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「讓房子有equity，是讓房主願意持續交房貸，而不是放棄自己擁有的住房，是穩定房市非常重要的一個手段。
目前統計全國拖欠房貸的人數，是上次衰退時的兩倍，目前的房價比上次高峰時多了 6%。如果放任無作為，等法拍程序可以正常打開時，房價鐵定崩盤，而且程度不會比上次來得輕。房價崩盤就會引起Underwater，更多人覺得交房貸是賠本生意，而自願 default, 造成很多法拍屋上市。」
*再過幾年,台灣郊區和重劃區的「溺水屋」(underwater),也會愈來愈多....原因不再多說了,大家應該都知道了吧!
*總之,未來全球經濟進入結構型轉骨期,房子真的不再是資產,也不是抗通膨保值商品,而是沒有流動性的消費品,腦袋還卡在舊經濟思惟的人,真的要小心了,千萬不要把錢和人生放錯位置,否則你會跟著房子一起溺死.....
Photo by Chris Barbalis on Unsplash
*金融危機餘波 「溺水屋」房價低於房貸
https://tw.news.yahoo.com/%E9%87%91%E8%9E%8D%E5%8D%B1%E6%A9…
Joe：「財富資產越少的人，還有年輕人，可以投資房地產，但不應該把所有資產都押注在房地產自住上，一旦押上去，你生命中最有爆發力的光陰，或者資產具備的時間價值，都被鎖進房地產，如果沒有賭到房地產暴漲的行情，這種賭博式的做法，對大多數人來說，划算的勝率相當低。」
經濟大衰退期間，美國房價共跌了5.5兆美元，遭遇如此的重擊，屋主的資本淨值顯然遭受重創。但是，這些損失的分布為何？借款人實際上又是如何每下愈況的？
讓我們從檢視2007年美國的「資本淨值分布」著手。家庭的資本淨值主要由兩類資產構成：金融資產與房地產。
1、金融資產：包括股票、債券、支票、儲蓄存款和公司股份。
2、資本淨值的定義：金融資產加上房地產，減去所有債務。
3、抵押貸款與房屋淨值貸款，絕對是家庭債務最重要的部分，2006年占所有家庭債務的80%。
2007年，全美家庭的資本淨值和財務槓桿（負債金額）結構，有了戲劇性的差異。位於資本淨值分布最後20%的屋主（也就是最貧窮的屋主）操作了高槓桿，他們的槓桿比率（leverage ratio），也就是總負債對總資產的比率，接近80%。此外，最貧窮屋主的資本淨值，幾乎全靠房屋淨值支撐，每5美元的資本淨值，就有4美元出自房屋淨值。因此在景氣步入衰退之際，貧窮屋主的金融資產趨近於零，他們只有房屋淨值，而且操作高槓桿。
有錢人在兩個重要方面有所不同。首先，步入衰退之際，他們的債務少了很多。最富有的20%屋主，槓桿比率只有7%，遠低於最貧窮屋主的80%。其次，有錢人的資本淨值壓倒性的集中在非房屋資產。
窮人每擁有4美元的房屋淨值，才有1美元的其他資產；有錢人則恰恰相反，每擁有1美元的房屋淨值，就有4美元的其他資產，像是貨幣市場基金、股票及債券。
這並不令人意外，窮人的債務就是有錢人的資產。當有錢人擁有一家銀行的股票和債券，就形同擁有該銀行發放的抵押貸款，而利息就會從屋主那邊，再透過金融體系流入有錢人的手中。（編按：窮人付給銀行的房貸利息，最終都是付給那些擁有這間銀行股票或債券的有錢人。）
最貧窮屋主操作的槓桿最大，暴露在最高的房地產風險中，而且幾乎沒有金融資產。事實證明，高槓桿、高暴露及欠缺金融財富的結合，對最弱勢的家庭是一場劫難。
2006至2009年，美國的房價整整下跌了30%，然後維持低檔，到2012年年底才復甦。S&P500指數在2008年和2009年初期重挫，但是隨即強勁反彈。至於債券價格，如果以先鋒全債券市場指數基金（Vanguard Total Bond Market Index）為基準，則在市場利率暴跌期間大反攻，2007至2012年債券價格上漲超過30%。在進入經濟大衰退時期持有債券的家庭，就擁有一把相當牢靠、可與經濟崩盤抗衡的保護傘。但是，在經濟體內持有債券的，都是最富有的家庭。
房價崩跌，對於低資本淨值的家庭衝擊最大，因為他們的財富完全和房屋淨值綁在一起。因貧窮屋主操作槓桿（借貸），他們的資本淨值跌得更多。事實上，當房價下跌三成時，由於槓桿乘數的緣故，負債屋主的資本淨值會下跌得遠大於三成。貧窮屋主幾乎沒有金融資產，當金融資產（股票、債券...等）復甦時，一點好處也撈不到。
高負債與房價暴跌的組合，拉大了美國的貧富差距。沒錯，窮人一開始就窮，但是因為負債，所有房價的跌幅都要由資本淨值概括承受，所以他們失去了一切。這就是債務的根本性質：它讓損失完全由資源最少的家庭承擔，資產最多的家庭則被留在較為有利的位置，因為他們在美國這個經濟體中，擁有資產的優先債權。
美國貧富不均的情況，在經濟大衰退之前已經很嚴重了，2007年，資本淨值分布前10%的人，擁有整個經濟體71%的財富，這是從1992年的66%逐步攀升而來的結果；到了2010年，資本淨值分布前10%的人擁有的比率更躍升到74%――富者愈富，窮者更窮。
對經濟大衰退期間的許多家庭而言，房屋價值下跌到低於他們未清償的抵押貸款金額，於是這些屋主的貸款「溺水」（underwater）或「顛倒」（upside-down）（皆為房貸高於房價之意），房屋的淨值實為負數。如果他們選擇出售，還必須把售價與貸款之間的差額補給銀行。面對這種可怕的情況，屋主不是待在家裡繼續積欠銀行（比房屋本身還值錢）的貸款，就是一走了之，讓銀行取消贖回權（即房屋遭法拍），債務是反保險，非但沒有協助分攤與房屋所有權相關的風險，還把風險集中在最無力承擔的人身上，債務在經濟大衰退期間顯著放大了財富不平等。
http://wealth.businessweekly.com.tw/GArticle.aspx…
