我上週收到中選會寄來的公投辯論會正方報名表,在5月21日特地跑一趟郵局寄出。5月24日中選會綜規處以電子郵件告知,我漏填一張表格,請我用電子郵件補上,我說沒問題。另外關於第五場辯論會,由於規定可由民間辦事處推派代表參加,他說為了避免爭議,還是請我申請一個正方辦事處。
雖然我覺得很奇怪,如果有其它人想成立正方辦事處,並推派代表參加辯論會,還是得由領銜人同意,所以理論上不會有爭議。不過我想說2018年以核養綠公投也有申請正方辦事處,而且領銜人不需要再附1200位聯名,所以我就在5月28日用電子郵件寄出附上親筆簽名的申請書件,對方也回覆收到。
結果另一位法政處承辦人打電話來,說他們只收紙本文件,我反問法源依據,對方答不出來。我說這樣很奇怪啊,你們給我的表格上面自己寫可用電子郵件申請,為什麼一定要我再跑一趟親送或郵寄呢?他說一定要用紙本,我說可以把電子檔印出來,他說要親自簽名,我說檔案已經有親自簽名了,他說印出來就不是親自簽名。
我說拜託,當大家沒簽過商業契約或行政文書喔,你知道中華民國政府有一種東西叫電子公文嗎?請你去問法政處主管,如果真的違反規定再跟我說。下班之前,他寄電子郵件告訴我,仍然要我將紙本登記書正本親送或郵寄中選會。
我半夜開信箱的時候才發現這封信,而且還是沒寫違反哪一條規定就要我再跑一趟,現在是疫情緊張期間,這擺明在刁難我嘛,所以我決定要求中選會給一個交代。
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致 中央選舉委員會:
按公民投票法第20條,「公民投票案成立公告後,提案人及反對意見者,經許可得設立辦事處......公民投票辦事處與辦事人員之設置辦法,由主管機關定之」。
又按全國性公民投票辦事處及辦事人員設置辦法第7條,「全國性公民投票,提案人之領銜人、公民投票案支持或反對意見之代表人申請設置辦事處及辦事人員者,應於申請經費募集許可時,備具辦事處登記書與辦事人員名冊及其電子檔一份,辦事人員最近三個月內戶籍謄本或國民身分證影印本,送交中央選舉委員會(以下簡稱本會)......本會收到第一項、第二項書件表冊資料,應予點清,不合規定者,即請送件人或請其轉知提案人之領銜人、公民投票案支持或反對意見之代表人補齊後,始予收件。」
本人黃士修於110年5月28日依貴會要求,以電子郵件寄出公投第17案之正方報名表、辦事處申請書、辦事人員名冊等書件表冊資料,並附本人親筆簽名,經貴會綜規處徐易麟先生轉請法政處劉尚瑋先生辦理。
在貴會日前以電子郵件提供之正方報名表檔案上,也註明「請填妥報名表後,於110年6月4日下午4時前以電子郵件(news@cec.gov.tw)或郵寄至中央選舉委員會綜合規劃處(臺北市中正區徐州路5號10樓)」,證明可採取紙本郵寄或電子郵件方式申請。
然而貴會法政處劉尚瑋先生致電本人時,卻表示僅受理紙本文件,本人質疑法源依據為何,並請承辦人請示法政處處長賴錦珖,若能舉出不合哪一條規定,本人願意配合辦理。貴會承辦人或許擔心本人親自簽名之書件電子檔,日後或有意思表示不一致之法律爭議,便在請示長官後再次寄電子郵件告知,請本人將紙本登記書親送或郵寄貴會,以為辦理憑據。
按民法第95條,「非對話而為意思表示者,其意思表示,以通知達到相對人時,發生效力」。實務上,包括商業契約或行政文書,無論是以郵寄、傳真、或電子郵件送達,只要書件有其簽名或蓋章,加上雙方通訊確認意思表示為憑,按民法第153條,「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立」。
隨信補上本人之國民身分證掃描檔案,以茲證明確為本人立約,雙方電子郵件往來皆有紀錄為證,意思表示明確無疑義,具完整法律效力。疫情期間,望貴會勿因行政思維僵固,堅持要求本人親送或郵寄紙本登記書,徒增外出防疫風險,甚至導致公民投票案之權益受損。
領銜人 黃士修
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171130美商ERA不動產飛鷹計畫-Flying Eagle
【前言】
美商ERA不動產所舉辦的《飛鷹計畫》,是針對新進菜鳥與希望能持續精進學習的老鳥,一起分享彼此的成功與失敗案例,藉此教學相長的一個交流會,固定每周四下午4~5點舉行。
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【學員A-屋主,您在哪裡?】
某間空屋門口張貼「即將斷水電」的通知單,想找屋主,調謄本查詢戶籍地址後,仍舊找不到屋主,該怎麼辦?
答:這間房子目前在市場上沒有在賣,A認為若開發到應該有機會簽到專任約,只是單憑「斷水電」通知單,無法推斷屋主缺錢想賣房,建議直接去開發市場上現有物件比較有效率,除非有誠買家指定「就是要這一間」,否則別浪費時間。
另外,關於找屋主,正規的方法包含問鄰居、管理員、調謄本,拜訪戶籍地址、寫開發信郵寄外,別無他法;至於檯面下的作法,會議上有分享,就不文字化了。
【學員B-凡事不要自我設限】
《等新買的預售屋蓋好後,才會比較想賣?》
某屋主已委賣自住房,同時買了預售屋,屋主曾對B表示,要等到預售屋蓋好了→交屋→搬家後,售屋動機才會比較強,B覺得頗有道理,總不能先賣房→搬家租屋→等買的預售屋蓋好後→再搬家吧?
於是B也就不怎麼理會,沒想到,隔沒多久房子竟然就賣掉了,屋主還真的先跑去租屋。
心得:人的想法,時時刻刻都在變,縱使今天屋主價格硬,說不定明天缺錢就變軟,所以要定期關心,如此一來,屋主的心態若產生變化,你才能及時掌握。
《屋主說過,堅持2戶一起賣嗎?》
某物件是2戶打通的產品,屋主堅持兩戶一起賣,某買家喜歡這個物件,但坪數需求和預算考量只夠買一戶,想請B去跟屋主談。B覺得屋主當初就已經說過要一次賣2戶,何況若只賣掉其中1戶,屋主還要重新把牆隔起來,很麻煩,於是婉拒買家。
沒想到,買家竟然透過別家房仲去談,而且還真的只買到1戶而已!
心得:不應自我設限、覺得「不可能」就婉拒,無形中喪失許多機會,買家的購屋「動機/慾望」並不會因為你的拒絕而消滅,作為房仲的你,一定要讓買家感受到,你願意去試、願意幫客戶努力過,否則,買家一定會去找別家房仲談。
【學員C-遠距離影本簽名,有其法律效力嗎?】
最近遇到買賣雙方碰巧人都在國外,一個要下斡旋,一個要簽委託。疑問一定要郵寄正本過去,簽名完再寄回來嗎?用傳真簽名回傳,或者是掃描成PDF檔案mail過去,客戶自行列印下來簽名後,再傳回來,這樣不行嗎?
答:依照民法第一百五十三條:「當事人互相表示意思一致者,無論其為明示或默示,契約即為成立。」去市場買菜,直接現金交易,法律行為也算成立,也不用特別另立契約。因此,不一定要用正本郵寄給對方才算法律上的「達到/到達」,用傳真機將文件傳送給對方,或掃瞄為PDF/TFT/JPG檔之後以email發送到對方的電子郵箱,當然都可以。
不過,當其中有一方要作怪、或想否認契約時,就又回到舉證上的問題了,因此建議要保留當時書信往來的mail紀錄當佐證,最好仍要正式補上一份雙方在同一份紙本上蓋紅印或親筆簽名的契約作為正本,避免爭議。
更詳盡的解說,可參考此篇文章→http://reader.roodo.com/justlaw/archives/18359625.html
【學員D-跟屋主本來就認識,卻簽不到委託?】
D跟屋主本來就認識,算是朋友,有賣屋需求,屋主自售於591售屋網,同時也委託了某家房仲公司,於是D用「多一家委賣,多一個機會」的說法爭取委託,但是遭到屋主婉拒,不解原因為何?
答:如果只有屋主自售,可以理解屋主不想付服務費,但屋主也有委託別家仲介賣,而D與屋主是朋友關係卻簽不到?研判應該是屋主認為D尚是菜鳥,經驗與專業度都不足,因此不放心委賣,建議D做好功課,提升專業度,言談之間讓屋主感受到可以信任,應該就有機會。
【學員E-連續兩個禮拜沒有問題】
跟上禮拜的理由一樣,因為名片還沒拿到,所以還在等,目前仍沒有問題......。
經詢問,發現E連華廈與大樓、透天厝與別墅、什麼是新成屋、新古屋、中古屋都搞不清楚,已要求做功課,下次分享報告。
【學員F-房屋漏水保固期?】
某間房子屋齡7年,買家去年買的,1年過去了,屋內牆壁內的水管(也就是暗管)發生破裂,導致樓下住戶天花板漏水。
問題1:屋齡才8年,未滿10年,房客認為「還算新」,能否向當初建商求償?
答:很難,因為建商通常對於建案的保固期為1年,好一點的3年,偶爾會有出現地方型小建商保固5年,主要是為了提升知名度、營造好口碑,這已經是最長的保固,一般來講不會超過3年。
問題2:新屋主可以向前任屋主要求賠償嗎?
答:可以,根據民法,房子5年內「發現」漏水(注意關鍵字,是發現,不是發生),並在6個月內通知前屋主,賣方都必須要負責賠償。但,有前提,就是這個漏水,在購買前就已經存在。因此,買家必須要負舉證責任。
如何讓賣方與仲介不要提心吊膽5年?不懂的菜鳥仲介,以為只要寫「現況交屋」就能擺脫一切責任,其實這是無效的約定;而實務上的做法是,在簽訂買賣合約時,買賣雙方約定「賣方於交屋後,願意負起1年(或半年)內的房屋漏水保固責任」即可。
詳細說明,可看此報導→http://estate.ltn.com.tw/article/4278
【我】
《價格預留空間,是為了感動服務?》
某間房出租,月租金1萬元,底價9000元,房客出價8000元,差距1000元。身為房仲的你,你會對房東怎麼說?如實呈報?還是預留空間報低(可能先講7000元)?同樣的,對於房客,你會如實呈報房東底價?還是報高?原因理由為何?
答:關於銷售話術與服務技巧之「操作過程」,已於會議中分享,就不文字化了,重點是,倘若你對於價格上有所「鋪陳」,記得,關鍵在你的「出發點、心態」是什麼?
如果你是為了想要成交賺服務費,你講出來的話,就會是「惡意欺騙」;如果你是為了要圓滿成交,讓房東、房客雙方在討論承租條件時覺得舒服,那就是「善意謊言」。
心態不同,表現出來的言行舉止就會不同,客戶是會感受得出來的,萬一不小心被揭穿,結果也會不同。
《定金多寡,要符合比例原則》
最近成交一個月租金3萬元的租案,整個過程算圓滿,唯獨在簽約當天出現服務瑕疵,導致客戶不舒服。
第一天:客戶已匯5000元定金。
第二天:討論租約內容,並約定好明日晚上8點簽約。
第三天:......↓
白天,房東問,簽約當下房客是否就會補足2個月押金+第1個月租金=3個月,共9萬元?經詢問,房客表示隔天白天再匯,於是,房東開始緊張。
房東認為:簽完約就等於合約生效,但卻只有定金5000元,距離9萬元差距8.5萬,還要等到隔天白天才能收到匯款,覺得沒有保障。
房客認為:若用現金,萬一隔天房東說其中一張裡面是假鈔,怎麼辦?簽約前,房客不可能將房東的匯款帳號申請約定專戶,不論是ATM轉帳還是網銀操作匯款,金額都有上限(頂多5萬),這樣對房客而言,等於是「付定金一次,簽約晚上ATM轉帳一次,隔天白天還要再轉帳一次」總共3次,次數太頻繁,沒有一次到位,房客覺得很煩。而且簽完約之後,房客還沒拿到鑰匙,房東到底在怕什麼?應該是房客比較沒保障吧?何況簽約是晚上,隔天白天再匯款,不也是稀鬆平常的事情,幹嘛那麼急著要錢?
心得:兩邊我都用同理心,兩邊都沒錯,錯在我忙中疏漏、經驗不足,沒有意識到3個月租金9萬元與定金5000元「不成比例」導致房東擔心緊張,因此我學到了,以後在約碰面簽約時,要事先搞懂房客的付款方式,簽約當下付現金?還是簽完約後用匯款?若是後者,房客在簽約前,至少要先匯1個月以上的「定金」讓房東安心。
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最近要辦理台胞證,
我附上電子全戶戶籍謄本(內政部透過自然人憑證下載、有簽章),
但旅行社說「簽證處告知
辦件單位說不能用電子的戶騰
還需要去戶政申請的戶騰正本」
但我查到
「所謂電子戶籍謄本採電子簽章及電子憑證機制,
依據電子簽章法第4條及第9條具法律效力之電子戶籍謄本
與紙本戶籍謄本相同」
請問誰才是對的?謝謝
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