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【九龍大洗牌﹕旺角油麻地重建現況報告】

市建局的角色設定就是以法定機構身份𢯎盡著數，發展可以免補地價，又有收回土地條例特權收地，以往仲會食街賺發展面積等。最新旺角油麻地重建研究正提交發展局審視（註1），預期會攤大手板要求放寬發展地積比 / 發展密度以及免費取得附近官地等新優待。

市建局準備在旺角和油麻地兩區範圍食大茶飯的前夕，值得一齊檢視重建對旺角、油麻地兩帶來的主要改變。透過整理屋宇署批出拆樓紙（拆卸工程同意書）的樓宇，一共整合了2005至2019年間樓宇重建後的現況：

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●發現一：15年60個重建地盤用途大不同

油旺中15年來有60個重建地盤的發展紀錄（註），當中11個為市建局項目，49個為私人重建，重建地盤佔地合共約340,000平方呎，。重建前後比較，寓所/商業處所（旺角區內住宅大廈類型），佔整體重建地盤面積的比例由71.8%，減少至62.1%，與此同時，酒店的佔地盤面積則由0.9%上升至19.1%。

市建局及私人重建後用途分佈 （地盤數目）
| 用途 | 市建局 | 私人 |
| 住宅 | 9 | 10 |
| 酒店 | 1 | 20 |
| 商鋪 | 1 | 4 |
| 租住* | -- | 7 |
| 商廈 | -- | 5 |
| 工廈 | -- | 3 |
------------------------------
| 小計 | 11 | 49 |

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●發現二：住宅用地酒店化

其中一個最明顯的趨勢，可以留意到許多油旺重建地盤都變成了酒店，佔油旺重建地盤數目裡面三分之一（21間），單是油麻地12個重建地盤佔9個都是酒店。

雖然旺角予人印象是人多車多的商業中心，但係規劃格局來說，商業用途 (Commercial) 規劃其實主要集中彌敦道兩面延申一條街範圍，其他地方大部分都是高密度住宅 (R(A)) 規劃，變化不單只侵蝕了市區住宅土地資源，不少新酒店都夾雜進高密度住宅用地裡，大量來港旅客的需求對旺角、油麻地基層社區環境帶來龐大壓力。

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●發現三：加劇「貴細擠」

另一個趨勢可以看到重建過程將較廉價的平民房屋拆毀，改為投資需求（租值）帶動的次級（subpar）私樓房屋，例如區內的尚璽、逸新、珀軒、奧朗‧御峰（市建局項目）、利奧坊等，近期落成的重建項目均有納米單位（260呎以下），而當中恆基地產發展的利奧坊曉岸及凱岸兩期，便合共興建 694個納米單位。

重建過程不少都有公帑、法律（強拍條例）、公共政策支持，但結果是舊樓劏房變成貴價納米樓，夏寶龍說2049年香港無劏房，按現時重建趨勢，2047年劏房居民可能要搬進納米樓住，「貴細擠」可能會更嚴重。

投資需求對重建的影響，同時體現在7棟重建後發展商沒有出售*，保留整棟大廈出租的重建發展，這類重建部分是服務式住宅如﹕31 Argyle、碧薈，亦有以一般代理招租的，如中旅社持有的中旅閣，市區有價值的土地慢慢被財團以收租物業的形式持有。

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●發現四：蛋糕商場層層疊

區內重建亦帶來一種特別的建築風格，不少重建住宅樓盤均會有三層的「蛋糕商場」底座，加上平台花園及會所又高一兩層，務求將最低層的單位比鄰近的舊樓天台更高，確保住客在單位內不會看到附近街道環境，又將社區的公共空間，圍起作私人後花園。某程度反映重建發展商或是住宅的矛盾心理，本身因為地區交通及生活方便，即是單位坐落的環境才會使單位有價值，同時間又厭惡最接近的街道景觀，形同在舊區裡面建立與外隔絕的瞭望台。

另一種在旺角重建出現的特別情情況，就是將唐樓大修成整棟商鋪。例子有市建局上海街618號項目將唐樓改裝成商場，豉油街Adidas鋪位，中國移動西洋菜南街鋪位等。這類重建好可能是因為商業區高昂的店鋪租金 / 商業活動需求，引來將商用樓面面積向上擴散空間重組的細規模重建。

旺角與油麻地的重建歷史，似乎反映商業/地產主導，種種酒店化、納米樓化、蛋糕商場化的發展脈絡，市建局將公佈的「油旺」大規模重建，亦好可能會延續甚至加速基層生活空間被壓縮、小店地區文化被邊緣化的漫長過程。

香港如果有一日可以變得更公義，重建帶來的社區區隔和社會不平等的問題，會是必須處理的一座山。而市建局在重建過程亦必須由今日的逐利者，改為推行公共政策的執行者。

重建項目地圖
https://bit.ly/2VSoUYW

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【#死場不死】在死寂商場搞藝術展覽？展覽詳情：https://bit.ly/3Ar6crf

近年不少大型商場以文化藝術作招徠，商場內總要有幾件藝術品坐鎮，亦有商場自家畫廊舉辦活動，惟大部分都擺脫不了商業味，反之，實驗性的展覽，甚或是容讓藝術家以商場為場域進行創作的例子，卻是鮮見。

近月，本地藝團「聲音掏腰包」（soundpocket）的ASP十年展選址富利來，展覽展出過往十屆「藝術家支援計劃」參與藝術家的作品，分別分佈在商場四個舖位，比起乾淨企理、燈光冷氣完備的傳統白立方藝廊，富利來剛剛相反：二樓天花長期漏水，每逢落雨必定出現水桶陣；商場中央冷氣壞掉，除了店內的範圍均無冷氣；女廁不時無咸水，需用水桶裝水沖廁。所有現代商場的基本設施，它都沒有。用現代準則，它是一個與現世割裂、永遠停留在舊時代的異域空間。但soundpocket反而看中這地方的特色。
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【死場不死富利來】封面故事其他文章：
為什麼要寫富利來：民生商場在香港的另一種「繁榮」
https://bit.ly/3A8iN2f
遺世獨立老商場　城市研究學者何尚衡：它留住了時代的色調
https://bit.ly/3A0Ah0J
14室 搞手南叔　靜與旺的掙扎
https://bit.ly/35W5t38
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【從《古惑仔》及《黑社會》系列說起 | 盧斯達 on Patreon】

（2018年10月舊帖復刻）

在政治現場應該展現甚麼倫理，聽來太過學究，但新舊板塊彼此磨擦，似乎沒有因為本民前和青年新政被政權擊沉而變得沉寂。更外圍的「素人」繼續前仆後繼，有關的大趨勢並沒有因此逆轉。

世代衝突、各路人馬躁動不安，是90年代以來黑社會電影的傳統。任何政治和社會關係由和緩變得緊張，都有其內在邏輯，實在可以與外層的政治意識形態無關。不管你支持的是本土人優先還是自命世界公民，小團體的運作、權力的鬥爭，最後還是依循一套相似邏輯。

古惑仔要面對的黑社會建制

以劉偉強的《古惑仔系列》做例子，表面上是青春電影、遭衛道之士批評為「美化黑社會」，但其實「古惑仔宇宙」不只是關於黑社會，還關於90年代的香港，那個已脫離粗放發展期的末期香港，才是籠罩著幾部電影的大氣壓。

在這個氣壓之中怎麼上位，上位者如何防止被打倒，那就不只是黑社會，而是一個更廣義的題目。

與幾大探長、跛豪的戰後大時代不一樣，「古惑仔」的世界，秩序早就已經建立，而且固化已久。即使偶有因為地盤或恩怨而動刀劈友，也不是社團初期開山劈石的時代。

陳浩南那些人一開局，要面對一班叔父和黑社會建制。古惑仔第一集（人在江湖）的危機，來自叔父輩大佬B和靚坤的鬥爭，陳浩南是「靚仔南」，論資排輩，只能是叔父們在大檯討論大事時，坐在旁邊不能隨意出聲的大齡街童。他是給叔父輩拖進去的，不管是給靚坤陷害，還是要幫自己的長輩大佬B復仇。

靚坤的囂張跋扈，內裡就是上位的躁動，他認為自己能力出眾、功勞最大，要「蔣生」交出龍頭位置。整部電影，鄭伊健固然不是演技派，而是吳鎮宇將一股恨不得馬上就要上位大展身手的躁動由頭帶到尾。

這個關於上位躁動的主題，在第三集（隻手遮天）上升到高峰。

犯上和衰老的命題

一開始出場的是敵對社團東星社的紅棍打手烏鴉，他在關羽像面前執行家法，教訓一個不肯執行任務的小弟。關羽像在打鬥中被波及，掉到地上粉碎。烏鴉問：關老二，拜你有甚麼用？現在的人出來行，不是講義氣的，你那一套落伍了。

於是揭示了整部電影的主題，既有的潛規則雖然仍在，但挑戰者已經出現。烏鴉和笑面虎瞞著大佬，在江湖搞風搞雨，最後在醫院殺掉勸阻他們的大佬駱駝，就只是靚坤在洪興下剋上的事跡，在東星再來一次罷了。

（《隻手遮天》有一段很有趣味。講陳小春、謝天華等人離開自己地頭，到了一個公共屋邨的球場，遇到一班當地的古惑仔。兩班人自然又是一輪口角和韃朵。謝天華很大口氣，說自己是洪興的人，但對面那個自稱叫肥屍的初生之犢，根本不當「洪興」是一回事。之後他們又說自己大佬是陳浩南，然後肥屍又不當一回事，「陳浩南可以係度打交打到出銅鑼灣做渣fit人，我肥屍一樣得﹗」然後打爆玻玻瓶，一大班手下就應聲而至。之後陳小春等人只有敗走，心裡害怕到不得了。

這裡一方面表現出下位者要揚名立萬的噪動，一方面又透視出上位者面對挑戰者的焦慮。在市區有一點勢力的黑社會，在挑戰者面前瞬間就老了，他們的中年危機不在系列完結之前，而是早在第三集已經出現，陳浩南之後在《戰無不勝》做代課老師的那場戲，只是這一場戲的延伸罷。）

雖然在張耀揚的落力演出之下，烏鴉成為一個經典奸角，但那只是商業電影有忠所以有奸的臉譜化處理。黑社會就是一個權力的動態，當中也就只有形勢不同，而沒有道德高低。大而化之，陳浩南和烏鴉沒有誰比誰更高尚的。除了上位，還是上位。

關羽代表形而上的道德規則，也就是每個人都是為了上位的現實之上，加諸一道避免分贓不勻的規則，但說到底還是為了分贓。

到了杜琪峰更加精緻和現實的兩集《黑社會》，就說得更沒有包袱。一班叔父輩商討如何選擇新一屆辦事人，是大D還是樂少，有一個叔父說：

「阿樂就真心為阿公，佢話會踩落老尖—」

那個支持大D的，反唇相譏：

「個個都口口聲聲為阿公做野架啦，唔通話為自己呀？」

輩份最高的鄧伯（也許是暗喻了一國兩制名義上的設計者鄧小平）制止了他們的對話——雖然大家都知道，入黑社會是為了上位，但說破了就沒有方圓。

爭議不斷：因為分贓機制開始失靈

「黑社會」權力宇宙的穩定，在第一集勉強維持了大半。鄧伯為首的叔父輩屬意表面上沒那麼強勢的樂少，用他來平衡自恃對社團有功的大D，以求整個社團不會分裂，「相忍為國」。

然而雙雄講數完畢，蜜月一陣之後，大D提出要分享權力，馬上被隱忍了大半齣戲的樂少用石頭擊殺於水塘，輩父輩所設計的和諧機制，至此走向崩壞。即使沒有第二部《以和為貴》，此皆為定論。

一國兩制好、黑社會好，以往人人滿意的分贓機制，終於敲響了警號，平衡最終被打破。

水塘一戰的平行時空﹐也許是2014年的佔領運動。這件事有發生過好，還是沒發生過好？對不同利益立場的人，答案都不一樣。

佔領令歷史齒輪及政治時間加快前進，但其實搞亂了包括「民主派」在內的既有權力秩序，它對親北京派的影響反而是最少。佔領的倡議者最終傾覆了自身苦心營策的局面。

如果記憶力還在，都會記得「佔中」的醞釀階段，「官方機構」如何費煞思量，設下大量紅線和監控機制。包括各種參與者的「誓約書」，就是支取民眾的力量，卻不願意民眾「不受控制」的「大局思維」。

最後民眾還是不受控制，最重要是在那些萬人空巷的現場，各種人馬顯形了，他們平時被壓抑和小心翼翼控制著的矛盾，也就有了爆發的空間。這些對於香港未來、運動如何操作、End Game是甚麼的分歧，也就得到了釋放的空間。就算是金鐘內部，也分開學生不想退場、還有中老年要退場的分歧。更不說要旺角和金鐘的分別。

所以佔領究竟是好還是不好，真的要講究你在社會甚麼階梯去發問。社會運動可以令民眾充權﹐也會令一些人受到威脅。而這股遭受威脅的感覺，不會因為有著理論上共同的敵人而消失。畢竟大D已經被打死了，整個社團的大局也就只能走向「不斷加速」。以前叔父們設計的遊戲，已經越來越少人信服。

論資排輩是安全的，但到了某個階段就會加速進入血腥仇殺，這是動態和物理之必然。辯證地說，也就是要進入論資排輩的安全地帶，大伙還要渡過必經的血污海。

所以DQ究竟是怎麼一回事？

黑社會的收尾作《以和為貴》，也就是所有人和大局齊齊走向失控的寫照。樂少為了爭取連任，希望破壞規矩。代表最高權威的鄧伯拒絕，最後遭樂少推落樓梯慘死。

鄧伯肥厚的身軀倒在螺旋型樓梯下，死了，動態的平衡瓦解，之後便是社團內部一番腥風血雨。

後來Jimmy仔成功取得話事人身份，一直代表監察眼睛的公安頭子就馬上出手。Jimmy仔本來只想做生意，龍頭的位置拿到手，只為做生意方便，但公安卻要他永久控制「和聯勝」，等於DQ（disqualified）了Jimmy仔退出黑社會的路。這一DQ，連他未出生的後代也一齊DQ。

其實從龍頭棍爭奪戰伊始，公安就在監察，中國在和聯勝後面，是一雙全視之眼。社團的規範瓦解，自然有更多嶄露頭角的新人，但對大一統和講究控制的中央帝國，競爭不代表進步，競爭只代表災難和不穩定。

所以千頭萬緒，中國勢力最後出手「重建秩序」，要Jimmy仔永遠做龍頭，不要再選舉，也就是不想黑社會再爭得那麼激烈。連換屆都沒有，就沒那麼多機會爭。

連真心、絕對、從來沒有支持港獨的劉小麗也再次失去立法會參選資格。可見的事實，是因佔領而冒出頭來的新人，不分派別，至此幾乎都已經被清剿。

老生常談，就是不必講究誰真心或假意支持港獨，客觀而言，任何令香港的觀念、政治生態圈加速前進的人和事，即使只是個新一點的口號，都是整治的目標。如果說香港的社會事務是一部iPhone，則中國並不想它升級換代得那麼快。

王岐山知道拖延時間的道理

同樣的道理固然也放在中國本土。據聞王岐山在幾年前曾經向其他高層黨員推介法國史家托克維爾的作品《舊制度與大革命》（L'Ancien Régime et la Révolution）。

這本書的教訓，在中國人看來是這樣的：當年歐洲幾乎所有國家都是專制的君主國，而法國是其中比較開明的。法皇路易十六其實有推行改革，例如法國開始有不少自由農民，而旁邊的普魯士還主要是農奴，俄國更加在半個世紀之後才開始著手廢除農奴；社會氣氛也比較鬆動，法國民間有深具影響力的異見份子等等。

但就是在願意改革的時候，法國爆發了大革命，推翻了相對開明的法國皇室，然後革命一鬧，之後感染了全歐洲。這段歷史對王岐山來說，就是希望「告戒」中國共產黨，你專制下去，倒還能拖著時間；你一想要改革，順從「自由派」，你的政權就會加速滅亡，一如1789年之前的法國。

這已經是2013年的事情了，但之後的中國局勢真照著王岐山「經典選讀」的思路去走。中國政權全面走向改革的相反方向，也許就是依據這種不怕專制，只怕自己先開始了自由化，最後反而將自己傾覆。

現在的中國趨勢不只是將來不會改革，而且是過去改了的革也不能容，生怕以前改的革，掉了今天的政權。

時間是客觀的造物，但「政治時間」卻是人為的造物。只要沒有大人物或革命性的事情出世，人類社會可以維持幾百年的表面靜止。

春秋戰國或前現代日本強調的封建社會，就是一個大體上希望將政治時間調慢的世界。只要人安於自己的階級，不要上位，也禁止上位，世界就自然會和平。這是古人的理想國，事實上難度跟建設民主中國或者香港獨立一樣。

世界總是會變，年輕或後來者的噪動，或者守成者為了守成而大開殺戒，皆造化之理，人類食色爭鬥之本能。說得通白一點，中國不想自己亂，也不想香港亂，所以用DQ金手指幫核心泛民「掃除雜質」，不想質變最後化作量變，防止核心泛民也本土自決化。這不是與《以和為貴》的結尾很像嗎？

趨勢加速才是重點

泛民在DQ屠刀之下，自然是有一天活，當賺了一天，對最高層的控制者來說，國家也同樣是不變一天，當賺了一天。他們那些叔父苦心經營的分贓機制，靠這些努力苟延殘喘。政治建築師，也就是想對抗無邊無際的時間洪流罷了。他們想必然改變的東西，永遠維持不變。大的是不想改朝換代，小的要保護一個社運小現場的講台。但要維持塵世事物永恆不變，可以做到嗎？

也許你心儀的議員被DQ了，但若果對「歷史」有信心的話，那個議席，或特定的人，從來不是全部，甚至是微枝末節。重要的是，人類如何通過言語、行動、組織等等，將「政治時間」推快，將升級換代的時間差縮減。

統治者可以殺死反對者，they can kill you all，但時間的齒輪被推前了，統治者奈何不得，他也要適應和變陣。有些人得到了議席﹐但其主要作用是維持齒輪不向前，但有些人永遠都拿不到議席，卻可以意外將齒輪推前。甚至說DQ也是加速的一部份，那並不是最高層樂意看見的，但他們卻欲罷不能。

烏鴉是奸角，只是敘事的角度。社團要以和為貴，也許這是沉默大多數所樂見，但只要不是全部人，就會有人希望改變分贓機制（即是體制、比較好聽的「核心價值」之類）。這是生物本能。

改變只能推遲，不能取消。不論喜不喜歡，齒輪始終會推動，不妨以平常心看待張耀陽。這已經是一種促進時間向前的迂迴對抗。

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「從終審法院大樓細讀香港的風格記憶」由香港大學房地產及建設系兼任副教授馬冠堯先生，講述終審法院大樓的發展背景、設計、歷史痕跡和修復活化。

分段：
00:51 發展背景
19:59 建造、設計與象徵
32:10 歷史痕跡
43:45 修復活化

「專題課堂」配合「教材套」推出，透過邀請本地專家及學者，闡述不同具體例子的文化藝術內涵，豐富學校教師在應用教材套時的教學內容。


「看得見的記憶──建築」教材套

「看得見的記憶──建築」教材套現已上線，相關的教材套簡介及教學素材可於本計劃網頁下載：https://www.web.howmemorysticks.org/educationkit

教材套內容包括教師手冊、教學PPT及多媒體素材，供全港中小學免費下載。老師可按照不同科目的學習需要，選取適用的部份於課堂或學校活動中應用。「看得見的記憶──建築」教材套共分為四節，透過認識傳統建築乃至不同時代的建築風格，配合數碼虛擬實境(Virtual reality)及擴增實境(Augmented reality)技術、多媒體教材，讓同學認識箇中收藏的記憶，學習閱讀和欣賞身邊的建築，嘗試發掘和發揮建築蘊藏的創意和文化價值。

本計劃的教學專員將會為參與教材套支援計劃的教師提供教學支援。
報名詳情請參考：https://www.web.howmemorysticks.org/education

觀看本影片並填妥問卷的教師，可獲贈實體印刷「建築教材套」乙套，數量有限，送完即止。
請按以下連結登記「建築主題教材套簡介及專題課堂」：https://forms.gle/na1Qs42CYZUNYVgx6
成功登記的教師將於影片首播日收到觀看連結及問卷通知電郵。
（繪畫主題登記連結將會稍後通告。）


「建築專題課堂」影片

建築主題影片首播日期：（時間均為下午2：30）
5月31日（一）：建築教材套簡介會（主講：設計及文化研究工作室教育總監 馬健聰先生）
http://howmemorysticks.org/QR/?no=seminar6

6月1日（二）：從文曲里公園看中國園林特色（主講：註冊園境師 古兆奉先生）
http://howmemorysticks.org/QR/?no=seminar7

6月2日（三）：古蹟活化案例分享─綠匯學苑（主講：註冊園境師 古兆奉先生）
http://howmemorysticks.org/QR/?no=seminar8

6月3日（四）：香港歷史建築保育的發展與項目分享（主講：文物保育建築師 謝正勤先生）
http://howmemorysticks.org/QR/?no=seminar9

6月4日（五）：從終審法院大樓細讀香港的風格記憶 （主講：香港大學房地產及建設系兼任副教授 馬冠堯先生）
http://howmemorysticks.org/QR/?no=seminar10

詳情請參考：https://www.web.howmemorysticks.org/teacher-workshops
（繪畫主題播放日期將會稍後通告，敬請留意。）



賽馬會「看得見的記憶」藝術教育計劃
主辦機構：設計及文化研究工作室
捐助機構：香港賽馬會慈善信託基金

網址: www.howmemorysticks.org
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「香港歷史建築保育的發展與項目分享」由文物保育建築師謝正勤先生，講述香港歷史建築保育的發展和現況，當中的爭議與平衡，並分享618上海街活化項目的特色、保育方法和經驗。

分段：
01:42 香港歷史建築保育發展
09:49 香港歷史建築保育現況
15:38 保育爭議與平衡
31:23 項目分享：618上海街
41:26 如何裝備自己以參與保育事業

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「古蹟活化案例分享──綠匯學苑」由註冊園境師古兆奉先生，透過位於大埔的綠匯學苑，分享古蹟活化的理念，如何保留當中的歷史記憶，而又兼顧現今環境生態、工程等的種種考慮，讓古蹟在現今社會產生新的意義。

分段：
00:43 古蹟歷史及活化理念
03:02 保留歷史記憶
04:25 現代工程考慮
07:43 環境生態考慮
11:37 推廣綠色生活

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「看得見的記憶──建築」教材套

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6月3日（四）：香港歷史建築保育的發展與項目分享（主講：文物保育建築師 謝正勤先生）
6月4日（五）：從終審法院大樓細讀香港的風格記憶 （主講：香港大學房地產及建設系兼任副教授 馬冠堯先生）

詳情請參考：https://www.web.howmemorysticks.org/teacher-workshops
（繪畫主題播放日期將會稍後通告，敬請留意。）



賽馬會「看得見的記憶」藝術教育計劃
主辦機構：設計及文化研究工作室
捐助機構：香港賽馬會慈善信託基金

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