫助她
經營得好,未來可以幫助更多人
但是短短不到一個月
她的態度
已經讓我心寒
我跟她打一份合約
全是為她設想
租約委託她掛名
公司行號交由她方登記
就是希望她能夠好好經營
這家店只是我的一份善意
結果是
當她被我發現有問題時
我要跟她解除合約
她是不聞不問不當一回事
甚至我人到店家現場
她就躲在房子裡面死不開門
我委託律師寄發存證信函要她出來面對
她也可以完全不理會
甚至是她還可以反寄存證信函給我
要我搬走我的東西,
不然就是丟掉或賣掉
但..這家店她要自己霸佔繼續經營
不還錢
不還店
甚至是我查帳當天口頭要終止合約之後
她還繼續叫貨在網路上賣
還要我付買貨的錢20幾萬
那之前進的貨、賣的錢
她都沒辦法交代
錢到底去哪裡了
滿口謊言
這間貓旅館承租之時
她跟我說房東人很好
做貓旅館沒問題
貓住2樓也沒問題
我和房東聯絡
希望一樓營業店面我可以更改承租人
房東問我為什麼
我只把合約傳給房東
房東覺得蹊蹺
在臉書搜尋她的帳號
發現房屋用途跟愛媽承租時的說明及承諾完全不同
房東說
他完全不知道房子會用來當貓旅館
(愛媽說只是貓的精品店不會收貓)
二樓還會收容這麼多貓
(愛媽說她只有2隻狗及1隻貓)
這些都有房仲可以作證
說根本就是我和她聯合在欺騙房東
甚至房東在上星期五帶著律師要去看房子的情況
她也躲在房子裡面,假裝不在家
結果被房東的律師看到她就在二樓曬衣服
她還傳訊質疑房東帶的律師是不是有牌照的律師
房東打電話給我
說這就是我們租人家房子對待房東的方式
糟糕的是
連我一同被房東認為是欺騙他的共犯
房東律師也打電話給我
請我等著收存證信函
一直騙
一直躲
就是沒有一句道歉
到處討拍裝可憐裝懦弱
都說是別人要欺負她跟貓
博取人為她心疼為貓心疼
請問這些人裡
又有多少人知道真相
知道她真正的樣子
房東跟她非親非故為何要為難她?
房東先生就像她當初說的人很好
所以她才欺騙他,就像欺騙我們一樣?
我當初既願意拿錢出來投資幫助她
為何今日又不再願意跟她合作?
事出必有因
當一個人已經不在乎是非對錯
不在乎品格道德時
自有她必須承擔的後果
當初社長就一直很反對
至今事情發生後
社長對我沒有一句責怪
我們想要的只是真誠坦白
尼欺騙了我們的信任
今天如果不是尼
我們為什麼要在一個偏僻陌生的地方開貓旅館
勿忘初衷
是我一直提醒尼的
然後尼是用什麼方式來感謝我們的
尼對得起自己的良心嗎
養貓人最痛恨的事情
就是以貓之名幹一些狗屁倒灶的事情
擁貓自重
最後還要貓來幫尼承擔負責
這就是做人最可惡的地方
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