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【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹　撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研

最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點，但鐵路未到站，沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」，製造出約20-30年的「規劃空窗期」，究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展，將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題?

▌「囤地先行」的北環線發展

為深入探討鐵路與規劃之間的問題，我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application)，加上抽樣土地查冊，估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況，發現各處都滿佈發展商的囤地身影：

囤地線地圖即刻睇：https://arcg.is/1qeHCS

¤ 新田：1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。

¤ 牛潭尾：2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請，其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊，1幅約9.4公頃地塊(由九建申請)，可知囤地範圍總共24公頃。

¤ 凹頭：1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地，1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目，元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地，合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請)，另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。

¤ 錦上路：1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。

總體而言，北環線沿線潛在囤地排名為：

1. 新鴻基(共44.4公頃)
2. 九建(共9.4公頃)
3. 新世界(共7.6公頃)
4. 恒基兆業(共7.4公頃)
5. 培新集團(共7.2公頃)
6. 長實(共4.3公頃)

單是這6間大發展商的附屬公司，保守估計總面積達80.3公頃，即是說在北環線尚未興建，未計未來這些沿線的港鐵站上蓋用地，相鄰最核心地段早已被發展商割據一方，可以預想到未來「以鐵路作為骨幹」的土地發展，這些新區發展將會是上蓋超級港鐵站，四周加建天橋接駁到站旁連綿不盡的地產商場及私樓屋苑，牢牢將鐵路創造出來的便利全面轉化為私人地產紅利。

現時擬定公屋規劃亦是相對在港鐵站佔地面積較小，難以再出現鑽石山站上蓋居屋的景象，亦有可能出現如元朗朗邊公屋發展般52層高公屋群，將公屋供應密集式擠在佔地面積較小的用地。政府2020年底表示北環線沿線會提供近7萬個住宅單位，「目標」是7成公屋3成私樓，可能由2-3個公屋極高密度集中區實現 (如沙埔棕地群7000個單位)，卻保留圈地阡陌的地產商規劃私樓社區，這並不只是私樓地主導的土地問題，更加是發展形式帶來密度差異的規劃問題。

透過檢閱北環線沿線的住宅發展申請現況整條「囤地走線」，可以預視到若然現有土地發展模式不作改動，本地傳統地產商仍然在未來好一段時間，都能以鐵路沿線大規模的囤地吸取鐵路站帶動出土地價值 (land value capture)的壟斷，透過鐵路發展延續了本土地產霸權的格局。

▌「綜合發展區」的難產

「以鐵路作為骨幹」的土地發展，過往是透過北環線沿線站旁的「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area) 的土地利用工具，為站旁未來的發展實現較全面的規劃。如參考牛潭尾站一帶的綜合發展局規劃意向，用意是為了取締各種零散發展 (sporadic development)，透過綜合規劃改善當區的環境、設施與配套。

然而許多北環線訪已劃作綜合發展區(CDA)用地都長期空置，其後亦曾數次為其相關土地申請更改用途，但均以自行撤回申請或遭城規會否決告終，例如毗鄰未來北環線牛潭尾站CDA用地，翻查該兩幅綜合發展區土地的過往規劃申請，發現2008年當中兩塊合共7.4公頃的土地曾經由恒基發展商提交的住宅發展申請，因種種理由 (如未能完全整合龐大地權範圍)而閒置，現時則建議放棄CDA用地必須要綜合發展，改劃為地塊更少的住宅用途，讓收集不足業權的發展商可以「大有大做、細有細做」，明眼人都看出是近月地產利益不斷放風爭取的重要政策。

如果真的放寬綜合發展區的規劃安排，意味著政府將放棄30年以來透過大型綜合發展來整體改善地區發展的規劃原意，為著地權人的業權限制而「削足適履」，更突顯出政府放棄當區綜合發展的主導權。近日牛潭尾站亦被抽起不作「新發展區」來收地發展，而只是計劃作全區的「用地檢討」，很可能意味著當區各大囤地利益既可享受鐵路帶動的土地升值，同時又能避開被政府收地而成功改劃套現。

▌打破「以鐵養地」的經濟內循環

如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」，北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」，鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力，亦令更理想規劃模式無法實現。若然沿線像沙田新市鎮一樣全面劃一收地或許會是另一種故事，但考察北環線沿線現有格局及政府規劃方向，都可以預視政府並無根本改變透過鐵路創造及收割土地租值的地產遊戲，仍然奉「增加土地供應」之名樂在其中。

港鐵霸權專研系列成果一覽：【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】https://liber-research.com/07_2021_mtr1

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父親節我們這一家去咗菠蘿🍍園玩呀。

星期日下午兩點幾入場唔算太多人，遊樂場設施都唔洗排隊就可以玩。
一入場就係餵羊🐐及兔仔🐇區，呢度比較多人d。
我同爸爸俾d草Jasmine叫佢餵羊，但係佢驚驚唔敢餵，唔知係唔係因為小接觸動物呢！不過佢見到兔兔🐰就已經好開心喇！(因為係佢最飛佛嘅動物呀❣️)

園內有三個遊樂場，d設施色彩繽紛，好多小朋友都玩得好開心呀。
除左遊樂場同埋經過菠蘿🍍田認識菠蘿之外，園內仲有好多影相位架。
沿路行過仲會見到菠蘿蒙古包及貼心餵奶🤱區，最後去到士多就行完哂喇。
難得黎到當然要試吓冰菠蘿，菠蘿特飲及真係菠蘿包啦，入面仲有雪糕添😋

基本入場費已包農莊地圖填色畫，祈福牌或沙畫，羊🐐或兔仔🐰飼料及飲品一枝。
佢地仲有好多唔同套票可以買，例如種植蔬菜🥕，菠蘿包🥖/砵仔糕製作班，農耕體驗等等，我同爸爸都只買左基本票，諗住等Jasmine 大d先玩其他。

💥溫馨提示：
🔹一定要做防蚊🦗措施，我搽左蚊膏都俾蚊針左好多粒仲要勁大粒添😭
🔸如果想玩埋製作班就要早d入場喇，最早嗰班11am開始架。
🔹而家天氣咁熱，最好帶定遮☂️同風扇以防中暑呀，水就可以士多買！
🔸如果揸車🚗前往，千祈唔好諗住跟Google map去，因為係去唔到架！一定一定要泊車喺錦上路站個停車場🅿️，再行幾分鐘就到。

有機薈低碳農莊 Go Green Organic Farm
#菠蘿園 #親子好去處 #週末好去處

星期一個日嶠爸Day off，就一早決定入元朗去菠蘿園，其實前身係Hello Kitty農莊，但個陣冇去到，今次去，係因為芊嶠好鐘意食菠蘿。去到菠蘿園第一時間去買票入場，三歲以下免費，成人就$60，包一支超冰凍有機果汁，一張地圖，背面可以吸印仔，一個祈福牌 (菠蘿係有祝好運既意思)，一份沙畫，祈福牌和沙畫可要同一樣，不過我地選左兩樣唔同，仲包埋一份羊仔/兔仔飼料。

之後就周圍行下，佢個到有個公園仔，有滑梯，有氹氹轉，又有個小繩網，可以係上面爬，都可以係下面當隧道爬都得。玩左唔係好耐，芊嶠都頂唔順話太熱要走人。所以我地影左幾張相，最後臨走前係門口餵埋羊羊和兔兔先走，芊嶠又要餵，又要驚，好搞笑。嶠媽就抱住細佬，等佢可以望到羊羊食草草，佢都睇到眼定定。

總結，有時間可以去行下，買菠蘿食，買果汁飲，叫做去下郊外，可以餵下羊仔、兔仔。不過去戶外，最緊要做定防蚊和防曬措施。嶠媽今次就幫小朋友搽左「瑞士寶寶有機純天然高效防水防曬霜」有 SPF50+ PA++++。

哩款防曬霜嶠媽係芊嶠半歲開始已經用緊，佢既好處係天然有機，就算小朋友敏感既皮膚搽左都唔怕過敏。而且哩款防曬霜係SPF50+，對於去游水，去郊外地區，有機會暴曬，係真係有需要用到SPF50+。

防曬霜另一樣好處係防水，要帶小朋友去游水，唔防水既防曬就麻煩喇，一落水就沖甩哂d防曬，咁又點防到呢？另外，同小朋友去郊外玩，佢地都會出汗，都有機會沖甩d防曬，防水既防曬就可以減低防曬被水沖甩既機會。不過，嶠媽都要提醒各位媽媽，防曬最好半小時至一小時就要補一補，確保哩個防曬功能。

一搽落手就好似好白咁，但好易就推開，不過要捽暈佢，如果唔係成塊面或者成隻手就會白哂。芊嶠就會好細心，不停提爸爸要搽哩到，又未搽哩到，搽少左，聽到覺得佢大個左好多。每日都在提醒我，佢真係努力發展成長中。大家咪以為而家都已經9月，天氣同太陽都冇6-8月咁勁，但嶠媽想講，無論咩月份，太陽都會係好曬，所以隨時都要做好防曬工作，唔想小朋友曬傷既媽媽，就快d去買定一支旁身喇。

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元朗菠蘿園

地點：元朗錦田四排石 (鄰近西鐵錦上路站步行約三分鐘)

開放時間：星期一至星期日 10am - 6pm 平日(公眾假期除外)只接待參加套餐(4人成團)及預約的顧客。

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瑞士寶寶樂天會 Swisso Club「有機純天然高效防水防曬霜 SPF50+ PA++++」

• Vegan 天然認證；有機純天然植物提煉。防曬系數SPF50+，PA++++。特別配方適合嬰兒、濕疹皮膚及敏感皮膚人士使用。
• 含石榴、乳木果油、油菜籽油、野玫瑰油、荷荷巴油、橄欖油及澳洲堅果油，呵護及滋潤寶寶幼嫩的肌膚，預防寶寶的皮膚出現乾燥及脫水。
• 沙棘籽油及月見草油，可有效保護寶寶敏感肌膚。
• 防水配方，保護寶寶於水中活動。
• 物理性防曬保護成份反射有害的紫外線。不含有害化學防曬劑、石蠟油、矽油等。

用法：
• 適合嬰兒、皮膚敏感人仕及孕婦使用。
• 適用於全身、面部及唇。
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