[克勤能創業節儉可興家儲蓄廖創興創業又興家]古語有云「做差人就有呂樂,開銀行就有廖創興,搭巴士就有顏成坤」。不過,曼德拉效應了,並冇一個人叫做「廖創興」。
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TLDR:又賣盤?定煲下無米粥咋?
1. 嗰位仁兄叫廖寶珊,冇錯有間中學。廖寶珊就巴閉咯,李嘉誠都當佢係偶像,事實佢仲要大李嘉誠近30年,廖寶珊搞咗檔銀行出嚟,當時李嘉誠甚至仲打緊工,都仲未開始痴膠花。
2. 廖寶珊1940年代就嚟香港,最初做乜?當然係做咕喱,三角馬頭。點發跡架呢?真係同而家香港人差不多,都係靠炒。炒乜?最初係炒油—唔係石油,係食油。然後係炒金,炒地皮。十分香港精神。而多得啲潮洲咕喱鄉里關照,好多都存錢畀佢(後來有啲自己發咗跡添),廖生就拎埋啲錢再去買地起樓。西環創業中心咪佢,旺角創興廣場都係,仲有中環佢地總部大樓都多數租出去的(邊用到咁多)。只係創興廣場一年都收過億租
3. 講返今次呢壇嘢,應該九成九係賣盤?不過見只係話「短暫停牌」,應該未成事住,可能話你知「接獲有人有興趣」「但可能發生或可能不發生」「投資者應謹慎行事」
4. 應該好多人都知,其實創興一早賣咗盤!咁當然可以再轉手。創興之前已經唔係廖家生意,2013年賣咗畀大陸嘅越秀,一早渣住75%,另外廣洲地鐵渣住7%。留意當年越秀買嗰時保留返個上市地位,同招商買永隆唔同。
5. 咁所以,都有人估,到底係賣盤定私有化?都難估,但照計似係賣多啲,如果越秀係想成間買起退埋市,當年已經可以做啦。
6. 講返,其實幾廿年前會講,「香港地銀行多過米舖」,咁但米舖都消失晒,銀行都係咁上下。陳年嘅,即係我睇銀行之前嘅,道亨(以前223)同廣安當年賣畀星展,或者新鴻基銀行變咗港基國際再變富邦香港(以前636),友聯同華比變咗工銀亞洲(以前349),或者中銀十三行變咗中銀香港(2388,其實2002年先上市)
7. 到我開始睇銀行後嘅,富邦香港私有化咗啦,工銀亞洲私有化咗啦,美銀亞洲賣咗畀建行變成建行亞洲啦,永隆(以前96)賣咗畀大陸蕉行啦,永亨(以前302)賣咗畀坡佬變華僑永亨啦。有冇漏?
8. 咁其實,由我第一日睇香港銀行開始,絶大多數就已經係等人買。只有中銀香港同恒生例外。亦因為咁,到後期根本老細叫唔好寫,說的也是,寫嚟把托,每次都係講等賣。況且成交丁屎咁多,你同內銀相比實在爭太遠—內銀金融海嘯後啲股價表現都係悶到出汁,但至少成交多,有啲生意畀公司。
9. 咁以前呢,扑中呢啲就幾好的,例如永隆嗰時天價賣,賣到3倍book—梗係啦,金融海嘯前嘛,仲要當時恒指30000點。但之後已經唔係嗰回事,賣盤嘅估值都低咗好多,永亨都係2倍左右咋。冇法,金融海嘯後銀行生意難做好多。
10. 咁你諗下,由我開始做銀行嗰時,即係至少2004年開始,已經係炒呢啲概念。咁你真係要等幾多年先食到糊?當然而家賣到幾多倍book唔知,咁正常我估都唔會低過1.0倍嘅。但,當中啲機會成本,都好大。你話買港股都話上上落落得個桔,但Lets say我2004年將啲錢就咁拎去買美股—都唔好話買Amazon 買NetFlix 執一百幾十倍咁屈機。喂我去買 道指買標指 都執 三四倍啦。
11. 最後講返,創興成280億Book,你見抽咗上嚟都只係140億市值,0.5倍Book左右,賣得成嘅,都係嗰句,唔會低過1倍走人啩?當然你睇ROE(股本回報)都係單位數,甚至係中單位數,但你咪理,都年年賺十幾億港紙。所以雖然外國啲銀行好多都below book,但都係有啲唔同。
12. 隔離台,大新銀行2356同大新金融440,一樣都炒起埋。你睇市值都係差不多(以前應該大新大啲),亦係0.4倍book,年年一樣係賺十幾廿億的。但,等等等,等到幾時?
13. 最好笑係,十幾年前我睇嗰時,創興又係咁嘅股價。唔係話中途賣盤?係喎,2013年越秀買嗰時三十幾蚊一股,而家股價得返三份一(炒上嚟之前),咁你估佢地會唔會肯平賣?我就有啲懷疑。
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同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm 【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍 個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,...
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銀行多過米舖 在 甜人追夢筆記 Bus enthusiast's diary Facebook 的精選貼文
第一眼看這張相片,未必馬上認出是1987年上水街頭。當年香港是一個「銀行多過米舖」的年代,可是圖中的七間銀行經歷收購合併,名稱現已不復存在。 照片購自eBay UK 。
下期仲有上水舊照,敬請留意
#上水 #上水居民居水上 #香港銀行
#香港舊照 #昔日香港 #銀行多過米舖
銀行多過米舖 在 巫師地理 Facebook 的精選貼文
#北美 #美國社會 #加州洛杉磯 #亞裔 #航空
城市研究概念:洛杉磯學派城市地理學
(作者:梁啟智,曾任香港大學地理學系
及嶺南大學文化研究學系兼任講師)
優質好文:1、分析美國洛杉磯亞裔空間分布
2、中地論(Central PlaceTheory)
和競租模型(Bid Rent)。
3、臺灣與加州的連結, 大圓航線路徑 🇹🇼🇺🇸
這個世界充滿各式各樣平時不顯眼的全球連結,卻可以忽然之間變得很重要。
這兒要介紹的航班,連結的地方表面上相當「無厘頭」:台北桃園和安大略,由中華航空開辦。得說明,不是加拿大那個人口1,300萬的安大略省,而是位於南加州人口只有16萬的安大略市。一個16萬人口的小城市,為什麼會有一條15小時直航台灣的航班?
和很多美國大城市一樣,洛杉磯的居民來自各個族群,而且有各自聚居的社區。洛杉磯最傳統的唐人街在市中心的北面,但現在大多數華人已不在居於此地。上世紀70年代時很多台灣人遷到市中心東面的蒙市(Monterey Park),當地更有「小台北」之稱。後來大量中國大陸移民湧入蒙市,台灣人繼續東遷,來到羅蘭崗(Rowland Heights)一帶。
這個新華人社區興起的過程,學術界有稱之為「新舊唐人街」的分野,意思是過去華人到美國都是低下階層,所以「舊唐人街」都在市中心,主要是餐館或濕市場為主;但新全球化下新一代的華人移民是全球化的受益人,所以他們不用住在市中心的「舊唐人街」,而開發出近郊地區生活品質較高的「新唐人街」。基於經濟結構的改變,這些「新唐人街」的形態也不一樣,銀行多過米舖。
我們說回這條中華航空的「無厘頭」航線。對於住在東邊台灣人社區的居民來說,他們去安大略市機場開車不用半個小時,去洛杉磯國際機場的時間卻要多一倍,而且還是穿過洛杉磯世界級堵車的高速公路。很明顯,從安大略市機場出發前往台灣的航班,會很受這些台灣人社區的居民歡迎。更別說細小的機場沒有那麼亂,過安檢和去閘口不用弄那麼久,泊車也應該會便宜一些。
在洛杉磯學派的眼中,這個世界一早就不是這樣運作的了。他們不是說交通方便或者連接性不重要,而是連接性已經變得和市中心沒有直接關係。舉個例,在人人開車的年代,高速公路交匯處才是最方便的地方;在全球化的年代,機場才是真正的連結性最高的地點。洛杉磯學派提出這些質疑,因為洛杉磯正正就是這樣運作的一個城市:高速公路四通八達,機場港口連接全球;回到上面提到的台灣人社區和台灣航線,洛杉磯市中心不單止不是一個要追求的目標,反而要刻意避開。城市形態並不由中心控制,而取決於城市中各處各地如何和全球化互動。
銀行多過米舖 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最佳貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
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銀行多過米舖 在 memehongkong Youtube 的最佳貼文
這一刻是9月23日,下午2時45分。恒指剛好轉升,4.87點,大家也猜到我是想從股市講起。9月的股市已經連續出現了11次陰燭,即是高起低收,收得低過開市點。這是一個紀錄,1986年3月有陰陽燭以來的紀錄,我想今日可能會收陽燭,但damage已經存在,收了那麼多陰燭,即市轉弱得很厲害。那是因為大陸是否刺激經濟。3至4星期前,大陸增加了五千億人民幣SLF常備借貸便利,和減了五大銀行0.5厘的儲蓄率,大家覺得大陸頂不住經濟,一定要放寬。而大陸經濟的疲弱是因為樓宇需求減弱而成,那時股市是樂觀的,但放寬的同時,北戴河就通過了決定忍受經濟跌穿7.5,可能會跌到7.3都可以接受,而不會重回舊路刺激經濟,這令樂觀轉向悲觀的原素。匯豐的PMI指數也跌到50,那即是大陸經濟還是在弱勢。經濟跌穿7.3的時候,李克強是會採取一些刺激經濟措施,但只會是微型的刺激。這次看不到他會學以前地大量刺激,這是否足以挽回經濟的跌幅?我也不知道。
我見到消費股、香港旺區的舖租、賭股的下跌是可以肯定,尤其是繼續打貪腐的情況之下。由這點講回一些general的東西,我講過股市基本上是random walking而網上有人話他自己有方法,他話覺得賺的機會會很大。Random walk是用來針對圖表或技術性走勢,指出這些是荒謬,而不是講股市的基本分析是荒謬。因為市場不可能是100% efficient,於是如果做很多資料搜集,那是可以比市場聰明一些。你所知的是可以多過市場的,所以不能完全否定股市基本的研究,但走勢的研究我是可以徹底否定。網友提出話有套方法是實賺。他主要是道指和納斯達克幾種指數的差距來計算,因為指數的分開了,距離總會收窄。那就不是對股市走勢的預測,而是一種arbitrage。用arbitrage的方法,long term capital的方法,1997年3個諾貝爾獎得獎者都一敗塗地。Arbitrage贏的機會比較多,但和預測走勢兩回事,這和random walk 是沒有關係。兩件事基本上是聯動。我用一個簡單的例子來告訴大家,以前的arbitrage是匯豐銀行在香港和倫敦上市,突然香港和倫敦價錢出現大分歧,倫敦貴而香港便宜,那你就買香港沽倫敦,賺取當中的差價,日後兩者會愈來愈接近,否則的話你可以把貨運到倫敦,對沖和走勢是沒有關係。但其他所謂走勢研究,我只講一個邏輯上的理論,可以講已注定失敗。為何注定失敗,如果有一個方法可以預測到股市的走勢,靠以前的走勢來預測以後的走勢,若這能夠令人賺錢的話,這便會令它不準確,因為股市是互動。最簡單的例子,以前的人發現每逢星期五市會低一點,星期一的市會高一點,於是星期五臨收市買,去到星期一開市沽。這有點道理。因為那些人去放假前沽了股票,星期一回來再買。但這真的準確,很快很多人都會知道,然後所有人都這樣做,那又會影響回去,所以任何走勢在邏輯上都是荒謬,因為市不是一件死的事,而是一個活的事,但那件事如果準確的話,那便會很多人做,而很多人做必然令到它不再準確。邏輯上必然是這樣,所以結論是任何走勢派全都是荒謬。
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