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英國法院初體驗- 身為被告之自我法庭辯護紀錄
#全身而退 #老天有眼
原本預計四月份出庭的案子因為疫情關係延宕到今天開庭，還記得我和奶爸到地方法院白跑了一趟。上週五我們臨時接到法院通知改成網路視訊出庭。房東對我們的索賠金額為，破壞boiler 1600鎊破壞牆壁400鎊破壞浴室1200鎊破壞地板127鎊弄丟東西 360鎊破壞電器100鎊偷電視850鎊人工修繕費1300鎊損失房租1650鎊法院申請費410鎊律師費800鎊加上利息8% 總共要告我們欠他9598鎊（約台幣38萬）
昨天一天我就在家裡溫習案子，因為我是公司負責人，也是唯一的辯護人，必須發揮學霸的精神，冷靜找出針對惡質房東一項項的不合理要求賠償，從他自己提供的證據去找出所有不合邏輯和漏洞之處。
他瞎編說以下索賠金額：
破壞boiler 1600鎊：結果他自己提供的收據只有1304鎊而且對話紀錄顯示boiler本身老舊，奶爸一直跟房東要求請人來修繕，房東自己腦補說我們破壞它，法官請他證明我們為什麼要破壞，我也說我們做民宿為什麼要破壞導致我們的房客沒有熱水用沒有暖氣用。我們在Boiler上搞了將近兩小時，最後法官決定駁回。
破壞牆壁400鎊＋破壞浴室1200鎊＋破壞地板127鎊：結果他自己提供的Check-out Report 說 Condition as Check-in。他還看錯以為入住的時候那些痕跡、裂縫都是我們用的，但是那欄位上方明明就是寫Condition at Check-in，更證明了這個屋況交給我們的時候是爛到爆炸，是我和奶爸一手自己自費翻新。法官針對這三項也駁回。
弄丟東西 360鎊＋破壞電器100鎊：法官問我的意見，我說他提供的18張收據，加起來的數字跟他索賠的金額完全對不上，我老實說我連他說我弄丟什麼我都不知道。18張收據有一張4814鎊的工程收據，那還是我搬進去前一年的收據，不知道為何算在我頭上。18張收據，只有Boiler這一張是我入住期間要負責的，其他4張我搬出去的，7張我搬進去前一年的，6張沒有日期用word檔亂開的沒有公司抬頭或帳號。法官問原告說我偷了什麼，他說檯燈窗簾等等，結果檯燈窗簾都在check-out report中（各種自打嘴巴和自相矛盾）
偷電視850鎊：我有三方通話紀錄和What'sapp紀錄說他請他的handyman搬走了電視，結果他繼續在法庭上睜眼說瞎話說他們根本沒有搬走。我請法官看證據，他拿走的時候還順便把我的HDMI線拿走，奶爸問房東要回我們的HDMI線，他還說OK Sorry! 突然翻臉說我們拿走電視，法官要房東提出買電視的收據，想當然他沒有。再度被駁回。
人工修繕費1300鎊：法官認為Check-out Report上寫的Check-in Condition 有多處房屋老舊的痕跡、脫漆、裂縫，但我們Check-out的時候都是Condition as Check-in，都是正當的老舊Wear and Tear，所以不認為我需要負責。再者，房東根本隨便拿收據濫竽充數完全沒有任何一張發票對得上1300鎊的金額。
損失房租1650鎊：法官繼續說你身為房東原本屋況不好，你租給人家後你就是做正當維修提高你的租金收益，你花了一個月找到新房客為什麼要舊房客來補你的空窗期？我加了一句，疫情期間我們一次繳12個月的房租，房東沒有任何損失，在疫情剛封城的時候他一個月內找到新租客代表非常正常的時間，不應該我們負擔。再者，惡房東提供的沒有任何公司抬頭的發票說我們欠繳3250鎊的房租。我馬上拿出我們年繳的證據，再度證明他在胡亂扯。當然法官也是駁回。
法院申請費410鎊：房東非常『專業的奸詐』，遲遲不給我們他的email和第三方押金機構的案件編碼。我們搬出去後，多次跟他要Deposit Scheme Number全部裝死不回。等到過了30天，押金1900多鎊全數退回給房東。我寫信給各大政府機關和第三方機構，發現房東故意隱瞞押金第三方機構的編號讓我們錯過時效，但我把案子呈現給第三方，該機構要求房東全數繳回給第三方。第三方機構判定押金應該全數退給我們，但房東不服氣捏造了假證據、假收據、假證人信，去法院告我還獅子大開口要了9598鎊。法官也認為這不該我負責。
律師費800鎊：房東根本沒有請律師（因為他提供的一百多頁證據全部自相矛盾，收據發票金額和索賠全部兜不上。我一項項註記一項項為自己辯解，並且配合法官一條條呈現證據。
加上利息8%
總共要告我們欠他 9598鎊（約台幣38萬）
法官一項項開始審核，請原告舉證，再問我被告有什麼話要說。我一項項根據原告房東提供的證據包和編碼，一項項請法官看他其他證據（Check-in and Check-out 報告、我寫給政府機構告他的紀錄、郵件往來、What's app對話紀錄）提出多處疑慮，他還說他有寫信給我，但只是word檔打印出來的一張信，沒有寄送證明，更沒有email寄送日期紀錄。他的plumber只有一個人，因為他捏造證據，總共換了三個名字、三間不同公司，沒有公司抬頭也沒有公司帳戶。
反過來我的證據，我請來的水電工報告boiler狀況有水電工合格登記記錄，公司註冊商標和編號、公司帳戶、公司抬頭、專業用詞的術語。他的假證人還說我們台灣客人的英文很爛所以他推測我們英文不好亂設定boiler導致鍋爐壞掉。
我回答他，我不明白到底誰英文不好，我們都是非英國白人，（房東是模里西斯印度人）但我先生倫敦大學商管碩士畢業，我的客人許多都是來英國念碩博士的高知識份子，我自己是倫敦國王學院的博士候選人，我不明白你覺得我的語言能力跟你索賠的內容有任何關係。再者，為什麼我們要在倫敦零度的冬天破壞boiler導致我們的客人沒有熱水和暖氣可用，豈不是拿石頭砸自己的腳?
房東開始氣急敗壞一直質疑法官，然後說為什麼所有都是wear and tear，我心想，法官是有讀書的智慧聰明人，你這些胡亂捏造的東西怎麼可能看不出來，我根本不用舉證，光是用他的證據攻他自己的說辭就好了。
在書桌前坐了將近三小時，房東還一直說要中止之後再度開庭，我堅決不要我說我認為房東會繼續偽造更多假證據，而且我下個月就要生產了，之後身體可能要開刀，加上要照顧新生兒，我半年內都不會有心情想要出庭，我們就這樣堅持到最後，法官將他的不實指控全部駁回。
從去年4月搬出來，到現在一年四個月，終於告一段落。我們要拿著法院的審判結果，再去向第三方機構拿回屬於我們的押金1900鎊。不知道要幾個月後才會拿到本來就屬於自己的錢，還走了這麼一大段冤枉路。
只能說，現在的我，來英國短短七年多，應該可以說『超級無敵霹靂融入英國社會』了！連當被告、以公司負責人上法院出庭、沒請出庭律師狀況下用英文為自己在法官前辯護近三小時都經歷過了。
What doesn’t kill me makes me stronger! 未來我更知道如何與房東交涉和防止惡房東了！還有對於出庭應訊我也有經驗了。
＃兵來將擋水來土淹
＃超級融入英國當地社會連出庭辯護的經驗都有了
＃異鄉無後援的創業只能靠自己和上帝的恩典
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這邊分兩個層面來講.
1.對於房東自我認知方面.
一般來講你房子很乾淨東西維護得很好.
你必然租金比較高,並且可能人家租2萬你要租到兩萬三到兩萬五左右.
這多出來的錢,就是拿來維護你的房子用的.
也就是說如果房子沒有遭到刻意破壞,退租時還是會有一些牆面變黃,水垢等.
因此你如果要恢復原本那種屋況,勢必就要找油漆和裝潢後細清.
裝潢後細清大概在一萬塊多一點,油漆用修補的大概也是一兩萬.
剛好你一年多租的金額就可以拿來補這一塊.
so.....
一般來講房東自保的做法就是,一開始就把這些成本灌在房租裡.
並且...生為生意人,你成本2萬,你必然要取得3~4萬...
所以你租金會拉高行情10~20%很正常...
不然??...不然叫他去租比較髒比較舊的.
因為...市場上房東大概都這樣想...
所以他想要很乾淨屋況很讚的,他不會有其他甚麼選擇.
當然對於損壞,你還是會要求賠償...不代表損壞是包含在妳拉高租金這邊要吸收.
2.對付房客.
基本上你要知道一點.
錢...在你手上.
並且一般租屋的金額並不會有多大,一萬兩萬三萬,你要租到四萬以上的住宅就很少了.
也因此你的押金是多少?兩萬四萬六萬??
那...今天.
你回收了房子,你覺得很不滿意,那怎麼辦?
那你就扣他押金阿...XD
房客說"你沒資格扣我押金"
那叫他上法院講.
阿上法院...
這是民事糾紛...又不是刑事.
所以..你是覺得他會為了四萬塊的押金找律師嗎??
律師出庭費多少??
那勢必就是他跟你自己去辯護.
這樣的話,你就可以堤共完整的無論是髒污照片,還是你修復的油漆費或是清潔費.
然後讓法官判.
而這種宣判很多時候也都不是完全判決你房東要支付,更多就是看證據找個合理的金額.
而你..又沒甚麼成本.....
並且就算判決你要給他,那也是拖一年兩年...這段時間又不算你利息..開森呢..
更不用說,要是如果房客不想上法院,那你不就把扣押的錢輕鬆全吃??
所以..錢在你手上,其實你也不用太煩惱甚麼.
這社會,跟人家要錢是非常困難的事情.....所以錢在誰手上,誰籌碼就比較多.
請記住這句話.
當然啦,租屋糾紛有時候會讓很多人覺得很心煩.
因此大多時候,你租屋就不要弄那麼乾淨漂亮給租客就好了.
你就大概大概乾淨租給他,回收時也要求他大概大概乾淨.
回收後找個阿桑花個兩三千塊掃一掃,在大概大概繼續出租.
你看多開心...XD
你為啥要提共那麼好的房子去出租呢??
他想要住那麼好的房子,叫他自己買阿.
不然就花高額的租金去跟少數提供好屋況的房東承租.
(而這種房東基本上都很熟練我上面講的,無論是租金涵蓋維護成本,還是扣押金手段)
叫他們去跟"專業"的搞...XD
你只是要安安穩穩的賺個被收收入,那你就安安穩穩的做基本款收租就好.
當然你要搞,高檔收租,然後賺取更龐大的利潤和投報率.
那你就要很多手段,跟租客來來去去...
最後搞下來你確實可以比一般那種大概大概收租的房東多很多.
因為這....是專業技術財來的.
"社會學"的專業....你有專業所以你賺得多,那很合理!!!!
這就是做生意...
俗語說:"生意兒難生"...
指的就是這個.
人家賺100,你有本事搞定"人"的事情,你就可以賺120..
單位是元,你沒感覺,單位是萬,你有點感覺.
單位是億的時候...你就知道那點差異代表甚麼...
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 1.174.182.140 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1620308187.A.E91.html
本來就很多惡房東阿..XD
惡就惡,有問題上法院講嚕.
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/06/2021 21:40:46
就沒出社會阿.
沒想過流程是.
退租,房東看不爽扣押金.
之後...你該怎麼辦..XD
大不了就是檢舉房東要他報稅.
但是這樣對房客本身,也只有"爽"一下,實際上並沒有回收甚麼"錢"
而上官司就是準備為了幾萬塊,打個一兩年,定期上法院.
還要自己先研究法條,知道該依據民法哪一條訴求侵權賠償...XD
訴狀費6000塊.
如果用錯法條,就敗訴,之後再上訴一次,再花一次6000塊,在等1~2年..XD
阿你房客是很有閒工夫又很厲害可以自行研究法律??
so...網路嘴砲一下還好啦..
發洩一下心情..XD
但實際上,出了社會,很多時候跟嘴砲是兩碼子事.
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/06/2021 21:48:30
不過也因為,太多房客好像很囂張.
害我又嫩的心理被嚇到了.
所以只好上來教一些"房東自保"厚黑學嚕..
讓房東多學一些五四三的手段來應付房客..XD
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/06/2021 21:50:25
主要是高檔的有時候租客流動性比較高.
有時候住一住就跑去買房子...XD
發現,三房,5成新屋況的租客最穩定...
一租就是租到你五年八年十年,你都要賣他都沒想要走的意思.
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/06/2021 22:19:46
要那種.
經濟狀況ok...租順了懶得換屋.
或是他想換屋,但是一直看都下不了手.所謂被房價上漲嚇到腿麻了的那種.
就會一直租下去...XD
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/06/2021 22:33:57
就補一次稅.
之後找個家人掛戶籍過去自用.
解除報稅.
拍拍屁股又一尾活龍.
繼續呵呵~~
這不是基本操作嗎..XD
就只虧之前房客他那一段的租金該繳的稅金.
之後洗一手又變成自用了.
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/06/2021 23:24:57
一般來講,絕大多數的房東就只是要賺一個合理的租金.
尤其像我們這種大概大概的.
我會跟房子大概大概,我也會跟你大概大概.
沒事不會去搞租客.
當然你有機率遇到張淑菁.
這跟你在馬路上遇到闖紅燈,酒駕的概率差不多..
這種你發到版上,也很多人會教你怎麼處理.
但是如果你就是對房東有仇.
整天都想要搞房東.
那自己小心一點很可能會反被搞.
※ 編輯: ceca (1.174.182.140 臺灣), 05/07/2021 23:11:57
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