#投稿你的秋季餐桌故事
有沒有一個理由,讓你好喜歡回家吃飯?
藏在吃食裡的愛,不如用文字寫下來。
有人說,秋天是食慾之秋,是溫補的季節,
於是餐桌上的菜餚,從盛夏的消暑清涼,轉為深秋的溫潤滋養。
這份秋季限定的儀式感,一如你對理想生活的盼望。
你的秋季餐桌故事是什麼呢?
為自己備上一鍋暖胃的關東煮,在小套房享受獨處時光;
或是和下班後拎上一塊栗子甜點,回家和伴侶享用甜蜜回憶;
還是和家人在餐桌上聊著秋日時光,大啖肥美秋蟹呢?
趁著天氣微涼,一起用文字記住,你與自己、伴侶,或家人的秋季餐桌日常吧!
👉徵稿主題:
1. ️ 一個人的秋日餐桌
2. ️ 和伴侶的秋天餐桌回憶
3. ️ 家庭秋季餐桌故事
👉徵稿資訊:
▌️徵稿期間為即日起至 9/26 21:00,快來投稿吧!
▌撰寫 800 - 1,000 字文章,投稿至 ourvoice@womany.net,並在信件標題寫下【投稿至秋季餐桌故事,我是 __ 】。若未註明此標題,我們將無法在茫茫信海中看見你,投稿者將無法收到回覆唷
▌請以夾帶檔案附上你的文稿,文稿首段務必附上希望刊登的筆名,檔案格式請用 microsoft word 或 google document。歡迎同時附上多篇、分享餐桌照片給我們!
👉入選獎品:
▌我們將會邀請插畫家根據你的餐桌故事,創作專屬精緻插畫。
▌投稿經入選,你的文字作品將授權刊載於回家吧網站與桂冠官方平台,讓更多人看到你的故事。
▌️還有還有,投稿獲得入選的你,將收到神秘驚喜禮物唷。
👉 貼心提醒:
▌️投稿內容除了烹煮、品嚐特定秋日料理的描述之外,也請多多鋪陳此道料理對於你的意義,並梳理你與餐桌上重要他人(自己、伴侶,或家人)之間的情感連結、啟發喔。
▌️ 女人迷享有最終修稿權同時為了保護你,投稿時請別侵害他人智慧財產權,如有違反,須賠償相關損失哦。讓我們一起遵守規則,期待看到專屬你的秋季餐桌故事!
#秋季好好說頓飯 #桂冠輕鬆生活
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過8萬的網紅Jackz,也在其Youtube影片中提到,【開揚浴室】 有無諗過沖住涼都可以同 #同鄉 Say Hi??一邊如廁一邊欣賞風景又係咪好過癮呢?? 《#樓盤傳真》聽晚介紹又一促進鄰里關係嘅傑作,浴室全玻璃梗窗,景觀夠晒開揚?。 除咗望景,仲可以望入工人房監視工人姐姐有無喺房偷懶?,一舉兩得,夠晒high,簡直係神級設計(誤)?! #聽講半島酒...
ourvoice 在 本土研究社 Liber Research Community Facebook 的最佳解答
【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研
鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利,當中所引伸出的規劃及土地供應問題,現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外,在港鐵的物業版圖不斷擴展下,亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略,更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而,現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式,主宰整個社區管理,有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。
▍港鐵作為物管的「當然成員」
現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料,以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契,便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模,揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。
最新統計,港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,涉及近112,759個住宅單位,近30多萬人的日常居家生活,而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等),可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理,港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。
港鐵住宅物管王國列表:https://bit.ly/3BAfuC3
我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant),揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因:上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理,一站式包攬上蓋物業發展項目,業主購入單位時, 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目,更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是,雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目,但最後往往由港鐵獨吞物管服務,跑贏有份參與的發展商,成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力,港鐵當然地主導整個屋苑的管理。
港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司,港鐵可以明正言順做「二房東」,既可謀取物業管理的行政收益,亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例,港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責,當屋苑出現管理開支糾紛,管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】,更顯港鐵與發展商的互利合作關係。
除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外,港鐵更跑贏其他地產商,包攬上蓋物業的管理業務,創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展,港鐵物管只會愈做愈大,正正式式以地產為本業。
▍港鐵業權壟斷全攻略
港鐵包攬眾多物業管理項目,時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外,壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契,發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁,上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司(按照《建築物管理條例》規定,一般需要得到30%業權同意),於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種:
- 「巨無霸式」業權壟斷:
例子包括數個港鐵大型屋苑,如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關,港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%,代表港鐵可以絕對話事,壟斷屋苑的物業管理權。
- 「堆砌式」業權整合:
透過抽樣查冊,仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款,發現除了港鐵站業權(non-station shares)外,港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中,例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權,而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數,甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內,這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見,令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。
- 「落釘式」業權否決:
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權,但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權,就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》,只要有超過兩成業權人反對,業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團,其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司,箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。
在「鐵定管理權」下,港鐵無須在物管市場上與同行競爭,更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作,而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司,將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況:
- 管理費繼續狂飆:港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】,而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間,逆市加價管理費,忽視小業主的民生訴求。
- 維修工程「頹」做:自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後,港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任,全面翻新外牆,只按照強制驗樓要求,將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】,作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理,可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。
- 物管「暗黑」財務:將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明,港鐵往往會拒絕公開部分財務細節,例如個別員工詳細薪酬,以至外判標書的詳細內容,批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】,而屋苑業主根本無法從中監察。
- 「收割」業主補貼公共設備:除了以往康城的行人天橋業權爭議外,翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款,當中有列明上蓋物業發展項目的業主(包括屋苑業主和港鐵)需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處(Public transport interchange)、上蓋的城市大學專上學院(Post secondary college)甚至大圍站鄰近公廁(Public toilet)等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多,港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款,輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。
即使政府成立物業管理監管局,仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下,愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理,無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務,這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。
參考資料
【註一】蘋果日報(2015年05月20日):駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044
【註二】蘋果日報(2013年11月2日): 管理費狂飆 映灣園加19%最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095
【註三】獨立媒體(2021年05月25日):逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG
【註四】仁聞報(2016年12月12日):薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308
Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.
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「家,是一種形式各異,卻真切踏實的存在。」
無論你與家人同住、單身獨居、與伴侶建立專屬兩人的空間,
或任何不同型式的家庭,我們都希望,你能從中找到歸屬。
因為疫情關係,待在家的時間變多了,
也開始有機會,長時間與家人相處,與家人用餐,
每次在餐桌上相聚的時光,都是刻畫理想家的模樣。
無論是一個人的晚餐、和伴侶開飯,還是一家人的料理,
都是專屬「家」的美好時刻,也是讓你愛上在家吃飯的理由。
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盛夏時序,總是炎熱高溫,偶爾颱風大雨,
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#聽講半島酒店都有觀景男廁
#崇尚天體主義嘅設計師
#成班人爭住瞓工人房
#其實係邊個盤
#業主身體驗
樓盤傳真 2017/05/20 2017/05/20 23:07
http://cablenews.i-cable.com/ci/videopage/program/122486740/樓盤傳真/樓盤傳真2017/05/20/
長實荃灣海之戀,部份浴缸旁設大塊磨砂玻璃窗,窗口對正荃灣公路,私隱隨時蕩然無存。
海之戀首批開逾萬五元一呎,同一價位在西九四小龍,也有選擇。
旺角曉珀御,豪宅定位、即使浴室也可享開揚景觀,但同時與工人房互望。
業主夫婦住將軍澳緻藍天四房雙套,男戶主興趣多,愛喝清酒、儲存清酒樽、愛砌模型,大量模型盒,家中設計如展示廳。
Source: 有線財經資訊台:樓盤傳真
https://www.facebook.com/p.outlook/videos/1976482405711349/
Reference: OUHK Secrets《OU十大ON_設計》
http://bit.ly/2rySLSR
http://www.leibby.com/?p=3129
http://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=3069
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