#AD 最近板橋討論度最高的建案應該就這一個了，在「達永冬慶」的基地上，打造的「消失製造所」，一開幕就變成板橋全新爆紅約會／親子遊景點。這次的影片就要帶大家一起去玩，想知道裡面有什麼好玩的，趕快跟我們和百億房產教練一起去看看！
基地在正文化路上、距離捷運新埔站走路兩分鐘的「#達永冬慶」，聽說光是接待中心一開始整地，詢問電話就接不完。
先跟大家說，達永建設是一間很特別的建設公司，我們入行的時間剛好跟他們二代進入體系接班的時間差不多，大家年紀相仿有空的時候會聊一下，也常被他們超有創意的年輕團隊驚嚇到，像這次接待中心根本不接待中心，不只有復古柑仔店，還可以喝咖啡、買蛋黃酥！
回到產品面，「達永冬慶」規劃18~57坪1~4房產品，比較特別的是個案把小坪數集中在低樓層，大坪數集中在高樓層。
在這裡也跟之前有留下聯絡資料卻沒有接到連絡電話的粉絲說聲抱歉，據我們得到的最新消息，目前個案所有戶別都已經收訂了，不過根據經驗，通常還是會有少數沒有去簽約的戶別會釋出，如果對個案真的還是很有興趣的話，可以填寫這個表單喔 ：https://reurl.cc/l0OmXY
👏我們DIY做的藍染作品，要來送給粉絲喔！在底下留個言給我們＋TAG一個朋友，就來抽喔！！！(有2個名額)
▩「達永冬慶」建案分析：https://reurl.cc/MZeb2L
【 本集影片由「達永冬慶」邀約製作】
#地產秘密客 #建案開箱
板橋小坪數建案 在 [閒聊] 板橋中心千萬大樓預售新成屋- 看板home-sale 的美食出口停車場
離家十一年板橋工作四年，每年搬一次家已經成為我暑假的重要工程，搬久也累了，
利用到板橋工作這段期間，以工作地點為中心，在可能住的區域萬華、板橋、中和各租了
一年，順便了解相關環境。
房價遙不可及，但每年的房租9000-16000不等，如果買個千萬左右的房子，房貸七成
30年，兩個價格差約5000-8000不等，因此動了買房看房的歷程，趁最近有空把手邊的資
料做些整理與比較。
圖文版: https://weijackcft.blogspot.com/2019/08/blog-post.html
看屋時間:108/3-108/6
總價:1000萬左右
房型:兩房
新莊區
禮躍 45/p
位在頭前重劃區化成路旁，雙捷運系統(新北環狀線、機場捷運線)是一大賣點，離板
橋市中心可走思源路一路進入板橋64快速道路，大兩房格局OK，含車位約1200-1250，權
狀34.43坪(含車位11.23坪)，主建物坪數19.18坪，車位開價215萬，單坪約45萬，公共空
間設計具巧思。化成路旁邊是小型工業區，樓層低會聞到特殊氣味，比起隔壁合康，建商
勝，但考慮新莊重災區，高架的捷運，工業區旁，單價45還是有點高，周圍機能仍不發達
，對個人而言可考慮，但無衝動。
板橋浮州
馥華原美 36/p
浮州擁有板橋門牌，與板橋南雅夜市一橋之隔，目前也有火車站，雖無捷運但進入北
市仍可搭乘火車。馥華集團在此蓋了原美、原鄉兩個社區，原美在火車站旁，原相離原美
百公尺，兩者皆可步行到火車站，此外大觀國小、大觀國中、華僑高中、台灣藝術大學造
就此地文教區，若想住在都市旁的郊區，這兩件案確實可以考慮。格局上來說原美有兩房
，原鄉以三房為主，原美兩房七樓以上景觀都不錯，可遠眺板橋市中心，周圍都是低矮樓
房，視野無礙，地下室的停車場以及垃圾處理環境令人印象深刻，兩房含車位總坪數約44
坪(車位11坪左右)，車位170萬，單價約36/p，總價約1400萬，萬事俱備只欠總價，由於
總坪數較大，若非總價考量，馥華原美是我心裡首選。
寶格麗 45/p
離浮州車站較遠，看原美時路上廣告打著以一換三房的驚人口號，代銷表示，目前全
數銷售完畢，只剩頂樓樣品屋，單坪45，樣品屋是歐德設計，室內格局佳令人印象深刻，
單層兩戶，戶數少，但相對管理費高，車位190萬，權狀總坪數41.95，車位坪數10.56，
總價約1600萬，由於離車站遠了些，周圍機能不完善，只有一個全聯，單坪45可直接買中
和板橋交界，且只剩頂樓，因此打退堂鼓，期待後續有夥伴繼續追蹤。
江翠北
歡喜市 43/p
江翠北重劃區分為七區，分別是ABCDEFG，我看過A區的歡喜市以及E區的江匯LIFE，
兩個都是頂頂有名的茂德建設作品，室內格局一模一樣，賣三房實際空間大約是兩房，賣
兩房實際空間是套房，可能不太適合自住，投資到可考慮。號稱水岸新大直，看過實品屋
後明確了解個人需求是27-28，考慮室內空間需要16-20坪左右，若要買可能需要客變，本
建案是A區，主打水案第二排，周圍綠地多，但相對交通以及周圍機能不佳，我們笑稱江
翠北是可以從出生住到老死的地方，主要看的是26.64三房格局，含車位開價1399萬，現
場直接砍價變1358萬，車位200萬，非優先考慮此建案，主要原因為格局上有玄關、走到
兩個不常用的空間，20年左右的房子玄關的部分容易算成梯間，但這格局讓我把錢大部分
買在走道上，此外機能也尚未完善，最重要的是離捷運站遠，須搭公車出入，單價43可以
買在中和板橋交界處，機能完善，因此並非我的首選。最後附上江匯LIFE格局圖，仔細比
較格局，和歡喜市是一樣的，26坪左右都有兩個走道，江匯相對優點是離捷運近，但若考
慮江匯，建議直接看江翠ONE，畢竟已成屋，而且591上要賣地超過50間，相信可以大量比
較而且選擇多，也看到開價1100兩房含車位。江翠北建案量極大，個人不相信有這麼多人
要住在江翠北，若還有等待的時間，可以持續觀察。
板橋埔墘
板新綻 51/p
看了許多外圍的建案，回到板橋市中心，體驗一下一坪50萬以上的建案吧!本來想去
看久泰皇品，但大坪數看了也無意，所以選擇有小坪數的板新綻，板新綻位在三民路上，
離環狀線頗近，但旁邊有一個變電廠，原以為嫌惡設施能讓此建案價格4開頭，沒想到硬
是5起跳，先附上板新綻周圍機能路線，基本上原埔墘的機能足夠，加上環狀線搭配原本
的光復橋，可說是四通八達，周圍還有家樂福生活無慮，權狀坪數26.37坪，不含車位，
開價1353，單坪約51萬，格局普通，有一走道，考慮變電廠在旁加單價過高，也非首購族
首選。
中和市區
摩立捷 54/p
位在迪卡農、大潤發附近的摩立捷屬於小建案，位在巷弄內，也是某次看房完亂繞發
現的建案小品，位在小巷弄內原本預計單價也親民些，但我總是忽略的建商的想法，摩立
捷屬於挑高3米6的案件，有17和21兩種坪數，由於個人經驗至少要26坪，所以直接看21坪
的選項，由於小巷弄內，21坪的房型面對136巷，開價1160，單坪54萬，若要車位有機械
車位150可加購，除了單價高的點外，對於身高179的我來說，挑高3米6似乎沒辦法讓我在
夾層中順利移動，這高度只能做成收納，無法做夾層，但室內14坪來說，適合套房，要變
成兩房過於免強，因此也不考慮此建案，謝謝代銷仍熱情招待。
中和積穗莒光
屋豊香 42.5/p
和摩立傑同樣屬於挑高3米6的建案，民德路屋豊香的價格相對親民些，室內格局我也
喜歡，特別是A1的三面採光，沒有多餘走道，總坪數不含車位27.79坪，符合個人需求，
且有2兩套衛浴更在緊急時不用搶，總價1180，單坪42.5，比起50起跳的板橋中和中心，
這裡算是不錯的選擇，但唯一缺點就是只剩13頂樓可選，雖然代銷表示有帝王般的視野，
但對於視野來說首購族可能更在乎總價，頂樓的缺點除了頂曬，還有水壓不足的問題，防
水若沒做好未來也有漏水，雖然代銷表示管委會會負責頂樓漏水修繕，但也有許多社區是
64拆帳等，此外社區只有40戶左右，每坪管理費100，也就是每個月要繳2800的管理費，
也是頗驚人，另外為了符合法規7樓以上要兩個逃生梯，對於一層3戶的小建案來說很容易
造成公設比高，以屋豊香來說3戶要分擔兩個樓梯一個電梯，想想買的錢都花在用不到的
樓梯，實在可惜。建商也是在地建商，文邑系列也很成功，此外未來萬大線莒光站目前也
施工中，屬於地下站體的萬大線一期也值得我期待，當時說2019/6交屋，目前8月底尚未
完工交屋，可讓我們繼續看下去。
勝輝NEXT ONE 48/p
NEXT ONE位在中和和板橋交界的中山路上，交通發達，地理優越，走路即可到中和環
球購物中心，但單價相對高，可是坪數小，總價低，可考慮的是2房格局單面採光，利用
陽台設計可做到L型採光，總坪數24坪，單價48萬，總價1180，不含車位，最令人印象深
刻的設計為主臥的更衣間，但由於坪數小，在使用上可能較不方便，但這個位置賣48，可
能是因為中和門牌(中山路對面就是板橋門牌)，學區屬於自強，非海山，多少有些失分。
小家庭自住來說可能略嫌不足，若想投資1100左右認為可接受。
怡富宜家 45/p
同樣位在屋豊香周圍還有信義代銷的國光街怡富宜家，依樣考慮兩房則有23.94坪的
選擇，室內設計算有誠意，沒有多餘走道，有座北朝南或坐南朝北兩種選擇，一個面對板
橋市中心，一個面山景，開價1165，現場價1099，預計2023年5月交屋，是目前看到等待
最久的預售，這段期間還需考慮租房成本，周圍生活機能完善，室內約13坪略小，倒是平
面B4車位150萬令人驚豔，但由於等待時間過長，且和挑高3米6的屋豊香比單價又更高，
位在國光街內巷弄較小出入較不方便，雖列入選項，但還不是優先考慮。
土城重劃區
金城舞2 45/p
住在板橋一定會看到廣告超級大的金城舞都新花園，位在土城重劃區內降格肯定要比
板橋便宜，但也不便宜到哪去，這裡號稱新內湖，一進代銷中心熱情的招待，但現場有幾
組是真的要看的客戶還真無法分辨，三不五時就有恭喜賀成交，隔壁賣掉了，剩下ＯＯＸ
Ｘ，這邊主打未來性，好像直銷在賣夢想一樣，代銷經理都表示從年輕買對地點現在有幾
戶（但自己沒有買金城舞），切入主題，坪數26(不含車位)，單面採光，總價1434，含車
位210萬，單價46，室內無多餘走道，但單面採光不合我胃口，賣一個未來性，但我不認
為目前45的單價未來能翻倍，周遭建案還有很多可以再多走走看看。
另外要離開前代銷拿一戶25坪的廣告戶，總價1370，單坪也是46，對於個人而言，目
前土城重劃區目前新屋只有38/p的價值，考慮等待時間，還有萬大線的交通黑暗期，在和
中和屋豊香比，一樣的價錢我考慮中和環球附近，土城重劃區是萬大線二期，沒道理一期
地下站體42.5萬不買，要買二期高架的45萬吧!後記，七月有收到房仲簡訊2房金城舞800
萬，雖不知道是毛胚屋還是辦公室用地，但確實有比原本五月看的便宜多。
四季平安(清水湛) 38/p
同樣位在土城重劃區，但在金城路外圍的清水湛，價格就相對親民一些，格局上可考
慮A1和A7兩種房型，個人喜歡A1，差不多的坪數，但沒有走道空間，兩個房型都是雙面採
光，相對金城舞有成一些，以A1來說權狀坪數26.73坪，總價1200，含平面車位190，單坪
38萬，符合我對此區的預期，萬事俱備欠缺臨門一腳，主要是這建案無連續壁施工，對於
房屋的安全性來說有所疑慮，當然代銷會說過去房子也沒有連續壁也都好好的，但周圍重
劃區都有這工法，為何不如此操作呢?總之有列入選項，但可觀察。
-----------
半年後追蹤原清水湛改名為四季平安，目前也蓋到地面三樓，不知道是因為改名的原因還是如
何，開價單坪竟然提升至40左右，對無連續壁施工的質疑，代銷有了新說法，說他們也是
經過一連串的評估，地質調查，該基地經過嚴格審查後針對無連續壁施工是沒有問題的。
但反問土城暫緩重劃區超過20個建案，每個也經過地質調查每個都做連續壁，該基地這麼
厲害，剛好挖到一個不需要連續壁施工的地質，我自己是不太相信拉，至於其他客官可以
再討論看看。
12Jul2020追蹤 永和天坑吞房
就是一個很好的例子，房子下方無連續壁，若周遭土壤(沙)流失，會造成周圍無連續壁
的建築物傾斜。
-------------
以上就是這三個月的看房筆記，房仲或代銷有時會說，依照我這看法一年後還會再見
面，雖然如此，但買房可能是人生最大筆的開銷，買得起住的久，這才是最終目標吧！在
這麼多新建案當中，我心中的順序是屋豊香＞清水湛、禮躍，只可惜屋豊香沒有非頂樓非
2F的選項，買房也靠緣分，莫急莫慌莫害怕，有緣自然買得到。
多善用樂居、實價登錄比價，在看房過程中還被誤以為是對手房仲派來的臥底，頗有
趣的經驗。
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.237.57.196 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1568525883.A.2F5.html
永和天坑 周圍施工 影響無連續壁的老舊公寓
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202007110159.aspx
大家還是要慎選自己用一輩子賺錢買的房子
※ 編輯: weijackjack (114.34.236.234 臺灣), 07/12/2020 23:25:04
... <看更多>