關於 都更 房屋 取得成本 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

#房地合一新制懶人包 2021年又過了一半，時光飛逝，竟然來到7月，今天是「房地合一2.0」、「實價登錄2.0」新制上路的第一天。

很多人還是搞不懂「房地合一稅2.0」到底是什麼，幫大家整理一個懶人包，簡而言之，要杜絕投機客短期炒作課重稅，原本2年內課稅獲利35%~45%，新制拉長到5年。

另外之前有很多投資客，成立人頭公司炒房，新制法人比照「個人」課稅標準。

對自住客的我們來說，基本上新制對我們沒有任何影響，但如果要「換屋」怎麼辦？記得要用「重購退稅」喔！

📌「重購退稅」三大要件要符合：
第一：是出售前一年沒有做為租賃、營業或執行業務使用。
第二：個人或配偶、未成年子女設有戶籍並居住。
第三：出售舊房地與重購新房地的移轉登記日要在兩年內。

注意：如果選用重購退稅，5年內所購房屋不得改作其他用途或再行移轉。

📌【房地合一2.0懶人包】7月1日新制上路
適用對象：個人出售房地而獲利者
預售屋換約也要課徵房地合一稅喔！

Step 1.【先算課稅所得有多少？】
成交價-取得成本-相關費用-土地漲價總數額=課稅所得

※自住房地持有並設籍滿6年出售：免稅額400萬元，超過部分稅率10%

Step 2.【再算要繳多少所得稅？】
課稅所得ｘ稅率(10~45%)=所得稅

※非自願因素（如調職、房地產強制執行）交易 、自有土地與建商合建分回後出售、都更危老重建取得房地後第一次移轉：稅率20%

📌【案例說明比較清楚】
Alex購買一間房1000萬，持有1年半轉售，賣了1460萬，另外支付仲介及代書費用約45萬，這段持有期間計算土地增值稅的土地漲價總數額約15萬。

請問Alex持有1年半，出售房地產，房地合一稅要繳多少？

1460萬-1000萬-45萬-15萬=400萬
400萬Ｘ45%＝180萬

答案：繳稅180萬

但Alex如果不轉手，若持有6年後符合自住優惠並以相同條件出售，可享有400萬免稅額，超過部分再以稅率10%計算，Alex這次不用繳稅 #提醒6年並非一生只能一次

資料圖片來源/財政部網站

#地產秘密客

桃園區中路二號社會住宅開工 鄭市長：桃園社宅第一階段10處基地、4,000戶陸續動工，實現居住正義

桃園市長鄭文燦今（19）日上午前往中路重劃區，出席「桃園區中路二號社會住宅開工典禮」，鄭市長表示，桃園區中路二號社會住宅正式開工，規劃有212戶，也包括親子館、公托中心、長照中心等設施，是桃園推動社會住宅計畫、打造幸福社會的重要里程碑。鄭市長強調，市府社會住宅計畫第一階段有10處基地、共4,000戶，預計明（106）年全數動工、108年陸續交屋，實現居住正義，讓年輕人看到台灣的未來，安心追求夢想。

鄭市長指出，社會住宅不是二等住宅或傳統國宅，不會被標籤化。桃園的社會住宅是一個設施完善、品質良好的幸福社區，設置托嬰中心、親子館、青創辦公室等公益設施，並串聯周邊公園及綠帶，與社區環境融合。每棟社宅都是節能綠建築，均建置智慧化維護管理系統，不會發生轉租、黑戶等問題；社宅將有1、2、3房型，室內也將採「通用設計」，讓身障者、高齡者都能方便使用。

鄭市長說，桃園社會住宅配合《住宅法》規定，將總戶數3成出租給經濟及社會弱勢，申請對象以「7成青年、3成弱勢」為原則，租金約為市價8折，承租期限將以3年為一期，朝「3+3+3」方向規劃，最高可續約至9年。此外，桃園區中路二號基地位於中路重劃區，是目前桃園區的重要區段之一，生活機能將逐漸強化，地段也相當便利。

鄭市長強調，市府已在桃園升格的第一年，成立住宅發展處及住宅基金，住宅基金目前到位資金為45億，是全台各縣市之最。總統蔡英文非常支持社會住宅政策，桃園社會住宅第一階段4,000戶約需200億元融資，感謝內政部出面協調行庫，以長期低利率融資方式支持社宅興建，讓資金能循環利用，不會斷鏈。

鄭市長也表示，推動社會住宅應採取多元取得方案，包括：國有地或軍方土地合作開發、包租包管、都市計畫與都市更新回饋、租金補貼等。對於國有土地及軍方營區，市府會與財政部國有財產署及國防部協商共同開發、互利共享方案，興建第二階段社宅。此外，也感謝中央政府積極推動《住宅法》修訂，研擬法規鬆綁及配套措施，能讓市府在包租包管、餘屋轉社宅、都更、容積獎勵等方面得到更大支持。

鄭市長又說，過去幾年來，土地、房屋價格飆漲，造成許多年輕人、勞工、弱勢家庭買不起房子，無法實現居住正義。「住得起房子」原本只是人生的基本條件，年輕人奮鬥的目標不應被貶值為「一生買一棟房子」，而是擁有房子後，去追求更大、更多的目標。中路二號社會住宅正式開工，可以為台灣新的居住正義價值打下基礎，也需要民間、專業部門，以及中央、地方共同努力，達成桃園「4年2萬戶」多元化社會住宅的目標。

鄭市長提到，他曾參訪荷蘭、法國的社會住宅，深深認同社宅不只是住宅，而是實現政策的起點。去（104）年3月市府邀請曾獲普立茲克獎的法國建築師Christian de Portzamparc，舉辦「千塘之介」系列活動，探討桃園市未來都市景觀及建築發展，Portzamparc建築師特別提出，社宅不只是建造一間房子，而是要讓居住在裡面的人產生價值、互動及人生的意義，社宅是一個嶄新社區及生活社區的概念。

鄭市長說，市府已在機場捷運沿線都市計畫、場站開發計畫中，預留社宅基地，例如A10山鼻站就預留570戶社會住宅，將於108年動工。鐵路地下化的7個車站、捷運綠線場站開發，也都預留基地興建社會住宅。按照人口成長速度，桃園市的人口將在12年內超過台北市，未來機場捷運、捷運綠線、鐵路地下化等3條便捷路線周邊都會有社會住宅，歡迎其他縣市的年輕人移居桃園，在桃園追求夢想。

總統蔡英文首先指出，桃園一口氣規劃興建10處社會住宅，對於這種積極態度及推動社會住宅的用心與努力，給予鄭市長及桃園市府團隊最大的肯定。桃園從選擇區位到編列基金，並融入多功能社會住宅興辦模式，相信可成為台灣推動社會住宅的典範。

蔡總統說，桃園是新生的直轄市，也是六都中最年輕的城市，更是年輕人追逐夢想的地方，政府必須是年輕人築夢最重要的後盾。安居樂業是社會進步的基礎，若要讓年輕人勇敢築夢，首先就要讓他們在居住上沒有後顧之憂。因此，新政府執政最重要的工作也是透過推動社會住宅，減輕年輕家庭的居住負擔。

蔡總統也說，新政府對於推動社會住宅的目標不變，將在8年內透過透過興建、包租代管等多元方案辦理20萬戶社會住宅，協助年輕人和經濟弱勢者找到安居樂業的家。在讓大家住得起之外，更要住得好。就像桃園所選定的社會住宅基地，皆為區域條件好、交通方便的精華地段，在興建過程也納入智慧化管理元素，並結合親子館、公托中心，打造多功能社群。

蔡總統表示，改變台灣要從具體行動開始，行政院已提出《住宅法》修正草案，目前正在立法院審議。待修正草案通過，就能透過降低土地取得成本、租稅政策等政策，作為住屋合理且長期安心居住的社會住宅。

蔡總統提到，擁有社會住宅，是城市的驕傲，今日動工將成為政府上下總動員、展開社會住宅運動的重要里程碑。未來行政院和所有地方政府將共同努力，無論中央和地方、政府和民間，要攜手同心、全力以赴，解決社會住宅推動過程中要面對的過程與挑戰，實踐完成此項國家進步的重要願景。

蔡總統也談到，如同鄭市長所說，「升格不是變魔術，但每天都要有進步。」改革也像蓋房子，剛開始打地基時，必定煙塵瀰漫、噪音極大，但這也是最重要的階段。只有地基打好，地面房子才會堅固。施工按照步驟，最後一定會看到一棟漂亮堅固的房子，等待是值得的，改革最終也將成功。

今日包括立法委員陳賴素美、鄭寶清、內政部長葉俊榮、營建署長許文龍、市議員李家興、呂林小鳳、張運炳、徐其萬、林政賢、王浩宇、李光達、林俐玲、黃景熙、邱素芬、蘇家明、張肇良、陳美梅、游吾和、范綱祥、陳治文、市府秘書長李憲明、都發局長盧維屏、新聞處長張惇涵、青年局長陳家濬、法務局長周春櫻、主計處長陳慧娟、觀旅局長楊勝評、地政局長陳錫禎、民政局長湯蕙禎、工務局長黃治峯、政風處長沈鳳樑、地稅局長林延文、財政局長歐美鐶、桃園區長張世威、新屋區長徐同治、八德區長陳玉明、龜山區長劉仁撓、龍潭區長鄧昱綵、平鎮區長何明光、中壢區長林香美均出席開工典禮。

【地震後的警覺 – 都市更新不能再等了】
(一定要為年輕人、無殼族解決住者有其屋的問題)

颱風可以有一星期來準備，地震只有30秒鐘來應變。新聞報導，台北地區無法承受六級地震的大樓有3000棟以上，全台灣都市更新已經刻不容緩，嚴重影響國力，不能再成為政治運作的籌碼。
都市更新的成本有土地取得成本、建築成本等。都市更新的做法必須顧及現住戶、建商、及無殼族等各方面的想法及利益，政府盡可能不增加支出。

國防科技博士 張誠 建議以下的都市更新作為：
1) 由政府都市計畫部門規劃都市更新的範圍。
這範圍要大到可以做社區規劃，包含公園、商業區、住宅區、及其他公共設施。
政府主導做都市更新範圍內房屋全面的體檢及分級，公告體檢結果，增加民眾了解都市更新的急迫！
2) 由政府都市計畫部門公開招標設計圖，由建築師投標。
設計出好的都市規劃，作為吸引原住戶參與都更的動機。經公開審議後，公佈前三名，並發給獎金。
住宅區、商業區戶數須為目前住宅戶數的三倍。
3) 由政府都市計畫部門依得獎的設計圖公開招標工程，由建設公司投標。
得標後，政府負責土地取得，得標之建築公司負責建築工程、及暫時安頓原住戶事宜。
4) 完工後，實現「住者有其屋」
1/3戶數公平合理的分配現住戶；
1/3戶數歸建築公司，可以販賣，建商可以此回收建築成本；
1/3戶數由政府擁有，委託管理公司管理，合理價格出租給無殼族。房租以無殼族全戶的收入定之(例如1/10)。

都市更新需要立法，一個新思維及重視「建築構造強度」的「都市更新條例」。
政府用少量的預算主導、監督品質，由建築師、建商參與，原住戶受益，同時解決年輕人住屋的問題。

｜國防科技博士 張誠 繼續努力｜
｜科技智慧 投入政治 救國救民｜

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
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粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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#性平書展不性平
#晨光時間志工團體入校審查機制
#緊急救護回歸專業判斷
#違章建築成為不定時炸彈
#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從
#低人口高空屋房價漲不停

#性平不性平玫瑰少年書展有這個？

今年是台灣的同性婚姻元年，但在台南市立圖書館十月舉辦的「性別平權‧擁抱玫瑰少年主題書展」當中，卻展出內容強化性別刻板印象的書籍，諸如「母親可以和女兒玩家家酒」、「父親可以和兒子玩騎馬打仗」等等論調，我認為如此缺乏性別意識的書籍，卻可以於性別平權書展中展出，相當荒謬且諷刺。

圖書館業務屬文化局管轄，文化局應針對此一疏失進行檢討，並加強人員的教育訓練，但教育局轄下的性別平等教育委員會網站上，就已有由中央教育部審核完備的性平書單，已經有的書單為什麼不好好利用？此狀況也顯示出台南市政府在橫向溝通上的不足。文化局也承認，這本書的確不適合放在性平書展裡展出，會檢討並改進。

#晨光時間教材誰來把關

針對晨光時間志工團體入校質詢，在教育局提供的教材當中，有「等待真愛手環」、「認識婚前性行為的後果」等帶有既定價值觀的內容，然而教育局對晨光時間志工團體入校的掌握狀況，也是由我行公文至教育局後，才開始採取動作進行全市國中小的普查，這樣的把關力度是否太過消極？

我要求教育局應參考台北市作法，針對性別平等教育的相關補充教材建立審核機制、以及針對晨光時間校外團體入校應開放家長、教師觀課，讓家長可以確認和了解教材的內容。最後教育局長承諾，不當的教材必須離開校園，性平教育應由專業的老師來進行教學。

#緊急救護回歸專業判斷

根據中央緊急醫療救護法第29條法規以及內政部函釋，賦予救護員在處理緊急傷病患案例時的送醫判斷權力。然而，臺南市消防救護車收費執行要點卻違背中央法規，該要點的內文形同開放讓緊急傷病患可以指定後送醫院，讓民眾的指定權凌駕於救護員的判斷之上，漠視他們的專業。我要求市府，救護車收費與否應該只針對非緊急的狀況，而非連可能危及生命時，都還開放付費指定後送醫院。相關局處應趁收費機制上路前審視台南救護車相關之要點與規則是否存在漏洞，若有則盡快修法改善，讓台南的醫療體系能夠回歸救護專業，不再發生悲劇。

#違章建築成為不定時炸彈

目前台南尚存許多違章建築，光未登記工廠的部分就高達3000多間，這些工廠若發生火災，常會因為難以取得建築設計圖而無法即時了解工廠內部構造，且工廠往往缺少合格的消防設備，若建於農地中，更可能不易取得消防水源，增加救災難度。違章一般多鐵皮構造，若遇火便很容易因為高溫而變形，致使建築結構不穩，讓消防員必須冒著更大的風險來救災。因此，我要求市府應該要好好檢視並且徹查所有台南市的違建數量，該拆的就不要心軟，莫等到像台中的違章工廠大火事件發生，有消防員因此喪命時才肯檢討。

#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從

從大前年（2016年）開始，桃園、雙北就開始陸續開辦取消內側車道禁行機車，2017年至今，六都均已長時間試辦、評估，新北、桃園更全市取消內側禁行機車的規定，六都以外，基隆市也開始試辦此一政策。

在台南，右側車道常常被違規臨時停車的車輛佔據，縱使沒有臨時違停的車輛，當汽車在尋找停車位、切換車道準備右轉時，外側車道很容易就被一台車子完全佔滿。此時，機車騎士如果不想撞上去，只能被迫切進內側車道，如果內側有禁行規定，機車族等於在生命危險和違規中被迫擇一。

在各縣市試辦之後，數據上顯示違規情況、肇事率並未惡化，桃園市的試辦路段，在2017-2018年度，事故率更是下降了40%，可見此一政策的成效值得期待。可惜的是，台南市政府面對此一狀況，可說是反應遲緩，至今仍遲未跟進。在本次總質詢中，林易瑩要求台南市交通局提出具體規畫，交通局也承諾3個月內會完成路口盤點以利進行試辦，並進一步研議，如果是特別狹小的路口（例如二線道T字路口）除了取消內側禁行機車，也應評估是否有取消強制二段式左轉的可能性。扣除掉捷運系統發達的台北市，台南機／汽車比率為六都中第二名，汽機車數量差距達224%，政府應該照顧廣大機車族需要，讓我們可以平安上路、開心回家！

#左側不給行右邊要臨停機車騎士何去何從

據行政院主計處調查，台南市2019年第二季房屋價格值數相較於去年同季，漲幅為六都最高，與全國相比增幅多達3倍，同時也是連續第五季上揚。自縣市合併後，購屋平均單價從每坪10.5萬元成長至14.8萬元，漲幅近41%。這些數據顯示，台南的房價增幅驚人，年輕人買房的負擔沉重。

台南不僅房價提昇，人口也呈現下降的趨勢，總人口數從2017年持續下降至今，已快跌回縣市合併前的人口水平，生育率更是六都最後；更慘的是，台南的空屋率也高於全國平均，顯見台南的房價主要是炒房的結果。觀察六都的囤房成本，持有三戶以上房地產，台南市既沒有採累計稅率、每棟課徵稅率亦為法定範圍內最低，並且也沒有完全依照時價計算單棟房屋的基價。在這個情況下，台南完全成為投機客的囤房天堂。希望市政府能提出具體的打房政策，讓台南成為青年人願意安居的城市。

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

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