台灣Lady M限量千層蛋糕🍰
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#myCOOKey飲食速報
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台灣Lady M推出冬日限量口味千層蛋糕,直接去門市或者預購都得🖥鍾意Tiramisu嘅朋友有口福啦!
蛋皮特別以法國頂級法芙娜朱古力製成,每層有濃郁嘅義大利馬斯卡彭芝士忌廉🧀仲加入咗榛果甜酒同Espresso嘅朱古力海綿蛋糕夾心🍫酒香同咖啡香並重。會去台灣旅行嘅朋友,都可以係台北2間分店食到呢款限量新品✈️
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Lady M
分店:台北旗艦店、台北晶華專櫃
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明天5月18 號星期五,上午10點到12點 我們FM96.3 繼續為各位邀請到一位傑出的社會人士 Tracy。
基隆的女孩是否都有-些特質?吃苦耐勞,堅毅不拔 ,注定不服輸的個性,好像没什麼事難得倒她? 所以從年輕的時候, Tracy 每一項工作都在不斷的挑戰自己, 幾乎沒有讓人失望的 !
之前, 電腦公司待了13年, 客服,業務,專案, 基隆商工補校畢業, 家人希望她去考專科,因為在那個年代,好的學歷到大台北才能有工作可找?(她不信)
姊姊說去台北要學歷,(她不信),就從台北的【服飾業】起步!到百貨公司專櫃~ 【賣日本的童鞋】, 姐姐提醒她到百貨公司,你一定會耳濡目染,抽上香煙,(她不信)
結果,兩年下來並沒有抽煙!
後來再回到【基隆婚紗業】,她是攝影部的攝影助理, 負責的是,新娘子上山下海拍照的時候,她是美姿美儀指導,兼打燈光的最佳助手,2,3年下來心得是
太好玩了,她說:
『攝影工作者,瘋狂因子, 當你找到的熱愛,堅持做一件事情就是最開心的事!』
電腦公司總共待了13年左右,從-個「電腦白癡」怎麼可能進到這個行業呢? (邊做邊學)
【職場上的貴人】~ 新加坡商在台灣區的電腦公司女老闆!
因為被挖角到台北,從秦小姐身上學到做事情的態度!(親力親為)
在她身上,看到了其實【女強人可以多元化】?
Tracy有一個本能,就是言出必行 ,答應了如期完成,
13年下來學會做事情的強悍的悍度, 使命必達!
每一位用過她的老闆 ,都是愛不釋手吧 !更妙的是 ,老闆還會很樂意的,把她割愛給現在的【傳銷機構 】,剛開始, 她還拒絕了小學老師找做傳銷電話,最後, 是新加坡女老闆拜託她去聽-聽…5個月後被打動,而且聽懂了,她想帶給朋友生命中,多些喜樂,幫助,付出了7年的時間與精神自我投資 ,最奮力的傳銷事業, 當然,最重要是跟對了【生命導師】…
來自於新加坡的愛心導師,大家都尊敬又崇拜的叫他【彭總裁 】,跟對了老師,進入【億田家族】,成長是翻倍的!
TRACY胡,就是很好的例子 ,搶先播出她的影音畫面,也歡迎大家明天上午10點,準時收聽FM96.3【嘠巴.輕鬆吧!】
https://youtu.be/ZJY3AJ0pSis 01724
陳凱倫廣播 -溫柔女強人 Tracy(-)
https://youtu.be/jLEGWdA_nyQ 01726
陳凱倫廣播 -溫柔女強人 Tracy(二)
https://youtu.be/hBZcXx7_Af0
陳凱倫廣播 -溫柔女強人 Tracy(三)01727
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171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
商辦租賃 內湖擠下信義 101穩居樓王→https://udn.com/news/story/7241/2800220
長虹內湖廠辦,賣給中華郵政→https://money.udn.com/money/story/5612/2788075
印僑返台 宋大江擴大房產布局→http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/1149827
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外袋質感相當高級,果然連外袋都要有都彭的高貴氣質 ... 這個東西好打算近日要去入手Mini 版不過百貨公司專櫃貨大概比市售價貴了一張喔. X系列是都彭主攻年輕市場的 ... ... <看更多>
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