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【未經房客同意房東可以隨意進出房屋嗎】
之前看網路溫度計的調查
房客最討厭房東做的十大行為
第一名就是未經同意隨便進出租屋處
很多房東可能以為房子雖然租出去了
但我還是房屋的所有人啊
所以既然房子還是我的 我本來就還可以自由進出吧
但其實根據民法第421條
房屋租給房客以後
房屋的使用收益權其實就屬於房客的了
所以在租賃契約存續期間
#沒有經過房客的同意房東是不能隨意進出租屋處的喔
如果房東在沒有經過房客允許的狀況下
隨便進出租屋處的話
可能會構成刑法第306條的「#侵入住宅罪」
這是可以處一年以下有期徒刑或拘役的喔
另外有人會問說我已經跟房東溝通過好幾次了
但房東還是三不五時就跑到我家來檢查
這樣我該怎麼辦
除了上面用刑法處理
其實可以直接把門鎖換了
因為前面講過租賃期間房屋的使用收益是屬於房客的
所以是可以換鎖的
但記得要把鎖頭留下來
房屋歸還的時候恢復原狀把原來的鎖裝回去就可以囉
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《5月14日，流星雨降落土撥鼠鎮》
By Mr.V
五位不同身分的人物👥，各自承載著曾經的傷痛與過往
他們渴望找到一個目標去填補內心的空虛🖤
因為心中的黑洞經過自己一番蹂躪，早已無法恢復原狀🤕
只能透過遺憾，去力挽狂瀾已經不能更動的定局🏃♀
這是本爛漫且哀戚的推理故事🕵♀
每個人都有自己的包袱🚬等著加重或釋放
病態的仰慕中宣告名為孤寂的通病🔭
應當冷酷的復仇卻有種淡淡的情愫💃
渴望贖罪的落寞中流露真誠的良善🌳
憤世嫉俗的怒火裡喧囂曾經的無力🔪
最後的最後
花樣年華的青春被社會一再的抨擊⚰
他們呼吸之間的無奈，驗證的是身而為人最痛苦的證明😭
五位角色他們都是自己故事裡的善者👍和英雄👎
但在彼此的眼裡和生活👁🗨，卻是十惡不赦的罪人和壞蛋
到頭來每個人只不過是再為自己犯下的罪尋找一隻羔羊頂替🐑
我們都是彼此的偶然👣，在沒有事先預約好的時間、地點相遇
默默的成為他人生命中的過客或必然
往往那些一閃即逝的過客✨成為記憶洪流裡的細末
至於那些彳亍留下的人與事凝固成必要💥
改變了自己💕，震撼了心靈💣，殘酷了生活💦，溫暖了今後🌈
因為偶然，我們降生在這世上的塵世，成為父母的子女🤱
因為偶然，我們對抗在這世上的冷酷，成為命運的棋子♟
我們渴望掌控全部，試著亡羊補牢生活中無法受控的事情
但仍只是揚湯止沸罷了🍲
或許生活中會出現偶然的幸運，宛如流星雨中從星際裡墜落的隕石☄
但那樣的美好總是少之又少
於是，一再的錯過🌠；於是，一再的濫用🎇
每位人物環環相扣👤，他們是彼此的罪惡、彌補和期待
但是因為偶然他們錯過了彼此💫
因為生死、疾病💉，顯現的是那樣的須臾
短暫卻撼動了全部，假使在某個環節中有人可以做出不同的選擇🗯
是否這幾人就會有更好的下場呢🤷♂？
沒人可以說定🤷♀，因為世上太多太多的偶然
令人無法看清眼前被矇蔽的是絕望還是快樂🙈
----------~分隔線~----------
書名：5月14日，流星雨降落土撥鼠鎮 On May 14th, the Meteor Shower Fell in the Groundhog Town
作者：雨落荒原
出版社：悅知文化
粉絲專頁：悅知文化、那麼來讀本小說吧
出版日期：2020年4月27日
10年前，浣花溪畔發生了一起命案，死者是年僅13歲的小女孩。
10年後，與命案相關的人從未遺忘，仍掙扎著尋找兇手、期盼為她復仇。
我，孔醫生
用望遠鏡偷窺美麗的新房客時，意外發現神祕男子進入她房間後，再也沒有出來過。
我，費菲
圖書管理員。來到流星雨降落的土撥鼠鎮，我尋找的不是隕石，而是別的獵物。
我，π先生
冰箱裡的男人。第一眼見到她，我便知道了自己的結局，仍義無反顧地走入陷阱……
我，井炎
神祕的「懲戒者」。10年前的某事件，注定了我此生的使命。
我，費南雪
灌木叢中的少女。沒人知道我因何而死，真相已隨我深埋土中。
一位神祕女子搬進了土撥鼠鎮的星塵公寓說起——
五位角色、五種自白、五次翻案，真相如拼圖般一片片扣上。
如何與房東/客好聚好散？
▫
衞航下午應法律扶助基金會之邀，參與警廣「聰明法寶」公益節目，分享租屋族如何保障自身權益，簡短分享如下，請有需要的朋友參考：
一、租屋族一定要注意的事。
👉 二房東無權出租，除非經屋主授權。
建議租屋前請房東出示所有權狀、房屋稅單，並與身分證做比對，證明是屋主本人或確實經屋主授權。
👉 務必確認承租地址、範圍及附帶設備。
舉例來說，曾有房東利用想租房子的人欠缺經驗或急著找房子，看屋時載明附有電視、冷氣、冰箱等電器，搬家時才知道租約上寫的是另一間，實際承租房屋家具破舊，無任何電器用品，對房客權益影響很大。
甚至還有各項設備都要另外付押金的案例，對於沒有詳細看清楚租約條款的租客，根本是層層剝削。
👉 審閱期不得少於三天。
且請記得閱讀租約條款對房客有沒有特別不利的地方？
租約正本是不是有兩份？
內容是不是一樣？
房東口頭承諾的內容有沒有寫在租約裡面？
以避免被某些無良房東設計。
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二、在租約條款方面：
👉 清楚約定押金數額、租金數額、繳納方式等。
包括：每月租金多少錢？是月繳還季繳？現金交付或轉帳？以免未來衍生爭議。
👉 押金數額，不可以超過二個月租金總額。
(租賃住宅市場發展及管理條例，以下簡稱租賃條例第7條第1項)如果房東要求超過，請記得要求修改，以免負擔過重。
👉 社區管理費、清潔費、維護費、(公共)水電費、瓦斯費、電話費、網路費，或其他公共設施更新所需分攤的費用，都要寫在租約裡，且最好有獨立單據或計算依據，以免發生爭議。
有的房東甚至收定水電費，或每度水電都收取過高金額，請大家要特別注意檢視。
👉 如果想要轉租當二房東，必須獲得房東同意。
實務上常見沒有約定，房客卻擅自轉租，甚至額外賺錢，例如：租給電信業者當基地台，一旦被發現，很可能被房東終止租約。
👉 除非另有約定，否則應由房東負責修繕房屋及附帶設備。
房東應該在簽訂租賃契約前，向租客說明由房東負責修繕項目及範圍，並提供聯絡方式(租賃條例第8條第2項)，請大家務必要留下房東常用的聯絡方式及互動經過(如LINE對話紀錄，可以證明早已通知房東修繕)，方便留下證據。
👉 不得記載事項。包括：
不得約定房客納稅時不得申報租賃費用支出、
不得約定房客不得遷入戶籍、
不得約定廣告僅供參考等。
(其他詳請參考「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」)
▫
三、承租入住後，又該注意哪些地方？
👉 已收金額務必要求簽收或留存匯款(或轉帳)紀錄。
曾有房東收現金後，因未簽署收據，竟主張房客沒有付房租，對已付租金又無法舉證的房客而言，非常不利。
👉 如果約定由房東負責修繕，但沒有在收到房客請求後適當進行修繕(如抽水馬桶沒有在當天或隔天恢復通暢)，房客可以自行修繕，並請求房東償還其費用或於租金中扣除(租賃條例第8條第3項)。
👉 如果房子內部有裝修必要，房客要取得房東同意，才可以依相關法令自行裝修，且不得損害原有建築的結構安全。
例如：有些房客為了室內使用方便，而自行拆除隔間牆，如果拆到承重牆，恐怕會損害建築結構，若造成損害勢將面臨房東求償，租約期滿回復原狀也非常麻煩，所以一定要取得房東同意，依法令辦理。
👉 如果有法定情形，例如：
(1)房客毀損租賃住宅或附屬設備，不為修繕或相當賠償；
(2)遲付租金或費用達二個月租金，經催告仍拒繳；
(3)未經房東書面同意而轉租等，
房東都可以提前終止租約，請租屋族務必注意避免。
👉 租約到期或終止後，請會同點交返還房屋。房客返還房屋並清償債務(積欠租金或恢復原狀費用)後，記得請求返還押金。
要特別注意的是，很多人以為只要人搬走就可以請房東退還，但實際上租約通常會約定房客要負責回復原狀，因此如果沒有恢復原狀，房東可扣除費用才退還剩餘押金，但至多不能超過一個月押金。
▫
四、常聽到有些房客長期不繳房租，或人間蒸發遺留很多個人物品，如果你是房東該怎麼處理？
👉 最簡便的方式是簽訂經公證的租賃契約，針對未依約付租金，或租期屆滿未交還房屋的狀況，只要「載明應逕受強制執行」，就可以直接聲請執行房客的財產或所得，並取回房屋。
👉 沒有簽訂經公證的租賃契約，而房客欠租達二期以上，經催告仍不繳租金，房東即可依法終止租約要求房客遷出返還。若房客拒絕辦理，房東可訴請返還並要求支付相當於租金的不當得利。
👉 若房客無法取得聯絡，或經聯絡還是不願意來搬個人物品，除另有約定(例如約定為廢棄物，任由房東處理)外，經房東定相當期限催告仍不取回時，房東就可以自行處理(租賃條例12條第2項)。
▫
五、如果不知道租約條款如何約定，網路上有沒有範例可以參考？
👉 當然有。內政部不動產資訊平台有很多種契約書範本可以下載參考或用來簽署。
👉 以租房子來說，有「住宅租賃契約書範本」和「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
(網址：https://pip.moi.gov.tw/V3/g/scrg0301.aspx)
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六、遇到住宅租賃糾紛，可以尋求那些協助管道？
👉 法律扶助基金會對於遇到住宅租賃糾紛，經濟上又比較弱勢的民眾，有提供免費的法律扶助服務，歡迎有需要的民眾撥打法律扶助基金會全國專線412-8518，如果用手機撥打請加（02），口訣是「412幫我一把」，就可以預約申請。
👉 要特別說明的是，申請法律扶助是免費的，只要預約後攜帶：
(1)戶籍謄本或戶口名簿、
(2)國稅局的財產及所得資料，
(3)案情補充資料，
經法律扶助基金會審查，確定「申請求助案件有道理」，而且申請人屬於「經濟上弱勢」民眾，就會指派律師提供協助，歡迎善加利用。
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誠摯希望每個人都能略懂日常法律常識，才可以確保自己與家人的各項權益。
171119TVBS 花8萬修裝潢 控房東不認帳約滿就轉租
影片網址→https://youtu.be/SH87Sun2ZQc
又有人碰上惡房東，房客投訴住了兩年，每次洗衣機冷氣壞掉，向房東反映對方都置之不理，但更過分的是，因為房間老舊，當時房客曾向房東溝通想自己裝潢，房東同意完反而事後不認帳，約滿之後表明不續約，還用更高的租金出給別人。
記者 戴慈慧 / 攝影 鍾尹倫 報導
木頭地板襯著米白色內牆，在住客巧手打造下，套房鍍上質感，但其實住在這裡卻是滿滿惡夢。
房客：「我們就一直使用壞掉的洗衣機，就是半自動，洗完之後要在那邊顧，希望他協助修繕，但他給我們態度還滿強硬的，說我這地段好就算這樣還是有人要租。」
住了兩年東西壞了一堆，還有房間裡這台冷氣至少超過10年，中途還壞了三次以上，向房東叫修全無回音，而且房客取得房東同意後改裝房間，將地板翻新成木頭質感材質，也把有壁癌的牆壁重新粉刷，一共花了八萬。
但事前取得共識，房東事後卻不認帳，甚至還在租約期滿當天表明不續約準時趕人，並且把房客整修好的房子，更高價租給別人。
房客：「我在591看到房東的租屋資訊改成14800，隔天那個物件就不存在了，（原本房租是13000嗎）是的。」
但房仲業者提醒，未來如果房客想改裝房屋，一定要記得保留房東同意的任何紀錄，因為若是租約上，明載交屋時需「回歸原狀」，房東有權利要求房客復原。
房仲陳泰源：「房東他就是覺得他想要恢復原狀，說不定房東可以要你賠之外，還可以要求你再恢復原狀喔。」
實際拜訪房東家，沒有任何人回應，但最近惡房東案例，甚囂塵上，租屋族務必謹慎比對，並且保留關鍵對話紀錄，別讓自己租房生活，變成惡夢。
新聞網址→http://news.tvbs.com.tw/local/818522
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/11/171119tvbs-8.html
『靠北房東房客』是由一群熱衷於租屋正義的熱心人士組成🕵️♂️，從事#法務、#地政、#修繕、#租屋、#房仲、# ... 房東有權力要求房客恢復原狀喔~恢復到出租的情況。 ... <看更多>
至於要不要恢復原狀~~也要看合約裡面規定~~~ ... 以上是遇過無良房客的建議，請自行斟酌 ... 認真一點的房客，自己準備個契約書有這麼困難嗎？ ... <看更多>
房客未恢復原狀 在 [問題] 有關於前承租人退租後主張她把裝潢賣人… - 看板toberich 的美食出口停車場
※ 引述《transker (代筆事務所)》之銘言：
: 這件事情其實很簡單。要嘛就給她一個合理的價格。
: 要嘛就讓她把她的東西拆下來搬回去。她要怎麼用都行。
: 站在民法的立場，那些東西就是她的。妳佔著用是
: 不當得利。她當然有權拆。但是如果妳硬是不讓她拆。
: 那我絕對看不起妳。而且我也相信妳很難在商場上成功。
: 因為做人做事要合理。你對不屬於自己的東西，尚且有
: 這麼一份執拗的貪念。可見妳對客戶也不太可能真誠。
: 她做人做事是否好，其實不是這件事的重點。這事
: 的重點簡單得不用思考。誰的東西就歸誰。做人厚道點。
: 才能長久。你的朋友支持你，不代表你是對的。
: 今天如果換成是妳要拿回屬於妳的東西，我們也會
: 支持妳。但是如果是要佔用不屬於妳的東西，那就沒人
: 會認為這是恰當的。大家都出來謀生，你的錢的很寶貴，
: 她的物品和錢一樣寶貴。將心比心吧！她一點錯都沒有。
其實不知道要回哪篇XD不過感謝很多人提供意見
我先強調以下問題
1.前房客已經退租且已經點交，房東並無硬性要求恢復原狀!!
就讓前房客將她自己能拆的都拆走!!
像是冷氣.假人.掛勾.燈泡.水晶燈.桌子.中島.電視.冰箱
當然以上都是前房客自行添購本來就能拆走~
2.退租時已經違反租約簽約一年但是並沒有滿一年，理論上租約內容房東可要求
押金要扣，並且要求恢復原狀!但是房東覺得再出租就好了所以轉由仲介出租!
3.我是直接跟前房客要求要房東電話!我直接跟房東談，減少仲介成本!!
4.前房客主張房東已經退裝潢1/3給她!也就是十萬塊，租約21500元租不滿一年
約10個月!總房租收入為215000元!她卻主張房東退裝潢給她10萬!基本就已經不合理!!
房東也跟我提到他怎麼可能退裝潢費用給她!所以我不同意增加這個頂讓金額!!
而且我是跟房東談，並不是跟前房客談"頂讓"!!我是要租這間店並不是頂這間店!
以上，我想請問
前房客已經退租達半個月，並已經結束租約且點交退還租金!是否還能主張裝潢
為他所有物?假設不管房東多久後再出租!都可以要求裝潢是她的所有物，所以她有權
拆除，即便是半年1年後??而且以上情況是在已經退租的情況下!並點交退還押金!結清
水電費後~
有噓文說裝潢她賣人又怎樣??= =當然如果租約還成立!房東當然不能先租人~
現在租約是已經"結束"了!!那她還能主張裝潢是她所有??
而且我出價是出桌子.中島.假人.水晶燈以及掛勾!!
不是跟她頂讓裝潢跟這些設備................
看來可能打太多文字，有些人沒有看清楚!!
所謂的厚道??
我是要二手價買她使用近一年搬走的那些東西!並不是要頂讓她的裝潢
我是跟房東承租已經是沒有租約的店面!!
簡單來說如果要我頂讓這間店再來談頂讓金額，那這樣就好談!!
但是現在是前房客退租了!房東出租，我是跟房東談租該房子現況!
干前房客甚麼事??現在只是問題出在我"認識前房客"!!
前房客都退租了，還能主張該裝潢為她的所有物??
民法是這樣解釋嗎??
退租半個月，房東出租，舊房客不爽新房客所以說要來拆裝潢??
那房東誰敢再租人??
而且假設租已經退租的店面還要返還前房客裝潢費用!!
任何新房客大部分都寧願自己再找其他店面吧!!
補上租賃契約書條款
第十七條 遺留物之處理
承租人遷出時，如有遺留物品者，任由出租人處理，其處理所需費用，由擔保金先行扣抵
，如有不足由承租人補足，承租人不得異議。
租賃期滿或契約終止後，承租人未返還租賃物，如有未搬離之物件，視同廢棄物處理，清
理費用由承租人負擔。
該條款是一般市售制式契約書載明內容!
承租人遷出時，如有遺留物品者，認由出租人處理。
遺留裝潢是否也算是遺留物品??
如有未搬離之物件，視同廢棄物處理
遺留裝潢是否也算是廢棄物??
房東要租人，只是沒有清理，交由新房客處理!這樣還要負擔原承租人，不時會來騷擾
要拆裝潢的事嗎?
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 122.118.77.171
※ 編輯: cobrabaton 來自: 122.118.77.171 (09/19 15:24)
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