📌📌房東注意！房客「延繳、提前解約」違約金，要這樣處理🏠🏠
#財政部 台北 #國稅局 表示，營業人若因承租人遲付租金或提前終止租約，依約加收違約金者，應依法開立統一發票報繳 #營業稅。
MyGoNews不動產網路新聞粉絲團
提前終止租約違約金 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的最佳貼文
「提前終止租約違約金」的推薦目錄：
- 關於提前終止租約違約金 在 MyGoNews不動產網路新聞粉絲團 Facebook 的最佳貼文
- 關於提前終止租約違約金 在 邱顯智 Facebook 的精選貼文
- 關於提前終止租約違約金 在 Facebook 的最佳貼文
- 關於提前終止租約違約金 在 Re: [合約] 關於提前解約押金問題- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的評價
- 關於提前終止租約違約金 在 傅恪恩- 提前解租約就是罰一個月？ ... 的評價
- 關於提前終止租約違約金 在 傅恪恩- 提前解租約就是罰一個月？很多人都不懂 的評價
- 關於提前終止租約違約金 在 房東提早終止租約損失賠償 的評價
- 關於提前終止租約違約金 在 我想提前終止租約押金會被沒收嗎？】阿明小教室 買房知識 ... 的評價
- 關於提前終止租約違約金 在 租屋疑問#租屋疑問我想提前終止租約.. - 租屋板 的評價
提前終止租約違約金 在 邱顯智 Facebook 的精選貼文
疫情期間，繳不出房租、店租怎麼辦❓
要解約卻要負擔高額解約金，還有什麼路可以走❓
這些問題，現行法律能幫到我們的非常少，一定要透過修法，才能讓「共體時艱」不是口號，具體協助弱勢者度過難關。
這篇文章來告訴大家，現行法律工具為什麼不夠，以及我們提出的修法草案，能夠怎麼幫助到大家。
ℹ️ 重點說在前面：
1️⃣現行民法有「情事變更」和「違約金酌減」的規定，但面對疫情遠遠不夠。
2️⃣五月本土疫情爆發前成立的契約，要有合理調整的空間。
3️⃣不動產契約，如果當事人不能協議減少租金或延期清償，要讓承租人可以無痛解約。
4️⃣租賃住宅出租人如果要以承租人積欠租金為由終止契約，疫情期間要有四個月的彈性。
*️⃣要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為3、4的配套措施。
——正文開始——
疫情期間，不少公司行號都受到影響，也讓眾多從業人員被迫減班休息甚至被解僱。不少在景氣尚可的情況下締結的民事契約，更因為大環境的變化，難以再依原本的約定繼續下去。
對於這樣的問題，有很多人問：法律上，能怎麼辦？
⚖️現行法律之下，能怎麼辦？
一、請求酌減違約金 💰
不少契約約定，如果沒有依照約定的時間和條件履行契約，就要給他方違約金。
👉 依據民法規定，如果債務已經部分履行，或者違約金真的太高的狀況下，都可以請求減少違約金。
⚠️ 注意
如果債務人已經「自願依約履行」，那就沒辦法在付錢之後，那對於已經付的部分，也不能請求返還。
💢 但是，並不是契約終止要給對方的錢，通通都是違約金。最高法院也有判決認為：「若當事人約定一方終止或解除契約時，應支付他方相當之金額，則以向後或溯及消滅契約為目的，屬於保留終止權或解除權之代價」。
例如租賃契約有時候會約定，承租人可以提早解約，但是要給房東剩餘月份的租金等等。如果法院認為不是違約金，就不適用「酌減違約金」的規定了。
二、依據情事變更調整契約
其次，針對契約成立後發生各種天災人禍或重大社會經濟狀況，民法有「情事變更」的規定。
👉 只要契約成立之後，出現各種不可預期的狀況，並讓原本契約的約定顯失公平，當事人可以告到法院，請法院變更金額高低或其他法律效果。
💢 但是，這條的規定非常嚴格，特別是「情事變更」、「非（契約成立）當時所得預料」這兩個要件。
以疫情為例，台灣早在去年1月15日就將肺炎列為法定傳染病，並在1月20日開設中央流行疫情指揮中心。WHO後來也在3月11日就宣布「全球大流行」。
在傳染病確定大規模爆發，台灣也陸續有確診案例甚至群聚感染的狀況下，究竟是不是「情事變更」都有問題，更不要說「非當時所得預料」。如果不符合法律規定，當事人也就無法請求法院調整契約。
👉 接下來，就是修法的事了。
❓ 法律還能怎麼修正？✒️
1️⃣ 讓被疫情影響且顯失公平的契約，有調整的法律依據
面臨疫情，有的契約當事人可以共體時艱。例如有房東主動減少租金、分期收租。但也有人堅持一毛不少，讓已經陷入困境的相對人，只能咬牙苦撐或無奈終止契約。甚至有人拿到政府紓困之後，馬上就得交給房東。
因此，我認為應該透過立法，讓契約可以變更的要件減化。只要在疫情確定爆發以前（5月10日）以前成立的契約，「受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平」，就要讓當事人「得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」。
2️⃣ 讓不動產承租人可以和出租人協議和無痛終止
不少不動產租賃契約約定，承租人如果要終止租約，必須給出租人違約金或者剩下租期的租金。因為這些條款，出租人其實享有非常有利的地位，也就沒有太多和承租人談判的動機。
面對這樣的狀況，應該要讓承租人有和出租人談判減少租金或延期清償的機會。如果雙方不能達成協議，也要讓出租人可以終止契約，而且不用負擔雪上加霜的任何違約金等負擔。
3️⃣ 租賃住宅承租人欠費終止契約，至少要到4個月的金額
相對於商業租賃，租賃住宅承租人可以說更為弱勢。面對減班休息甚至解僱的狀況，欠缺財務彈性的無殼蝸牛，更沒有迴旋的空間。
依據土地法、租賃住宅市場發展及管理條例等相關法律，只要承租人欠費到二個月以上的金額，出租人就可以終止租約。而隨著疫情管制措施的延長，這樣的狀況就可能越來越多。
為了讓租賃住宅的承租人有更大的彈性空間，避免馬上被終止契約而陷入更深的困境，應該適度延長欠費的最低標準。
4️⃣ 要讓房東的貸款等債務可以適度展延，作為配套措施
契約風險的重新分配，不該讓房東因此面臨財務困境。畢竟，某程度上是要求房東出力「紓困」。
因此，除了「紓困」的程度不能過當之外，更應該要讓願意和承租人協調或終止契約受限的房東，貸款等相關費用可以適度的展延清長期，並由政府補貼利息。
疫情之下，共體時艱不是口號，而是如何讓整體社會度過難關的關鍵。
我希望透過這樣的草案，拋磚引玉，讓大家一起來討論怎麼具體幫助最容易受到疫情影響的弱勢者。
——參考資料——
⚖️ 民法規定
情事變更：
民法第227條之2第1項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
違約金酌減：
民法第251條：
「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履行所受之利益，減少違約金。」
民法第252條：
「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。」
✒️ 邱顯智辦公室紓困條例修正條文草案 ✒️
紓困條例第9條之2草擬條文：
「中華民國一百一十年五月十日以前成立之契約，受嚴重特殊傳染性肺炎影響，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」
紓困條例第9條之3草擬條文：
（第1項）「不動產之承租人，受嚴重特殊傳染性肺炎影響致收入減少或全無者，當事人得協議於本條例施行期間減少租金或延期清償；不能協議者，承租人得終止契約，出租人並不得請求違約金或因契約終止而生之損害。」
（第2項）「租賃住宅出租人，以承租人遲付租金或費用為由終止租賃契約者，遲付之租金或費用未達四個月之租額時，不得於本條例施行期間提前終止契約。但承租人非因受嚴重特殊傳染性肺炎影響而難以支付租金或費用者，不在此限。」
（第3項）「前二項規定，於本條例修正施行前成立之契約，亦適用之。」
提前終止租約違約金 在 Facebook 的最佳貼文
最近和W律師討論出本「一百個錯誤法律觀念」，我們目前列了以下錯誤法律觀念，如果大家有發現什麼錯誤觀念，或覺得有什麼法律觀念很重要觀念要正確，也歡迎留言，感謝。
以下是錯誤法律觀念：
契約成立一定要書面白紙黑字
保證承保，但不保證理賠
簽名無效，蓋章才有效
公司名義簽約比較有保障
公司欠錢可找負責人個人要錢
父債子要還
刑事案件可以和解就不起訴案
取得債務人所有權狀，就能享有抵押權
沒有向政府登記就沒有著作權
欠錢惡意不還要坐牢
嫁出去的女兒沒有繼承權
養子女不是親生的也沒有繼承權或只能分少一點
協議離婚雙方簽名就完成
協議離婚必須處理的議題
檢察官可以幫我討債索賠
沒工作收入無法取得子女監護權
公平法是管制物價的法律
通姦違憲後抓姦也沒用
分居二年就可以離婚
打滿三張驗傷單才能訴請離婚
是借貸或投資關係不重要
欠錢躲超過15年就沒事
過期的本票支票完全沒有用
發生碰撞才算車禍
車禍處理很簡單
車禍和解書怎麼寫？
簽約只管對方有簽名蓋章就好
試用期約定不合法
有本票支票就可以向對方討債
離婚證人不用和雙方碰面
違反定型化契約範本的契約無效
網路上文案圖片可以任意複製下載
網路上影片可以自由下載並分享
出資委託的配音可以自由使用
創作甄選的參賽作品主辦單位可以自由使用
攝影師可以自由使用模特兒照片
車禍傷人可全由保險公司出面處理
車禍肇事責任鑑定會寫責任比例
對方同意就可以和他/她發生性行為
跟蹤纏擾目前無法可管
裝修房子簽合約太麻煩
裝修品質有問題就是刑事詐欺
網路購物七天內一定可以退款
公寓大廈社區不能禁止養寵物
管委會可以拒絕住戶影印任何文件
建商拖延公設點交無法可管
產品申請專利權就不會侵害專利
商標圖案近似就是侵害商標權
漏水爭議只能上法院訴訟
租約有公證就不必上法院訴訟
房東房客可以任意提前終止租約
簽發本票支票不寫禁止背書轉讓
存證信函內容隨便寫就好
老闆可以任意付錢資遣員工
建商廣告不實消費者當然能解約
房屋實價登錄灌水沒關係
隱瞞凶宅或重大瑕疵不會有刑責
屋況說明書內容不實一定能解約
遺產可以只留給女兒
打官司的律師費可以要對方賠
遺囑自己寫一寫就有效
虛擬貨幣不能用來付錢
App使用者資料可以蒐集賣錢
開加盟店比上班領死薪水好
房屋久占別人土地就免拆
加盟契約條件加盟總部說得算
竊盜罪只有當場抓到才會成立
加入工會根本沒什麼用
網路空間的言論自由無法可管
罷工是侵害他人權益的違法行為
面試新人時絕對不能詢問前科
工作場所可以任意設置監視器
契約違約金條款不受法律限制
員工五人以下公司免保勞健保
颱風天不上班會構成曠職
不動產買賣有仲介代書就無須履保
員工自己疏失發生職災老闆可免責
職場霸凌無法可管
法律問題諮詢免費律師就好
沒收犯罪所得可以保護被害人？
擔任國民法官很輕鬆
犯罪案件媒體可以自由報導
法官的邏輯一定也和我一樣
友善父母原則可以不用理會
沒付扶養費不能探視小孩
補習班倒閉信用卡分期帳款只能乖乖繳完
假扣押有甚麼功能？
關於假扣押常被誤解的觀念
運動比賽中任何傷害都可免責
粉絲抖內的金錢不用歸還
商品直播代言人有何法律責任
打官司有證人就夠了
私人錄音不能當證據
行政訴訟都會敗訴
銀行帳戶被凍結不能解除
營業秘密保護可以包山包海
合夥作生意靠信任不用簽約
取消訂位可以要求餐廳退訂金
無罪推定原則是真的？
沒錢請律師無法打官司
糾紛鬧上法院就不用調解了
打贏官司對方就會賠我錢
#錯誤法律觀念
提前終止租約違約金 在 傅恪恩- 提前解租約就是罰一個月？ ... 的美食出口停車場
在新的法規下，提前解約，不一定會有違約金，但卻也有可能超過一個月。 我們從房屋租賃定型化契約應記載事項說起，裡面就有提及，提前終止租約的情況分兩種， ... ... <看更多>
提前終止租約違約金 在 傅恪恩- 提前解租約就是罰一個月？很多人都不懂 的美食出口停車場
在新的法規下，提前解約，不一定會有違約金，但卻也有可能超過一個月。 我們從房屋租賃定型化契約應記載事項說起，裡面就有提及，提前終止租約的情況分兩種， ... ... <看更多>
提前終止租約違約金 在 Re: [合約] 關於提前解約押金問題- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的美食出口停車場
下面是公認很保障租客權益的崔媽媽基金會裡面對於是否得提前終止租約的敘述。
簡單來說。
勾選【不得提前終止租約】
房東要保證房客住滿一年。不得提前終止租約（包含需自用）
而房客有義務住滿一年。也有義務付滿一年份的租金。
勾選【得提前終止租約】
房客提前解約並有照約定提前一個月通知。房客僅需要支付一個月違約金及當月租金。
而房客提前解約且未提前一個月通知。則房東可以要求支付一個月違約金以及未提前通知
的損害賠償。總共兩個月的租金總金額。（違約金一個月。未提前告知的租金損害賠償一
個月）
所以下面推文不用吵了。看看這篇文章吧。
https://www2.tmm.org.tw/pub/rent_041.htm
然而，如果雙方租約沒有約定「房客得提前終止租約（或一般所稱之「解約」）」條款時
，房客可以提前終止嗎？在法律上，「定期租約」，對房客、房東而言，是權利也是義務
；「定期」，對雙方來說都是保障。以「租期1年的定期租約」來說，房客有權利住滿1年
，房東則有義務提供房屋讓房客住滿1年（即不可另租他人，或違約趕人）。另一方面，
===============================
房東在這1年期間，有權利收取這1年的租金（房客不可以違約拒絕付租）；房客原則上在
1年租約存續期間，有義務支付這1年的租金。
===============================
可以參考一般有約定的情形：依一般最常見的書店版租約、或崔媽媽版租約的「房客得提
前終止」條款。房客如欲提前終止時，依民法第450條第3項規定，一般應提前1個月通知
房東，房東依約可以請求房客於終止時給付1個月的租金以為賠償（或補償）。例如：原
訂租期為96年1月1日起至96年12月31日止，房客如因故希望住到96年7月31日就好，房客
應於6月30日前通知房東提前終止的事由，當然7月份的房租房客仍應依約給付，且應於7
月31日搬家前，依照契約約定再多給付房東1個月的租金作為賠償（或由房東於押金中抵
扣1個月）。
然而，有時候房客因為實在多住一天都受不了了，要求隔天就要搬家等等。這時候，
=================================
因為房客沒有依照法律規定提前1個月通知房東，房東可以請求房客支付當月的租金損失
；另外，依租約約定再多給付1個月租金給房東。因此，在這種房客臨時表示馬上要搬家
的情況下，房東說要扣抵2個月押金（或說2個月押金要沒沒收云云），基本上並沒有錯。
================================
※ 引述《EZX (鳥頭)》之銘言：
: 各位先進大家好
: 是這樣的
: 家人在外租屋
: 因為鄰居太吵
: 生活品質太低
: 幾乎每天都被吵
: 這件事有跟房東講
: 然後有跟房東協調，在預定的一個月前跟房東告知
: 房東願意退還剩下未租的月租金
: 但是不願意退還押金
: 提前終止租約項次如下圖
:
: 請問這樣押金在程序上是要得回來的嗎??
: 希望版友幫忙解答
: 感謝~~~~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 42.73.105.248
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/rent-exp/M.1522666341.A.4D7.html
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 19:17:30
律師周昕毅答：
需注意106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，如雙
方同意可提前終止租約，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提
前終止租約的損害賠償。
你確定spmark有說：【依照新式契約，提前一個月通知，不用付違約金 】？
對了。如果可愛的小jaj12377朋友你有需要可以私信我。我可以教導你使用google查詢基
本知識的方法。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 19:23:35
如果租約沒有約定可提前終止租約，原則上無論是讀者或房東，依約皆有權利及義務租滿
3年，讀者有權利住滿3年，房東不得違約趕人，但房客也有義務住滿3年，縱然讀者通知
房東不再續約，除非房東同意終止，否則在最後一年的租約存續期間內，仍有義務支付這
一年的租金。
需注意106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，如雙
方同意可提前終止租約，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提
前終止租約的損害賠償。
所以蘋果日報專屬約聘律師周昕毅的回答跟崔媽媽基金會的解釋都是錯誤的。網友jaj123
77認為的才是正確的？
那以後我要短租就都騙房東打勾。之後1/1入住隔天馬上跟房東說只住到2/1。因為網友ja
j12377說我有一個月前告知房東你就不能要求我付違約金喔。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 21:22:36
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 21:46:51
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:01:26
是會多方查證並把查證過程列出。希望你在散佈錯誤資訊前也能如此。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:08:59
因為【得提前終止租約】中的提前一個月規定是民法450項第三條明文規定的。
而【得提前終止租約】意思表示為雙方約定可以提前終止。但【提前終止租約】這行為仍
為違約表示。
而【不得提前終止租約】表示不論房東房客均需住滿約定時間。若違約則需要負擔的損害
賠償為剩餘至合約滿為止。
而106年1月1日生效的內政部《房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，
========================
如雙方同意可提前終止租約
========================
，房客需提前一個月通知終止租約，最高僅能以一個月租金作為提前終止租約的損害賠償
。
我發的這連結可以整篇看一下
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20170912/1199163/
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:27:06
簡單來說。假設租期三年。已住兩年的情況下。一開始勾選：
【不得提前終止租約】：房東不得提前結束租約。需讓房客住滿三年。不得支付違約金要
求房客提前搬離。房客亦不得提前終止租約。需住滿三年。有支付到約定時間到為止的租
金的義務。
【得提前終止租約】：房東及房客可提前一個月告知對方需終止租約。但【提前終止租約
】仍為違約。需支付違約金給他方。當新版定型化契約規範出來時有規定【定型化】契約
記載違約金金額不得超過一個月租金。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/02/2018 22:40:17
我剛剛找到了一個律師的另一個說法：
https://tw.appledaily.com/new/realtime/20160418/839678/
大意跟jaj12344還有spmark說的一樣。是主張若有提前告知則無需支付違約金。不過這跟
我之前得到的資訊相左。我明天會再咨詢一次公司法務跟內政部。
※ 編輯: Hermess (42.73.105.248), 04/03/2018 00:46:18
※ 編輯: Hermess (36.228.143.210), 04/28/2018 04:50:14
真是抱歉。我不知道原來內政部跟崔媽媽的電話。以及各政府單位的法扶是只有我個人專
屬能去諮詢的。下次我會多注意為了您這種人第一時間把資料整理好請您過目。
另外。我相信您可能不常親自打電話去政府單位諮詢一些事情。您知道政府單位事務繁多
。而且經常被踢皮球轉來轉去嗎？這次詢問光是內政部那我就花了近兩小時。如果您願意
稍微花費一些您個人十分珍貴的時間跟電話費親自詢問過。我相信您會知道的。
好啦好啦。我道歉喔。是我欠你的。我應該努力為了妳無償去查詢資料並第一時間認真整
理發網路上。不能先以自己生活優先。不應該隔天花時間諮詢完後沒有第一時間發文。不
應該跟公司法務排時間。應該把這列為第一緊急事項請法務給我排時間出來。我道歉。對
不起。請妳原諒我沒有第一時間為了您
無償把資料查詢並認真整理好讓您過目。是我的不對喔。
※ 編輯: Hermess (36.225.68.230), 04/28/2018 13:15:37
成隔天馬上就要諮詢完並且幫某些伸手黨人士整理好打成報告並馬上發文給您。導致您一
時心急在兩篇推文中針對我希望我幫您諮詢完並報告給您。
說到做人的基本。我是可以體會某些人也許是懶。也許是愚鈍。導致在別人的教學之下也
仍然不清楚如何查資料或打電話。如果您很心急希望得到知識。卻基於上述某些原因導致
無法親自去跟相關單位做諮詢。歡迎您私信給我。我會在空閒時間樂於教導您。另外。建
議您一下。當一個伸手黨並不是值得羞愧的事情。畢竟這世界上有許多人這樣做。但是當
個伸手黨又理所當然要求對方在您【自以為】的時間跟無親無故的您報告。這就過頭了喔
。
※ 編輯: Hermess (36.225.68.230), 04/29/2018 00:44:33
... <看更多>