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謝謝攝影師 DK Chen 分享他於2019月9月30日「京華城18週年慶」最後一天特賣活動開工前，為京華城員工拍攝的「畢業照」，同時記錄了他們告別京華城的動人影像。

2001年11月23日開幕的京華城，已在2019年11月30日吹熄燈號，結束整整其18年的歷史。未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計。

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠臺北機械廠（設立於1957年，在1973年遷往新竹縣），1987年由威京集團購得，占地2.66公頃（約為8,000坪）。

1990年，都市計畫委員會決議通過，該地由工業區變更為第三種商業區，限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用，容積率為392％。

京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。

原訂2001年10月22日開幕，卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水；9月17日，大量的雨水湧進了京華城的地下室，淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸，導致京華城無法如期開幕；在全力搶修下，京華城的開幕日僅僅延後一個月，趕在同年11月23日正式開幕。

京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號，北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道，地處台北市的黃金地段，以「商業中之高科技產業」為經營訴求，展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時，京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。

京華城耀眼醒目的建築設計構想，源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」，其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺（地下7層），為國內首創最深建築基礎結構。

另外，京華城之建築的最大特色，就是以四根巨柱載重，創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。

2017年，一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息，釋出了當時的最大型商用不動產標售案；年底，台北市政府都發局提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%。

2018年2月底，京華城臨時股東會決議通過處分資產提案，並且授權董事長處理。當時市場咸認，台北市政府通過京華城容積回復560%之後，令京華城的賣相變佳，其不動產市值至少增加百億元。

2018年3月27日《工商時報》報導，佔地面積達4,986坪的京華城求售，並委託戴德梁行首開國際標；據市場估計，京華城不動產價值上看新台幣300至350億元，有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。

台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程，因此市場預期，京華城若能爭取到鬆綁六大用途，將可進一步開發為高級住宅，其開發價值更可上看600億元。

一旦京華城有機會都更重建，未來開發為辦公大樓是最好的一條路，因為近年的住宅市場雖從高峰下來，但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走，若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言，京華城將會引起金融壽險公司的興趣。

市場人士預期，由於京華城已連年虧損，若能順利處分獲利出場，對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說，將是一大加分的退場機制。

京華城基地面積為4986.71坪，堪稱史上底價最高的標售案，首次標售底價高達380億元，2018年12月開標，卻因無人投標，以流標收場。

2019年2月，京華城標售案捲土重來，不過更改了標售規則，採「未知底價」的方式投標，即事先不公布業主出價，而是由業主在開標前一周，將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管，直到正式開標時，先開啟信封公布標售底價後，再開啟投資人已投遞之投標封。

2019年3月29日，京華城標售案第二度開標，但因「未有有效標單」投標，再度以流標收場。

2019年6月27日，京華城進行第三次標售，底價載於標單不揭露，但因無有效表單而三度流標。

2019年9月25日，京華城第四度標售，底價打9折落在342億；最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售，但也不排除出租。

2019年9月25日晚間，京華城副總經理阮信囊證實，京華城將於11月30日正式熄燈，結束18年的營運；約有120位員工依勞基法進行資遣，百貨公司裡的200多家專櫃會通知廠商結束營業相關事項，至於禮券部分，電子禮券等同現金，會退還給消費者，而商品券則有使用期限，將擬訂後續退還事宜，盡快對外公告。

2019年11月30日是京華城的最後營業日，京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示，京華城是他「理想的幻滅」，經營18年來，若連折舊算進去，總共賠掉130億元，光是現金就賠超過60億元。

沈慶京不諱言指出，京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳，包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足，以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點，想要改善，卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭，結果導致連年虧損，於是，後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。

未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計，於2020年拆除京華城後申請建照動工，並預計在2023年完工，屆時可望成為台北新地標，且讓我們拭目以待。

2019.11.30 京華城最後營業日之旅：
https://www.facebook.com/ZhangZheSheng/videos/711421482700973/

京華城已盡化煙雲。

今天行經臺北市八德路昔日京華城所在地時，特地停下腳步拍照，以和我之前於此處拍攝的影像作對照。

左上圖攝於2019年11月30日下午，在市民大道五段（近東寧路口）往北拍攝；這天是京華城的最後營業日，可以看到大樓外牆上的海報寫著「即日起－11/30 Bye Bye SALE 封館出清 全面2折起」。

左中圖攝於2020年2月18日，在吉祥路和八德路口往南拍攝。

左下圖攝於2019年11月28日，在八德路四段的監理所前面往東南方拍攝。

右邊三圖皆攝於2021年7月18日。

2001年11月23日開幕的京華城，已在2019年11月30日吹熄燈號，結束整整其18年的歷史。未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計。

京華城所在之地原本是唐榮鐵工廠臺北機械廠（設立於1957年，在1973年遷往新竹縣），1987年由威京集團購得，占地2.66公頃（約為8,000坪）。

1990年，都市計畫委員會決議通過，該地由工業區變更為第三種商業區，限制做醫療衛生機構、百貨公司、國際觀光旅館或文化休閒設施等使用，容積率為392％。

京華城之興建於1998年3月8日動土、2000年6月2日上樑、2001年9月完工。

原訂2001年10月22日開幕，卻因同年9月襲台的納莉颱風帶來豪雨造成台北大淹水；9月17日，大量的雨水湧進了京華城的地下室，淹滿地下七層樓的水量多達40萬噸，導致京華城無法如期開幕；在全力搶修下，京華城的開幕日僅僅延後一個月，趕在同年11月23日正式開幕。

京華城坐落在台北市松山區八德路四段138號，北臨八德路四段、東臨東寧街、南臨市民大道，地處台北市的黃金地段，以「商業中之高科技產業」為經營訴求，展開現代新穎之經營風格。因此在開幕時，京華城自認會是一個每年能夠吸引3600萬人潮的國際級都心型觀光休閒購物中心。

京華城耀眼醒目的建築設計構想，源自中國傳說裡的「雙龍抱珠」，其中的大型球體建築之直徑達58公尺、基礎深達85公尺（地下7層），為國內首創最深建築基礎結構。

另外，京華城之建築的最大特色，就是以四根巨柱載重，創下目前世界最大球形商場建築結構體的紀錄。

2017年，一直有容積率爭議的京華城傳出解套消息，釋出了當時的最大型商用不動產標售案；年底，台北市政府都發局提出都市計畫修正版本，同意京華城容積率放寬到560%。

2018年2月底，京華城臨時股東會決議通過處分資產提案，並且授權董事長處理。當時市場咸認，台北市政府通過京華城容積回復560%之後，令京華城的賣相變佳，其不動產市值至少增加百億元。

2018年3月27日《工商時報》報導，佔地面積達4,986坪的京華城求售，並委託戴德梁行首開國際標；據市場估計，京華城不動產價值上看新台幣300至350億元，有機會創下台灣有史以來金額最大的不動產標售紀錄。

台北市政府把通盤檢討松山區都市計畫一事列為2018年度時程，因此市場預期，京華城若能爭取到鬆綁六大用途，將可進一步開發為高級住宅，其開發價值更可上看600億元。

一旦京華城有機會都更重建，未來開發為辦公大樓是最好的一條路，因為近年的住宅市場雖從高峰下來，但辦公和商業不動產市場仍繼續往上走，若以目前台北東區辦公大樓每坪月租上看3,000到3,700元而言，京華城將會引起金融壽險公司的興趣。

市場人士預期，由於京華城已連年虧損，若能順利處分獲利出場，對於多年來都沒享受到轉投資京華城貢獻獲利的11家大小股東來說，將是一大加分的退場機制。

京華城基地面積為4986.71坪，堪稱史上底價最高的標售案，首次標售底價高達380億元，2018年12月開標，卻因無人投標，以流標收場。

2019年2月，京華城標售案捲土重來，不過更改了標售規則，採「未知底價」的方式投標，即事先不公布業主出價，而是由業主在開標前一周，將標售底價以信封密封後交予戴德梁行保管，直到正式開標時，先開啟信封公布標售底價後，再開啟投資人已投遞之投標封。

2019年3月29日，京華城標售案第二度開標，但因「未有有效標單」投標，再度以流標收場。

2019年6月27日，京華城進行第三次標售，底價載於標單不揭露，但因無有效表單而三度流標。

2019年9月25日，京華城第四度標售，底價打9折落在342億；最後由威京集團旗下的中石化透過鼎越開發以372億1萬元標下。中石化表示，主要看好台北市A辦供不應求，未來將打造四棟頂級商辦，目前傾向出售，但也不排除出租。

2019年9月25日晚間，京華城副總經理阮信囊證實，京華城將於11月30日正式熄燈，結束18年的營運；約有120位員工依勞基法進行資遣，百貨公司裡的200多家專櫃會通知廠商結束營業相關事項，至於禮券部分，電子禮券等同現金，會退還給消費者，而商品券則有使用期限，將擬訂後續退還事宜，盡快對外公告。

2019年11月30日是京華城的最後營業日，京華城的創辦人沈慶京近日受訪時表示，京華城是他「理想的幻滅」，經營18年來，若連折舊算進去，總共賠掉130億元，光是現金就賠超過60億元。

沈慶京不諱言指出，京華城失敗的最主要原因是商場環境設計欠佳，包括垂直電梯數量不夠、樓層的透明度和穿透性不足，以及停車場空間規劃欠佳造成尋車不易。但即使發現了缺點，想要改善，卻因為必須付出極高的代價而只能打消念頭，結果導致連年虧損，於是，後續的增資全都是為了繳納利息給銀行。

未來，京華城所在地將開發成為四棟地上18樓、地下7樓（保留京華城既有的地下室連續壁及基樁）的頂級智慧化科技商辦大樓，由李祖原設計，於2020年拆除京華城後申請建照動工，並預計在2023年完工，屆時可望成為台北新地標，且讓我們拭目以待。

2019.11.30 京華城最後營業日之旅：
https://www.facebook.com/ZhangZheSheng/videos/711421482700973/

＃業務難為 ＃當內向者成為業務員
＃冒昧打擾 ＃什麼是推銷味
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　請各位看看這個常見的電話約訪案例：
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業務員：「冒昧打擾！感謝貴司一直以來的關照，我是東京商事的鈴木。」
客　戶：「您好。」（這個人我不認識欸⋯⋯是客戶，還是推銷？）
業務員：「我今天打電話來，是想向貴公司介紹一個很划算的電信服務。」
客　戶：「喔，好⋯⋯」（說不定是推銷？）
業務員：「不好意思，在您百忙之中打擾。貴公司總經理在嗎？」
客　戶：「要談什麼內容？」（果然是推銷！該怎麼回絕？）
業務員：「我是想介紹我們公司獨家的電話節費服務，很希望能有機會向貴公司說明，所以才打這通電話。」
客　戶：「原來如此，但總經理目前外出。」（怎麼可能把這種電話轉給總經理啊！）
業務員：「這樣啊？那貴公司電話線路業務的負責人呢？」
客　戶：「他也不在。」（真是死纏爛打欸）
業務員：「我知道了，那我改天再聯絡。」（喀嚓）
客　戶：「⋯⋯」（這種電話真是煩死人了）
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各位覺得怎麼樣？不論是作為業務員或客戶，各位應該都有過這種電話往來的經驗吧？如果仔細觀察客戶的心理，各位就會發現雙方談得越多，客戶的態度越顯冷淡。當客戶發現打這通電話的是業務員時，馬上就會打開「回絕模式」的開關。而且這個開關一旦打開，就無法復原。這就是銷售型開發手法的特色。
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接下來，我想再請教各位。為什麼案例中的客戶，會知道這是推銷電話呢？業務員並沒有自稱是業務吧？但這位業務還是立刻就被識破了。其實是在這位業務員所說的話當中，有好幾個足以讓人識破這是推銷電話的元素。說得更具體一點，就是讓人嗅到一股「＃推銷味」。
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讓我們再重新檢視剛才那位東京商事的鈴木先生，究竟說了什麼話。乍看之下似乎是稀鬆平常的對話，當中卻出現了許多業務員才會用的說詞，而這些就是「推銷味」。
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◼「＃冒昧打擾！」
　這句話一說出口，對方就知道是陌生人打來的電話，腦中便只剩下「推銷」和「洽詢」這兩個選項。不過一聽到充滿活力的語氣，就會先抱持是推銷電話的懷疑。
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◼「＃感謝貴司一直以來的關照」
　這不是平常會對初次見面對象說的話。這句每位業務員習以為常的問候，馬上就會讓對方覺得這個人「應該是打來推銷的」。
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◼「不好意思，＃在您百忙之中打擾」
　這也是業務員特有的說詞，一般人不會對第一次聯絡的對象說這樣的話。何況對方究竟忙不忙，我們根本無從得知。
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◼「總經理、＃業務負責人」
　就算是第一次打電話聯絡，需要請對方公司人員轉接時，通常都會說出對方的姓名。「總經理、業務負責人」這種說法，顯然就是在昭告天下：「這通電話是打來推銷的。」
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　在「開發新客戶」這個不該推銷的時機（調查），只要我們稍微透露些許推銷味，客戶就會察覺到不對勁，認為「這聽起來像是推銷電話」而提高警覺。一旦客戶提高警覺，心態就會轉為「回絕模式」，結果當然就是約訪不成了。因為客戶早在一開始接起電話時，就已經決定要回絕了。
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📖本文摘自《內向又怎樣，不刷存在感也能成交！不炒氣氛、不高談闊論、不強迫推銷，讓內向者自在工作的階段式業務推廣法》（内向型のための「営業の教科書」 自分にムリせず売れる６つのステップ）。

　作者渡瀨謙本身自幼就極度怕生，從小學到高中都是全班最安靜的學生。明治大學畢業後，進入精密機械製造商工作，之後轉職至RECRUIT股份有限公司，以特殊的沉默銷售方式，進入公司十個月就成為全國業績達成率之首。

　現為「沉默業務員訓練師」，曾指導超過一萬名以上的業務員，尤其在提供苦惱於內向型個性的業務員諮商服務，支援他們成為頂尖業務員方面深獲好評。本書由 寶鼎出版 發行。

閱讀更多：https://tinyurl.com/yhftkzmx

前日召開法說的聯發科 (2454)去年第4季毛利率和營益率分別跌破40%和10%雙創新低，單季每股純益2.83元、下探近15季低點，全年每股純益16.6元來到近3年低檔，昨日一開盤就跳空重挫，再度跌破200元的整數關卡，最低甚至來到193.5元，創下7年新低，不過隨後在買單湧入的加持下，股價逐步上攻，終場逆勢上漲0.95％，是否有利空出盡的意味值得觀察。無線充電下半年發酵，相關供應鏈可望受惠，迅杰 (6243) 、聯昌 (2431) 攜手走揚。景碩(3189)去年EPS 6.51元，擬配息3.5元，股價勁揚逾2%。今國光(6209)布局智慧手機全塑膠鏡片市場有成，不僅打入台系品牌華碩，更可望拿下陸系、印度和日系品牌客戶，昨日人氣火熱一度逼近漲停。Google傳出Nexus機款未來從硬體到軟體都將親自操刀，宏達電 (2498)今年拿下的兩款Nexus訂單可能成為Google委外代工的畢業作，不過宏達電股價表現相對抗跌。不過中國大陸VR概念股近期股價活潑，宏達電VR業務在中國大陸網咖通路的合作夥伴順網科技(300113.SZ)，最近3個交易日累積漲幅接近15％，然而或許因為宏達電即將公布第4季虧損狀況，上周六盤中一度收復80元大關後，本周以來股價又表現熄火。建準 (2421) 搶搭VR及無人飛機成果逐漸顯現，法人預估今年業績可望優於去年，盤中大漲逾6%創下9個月新高。鈊象（3293）總經理江順成日前表示，商用遊戲機台及線上遊戲兩大業務，今年預期較去年來得明顯成長，對今年的景氣和業績也持「樂觀」看法。股價昨日攻上漲停，以179元作收，成交張數放大至4,106張。
傳產股方面，由於中國低價鋼鐵出口大增的趨勢可望出現扭轉，中鋼(2002)3月盤價已經先小漲、中鴻(2014) 2月盤價亦順利開漲，鋼鐵類股指數(TSE20)逆勢大漲1.62%，成為多頭焦點，東鋼（2006）受惠於H型鋼漲價200元與鋼筋趕工效應，昨日股價勁揚，盤中最高價18.10元，終場收在17.85元，單日漲幅3.48％，帶動千興(2025)、中鴻、允強 (2034) 、盛餘 (2029) 、新光鋼 (2031)聯袂上漲逾2%，而老大哥中鋼也有1.94%的漲幅。水泥雙雄台泥 (1101) 、亞泥 (1102) 則因為去年大陸營運均虧損，雙雙壓低整理。大陸去年風電產業的棄風形勢加劇，全年棄風電量339億千瓦時，年增213億千瓦時，增添發展疑慮。影響所及，去年因大陸風力發電新單加持，獲利跨步大躍進的上緯（4733），今年營運推進力道引發關注，股價連帶受拖累大跌逾6％。分析師認為，在冬季加上棄風率提高的情況下，上緯今年第1季業績較保守。
金融股在日本央行實施負利率，市場憂心貨幣戰爭開打的疑慮下，中信金 (2891) 、開發金 (2883) 、玉山金 (2884) 、新光金 (2888) 、台新金 (2887) 均下跌逾1%，日盛金 (5820)則受到富邦金 (2881) 併購傳言激勵大漲半根停板並一口氣收復季線跟半年線。
陸股強勢演出，帶動滬深2X (00637L) 、上証2X (00633L) 同步勁揚逾2%，個別股潤泰新（9945）受惠去年營收和獲利有機會挑戰歷史新高，2016年房地產本業完工案量、業外轉投資布局有成，今年業績表現企圖再超越2015年，業績面利多題材也吸引買盤回籠，昨日上漲1.6元收在41.3元，單日漲幅4.03％，成交張數爆量達1萬2,296張，三大法人連4個交易日買超後，昨天賣超619張。

櫃買市場周二在外資及投信兩大法人加碼10.3億元力挺，支撐櫃買指數逆勢收高在124.52點，漲幅0.17%，今封關日力拚季線關卡（125.5點）；累計近兩日外資跟投信土洋兩大法人買超達16.6億元，觀察外資周一、二兩個營業日買超前十大上櫃股，包含(列表)世界、華韡、穩懋、元太、智冠、新普、台半、同亨、欣銓、F-昂寶等，尤以世界買超達1.42萬張排第一，華韡5,039張、穩懋2,308張分居第二、三名，元太以及智冠兩檔買超各為1,499張、1,368張。至於投信周一、二合計買超前十大包含(列表(穩懋、頎邦、F-譜瑞、先豐、智冠、世界、鈊象、F-環宇、浩鼎、台嘉碩等，其中穩懋、智冠以及世界這3檔是外資及投信都青睞買超的標的。投信買超前兩大穩懋及頎邦各買超1,645張與1,042張，三到五名依序為：F-譜瑞（950張）、先豐（930張）、智冠（788張）。