【破窗之日 feat. 回頭一瞥:電影院產業(可能)的最後一夜】#葉郎電影徵信社
───────
2020.3.26 原文
───────
COVID-19新型冠狀病毒在短短兩個月內先後攻陷世界第二大電影市場(中國)和第一大電影市場(美國)。這些被疫情清空的電影院場景中,另外一場史詩悲劇正默默上演:
繼中國電影《囧媽》跳過電影院直接上網路平台首映後,多家好萊塢片廠也在過去幾天果斷打破發行空窗期的禁忌,提前將電影上架到VOD隨選平台,甚至直接賣給串流平台Netflix。其中NBCUniversal原訂4月10日上映的夢工廠動畫《Trolls World Tour 魔髮精靈唱遊世界》更史無前例地安排在電影院上映的同一天登上隨選平台,以19.99美元的價格出租給自願或被迫待在家裡看電影的消費者。
這是好萊塢片廠第一次直接跨越紅線採行所謂「day-and-date同步上市」的發行策略。這條電影院產業捍衛了數十年的萬里長城防線或是馬其諾防線一旦失守,也意味著電影院王朝漫長而哀傷的最後一幕將正式揭開序幕。
就像在夜巴黎舞廳最後一天上班的金大班,或許是時候回頭一瞥百年沉浮,以便迎向燈滅酒醒、曲終人散、電影院結束供應幻覺魔法的最後一夜......
▇ 第一戰:電影院 vs 電視
電影的死亡在過去百年可能已經被預告了千百次,而最近幾年被千夫所指、最可能下毒手的嫌疑人就是Netflix。
但Netflix從來不覺得自己會殺了電影業。
「那些曾被說成將要殺死電影業的每一種新科技,到頭來都讓電影業變得更肥沃。」
2013年正沉浸在《House of Cards 紙牌屋》第一季的成功氣氛中的Netflix,其實除了剛殺青的第二季之外還沒有其他任何自製節目的下落,但該公司內容長Ted Sarandos已經開始到處引戰,宣稱他們總有一天會發行自己的原創電影,理由是電影院老是阻撓片廠把最新的電影同步賣給Netflix上架。他在一場論壇中批評電影院經營者一直在阻撓各種創新,並說出上面那段話暗示Netflix根本不會殺死電影院。
Sarandos的話不無幾分道理。電影的前一個死敵——「電視」——的故事,是最好佐證。
電視普及於二戰後的1950年代。這個時間點也是電影業最易受傷害的時機點。因為他們製作、發行、放映一把抓的托拉斯經營方式已經引發政府關切,並在1948年被最高法院強制拆分電影院的經營權。斷開發行和放映業的鎖鏈之後,頓失法力的好萊塢再也不能靠著搭售廉價B級電影來輕鬆賺飽飽。
另一方面,美國的戰後嬰兒潮和郊區都市化的社會背景正在催化一種全新的家庭生活型態:電視生活。不出幾年,以電視為中心的傢俱擺設和以電視為中心的生活起居很快就從美國都市郊區席捲全球,飛入世界各地的尋常百姓家。
電視之所以能在美國快速普及,關鍵因素是美國政府在第一張無線電視執照中設計了這個延續至今的免費收看、插播廣告的商業模式。
事實上Walt Disney等好萊塢大老曾積極介入這個重大決策。他們前往華府遊說,企圖要求電視這個「新」媒體必須採用計次收費的方式向觀眾收費,藉以成為電影院的替代方案。如果當年他們遊說成功,整個電視產業就會成為早了半世紀發生的itunes商店,直接變成好萊塢的下游通路商。但主管通訊傳播事務的美國官員擔憂消費者如果買回這個昂貴的新玩具之後才發現還要花一堆錢才能看節目,電視可能永遠無法普及成為一個產業,因此駁回了Disney的提議。
無線電視因此成為那個有實力殺死電影的超完美風暴......
▇ 凡殺不死我的,必使我更強壯
受到強敵環伺的刺激,電影院產業進入一個空前的創新期。1940~1960年之間,寬銀幕的Cnimasciope、3D電影甚至是帶有氣味的Smellavision等等大膽技術創新接連登場,不斷向觀眾證明電影院中無與倫比的體驗絕對不是你家客廳那台新玩具所能替代的。
然而真正再對抗強敵中立刻變得更強壯的是內容生產端的好萊塢片廠。
他們首先發明了「blockbuster 賣座鉅片」這個死星級的超級武器,藉由大明星、高預算、多特效的產品來吸引觀眾關掉電視機出門買票。免費收看模式讓電視產業很難投入資本生產造價太高的內容來跟好萊塢競爭。此外好萊塢轉向鎖定青少年市場的新行銷策略,也進一步促成了《Star Wars 星際大戰》這種漏夜排隊的消費驅力。
接下來好萊塢更鎖定了「電視節目必須闔家觀賞」這個要害。因為電波頻率是有限資源,無線電視頻道是必須領有執照的特許行業,也因此從一開始就直接受到政府的內容審查和高度管制。相反的是,電影業一直以來採用公會自律的方式自我審查分級,因而享有比政府管制更多的彈性,可以隨著社會思維的演進而主動探索節目尺度的界線,比如首部獲得奧斯卡最佳影片的X級電影《Midnight Cowboy 午夜牛郎》或是第一部大規模商業放映的NC-17電影《Showgirls 美國舞孃》。
也因此來自電視的競爭某種程度上來說替Steven Spielberg、George Lucas、Martin Scorsese和Quentin Tarantino等等電影創作者創造了最好的舞台。
然而不同於當年對抗電視時使出渾身解數的勇往直前,半個多世紀後當好萊塢遇上Netflix的正面挑戰,片廠、電影院甚至是Steven Spielberg本人竟都變得張惶失措。
Netflix內容長Ted Sarandos 2013年放話說再不給同步上架Netflix就要自己搞電影,美國電影院經營者協會主席John Fithian當時的反應是譏笑Netflix的商業模式,強調一筆月租費要分給那麼多節目跟電影,哪比得上一張電影票的票價真真確確幫一部電影賺到的錢。他說:「我不怪他們想嘗試新點子,但他們這種電影發行模式根本是腦袋有問題,而且他們最後一定會毀了電影業。」
這種近乎傲慢的自信來自於電影院產業花了二三十年建築起來的高大防禦工事:發行空窗期。
▇ 成也DVD,敗也DVD
1997年後好萊塢馴服了另外一頭力大無窮的野獸——DVD。
片廠和電影院建立了發行空窗期的默契,在電影院上映一定期間之後發行DVD。一頭牛扒兩層皮的策略,意外地長成了規模堪比電影院票房的巨大收益。
正是DVD這種空前絕後的成功經驗剝奪了他們的警覺心和創新本能。接下來二十年,片廠和電影院遇到了每一個試圖挑戰他們商業模式的新對手(多半跟網際網路有關),都祭出一貫的「發行空窗期」武器來對付。這個做法完全不脫Walt Disney當年的策略,就是企圖把所有媒體的創新通通變成電影的下游通路。正確來說應該是「下下游」,因為一概必須抽號碼牌等電影院先放映完再說。
機上盒來了,咱們把它變成電影的通路;iTunes來了,咱們把它變成電影的通路;VOD隨選服務來了,咱們把它變成電影的通路;Netflix來了,還是.......
事實上DVD產業沉沒以後,內容生產端的片廠就開始覺得苗頭不對,多次嘗試縮減不同通路的空窗期,想要在不同發行媒介上擠出更多利潤來取代DVD留下的營收空缺。但這些新嘗試都遇上了電影院經營者以不變應萬變的防禦招式——聯合抵制。
Disney董事長Bob Iger早在DVD市場還沒萎縮的2005年,就提出過非常激進的「同步發行DVD」構想,一方面可以節省DVD上市時必須再宣傳一次的行銷預算,另一方面可以防止網路盜版在空窗期侵蝕潛在DVD市場。而他提供給電影院的誘因是不讓這個同步發行的DVD給唱片行或大賣場賣,而是讓電影院獨家銷售,藉以安撫電影院經營者對於票房損失的憂慮。
Iger的構想未能吸引任何電影院上鉤,反而是幾個月後大膽冒進的導演 Steven Soderbergh決定直接拿他的新片《Bubble 氣泡》做實驗,準備在上映的同一天同步在隨選平台上架。結果該片遭到所有連鎖電影院聯合抵制,只能慘烈地在少數幾家獨立電影院草草上映了事。
有些傳統派的導演則選擇站在電影院的高牆這邊。比如M. Night Shyamalan就大力批評這種同步發行的野蠻行為「冷血無情、沒有靈魂並且大不敬」,並強調不管有線電視或是網路公司通通應該去後面乖乖排隊等輪到他們放映的時候再說。
十幾年後串流的王朝終究拔地而起,即便M. Night Shyamalan或是Steven Spirlberg這些堅持電影院體驗信仰的導演,最後仍不得不開始為新的廟公——Netflix或其他後起的串流品牌(如Amazon Prime Video、Apple TV+、Disney+和Quibi)打工。他們的浪漫信仰或是高聳的空窗期高牆仍然阻止不了電影院這個百年商業模式越來越趨近曲終人散的最後一個章節。
▇ 被病毒逼得變異的好萊塢
Netflix內容長Ted Sarandos 2013年說的話果真一語成讖:
七年後,穿過電影咽喉的那支利箭並非來自兵臨城下的野蠻人Netflix,而來自一場又急又快、什麼牆都擋不住的瘟疫。
此時此刻全美近六千件電影院已經幾乎完全關閉,只剩下三四百家尚未受疫情威脅地區的電影院以及碩果僅存的汽車電影院還勉強繼續營業。電影院停業斬斷了好萊塢片廠的現金流,逼得各家片廠火速大砍空窗期長度,加快VOD隨選平台和串流平台上架期程,聊勝於無地企圖彌補電影院關門造成的巨大損失。
美國電影院經營者聯盟主席John Fithian這幾天特別指名NBCUniversal聲稱《魔法精靈唱遊世界》要在電影院和VOD同步上映是在睜眼說瞎話,因為他們明明知道那一天美國電影院根本開不了門營業。他怒氣沖沖地放話:「電影院業永遠不會忘記這一筆帳!」
由NBCUniversal開第一槍並不令人意外。2009年被電信公司Comcast收購之後,NBCUniversal就成為全好萊塢最迷信VOD市場潛力的片廠。他們在2011年曾嘗試推出空窗期僅3週(而不是平常的3個月)的VOD隨選訂閱服務,以高達59.99美元的驚人定價癡人做夢地企圖打造另一個像DVD那樣肥美的金雞母。該計畫想當然爾遭到電影院的強力抵制,很快就夭折。但這一次疫情中火速推出VOD隨選平台「同步上市」的戰略,也證明了NBCUniversal仍忘不了這個夢。
這個夢殺不死電影業,而是沒有把注意力放在真正消費者心之所在的串流服務上才會殺死他們。從來沒有真正成氣候的VOD市場永遠不可能變成當年DVD的規模,更別提和電影院相提並論、靠VOD回收單一一部電影成本的可能性。
NBCUniversal另外一個可能的災情是如果東京奧運真的取消,不只會讓擁有轉播權的該公司損失已經投入的行銷費用,更會波及原本打算在奧運前一週啟動的新串流平台Peacock。沒有奧運轉播的重量級誘因,Peacock將難以在Netflix和Disney+等市場先行者中突圍。NBCUniversal也許終將認清他們手上的致命武器是:咬著牙把目前延後上映的《F9 玩命關頭9》直接取消上映,取代東京奧運成為Peacock開台主秀(但此舉顯然將和《囧媽》一樣引發電影院經營者的不共戴天之仇)。
另一家還沒有上線的串流平台——AT&T旗下的HBO Max也是疫情的潛在受災戶。疫情普遍影響個人經濟能力之後,他們家這種月租15美元的高單價串流平台的市場機會將大大降低。
Disney+原本是這場「好萊塢 vs Netflix」戰役中最有機會挑戰Netflix地位的新串流平台。但Disney本來收入多元化的競爭優勢,在疫情中反而成為受傷最嚴重的一家。佔該公司營收三四成的主題樂園業務完全停擺,估計每天造成Disney兩三千萬美元的損失。
Disney董事長Bob Iger一個月無預警地讓出執行長位置,讓主管主題樂園業務的Bob Chapek接任。如今看來是對疫情即將爆發的先見之明,超前部署新執行長來應變主題樂園業務的空前危機。退居第二線的Bob Iger則專心應付他一手打造的DIsney+遇上的節目荒問題。雖然全好萊塢都同時面對劇組停拍的狀況,但對Disney+更加雪上加霜的是重量級節目後繼無力。原本在星戰宇宙的《The Mandalorian 曼達洛人》播畢之後,就要等好幾個月才會有漫威宇宙的《The Falcon and the Winter Soldier 獵鷹與酷寒戰士》接棒,現在該劇因疫情停拍,能否順利上檔更成為問題。
根據媒體產業數據分析公司Ampere Analysis在疫情爆發前的統計指出,Disney+目前有約54個節目製作中,相比之下Netflix製作中的節目有高達287個。更糟的是早在疫情爆發之前,原本製作中的Disney+節目就有高達7個節目遇到創作理念爭執或是劇本不滿意等問題,宣布延期或是直接取消。其中三個節目則是因為Disney+堅持闔家觀賞的標準,而正在考慮或是已經確定必須移往Disney另外一個串流品牌Hulu上架。
這種品牌定位的自我設限正在危及Disney+的節目供應鏈,讓他們沒有子彈可以在串流大戰中衝撞殺敵。諷刺的是當年電視被好萊塢鎖定的要害正是必須「闔家觀賞」的尺度。而今日另外一個接在電視機上的服務——Netflix,也正在以葷素不忌、毫無尺度限制的海量節目反攻好萊塢。
這就難怪過去幾天華爾街股災中,Disney是股價跌得最兇的好萊塢片廠,而Netflix則是最不受股災牽連的公司。新冠病毒似乎正在加快好萊塢串流大戰水落石出的進程。
歷史的因緣際會是Netflix原本曾有兩次機會可以降低好萊塢片廠在疫情中的損失。2018年Netflix的《Roma 羅馬》企圖爭取電影院上映21天後上架串流平台,2019年Netflix的《The Irishman 愛爾蘭人》改爭取45天後上串流平台。Netflix兩次和連鎖電影院品牌的談判都以破局收場,最後這兩部電影只能在獨立電影院小規模上映。如果當時有任何連鎖電影院在談判桌上同意這個條件,將會改寫整個發行空窗期的遊戲規則,所有好萊塢片廠也會立刻跟進。空窗期的調整會馬上反映在一部電影的收益結構上,讓來自電影院的收入佔比逐漸降低,並使片廠在這次電影院關門的衝擊中減少傷害,增加來自其他平台的現金流來度過難關。
▇ 電影院不會靜靜走入長夜
「紅燈將滅酒也醒,此刻該向它告別 」。但電影院的最後一夜應該是冗長的無盡長夜,而不是瞬間開燈趕人的那種。那些仍然迷醉於電影院幻覺魔法的人或許不用馬上擔心戒斷症候群的問題。
現在沒有人敢打包票COVID-19新型冠狀病毒的疫情會持續到什麼時候。但無論如何,疫情過後就是汰弱留強、適者繼續生存的殘酷時機:
短期的影響是美國電視台不得不把過去的工作流程Netflix化,因為全面停工不可能要求劇組製作這一季節目的試播集,電視台開始像Netflix那樣直接訂購一整季節目,而不再以試播集作為是否購買一整季的判斷依據。美國媒體Variety預測疫情的長期影響是原本百花齊放的電視劇熱將會自此泡沫化,停工的劇組中競爭力較差的節目將因為樽節支出的關係直接被喊卡,永遠不再復工。
電影片廠也是同樣是強者生存的邏輯。Disney或許需要許多年來復原,但仍是最有生存機會的片廠之一。現金流比較不足的中小型片廠將面臨比較高比率的淘汰,或是被中大型片廠整併。
電影院則無論大小,都無法閃躲百年榮景可能一去不回的宿命。普羅大眾將在這幾個月疫情期間體驗在家裡看首輪大片的新觀影經驗,並且很可能開始適應這件事,重返以電視機為中心的生活型態。
這20年來整個產業受到空窗期的庇護而缺乏真正有意義的創新,包含3D、IMAX寬銀幕、讓李安飲恨的高幀率電影格式或是最沒有創意的提高單價策略,都是幾十年前的前輩早就試過的舊點子。僅有的創新服務「包月看電影」則是從去年暴起暴落的科技新創公司MoviePass的屍體上偷來的點子。這個行業的免疫體質原本就不是太好,病毒只是壓垮他們健康的最後一根稻草。
NATO美國電影院經營者協會已經向美國政府和國會求援,企圖取得紓困。導演Christopher Nolan也投書華盛頓郵報,呼籲對電影業伸出援手,因為等疫情過去,大家對於在電影裡一起哭一起笑的需求會更加強烈。但政治上來說,電影院的勞工僱用人數不夠顯著,業務太平均分散在各地。不像波音之類的工廠集中在特定城市,成為對該地出身的政治人物來說絕無法坐視倒閉的經濟命脈。加上美國電影院三大連鎖品牌中有一家已經賣給中國萬達,另一家則被英國企業併購,嚴格說都算是外商,不容易成為美國政府紓困的第一優先對象。
就算消費者在疫情過後回歸電影院,連鎖電影院仍很難在短期內彌補停業期間的巨大損失而面臨破產危機,進而可能關閉或出售旗下部分影廳甚至全部影廳。
時間巧合得令人頭皮發麻,美國司法部才剛剛取消了1948年最高法院判決所延伸出來的Paramount禁令,重新開放讓片廠可以合法擁有電影院的經營權。預估Disney、Netflix甚至是一直在電影業門口徘徊的Amazon都可能接手財務困難的電影院品牌。而空窗期的機制將會因為這樣的併購徹底走入歷史,電影院的新東家Disney或Netflix將以內容生產端的觀點,重新創造一種更符合觀眾需求的發行模式,借以產生更有競爭力的收益結構。
歷史轉了一大圈,再度回到100年前Paramount創辦人之一Adolph Zukor對這個行業的終極想像:把製作、發行、放映三個部門變成一個行業。只是當年Zukor的一把抓是為了肥水不落外人田,而未來Disney等片廠的一把抓是為了更彈性地應變這個快速變化的世界,藉以活過下一次兵臨城下的滅絕危機。
至於放映這個行業也不會因此永遠地消失。電影院不會靜靜地走入長夜,而是更像黑膠唱片那樣,不安份地蟄伏數十年等待下一個或許會來、或許不會來的文藝復興。
原本應該更容易受傷害的獨立電影院和小型連鎖品牌,卻因為更早體認競爭劣勢而更加具有彈性。早在疫情之前,有些獨立電影院就一直在主動摸索與串流平台之間如何建立互利而非對立的競爭關係。另外一些獨立電影院則努力找到自己的利基市場:比如部分年久失修的單廳電影院陸續得到金援整修,並改以經典電影、藝術電影或是特定類型電影的策展形式擁抱專屬自己的觀眾。Netflix不久前才租下曼哈頓僅存的單廳電影院Paris Theater,導演Quentin Tarantino自己也在洛杉磯經營一家專門放邪典電影(包含他的作品)的電影院New Beverly Cinema。
來自英國的「Secret Cinema 秘密電影院」雖然因為沒有實體據點而不算是真正的電影院,卻以結合沈浸式體驗的創新放映模式再造了一票難求的消費現象。
然而Alamo Drafthouse或許是下一次電影院文藝復興最有可能的發原爆點。這家擁有40個據點的小型連鎖電影院品牌已經成功地把自己打造成非主流電影的聖地,不僅擁有自己的電影院、自己製作發行的電影,更重要的是它擁有專屬於自己的堅貞粉絲。
如果像Alamo Drafthouse這樣強調體驗品質的主題電影院能挺得過這波疫情,它和它的信眾將取代曾經存在的空窗期高牆,扮演起守護電影院體驗的聖杯騎士角色。
良夜有誰為我留?這些獨立電影院已經有自己的答案。
─────────
2020.8.2 更新資訊
─────────
今年疫情期間Universal 環球影業將夢工廠動畫《Trolls World Tour 魔髮精靈唱遊世界》跳過電影院直接上架VOD市場,直接觸怒了世界最大連鎖電影院品牌AMC,使AMC火冒三丈地宣佈開始抵制Universal發行的所有電影。還沒等到美國電影院真正重啟營業(以便真正開始抵制),上週突然傳出爆炸性的消息:
AMC已經和Universal握手言和,並簽下史無前例的三年協議將電影院空窗期從過去的75天縮水到只剩17天。
對前途灰暗的電影院產業來說,這紙協議簡直就是割地賠款的屈辱,因為這意味著從今爾後觀眾只需要忍耐17天就可以跳過電影院,直接在自家客廳觀賞《Jurassic World 侏羅紀世界》之類的大片。協議細節沒有外流,但一般預測Universal有可能以分享VOD利潤的方式來利誘AMC簽字同意。
以下總結幾家媒體的分析,揣測到底這個魔鬼協議預告了什麼電影產業的未來:
1)華爾街怎麼看?
MofffettNathanson的分析師Michael Nathanson在題為「The Day the Windows Broke 破窗之日」的分析報告中說這一天將是電影史上的歷史性一刻,並認為該協議將進一步讓電影院消費人口大幅縮水。其他家電影院或許會試圖抵抗這個趨勢,但他們能爭取到的空間和機會會非常有限。因為PVOD的高價和高比例分成,總體而言對片廠來說將是利多。他同時重申中長期的贏家仍然是已經佈下全球市場天羅地網的Netflix、Amazon和Disney。
MKM Partners 的分析師 Eric Handler 則認為有一家放映業者將會完全躲過AMC和Universal協議的傷害。那家公司叫做Imax。Imax電影一般來說只會在影廳放映一到兩週,完全落在新的17天空窗期內,所以預期更在乎觀影品質的觀眾仍會在頭兩週湧入Imax觀看《侏羅紀世界》。而且這些觀眾一直都是願意付出更高票價的觀眾,他們願意留在家裡等VOD的機會不高。
2)其他片廠會跟進嗎?
華爾街訪問道一名前片廠高層(現在經營電影院),他對於片廠採取這麼激進的做法表示不解:「這不是一個體質有問題的產業。
這個產業原本正在茁壯成長,這就是為什麼此時此刻沒有其他片廠打算修訂空窗期。」
然而Universal一直都是對於數位媒介態度最開放、最激進的片廠,其他片廠如Warner Bros.、Paramount、Sony 或 Lionsgate 也許會展開類似的談判,但Variety認為Disney有可能不會跟進。
3)其他電影院會跟進嗎?
NATO美國電影院經營者聯盟拒絕評論,說他們不會對特定會員的個別商業決定表示任何意見。華爾街日報訪問到的放映業者則震驚地說:「原本疫情過後空窗期一定會有某種程度的縮短,但誰都沒有想到居然會縮到17天。」
然後Variety分析認為岌岌可危的電影院可能無法承受失去《Jurassic World: Dominion 侏羅紀世界3》 and 《F9 玩命關頭9》這些大片收入的傷害,所以他們很可能會跟Universal展開類似的談判,並企圖分到VOD利潤來彌補今年的營業損失。
4)獨立電影院會完蛋嗎?
獨立電影院品牌沒有足夠的談判優勢來取得類似VOD分潤之類的財務補償,他們只能接受演或不演的霸道總裁指令。所以Variety認為獨立電影院會在不確定的疫情未來中蒙受最多的損失。
5)電影會變得更好嗎?
超級英雄電影以外的多元題材可能終於見到曙光。Variety認為VOD市場成熟之後,片廠不再唯一仰賴電影院的票房收入,將使他們不用再集中火力只拍攝那些會在第一時間驅動觀眾去票口買票的超級英雄電影。對中低成本、對多元題材、對創作者、對觀眾,這可能是一件好事。
6)誰是最大受益者?
華爾街日報訪問到平台服務端的Roku副總裁Tedd Cittadine,他認為這個協議將替消費者帶來巨大的好處。他所指的無非就是更彈性、更多元的選擇性。
2020年之後的未來還是一片空白,我們還無法百分之百確定往下還會發生什麼事。但我們可以往前追溯,看看好萊塢是如何走上這條不歸路。
(2020.3.26 原文原載於端傳媒 : https://theinitium.com/ )
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過44萬的網紅TEEPR 叭啦叭啦研究室,也在其Youtube影片中提到,#endgame #SpiderMan #FarfromHome 0:10 超人亨利卡維爾變身福爾摩斯 1:07 獵鷹和漫威還有4部合約 2:36 鋼鐵人湖邊的小木屋出租搶翻天 3:40 沙贊!PO出刪除的畫面 4:24 復聯四追不上阿凡達 ◇◇◇◇◇ 追蹤Jon和Sherry的 IG帳號: s...
「鷹 帳 出租」的推薦目錄:
- 關於鷹 帳 出租 在 葉郎:異聞筆記 / Dr. Strangenote Facebook 的最讚貼文
- 關於鷹 帳 出租 在 曼谷船橋 bangkok sakthi Facebook 的最佳解答
- 關於鷹 帳 出租 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
- 關於鷹 帳 出租 在 TEEPR 叭啦叭啦研究室 Youtube 的最佳貼文
- 關於鷹 帳 出租 在 Ok露營社-商品買賣、裝備出租- #北緯印地安鷹帳好搭嗎? #超 ... 的評價
- 關於鷹 帳 出租 在 《帳篷導覽》北緯23度「印地安鷹帳」霸氣外型多功能搭設變化 的評價
- 關於鷹 帳 出租 在 北緯23度「印地安鷹帳」 超詳細帳篷搭設教學 - YouTube 的評價
- 關於鷹 帳 出租 在 『秘』想買房的不要進來看→房價什麼時候最便宜? - Mobile01 的評價
- 關於鷹 帳 出租 在 別墅帳出租、DOD 帳篷租借在PTT/mobile01評價與討論 的評價
- 關於鷹 帳 出租 在 別墅帳出租、DOD 帳篷租借在PTT/mobile01評價與討論 的評價
鷹 帳 出租 在 曼谷船橋 bangkok sakthi Facebook 的最佳解答
The TENT Hostel
背包客的帳篷公寓
---
為什麼都住屋裡了,還要住帳棚?
想想你小時候有沒有用紙箱搭了秘密基地整天不出來?
---
曼谷來自世界各地的背包客數量之多,目標年輕客群的青年旅館界競爭尤其激烈,創意用炸裂來形容也不誇張。位於khlong Toei地鐵站附近的The TENT Hostel,將帳篷搬進了背包客棧,讓旅客在上下舖裡來場城市野營。經營家飾品牌「One of a Kind」的夫妻兩人,原經營進口北歐家具生意,兩人熱衷旅行和冒險,對世界充滿好奇,於是想用更有樂趣的設計概念打造一個自由空間,迎接來訪曼谷的世界旅人。他們讓每一件事、每個空間、每件家具都經過設計而更好玩,鷹架變成床架、床位變成帳篷、電錶變成門牌、路燈裝在廁所、浪板進了浴室、大廳就是遊樂場。輕便、多彩、機能、趣味是整體空間的關鍵字,處處是旅行者聰明又多變的風格,絕不奢華卻又適得其所。
一樓是大廳,二樓是健身教室、三四樓是帳篷區、五樓是出租辦公室、六樓是能放電影辦活動的天臺,他們說,改造這棟舊房子當青年旅館,完全沒有任何商業考量,而是想要讓這裡成為旅人與社區的節點,只希望住客在這短暫幾天的逗留期間裡,留下對周遭環境的深刻印象。Khlong Toei區是曼谷體驗在地生活的絕佳地點,但遊客都很陌生。旅行或未竟之地,在還沒來過之前,你永遠不知道他是什麼樣子,這家旅館也是,不只是你眼前看到的樣子。
---
本文及部分照片亦刊登於Shopping Design Vol.120
文字+攝影=船橋彰
鷹 帳 出租 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》,是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥,一起分享彼此的成功與失敗案例,藉此教學相長的一個交流會,固定每周四下午4~5點舉行。
只要你加入美商ERA平台,即可享有參與資格,招募菁英說明會於12/13號周三晚上7:00~8:30舉行,報名專線:0986-289-679陳先生。
【學員A-屋主,您在哪裡?】
某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單,想找屋主,調謄本查詢戶籍地址後,仍舊找不到屋主,該怎麼辦?
答:這間房子目前在市場上沒有在賣,A認為若開發到應該有機會簽到專任約,只是單憑「斷水電」通知單,無法推斷屋主缺錢想賣房,建議直接去開發市場上現有物件比較有效率,除非有誠買家指定「就是要這一間」,否則別浪費時間。
另外,關於找屋主,正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本,拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外,別無他法;至於檯面下的作法,會議上有分享,就不文字化了。
【學員B-凡事不要自我設限】
《等新買的預售屋蓋好後,才會比較想賣?》
某屋主已委賣自住房,同時買了預售屋,屋主曾對B表示,要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後,售屋動機才會比較強,B覺得頗有道理,總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧?
於是B也就不怎麼理會,沒想到,隔沒多久房子竟然就賣掉了,屋主還真的先跑去租屋。
心得:人的想法,時時刻刻都在變,縱使今天屋主價格硬,說不定明天缺錢就變軟,所以要定期關心,如此一來,屋主的心態若產生變化,你才能及時掌握。
《屋主說過,堅持2戶一起賣嗎?》
某物件是2戶打通的產品,屋主堅持兩戶一起賣,某買家喜歡這個物件,但坪數需求和預算考量只夠買一戶,想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶,何況若只賣掉其中1戶,屋主還要重新把牆隔起來,很麻煩,於是婉拒買家。
沒想到,買家竟然透過別家房仲去談,而且還真的只買到1戶而已!
心得:不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒,無形中喪失許多機會,買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅,作為房仲的你,一定要讓買家感受到,你願意去試、願意幫客戶努力過,否則,買家一定會去找別家房仲談。
【學員C-遠距離影本簽名,有其法律效力嗎?】
最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外,一個要下斡旋,一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去,簽名完再寄回來嗎?用傳真簽名回傳,或者是掃描成PDF檔案mail過去,客戶自行列印下來簽名後,再傳回來,這樣不行嗎?
答:依照民法第一百五十三條:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」去市場買菜,直接現金交易,法律行為也算成立,也不用特別另立契約。因此,不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」,用傳真機將文件傳送給對方,或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱,當然都可以。
不過,當其中有一方要作怪、或想否認契約時,就又回到舉證上的問題了,因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證,最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本,避免爭議。
更詳盡的解說,可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html
【學員D-跟屋主本來就認識,卻簽不到委託?】
D跟屋主本來就認識,算是朋友,有賣屋需求,屋主自售於591售屋網,同時也委託了某家房仲公司,於是D用「多一家委賣,多一個機會」的說法爭取委託,但是遭到屋主婉拒,不解原因為何?
答:如果只有屋主自售,可以理解屋主不想付服務費,但屋主也有委託別家仲介賣,而D與屋主是朋友關係卻簽不到?研判應該是屋主認為D尚是菜鳥,經驗與專業度都不足,因此不放心委賣,建議D做好功課,提升專業度,言談之間讓屋主感受到可以信任,應該就有機會。
【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】
跟上禮拜的理由一樣,因為名片還沒拿到,所以還在等,目前仍沒有問題......。
經詢問,發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚,已要求做功課,下次分享報告。
【學員F-房屋漏水保固期?】
某間房子屋齡7年,買家去年買的,1年過去了,屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂,導致樓下住戶天花板漏水。
問題1:屋齡才8年,未滿10年,房客認為「還算新」,能否向當初建商求償?
答:很難,因為建商通常對於建案的保固期為1年,好一點的3年,偶爾會有出現地方型小建商保固5年,主要是為了提升知名度、營造好口碑,這已經是最長的保固,一般來講不會超過3年。
問題2:新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎?
答:可以,根據民法,房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字,是發現,不是發生),並在6個月內通知前屋主,賣方都必須要負責賠償。但,有前提,就是這個漏水,在購買前就已經存在。因此,買家必須要負舉證責任。
如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年?不懂的菜鳥仲介,以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任,其實這是無效的約定;而實務上的做法是,在簽訂買賣合約時,買賣雙方約定「賣方於交屋後,願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。
詳細說明,可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278
【我】
《價格預留空間,是為了感動服務?》
某間房出租,月租金1萬元,底價9000元,房客出價8000元,差距1000元。身為房仲的你,你會對房東怎麼說?如實呈報?還是預留空間報低(可能先講7000元)?同樣的,對於房客,你會如實呈報房東底價?還是報高?原因理由為何?
答:關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」,已於會議中分享,就不文字化了,重點是,倘若你對於價格上有所「鋪陳」,記得,關鍵在你的「出發點、心態」是什麼?
如果你是為了想要成交賺服務費,你講出來的話,就會是「惡意欺騙」;如果你是為了要圓滿成交,讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服,那就是「善意謊言」。
心態不同,表現出來的言行舉止就會不同,客戶是會感受得出來的,萬一不小心被揭穿,結果也會不同。
《定金多寡,要符合比例原則》
最近成交一個月租金3萬元的租案,整個過程算圓滿,唯獨在簽約當天出現服務瑕疵,導致客戶不舒服。
第一天:客戶已匯5000元定金。
第二天:討論租約內容,並約定好明日晚上8點簽約。
第三天:......↓
白天,房東問,簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月,共9萬元?經詢問,房客表示隔天白天再匯,於是,房東開始緊張。
房東認為:簽完約就等於合約生效,但卻只有定金5000元,距離9萬元差距8.5萬,還要等到隔天白天才能收到匯款,覺得沒有保障。
房客認為:若用現金,萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔,怎麼辦?簽約前,房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶,不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款,金額都有上限(頂多5萬),這樣對房客而言,等於是「付定金一次,簽約晚上ATM轉帳一次,隔天白天還要再轉帳一次」總共3次,次數太頻繁,沒有一次到位,房客覺得很煩。而且簽完約之後,房客還沒拿到鑰匙,房東到底在怕什麼?應該是房客比較沒保障吧?何況簽約是晚上,隔天白天再匯款,不也是稀鬆平常的事情,幹嘛那麼急著要錢?
心得:兩邊我都用同理心,兩邊都沒錯,錯在我忙中疏漏、經驗不足,沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張,因此我學到了,以後在約碰面簽約時,要事先搞懂房客的付款方式,簽約當下付現金?還是簽完約後用匯款?若是後者,房客在簽約前,至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/12/171130era-flying-eagle.html
鷹 帳 出租 在 TEEPR 叭啦叭啦研究室 Youtube 的最佳貼文
#endgame #SpiderMan #FarfromHome
0:10 超人亨利卡維爾變身福爾摩斯
1:07 獵鷹和漫威還有4部合約
2:36 鋼鐵人湖邊的小木屋出租搶翻天
3:40 沙贊!PO出刪除的畫面
4:24 復聯四追不上阿凡達
◇◇◇◇◇
追蹤Jon和Sherry的 IG帳號: sherry__jon
(是兩個底線唷~)
◇◇◇◇◇
《復仇者聯盟4:終局之戰》「重上映畫面刪減片段解析」
https://youtu.be/6Z0I2S9EeNI
鋼鐵人愛3247次真相/胖索爾性感彈吉他/《上氣》主角候選人|影劇新聞0615-0621
https://www.youtube.com/watch?v=CJiSHvsjY8U&t=20s
蜘蛛人反派綠惡魔/猛毒可能出現?
https://www.youtube.com/watch?v=bG6qo...
復聯4後漫威電影-奇異博士/星際異攻隊/黑豹/永恆族/黑寡婦/上氣|電影情報
https://youtu.be/eZF6kl_kjHM
復仇者聯盟成員「從嬰兒到超級英雄」成長過程
https://youtu.be/ztqmAux-iTc
【爆雷影評】復仇者聯盟4:終局之戰 重點Bug+彩蛋解析
https://youtu.be/DE7VSo_QZ1Y
復仇者聯盟4終局之戰「150個彩蛋分析」
om/watch?v=8TjjV...
驚奇隊長4大Bug 在《鋼鐵人1》犯的錯回不來了!
https://youtu.be/-wLYMXomkOs
驚奇隊長電影彩蛋爆雷分析-她根本還不是驚奇隊長
https://youtu.be/ezsNiADdCag
漫威女英雄木瓜大小排行
https://youtu.be/mx-VbDm4tSI
鷹 帳 出租 在 《帳篷導覽》北緯23度「印地安鷹帳」霸氣外型多功能搭設變化 的美食出口停車場
特別感謝「諾維琪露營基地」 場地贊助【產品連結】▶︎北緯23度印地安 鷹帳 特仕版《官網》https://pse.is/3hu53a《組裝 ... ... <看更多>
鷹 帳 出租 在 北緯23度「印地安鷹帳」 超詳細帳篷搭設教學 - YouTube 的美食出口停車場
松果戶外買得到也 租 的到 鷹帳 囉!傳送門:https://pse.is/3kzmun特別感謝「諾維琪露營基地」 場地贊助# 鷹帳 #印地安 帳 #北緯23度#北緯 鷹帳 #印地安 鷹帳 #搭 ... ... <看更多>
鷹 帳 出租 在 Ok露營社-商品買賣、裝備出租- #北緯印地安鷹帳好搭嗎? #超 ... 的美食出口停車場
北緯印地安鷹帳好搭嗎? #超好搭❤️再好搭的帳篷都還是會有搭設的眉角❤️現場搭收教學,把所有眉角都教你詳細規格 ... ... <看更多>