【台東夜放花千樹】
去台東,住民宿,一直是理所當然的選擇,這是因為台灣東部三個縣(台東、花蓮及宜蘭縣)的民宿數量超越西部16個縣市。台灣東部發展比較晚,少有大規模的飯店集團入駐,所以現在光是台東縣就有有1300多間民宿,特別集中在台東市火車新站附近,整條街幾乎全部都是民宿招牌,數量遠遠超越便利超商或餐廳,成為台東市的一大特色景觀。
所謂的「台東新站」,一點也不新,明年就是四十週年了。車站附近還是很空曠, 沒有大型購物中心或商圈。由於台東的公共交通不發達,租車幾乎是自由行的必然選擇。車站對面全部是一整排的租車行,除此以外,就是星羅棋佈的民宿了,幾乎達到三步一間的密度。
由火車站走去我第一天入住的京棧興盛民宿, 步行需十分鐘,車程三分鐘,戶外小小的花園綠草如茵,潔白的五層建築物最搶眼的是其紅、黃、綠、橙的陽台。主人家林寶泉也是台東民宿協會的理事長,滿面笑容地端出一盤切好的台東名產: 釋迦,請我品嚐。
原來,他是一位台北的退休教師。民宿內附電梯,方便搬動行李,站在民宿六樓的天台,因為,視野極為開闊。他向我介紹說京棧興盛民宿最大的優點,就是位置方便,在台東火車站前面,在床上也可以看到雲霧繚繞的都蘭山、天氣好的時候還可以看見綠島!
適逢台東剛剛開放餐廳內用,林理事長和他的同業好友,台東仲夏綠茵民宿的老闆黃建欽,邀請我去雅風筑雲吃晚餐。這是我自五月中台灣三級警戒以來,第一次的餐廳內用。餐廳環境高雅,滿佈藝術品,就像一間博物館。
飯後,林理事長再度展示台東人的熱情好客,帶我去臺東海濱公園的國際地標散步,兩端延伸的走道匯聚在中央由向陽樹支撐的巨型藤編屋頂,走道及屋頂均點上萬千的LED燈,在漆黑的太平洋海岸線上,更顯燦爛。
台東的市區並不算繁華, 夜間燈火也不多,畢竟這是一個才十萬居民的寧靜小城。林理事長又驅車帶我去鐵花村,剛下過一場大雨,台東夜放花千樹。鐵花村,夜如洗。人影疏落花燈笑,驀然回首,那人卻在,燈火闌珊處。
@東周刊eastweek.com.hk 光明旅樂939期
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去台東, 住民宿, 一直是理所當然的選擇, 這是因為台灣東部三個縣(台東、花蓮及宜蘭縣)的民宿數量超越西部16個縣市。台灣東部發展比較晚, 少有大規模的飯店集團入駐,所以現在光是台東縣就有有1300多間民宿,特別集中在台東市火車站附近,整條街幾乎全部都是民宿招牌,數量遠遠超越便利超商或餐廳,成為台東市的一大特色景觀。 我這次去台東, 是應台東民宿協會的邀請, 體驗四間精選的特色台東民宿, 分別位於兩個台東主要的觀光及交通區域──台東新站, 以及台東市區。台東新站與台東舊站(現為鐵花村)之間相距6公里, 車程約12分鐘。 台東火車站附近的三間民宿: 京棧興盛民宿、仲夏綠茵民宿、緣羊軒 我這次入住的民宿有三間都是位於台東新站附近, 這裡是台東民宿的集中地, 包括火車站步行十分鐘的高CP值民宿京棧興盛民宿、擁有超高顏值的草坪古堡式仲夏綠茵民宿、羊媽媽打理的全棟包棟緣羊軒民宿, 各具特色, 優點是對於大部份坐火車來台東的旅客來講, 交通便利。 台東居佳民宿是這次唯一位於市中心的民宿 另外有一間位於台東舊站市區, 擁有十五間不同裝潢風格的台東居佳民宿, 則可信步可達美食、夜市及鐵花村等市區景點, 適合喜歡熱鬧的觀光客。 台東火車站平價優質民宿推荐2021四間之一: 京棧興盛民宿│步行十分鐘的高CP值民宿 所謂的「台東新站」, 一點也不新, 明年就是四十週年了。車站附近還是很空曠, 沒有大型購物中心或商圈。由於台東的公共交通不發達, 租車幾乎是自由行的必然選擇。車站對面全部是一整排的租車行, 除此以外, 就是星羅棋佈的民宿了, 幾乎達到三步一間的密度。 由火車站走去我第一天入住的京棧興盛民宿, 步行需十分鐘, 車程三分鐘, 戶外小小的花園綠草如茵, 潔白的五層建築物最搶眼的是其紅、黃、綠、橙的陽台。主人家林寶泉也是台東民宿協會的理事長, 滿面笑容地端出一盤切好的台東名產: 釋迦, 請我品嚐。 原來, 他是一位台北的退休教師。民宿內附電梯, 方便搬動行李, 站在民宿六樓的天台, 視野極為開闊。他向我介紹說: 「京棧興盛民宿最大的優點, 就是位置方便, 在台東火車站前面,而且住得舒服而放心, 房間乾淨採光好, 全幢民宿四面單邊, 共有五層, 客房分為二人房、 三人房、經濟四人房及舒適四人房, 房價由NT$1400至NT$2500不等, 視乎有沒有陽台。在床上也可以看到雲霧繚繞的都蘭山丶天氣好的時候還可以看見綠島! 」...
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【優勢與獨特性強的港鐵】
香港鐵路有限公司
MTR CORPORATION LIMITED
股票代號:0066
股息率:2.8%
市值:$2700億
業務類別:公共運輸
集團主席:歐陽伯權
主要股東:The Financial Secretary Incorporated (75.2%)
集團網址:http://www.mtr.com.hk
5年業績
年度:2016/2017/2018/2019/2020
收益(億):452/554/539/545/425
投資物業重估(億):8.1/63.1/47.5/13.7/-91.9
盈利(億):103/168/160/119/-48.1
每股盈利:1.74/2.83/2.64/1.94/-0.78
每股股息:3.27/1.12/1.20/1.23/1.23
--企業簡介--
港鐵主要經營以下核心業務:香港、中國內地和數個主要海外城市的鐵路設計、建造、營運、維修及投資;與鐵路及物業發展業務相關的項目管理。
香港鐵路網絡內的車站商務,包括商舖租賃、列車與車站內的廣告位租賃,以及協助電訊商於鐵路沿線提供電訊服務。
港鐵亦有從事香港及中國內地的物業業務,包括物業發展及投資、投資物業(包括購物商場及寫字樓)的物業管理及租賃管理,以及投資於八達通控股有限公司。
在上述的盈利數字中,見到港鐵2020年度出現虧損,但這只是來自「物業重估」的虧損數產生,這只是一個會計上的數字如果考慮盈營上的盈利,港鐵是有盈利的。
【圖1】--港鐵盈利結構
--港鐵的獨特優勢--
港鐵是一間擁有獨特優勢的企業,無論是鐵路經營權的壟斷、沿線物業的發展、物業地段優勢、獨有角色、市場化的效率提升,都令港鐵成為一隻優質股。
港鐵以鐵路加物業綜合發展模式運作,以此營運方式在香港運作多年,並創造出巨大價值,多個大型物業項目均由港鐵發展,如德福花園、杏花村、青衣城、東薈城、奧海城等。由於港鐵具獨有優勢,故長遠發展必然有利。
2007年,港鐵與九鐵合併,成為香港鐵路系統的壟斷者,並佔香港專營公共交通工具市場約半。由於港府的未來發展藍圖將更依靠鐵路,故長遠港鐵的佔有率只會有增無減。
【圖2】--香港各種交通工具市佔率
另外,港鐵在沿線上蓋的物業發展權擁有很大優勢,當然每次都要商談,以及有不同的條款模式,這是由於政府都支持港鐵以鐵路加物業的模式運作。
這源於發展鐵路的資本龐大,政府往往會以不同的方式去「資助」港鐵持續發展,而每次形式都不同,例如西港島線就不涉及沿線物業發展權,這是由於沿線地點是已經發展的地區,政府根本無法給予發展權,而政府最後則以現金$127 億給予港鐵,作為另一種形式的財務資助。
而南港島線(東段),政府則向港鐵批出黃竹坑用地的物業發展權,作為項目的財務資助,令港鐵以鐵路加物業的綜合發展模式進行。香港地少人多,在香港發展物業當然有巨大利潤,而在地鐵站上蓋這麼便利的地方發展物業,價值就更為巨大了,故港鐵所獲得的利潤可想而知。
【圖3】--黃竹坑地盤
【圖4】--黃竹坑車站及地盤位置
--價值甚高的黃竹坑地--
大家請細心睇【圖4】黃竹坑的位置。
在未有鐵路前,位於南區的黃竹坑,方便程度的確一般,但當鐵路通車後,這個地方距離金鐘只是2個地鐵站,距離中環只是3個地鐵站,由於愈近商業區的位置價值就愈高,黃竹坑這地,價值絕對不少。
黃竹坑過往是工業區,有很多工廈,但現時很多工廈已重建,變身成商廈。
另外,一個住宅區的價值,除了近商業區的程度、交通方便的程度外,人口密度亦是其中一個考慮因素,太密集的地區,休憩用地相對較少,樓價自然不會高。但大家細看黃竹坑的地圖,附近有不少球場,有運動場,海洋公園就有旁邊,同時整個區的大廈並不是密密麻麻,而是有一定的山與海,可見樓價一定不差。
大家再看看地圖左下方,會見到有多間國際學校,同時更鄰近「深灣遊艇會」,價值可想而知,從這些資料已能推斷,港鐵在當中得到的利益,絕對不少。
最近開始有樓盤發售,呎價高達30000,可見當中的價值,以及利益所在。
--運輸+物業--
分析港鐵的收入部分,港鐵多年來的收入都有不錯增長,而預期往後亦能以平穩增長去形容;雖然客運部分的收入增長有限,但隨著將來有不同的線路落成,這方面相信能平穩向好。
除香港外,港鐵亦有向外發展,當中的中國業務發展快速。港鐵在北京、深圳均有業務,而中國部分所貢獻的收入已佔不少。
不過,中國業務在經營利潤的貢獻,所佔比例相對仍未算多,主要由於中國業務的開支頗大,令其賺錢能力受到影響。由於港鐵在中國營運的時間仍少,故仍要一點時間後才能改善。
港鐵的經營利潤數字略為波動,這是由於經營利潤包括物業發展部分,而這部分難免比較波動。由於物業銷售較波動,故不會以一兩年就作推論,所以當港鐵出現某一年賺較多或賺較少,並因此而出現較低或較高的市盈率,也不能就此下定論平或貴,要分析內裡盈利的組成,以及要用長期角度去分析。
若以長期趨勢看,因香港在交通及房屋的發展,將會更依賴鐵路發展及相關物業,故無論是運輸還是物業發展部分,港鐵將來仍是很看好。
而港鐵的盈利並不太穩定,這是因為盈利中包含投資物業重估數字,故必然受牽引及較為波動,當然,若香港的固定資產價值回落,將對此有所影響,不過這部分並沒有產生實質現金流的影響,故不用太著眼。
股息方面,可說是平穩增長,2015年、2016年因鐵路超支而用財技方法派特別股息,令該年股息大增,往後相信難以再出現。順帶一提,在港鐵超支但政府包底的事件中,大家可看到港鐵的盈利保障程度很高,這對小市民未必是好事,但作為投資者,這就是理想的優質股。
港鐵發展的住宅項目,大多以出售為主。而在香港的投資物業組合中,則以商場及寫字樓為主,故當然會產生理想的租金收入。
【圖5】--港鐵擁有、發展、管理的物業
ROE 方面則大致約在10%,只屬一般的水平,這是由於港鐵本身的資產龐大,例如鐵路系統,當中所能創造的回報率不高,鐵路的客運業務賺錢能力有限,而由於當中資產龐大,故必然令ROE 受拖累,此部分的再投資回報率必然不高。
不過,鐵路系統是重要的一環,因這是創造高利潤的地產項目的先決條件。由於以鐵路加物業綜合發展模式運作,故將來的ROE 亦只會是相約水平。
--投資策略--
綜合而言,由於港鐵有獨有優勢,而且在長遠仍有發展空間,雖不會有太快的增長,但平穩發展絕對沒有問題,故港鐵絕對是優質的企業。
更重要的是,香港的長遠發展必然是向著新市鎮,鐵路系統必不可少,故將來對鐵路的依賴必愈來愈多,政府亦表示這會是發展的重點,故無論是鐵路以及相關的物業,都會保持增長,長遠計必然向好。
雖然港鐵在多方面都甚為理想,但由於再投資的回報率一般,故發展只能平穩,由於城市發展、鐵路與物業都是很長期的項目,故中短期港鐵增長動力只會一般,因此投資必然是長期或超長期的,因為港鐵的長期發展力仍在。
現時港鐵的股價,大約在合理區中間位。股票班同學要留意,當你進行這股的估值時,要將物業重估因素拆走,同時,若果運用過往的市盈率數據,要調整過往數字,因為過往市盈率的盈利部分,包了物業重估,需要調整才是真實數字。
這股有長線投資的價值,雖然不是高增長類,但有不差的股息,以及有平穩增長能力,適合中低風險類的投資者。
(本人為證券業持牌人士,未持有上述股票)
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主持人:王軍凱 楊智捷
電視首播頻道:非凡新聞台
每週六日晚上:22:00-23:00
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