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「熱情和天賦，是我們樂在其中、天生擅長的事情，
如果持續投資，就可以獲得複利效應，
就如同年利率1%和年利率5%的差異，
短期來看差距不大、但長期來看就會有雲泥之別。
職涯是一場馬拉松、是長期戰，
採取長期主義的人才會獲勝到最後。」
「長遠的職涯規劃不是某個點、某個職業、某個公司，
這些都是當下較佳滿意解的結果。
長遠的職涯規劃，是一個方向而不是單點。
透過我們的內在三角形和最後一篇要討論的生命三角形，
找到我們想要的大方向，
這就會成為我們職業生涯的指南針、北極星。」
原文網址：
https://hermitcantus.blogspot.com/2020/03/blog-post_27.html
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少走彎路，早點找到職涯北極星
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不用空等時光機，而是把握好時機
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【置富房託是理想收息股】
置富產業信託
FORTUNE REAL ESTATE INVESTMENT TRUST
股票代號：0778
股息率：5.5%
每股股息：$0.47
業務類別：地產業
集團主席：徐勝來
主要股東：長江實業地產有限公司（1113）（26.9%）
集團網址：http://www.fortunereit.com
5年業績
年度：2016／2017／2018／2019／2020
收益（億） ：18.8 ／19.4／19.4／19.6／18.4
可分派收入（億）：9.35／ 9.71／9.86／9.94／9.70
每股盈利：0.66／ 1.68／3.12／0.76／-1.63
每股股息：0.49 ／0.51／0.51／0.51／0.47
--企業簡介--
置富產業信託（置富）是一個房地產投資信託基金，成立於2003 年，2010 年在香港上市。根據當中的信託條款， 定明要將可分派收入作100% 的股息派送。
置富在香港持有16 個私人屋苑商場，物業組合包括約300萬平方呎零售空間及約2,700個車位。置富的商場部分原本有17個商場，於2018年以$20億出售和富薈。
--物業組合：私人屋苑商場--
置富由長實分拆出來，當中的物業組合就是16 個商場，位置分布全港各區，租戶數目過千個。這些商場都位於私人屋苑中，商舖以提供日常購物的需求為主，顧客主要是該屋苑及當區居民。
以質素來評估，這些屋苑商場並不是最高級別，但由於居民消費穩定，較少受外來因素及經濟周期影響，所以令租金收入穩定，加上不少商場位置不算差，估值不低，出租率高，因此以整體來說，置富都有一定質素。
【圖1】--置富商場組合的資料
從組合中可見，商場位置分布在各區，位置雖然不是旺區或消費區，但由於客源是該區居民，所以仍有相當的人流。
多年來的出租率都有97%以上，2018年由於有商場翻新影響出租率，整體來說，仍是一個理想的水平，雖然近年每年都有將租金調升，但沒有影響出租率，反映物業有質素，位置有一定的人流，令出租情況理想。
--三大重點商場--
【圖2】--所商場所貢獻的收入佔比
在16 個商場中，收入貢獻最多的3 個商場是：置富第一城、置富嘉湖及馬鞍山廣場，因此將這幾個商場作簡單分析。
置富第一城位於沙田，是擁有10,000 個單位的沙田第一城住宅項目的商場部分，地點位於第一城港鐵站附近，主要客源為該屋苑及該區居民。
置富嘉湖位於天水圍，是天水圍區最大的購物中心，由於有戲院及娛樂設施，有一定的吸引力，成功吸引周邊地區人流，帶動理想收入。這商場於2018年花了$1.5億進行商場的翻新，提升長遠的價值及租金收入。
馬鞍山廣場位於沙田馬鞍山，商場與馬鞍山港鐵站直接相連，連接巴士總站、公共小巴總站及的士站，交通方便，是區內的大型主要商場，除了附近屋苑外，亦能吸引馬鞍山區的市民。
這3 個商場的收入貢獻，佔整個置富物業組合一半，是重要的組成部分，而這3 個商場主要都是以民生為主，因此較少受經濟周期的影響，同時自由行對其影響亦較少。
置富在整個商場組合中，絕大部分都是居民日常生活所需，從下圖的租戶行業分類結構，可見都是民生類別。當中特性是收入穩定，但租金上升的幅度不會太高，反映置富的派息將呈平穩上升的格局。
【圖3】--租戶行業分類
--回報與估值--
雖然置富的收入不會高速增長，但不代表沒有增長的能力，受惠近年樓市上升的帶動，當中的商場組合估值亦不斷上升。
投資者在評估房託時，物業估值是其中一個參考指標，但並非唯一的指標，雖然股價很多時會低於估值，但不一定便宜。
因為分析股價平貴的指標，會放在回報率，而不是單以資產數字作準，而評估房託的回報率指標就是股息率，因此這才是最大的分析要點。
【圖4】--每基金單位資產淨值及物業估值
股息源自「可分派收入」，而當中源自租金，因此租金是當中的要點。
從置富5 年的收入數據中，可見租金收入不斷上升。由於5 年內的商場組合只有少許變化，因此總收入的上升就是來自加租，反映期內即使不斷加租，以長期平均計，出租率亦沒有因此而下跌，市場能承受當中的租金，最終帶動股息上息。
--疫情因素--
雖然疫情對零售市道有影響，令租金收入存有潛在變數，但從2020年度的數據分析，對置富的實質影響，並不算大。其中一個原因，就是這房託的物業是民生類，對旅遊業的影響較少。
加上疫情只是中短期的不利情況，長遠會慢慢好轉，而投資者應集中企業的長期情況。而置富在長遠收息的角度，仍是不差的。
--投資策略--
雖然置富所持的物業並非最優質，但從上述分析，可見仍有一定質素，而屋苑商場租金穩定更是優點之一。
這股票受租金上升、股息上升的帶動令股價保持上升，而股價的上升幅度超過股息上升的幅度，除了因為之前低息環境令收息資產被追捧外，另一原因是物業價格的上升。香港樓價近年上升不少，商場物業同樣升值，帶動置富的股價上升。
若然樓價回落，這股的股價將有所調整，但當中的租金未必會下調，又或跌幅有限，因此股息回報其實有一定保障。在香港樓價處較高水平以及美國加息周期的前提下，投資者只要用上分注買入的策略，便能有效減少風險。
投資者不應著重股價回報，因為樓市再升值的空間已有限，所以往後股價將平穩發展，而焦點應落在股息回報率之上。
由於這房託以100% 派息的模式進行，所以股息穩定，但增長只能來自加租，而不是發展，因此股息將呈平穩增值的模式，而5.5%-6% 的股息率已是合理區。因此，現價合理。
投資策略可用分注買入，慢慢儲貨的模式，只入不出，長期甚至永遠持有作收息。
（本人為證券業持牌人士，未持有上述股票）
值得肯定與效法，不愧是指標性龍頭企業..... 台積電首度發表氣候相關財務報告，目標2050年達成淨零排放（09/16/2021 經濟日報）
（記者尹慧中／台北即時報導）台積電（2330）今（16）日上午和台灣中（1727）油簽約之外，特別也在今日「國際臭氧層保護日」發布氣候相關財務揭露（Task Force on Climate-related Financial Disclosures， TCFD）報告書，台積電指出，以實際行動落實環境永續目標，承諾於 2050 年達到淨零 排放目標，並為全球半導體產業先驅。
台積電強調，身為負責任的企業公民，台積公司致力於因應氣候變遷、減緩氣候衝擊，以保護我們共享的 全球環境。台積公司以「ESG 政策」與「環境保護政策」為指引，積極規畫與執行減緩氣候 變遷的相關作為，密切關注全球各項氣候行動指標並進一步規畫淨零排放目標。
2018 年，台積公司發布《台積公司氣候變遷宣言》，明訂因應氣候變遷的二大主軸為減緩衝擊 與調適風險，同時積極導入金融穩定委員會（Financial Stability Board， FSB）定義的氣候相關 財務揭露建議書架構，以鑑別氣候風險、機會與因應措施，並建立衡量指標與目標管理。透 過有效掌握行動方案的進度與成果，降低氣候風險對營運造成的財務影響，並揭露於台積公 司企業社會責任報告書。
2021 年，為進一步回應利害關係人對氣候變遷議題的關注並聚焦闡述相關議題，台積公司依 據 TCFD 架構與核心精神發布 TCFD 報告書，系統性的揭露管理策略和目標、確立執行控管， 同時完整說明台積公司因應氣候變遷的努力與進程。
台積公司董事長暨 ESG 指導委員會主席劉德音表示，台積公司深知氣候變遷對環境和 人類造成的衝擊甚鉅，身為全球領先的半導體公司，面對氣候挑戰，台積公司必須負起應有 的企業責任。台積公司除了是全球首家加入 RE100 的半導體企業，今年，我們亦主動響應淨 零排放行動，並發布氣候相關財務揭露（TCFD）報告書，希望擴大綠色影響力，帶動產業邁 向低碳永續。
台積電表示，公司於 2020 年成立淨零排放專案，由相關單位組成工作小組，針對淨零目標進行規畫 與討論，同年全球辦公室達溫室氣體淨零排放。面對 2050 年淨零排放目標，台積公司將擬 定相關減緩措施、持續強化各項綠色創新作為，並積極採用再生能源，設定短期目標為 2025 年達排放零成長，並於 2030 年回到 2020 年排放量。台積公司將積極投入，持續尋求 各種排碳減量的機會。
台積公司氣候相關財務揭露（TCFD）報告書網址參考： https://esg.tsmc.com/download/csr/TSMC_TCFD_Report_C.pdf
完整內容請見：
https://money.udn.com/money/story/5612/5751329
♡
這汽車旅館是要幾個入口?😅
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零捌新系列『即興秀』之『長篇即興』，規則如下：
👉根據主講者即興講個故事，其他演員根據故事內容，演出不同段即興劇
本影片攝自每週二卡米地喜劇基地之『週二喜劇大亂逗』
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6/21比賽是晚上7點開始，真的是練習到了最後一刻呢。
每次比賽雖然都是抱著志在參加的心態報名，但每一次都練習的很認真~
第一次參加Twitch辦的比賽，嚴格來說是協辦啦XD
但這次的賽事經驗很開心，未來有舉辦賽事我也會踴躍參加的！
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上半部
00:00:00 開始玩永劫無間(NARAKA: BLADEPOINT)
01:00:32 來看看迦南超辣的服裝
02:07:10 這是一個爬樹遊戲
02:42:38 來換天賦印記囉
中段
02:09:44 聽說闊刀很厲害!?來用闊刀玩一局吧！
03:50:58 進階教學可以拿獎勵欸
04:18:25 開始玩無盡試煉模式
07:35:49 抱花枝炒麵的大腿~
09:29:49 哇喜天來看台耶！
10:39:46 隊員都上線，開始三人團練了
下半部
時間太短就沒有抓重點了
最近小美很認真的整理自己的東西並且努力斷捨離，
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短 網址 2020 在 8個免費縮網址服務推薦｜reurl.PicSee.PTT.TinyUrl 等等 的美食出口停車場
工具網站. 8個免費縮網址服務推薦｜reurl.PicSee.PTT.TinyUrl 等等. 12/07/2020. 分享網址給朋友的時候，最怕就是遇到非常冗長，或是後頭帶有中文字串的網址。 ... <看更多>