近年購屋者在購買預售屋過程，除簽訂預售屋買賣契約書，另外還要再與金融機構簽訂一份不動產開發信託契約書，請教莊教授，其對購屋權益的保障為何？ https://pse.is/3k63c9
理財周刊PPA免費試閱中>> https://www.pressplay.cc/link/6F774B70
預售屋不動產開發信託 在 理財周刊 Facebook 的最佳貼文
同時也有2部Youtube影片，追蹤數超過1,920的網紅艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu，也在其Youtube影片中提到，「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀 - #房地合一稅 #短期交易 #投資客 - 本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！ - 訪...
預售屋不動產開發信託 在 地產秘密客 Ting & Sam Facebook 的最讚貼文
建商倒閉的事件越來越多，之前在中和有數十名苦主，繳了百萬頭期款買預售屋，把錢全都信託到銀行，總計3622萬元，但沒想到建商無預警倒閉，原本信託在銀行資金卻只剩下624萬，錢拿不回來。
前陣子有跟大家分享，我去參加了中山區某個與日商百年營造廠合作的建案記者會，每坪一度喊價130萬元，在當年市場不景氣創下熱銷，但建商卻在完工前夕申請破產，坑殺住戶與地主，不幸淪為爛尾樓。
內政部的預售屋履約保證機制，總共分為「價金返還之保證」、「價金信託」、「同業連帶擔保」、「公會連帶保證」，以及「不動產開發信託」這五種，其中以「不動產開發信託」最常見。
以「不動產開發信託」來說，建商將興建資金信託給建經公司或是銀行，建商再依工程進度提用資金。
但大家知道嗎？
信託只是在確保興建資金「不會被挪做他用」，也就是「專款專用」，並無保證錢一定拿的回來。
舉凡建案廣告、建築師設計、工程施作等費用，都可以向第3方保管機構支用這個信託資金。
一旦信託資金被支用，建商營運岀問題、建案無法蓋下去，信託及債權銀行居中協調，卻沒有其他建商願意繼續承接此建案，因此債權銀行才決定拍賣土地、拿回已抵押的債權，所以民眾因此拿不回購屋款。
最近疫情的衝擊，工人避免群聚、施工期拉長，看房人來少，建案的銷售期拉長，槓桿大、風險高的公司可能就承擔不了，可能會淘汰許多不良小型建商，大家買房要特別留意。
可以點開下方連結聽聽我們的podcast，邀請游嵥彥律師 聊關於建商倒閉錢拿不回來？搞懂預售屋「履約保證」，「專款專用」有用嗎？
我們的新書裡，也會有關於預售屋履約保證的內容。#努力寫書中
#點開聽【地產秘密客ft. 游嵥彥律師】Podcast：
✔️Apple Podcast：https://reurl.cc/N6ZN7q
✔️Spotify Podcast：https://reurl.cc/r85KDx
✔KK BOX Podcast：https://reurl.cc/rav7R1
#地產好學聲
#地產秘密客
圖說：疫情期間翻翻之前去荷蘭一個人旅遊的照片，好想念曾經的美好。
預售屋不動產開發信託 在 Facebook 的最佳貼文
『對此，本刊向消基會請教，消基會房屋委員會委員林旺根表示，所謂的信託是指財產放在一個專戶裡面，由信託業、建經公司或銀行負責管理，如果要用於建築，就只能專款專用在建築上。而一份不動產開發信託契約裡面，所謂的「財產」包含了建商自備款、建商向銀行融資款項，以及民眾的購屋款項，「今天會發生民眾權益受損的狀況，最主要的原因是，動用信託款的『指示權』常常在開發商身上，也就是說，由建商決定哪種款項先用。」林旺根點出關鍵。
原本建商動用信託款項的合理順序，應該依序是建商的自備款、銀行的融資款，接下來才是消費者的購屋款。但實際上，民眾的購屋款多半會先被建商拿來使用，一旦哪天房子蓋不下去，如果連融資款、自備款都被用得差不多了，消費者能拿回來的錢就會只剩下一點點。「一般來說，消費者的購屋款不該先用，但這部分卻偏偏沒有明文規範，金管會沒有規範銀行對信託契約進行管理，是造成消費者受害的最大元凶。」林旺根直言。
到底消費者購買預售屋要如何不踩雷？林旺根提醒，信託有5種安全機制，其中又以「價金返還保證」最有保障，即使房子蓋不起來，民眾的錢也能全數領回，「問題是，民眾不能自己選擇要哪一種信託方式，是由建商決定的。」
「實務上，預售屋買賣還是以『不動產開發信託』及『價金信託』最常見，依然會有風險。所以，較可行的做法，還是消費者在買房前，盡量對建商的信用做好評估，這會更實際。」林旺根建議。』
（共有 1~4 篇）
預售屋不動產開發信託 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的最佳貼文
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
-
#房地合一稅 #短期交易 #投資客
-
本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
-
訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
-
一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
❤ 艾蛙的社群 / 歡迎追蹤 ❤
instagram：https://www.instagram.com/aiwa_hu/...
Facebook：https://www.facebook.com/aiwa.vs.doll...
Youtube：https://www.youtube.com/c/AiwaHualwa1...
My Blog：http://alwa1919.pixnet.net/blog...
Website：https://www.aiwamkt.com
預售屋不動產開發信託 在 公視新聞網 Youtube 的最佳貼文
更多新聞與互動請上：
PNN公視新聞議題中心 ( http://pnn.pts.org.tw/ )
PNN 粉絲專頁 ( http://www.facebook.com/pnnpts.fanpage )
PNN Youtube頻道 ( http://www.youtube.com/user/PNNPTS )
PNN Justin.tv頻道 ( http://zh-tw.justin.tv/pnnpts )
公視新聞網 ( http://news.pts.org.tw )
"預售屋買賣定型化契約的新制度，在五月一號正式上路，新版規定屋簷雨遮不能計價，但可以登記，而消基會認為一旦房子蓋好了，到時候成屋買賣時還是可能計價，將會變成一國兩制，造成市場混亂，因此消基會建議雨遮不要納入登記。
5月1號開始，根據新制預售屋買賣定型化契約的規定，預售屋屋簷和雨遮部分只可登記，不計價，消費者雖開心，卻也擔心建商會把成本轉嫁到其他費用。
不只消費者擔心，有專家也發現，目前有些建商會先跟買方簽預約訂購單收取預約金，等預售屋蓋好後，建商才再簽成屋買賣契約，就可規避雨遮不得計價的新制。
新制預售屋買賣定型化契約，除了銀行信託外，另增設了不動產開發信託、同業或公會連帶保證等等五種履約保證機制，希望可以保障所有買預售屋的消費者，不過消基會發現，新制契約中的履約保證，並不保證房子一定蓋得起來而且無瑕疵。
消基會建議，為了避免爭議，雨遮應全面改為直接不登記，另外，也建議新成屋和中古屋的屋簷雨遮也應該都要列入，而主管機關消保會也要加強履約保證的細節，考慮新增預售屋完工的保證，讓消費者的權益更有保障。"
