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從小吃到大，綿密細緻入口即化，還有葷素之分，沒吃過的一定要吃看看！
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同時也有10部Youtube影片，追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享，也在其Youtube影片中提到，【持貨咁短、蝕咁多應該是香港紀錄】.... 但我搶唔到! 傷心的我?? - 第1932成交(傳): 感覺9分， 今晚剛簽??? 我俾到3350萬搶唔到?? .... 3300萬別人簽了。2018年5月用4520萬買入。應是香港蝕得最快最甘的舖.... 地址是旺角通菜街(金魚街)142至146號啟...
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#新文到 板橋最強餅舖伴手禮之一
板橋喜餅街(南門街)的「信芳餅店」 ，2坪大小的信芳月餅之家，最熱賣的就是豆沙餅、魯肉酥、肉角酥、芋頭蛋黃酥，鴻海郭董也曾親自買過唷～
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【中共「在人權問題上應頒金牌」？】
中國外交部副部長樂玉成7月9日對傳媒宣稱：「中國共產黨在人權問題上不僅無可指摘，而且應該給其頒金牌、授勳章」！
毫無疑問，中國改革開放四十餘年來取得巨大成就，人權問題也有長足進步。但是，在人權問題上把中共說成「不僅無可指摘，而且應該給其頒金牌、授勲章」，未免「言過其實」了吧：
首先，1949年中共主政以來土地改革、三反五反、鎮反、思想改造、肅反、反右派、大躍進、反右傾、大饑荒、四清、「文化大革命」（包括揪鬥各地「三家村」、破四舊抄家打人、鬥「當權派」、各省市奪權、派性武鬥、揪五一六集團、清理階級隊伍……）以及改革開放後的1983年「嚴打」、8964開槍鎮壓、「610專案」、「709」大捕維權律師以及近年成為國際輿論關注焦點的新疆、香港等等問題，果真「中共在人權問題上無可指摘」？問問在「階級鬥爭為綱」、「無產階級專政下繼續革命」左傾錯誤路線下數以百萬計的亡魂（包括劉少奇、彭德懷、賀龍、陶鑄等等，包括吳晗、老舍、傳雷、周信芳等等）吧！問問在三年大饑荒餓死的3765萬條人命吧！問問在1979年「摘帽」、「改正」之前被鬥被辱被打入另冊被專政的以千萬計所謂「黑五類」及其子女吧！問問經歷三次「逃港潮」九死一生投奔自由來到香港乃至海外的數以百萬計同胞吧！歷次政治運動哪次不是人權災難、人權浩刧？樂玉成所謂「無可指摘」的講法等於否認中共在人權問题上犯過任何錯誤，這合符「實事求是」原則嗎？
作為外交高官，講好中國故事理所當然。但頌揚成绩同時也要正視錯誤包括歴史錯誤。既不應否定一切也不應肯定一切。「無可指摘」就是肯定一切，否認錯誤。請樂玉成重溫一下中共十一屆六中全會《關於建國以來黨的若干歴史問题的决議》中一段話：「忽視錯誤，掩蓋錯誤是不允許的，這本身就是錯誤，而且招致更多更大的錯誤。」不久前，習近平主席才要求中國對外傳播工作要「可信、可敬、可愛」；請問樂玉成副外長，你的説法是否「可信 、可敬、可愛」？是否「過猶不及」？何以服天下？
信芳 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
【持貨咁短、蝕咁多應該是香港紀錄】.... 但我搶唔到! 傷心的我?? - 第1932成交(傳): 感覺9分， 今晚剛簽??? 我俾到3350萬搶唔到?? .... 3300萬別人簽了。2018年5月用4520萬買入。應是香港蝕得最快最甘的舖....
地址是旺角通菜街(金魚街)142至146號啟運大廈地下B 舖(144)號舖。建築500呎，成交3300萬。租客禹小籠小籠包店，租9萬至2022年3月。回報3.3%。賣物業。 因為肺炎，玥每個月減租至54000，每個月傾。
連手續費，上手蝕逾1600萬。?? 帳面蝕27%。 睇過 land search，原業主應該沒有什麼債務的問題，也沒有向財務公司加按。
這間舖這段是金魚街最旺段， 位於旺角道及弼街之間。連續兩單蝕讓。 上一單是旁邊通菜街138號卓悅老闆沽出的寵物店連閣樓，沽7800萬，原以8300萬於2012年8月買入。 地舖建築面積1000呎連入則閣700呎。
核心舖，蝕咁多(27%，1220萬)，蝕咁快(只持貨2年零3個月)，應該是香港紀錄? 3300萬是平市值15%。 咁靚的位置，可遇不可求。 我都好失望搶唔到!
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這單也是金魚街今年5月以來的第三單蝕讓舖。
對上兩單是:
(2) 2020年7月，通菜街162號，租客敏華冰室，原業主太興陳永安等人以5150萬於2015年11月買入，最後沽出4900萬。租13萬，回報3.2%。建築1000呎。【蝕250萬】
(1) 2020年5月，通菜街138號卓悅老闆沽出的寵物店連閣樓，沽7800萬，原以8300萬於2012年8月買入。 地舖建築面積1000呎連入則閣700呎。租合共22.3萬，回報3.4厘 【蝕500】
另外，這單也是過去兩星期蝕讓的第8單街舖。其他七單是:
(7) 深水埗福榮街61號地舖，建築面積地舖1200呎，連入則閣1100呎，原業主叫價2700萬，成交1680萬。租客精品店，租金50000至2022年3月18日，回報3.6%。原業主(姓關)於2013年3月6日簽約，用1750萬買入此舖。【蝕70萬】
(6) 荃灣鱟地坊80至84號華成樓B座地下B1舖，建築面積1000呎，租客山西印象山西手工麵店，租金8萬元，回報4.2%。原業主於2016年12月用2750萬買入，現2280萬出 【蝕470萬】
(5) 香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
(4) 尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，前餐廳，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
(3) 葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】
(2) 土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】
(1) 北角英皇道，上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】
按這單推算，舖市越來越蝕得甘，蝕得快! ?
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信芳 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳解答
一週內第6單蝕讓: 第1913成交(堅)，感覺6分。荃灣鱟地坊80至84號華成樓B座地下B1舖，建築面積1000呎，實用面積719呎，門闊約9呎，深約70呎，原業主叫價2800萬，剛成交2280萬。租客山西印象山西手工麵店，租金8萬元至2021年4月17日，回報4.2%。這間舖前身是759雲吞麵店。
原業主於2016年12月12日用2750萬買入。 租金於2012年曾經是11.5萬， 當時租客為759雲吞麵店。 原業主持貨4年蝕470萬。
這間舖在坊間已經放售了好耐， 一直傳出是業主後悔買了這個位，想急套現，願意蝕讓。 雖然租金表面上回報唔差， 但這個租客生意應該都幾差， 預咗日後要減租。
這間舖是2012年荃灣鱟地坊(士林食肆)由兩間大舖，劏出來的14間舖之一， 當年劏售高價，現在二手市場好多都蝕讓。 最近一間是B7舖，2019年10月，租客熱狗店，成交750萬，2014年原業主用820萬買入。
但整體而言， 這間舖始終大間， 位於荃灣核心區， 人流都唔差，價唔錯。 感覺平市值約一成。舖市今時今日， 除非收購，唔低於市價都幾難有成交。
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這單是一週內街舖第六單蝕讓成交 ??????
荃灣鱟地坊80至84號華成樓B座地下B1舖，建築面積1000呎，租客山西印象山西手工麵店，租金8萬元，回報4.2%。
原業主於2016年12月用2750萬買入，現2280萬出 【蝕470萬】
香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】
土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】
北角英皇道上潤中心地下G2舖， 建築面積1200呎， (前)耀才證，現吉舖， 原業主2012年11月用6500萬買入，4800萬賣出。 財務公司加按急售盤【蝕1700萬】
一星期內，合共六間街舖蝕讓，帳面就唔見咗3696萬，我咁大個仔未見過。
不過政府宣布減辣之後，今日我明顯收到電話想買我的舖的人多了。 相信消息一定對舖市有正面影響。 成交會更活躍，可惜會見到更多是蝕讓個案。好多業主已等唔切， 舖市始終都會成街「血流成河」??
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【政府工商舖減辣 - 回顧及展望】金管局放寬非住宅物業按揭(2020年8月20日生效)，由最多四至最多五成， 我形容是遲來的春天，而家商舖係經歷緊冰河時期，真係屍橫遍野，但暖返啲點都好過無。
我琴日先同記者講，舖市係過去一星期內連續錄得5間嘅街舖蝕讓， 只睇帳面，唔計手續費，我後面呢間香港仔大道 Bar Pacific 持貨8年蝕700萬， 尖沙咀亞士厘道吉舖持貨9年蝕438萬， 葵芳信芳街米線舖持貨3年蝕200萬， 土瓜灣美景街車房持貨8年蝕188萬， 北角英皇道吉舖，(前)耀才證券， 持貨8年蝕1700萬。
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香港仔大道238號地下1＆2號舖，Bar Pacific, 建築面積2592呎，租93800，回報3.4%。原業主2012年12月以4000買入，3300萬賣出。租客買入。【蝕700萬】
尖沙咀亞士厘道24至38號(A2A-A2B舖)，交吉，蝕讓，建築850呎，2011年12月3938萬入，3500萬出。 銀主盤。【蝕438萬】
葵芳信芳街10至20號B3舖，米線舖，建築1200呎，租48070，回報2.5%。2017年4月2500萬入，2300萬出。【蝕200萬】
土瓜灣美景街2至28號地下25號舖，車房，租金24800，建築面積800呎，原業主2012年11月用1188萬買入，1000萬出。【蝕188萬】
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一星期內，合共五間街舖蝕讓 帳面就唔見咗3226萬，我咁大個仔未見過。
回望返過去11年，政府多次推出辣招， 主要針對樓市，但工商舖都多次受波及，包括:
2010年11月， 當政府首次推出SSD (額外印花稅)嘅時候， 雖然SSD只適用於住宅，但同一時間所有工商舖物業按揭成數上限劃一由六/七成，降至五成。
2011年6月，所有按揭，如果主要收入並非源自香港，按揭成數上限再下調一成，至四成。
2012年9月， 供款佔入息比率上限由五成下降至四成。再首次加入利息壓力測試。 假設利息上升兩厘， 供款佔入息比率不可佔多於五成。
2013年2月， 加強利息壓力測試，由假設由升兩厘， 增至升幅3厘。
仲有，登登登登.... 呢招甘! Double stamp duty, 雙倍印花稅， 最高稅率由物業總值嘅4.25%增至8.5%。 以前係等物業成交先俾，而家改例，簽署 S&P 30日內就要俾。 成本馬上重咗好多。我都畀咗好多千萬， this is the killer.
仲有，就係工商舖按揭最高成數全面再下調一成，即係首置及無其他物業有關擔保係身， 過到重重嘅壓力測試之後，就最多借4成。非首置，有其他物業擔保喺身，或者用有限公司來買工商舖就最多借3成。
但你要記住，無人買舖係首置 㗎，首置都先去咗買樓啦。 樓都未有得住，唔通瞓喺間舖?! 因此絕大部分惜，都只係最多借三成。
仲有，如果主要收入非源自香港或者係用資產水平為基礎申請按揭的話， 再減低一成，即只係最多借(首置)三成，(非首置)就兩成。
That is 如果你本事，就借到兩至三成。 但以我所知，絕大部分投資者都借唔足兩三成，因為 (1) 過唔到加息3厘的壓力測試，(2) 間舖係吉鋪或租約就嚟到期，銀行唔計未來租金收入， 咁供款佔入息比例就過唔到4成嗰關，(3) 最重要係銀行估價不足。 而家攞間舖去銀行做按揭，好似當你係個賊咁， 以為你想打劫間銀行一樣。 因為吉舖太多， 間間銀行都落雨收遮，好多間根本唔想做你生意。佢會諸多藉口， 經濟唔好呀、租金唔穩定呀、間舖有僭建呀、樓契文件唔齊呀、等等等等，去壓低你估價， 拖慢審批程序等你知難而得退，甚至乎一口拒絕唔做， 我都收唔到唔少呢啲電話，就係個業主啱啱買咗間舖，銀行借唔到錢問我點， 除咗叫佢打 2110 2110 ，我真係唔識幫佢。 所以我同我所有朋友都講，如果你今時今日唔能夠 full pay 間舖，你就唔好買啦。
計計數，買間二千萬嘅舖， 以前當最多借到兩三成， 連手續費及雙倍印花稅，就要攞1800萬出來。今日起好啲，1600萬就夠啦，但都係個唔少嘅數字。 相比起我2009年開始買舖嘅時候，只係需要攞700萬就得啦。 所以今時今日，買得工商舖真係真金白銀，絕對無泡沫㗎。
總結，我覺得舖市唔會升返，只會跌少啲。 借多一成， 相對起中美貿易戰/社運/肺炎等，根本唔夠力， 但大家見到政府開始做嘢係個好開始，為舖市打入一支強心針。接下來我相信雙倍印花稅，the killer，也會逐漸寬減，如果成事，將會是工商舖的救星。 至於工商舖幾時到底? 下年肺炎疫苗成功推出， 大家個個成功接種，再講啦!
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