早排微信俾人傳話會「睇晒用戶的對話」,然後騰信走出黎話自己不看、不存用戶對話,唔知有冇人好傻好天真地相信,但我想講嘅係,我其實信架,起碼佢有部份正確,例如自己不看這點,是正確的。
咩話?人妻先生你傻左呀?佢點會唔睇呀?唔係呢,你聽我解釋先啦。全中國每日咁多人發訊息,雖然中國人工唔貴,但理論上點可能由人去睇每日數以千萬計的訊息?沒錯,所謂的監察並不是靠肉眼去「睇」,而係靠人工智能去監察,簡單點來說大概是設定了海量的敏感詞,觸發後根據嚴重性而決定是否交由龐大的人肉隊伍再去細分是否真的有問題吧?
不要笑人家中國是這樣監察民間,其實全球很多大公司一樣有在監視員工的電郵以至即時通話軟件,當中監視程度,遠比你想像之中嚴密。話說我舊公司也有這種監視程式,這個也不是什麼秘密,大家在電郵裡不說髒話就行了,但原來最變態的是,你只要用公司的電郵發郵件到私人電郵,例如hotmail, gmail之類的,系統就會自動彈你封電郵俾compliance team(類似風紀隊的角色,專捉公司違規行為)睇,年中唔少人在公司scan完新工合約後寄返俾自己而斷正,所以提提大家絕對絕對不要用公司電郵寄自己的資料俾自己,當然,如果你諗住寄公司的資料去自己電郵度,我真係恭喜你呀,一係你呀頭靜雞雞幫你同compliance team解左畫,一係你已經被記錄在案啦。
各位聰明寶寶黎到呢個時候,應該會諗:咁我用中文寫咪得囉,鬼佬compliance team睇唔明啦掛?錯啦!佢地睇唔明唔緊要,總會有同事睇得明,我在舊公司工作時,偶爾也會幫他們望兩眼做下翻譯,我譯過最搞笑嘅係情書,我心諗:係咪用公司電郵出情書,有signature會霸氣一點?這傢伙明天回到公司後,應該會被家法伺候了吧?
當然,每間公司的「敏感詞」列表都不同,有些公司很嚴格,有些就很隨便,有些甚至因為預算有限系統太差,只能選一、兩千個敏感詞來監控,但這當然不會主動告訴員工,還是會繼續虛張聲勢,甚至每一千兩千封電郵,就會有一封被彈回頭,說你郵件內含有敏感資料,要再次確認才能再發,也是旨在收阻嚇作用。而我曾經望過某機構的敏感詞表,上榜的除了一般粗口外,還有路姆西、綠茶婊和碧池。路姆西是粗口諧音我明白;綠茶婊也不過是有點不雅,禁了是很奇怪,令我不禁懷疑該公司Compliance team裡有某位女士崩口人忌崩口碗;但碧池嘛… 當時我想了半分鐘,突然茅塞頓開,不就是Bitch嘛--- 估敏感詞真係開心過猜燈謎!
#唔好問我點解會睇到人地啲敏感詞
#好多男人都會主動想俾野我睇嘅
#除左某工會囉
#問極都唔肯俾人地睇
#超討厭的
#通常收收埋埋唔俾人睇嘅都係好細條
#大條就一早俾左你睇啦
#開黎見我
#我指條數呀
#唔知點解諗起監控就諗起看更
#諗起看更就諗起呢張圖
同時也有6部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,《做生意,點計數?》 又出盡18年功力,同你分析各行各業做生意,點計數? 錄影日期2020年4月7日(星期二) 摘要: (1) 飲食業, 成本分析大致是4321。 4成食物成本(連雜項),3成人工,兩成租金,1成利潤。 - 外賣店是 4,2,3,1 - 大型食肆是 4,3.5,1.5,1 ...
通常收收埋埋唔俾人睇嘅都係好細條 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
《做生意,點計數?》
又出盡18年功力,同你分析各行各業做生意,點計數?
錄影日期2020年4月7日(星期二)
摘要:
(1) 飲食業, 成本分析大致是4321。 4成食物成本(連雜項),3成人工,兩成租金,1成利潤。
- 外賣店是 4,2,3,1
- 大型食肆是 4,3.5,1.5,1
- 肉/餐種多 4.5,2.5,2,1
- 菜/餐種少 2.5,2.5,3.5,1.5
- 主攻飲品是 2.5,2.5,3.5,1.5
(2) 零售業。成本分析大致是4231。 4成貨物成本,兩成人工(連雜項),3成租金,1成利潤。
- 自家品牌/自己生產是 1,2,5,1-2
- 來貨轉售是 6,3,1,~0
- 便利店是 6.4,2,1,0.6
- 大小超市是 8,1,1,~0
(3) 服務業。成本分析大致是1432。 1成入貨成本(連雜項),4成人工,3成租金,2成利潤。
- 自助洗衣店是 2,0,6,2
- 地產代理(美聯)是 3(回贈/廣告/經營成本),5,1.5,0.5
- 夾公仔(台主制)是 1,2,5,2
- 夾公仔(自營店)是 3,3,3,1
總結,零售業通常生意額最大,飲食排第二, 服務業就最細。 雖然服務業的租金佔營業額最大,但由於營業額細,服務業的承租能力最弱。零售業可承受每月每呎幾百元租值,飲食可承受每月每呎過百元,但服務業一般只能承受每月每呎幾十元以內租值。
現在肺炎疫情會影響所有數字 ,但困難時間總會過去,大家加油!
聯絡李根興 Edwin whatsapp (+852) 90361143。租舖買舖最歡迎?
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內容全文:
依家全世界都叫減租,但其實租金佔生意額應係幾多呢?
2001年起,我買賣過千單生意,乜數都睇過晒。舖頭做生意,最大支出離不開都係租金,人工,同埋貨物成本。 如果將所有街鋪拉勻,一般來講,成本就係4321。
香港嘅舖大約有10萬間,大致三分一係飲食業,三分一零售業,三分一係服務業。租金分析係點? 要做幾多先夠冚?
第(1) 先講飲食業, 成本分析大致就係4,3,2,1。 4成食物成本,3成人工,兩成租金,1成利潤。
做飲食,租金佔營業額兩成,就大致會有錢賺。 即係話如果你租金係六萬蚊,營業額每月就要做30萬,每日做一萬蚊就夠啦。 當你間餐廳有40個位, 人均消費50蚊, 每日做五轉 (早餐/午餐/下午茶/晚餐/宵夜)就夠啦。
但你唔會咁做, 時間太長,人工太貴。 你會主力打爆個午餐,晚餐,各做兩轉, 下午茶當一轉, 咁就已經五轉,送埋外賣,多一兩轉就賺更多啦。
外賣店, 舖頭可以細間啲,但人流要旺啲。因為人手少啲,租金可以佔營業額三成至三成半。
大型食肆,酒樓,高級餐廳,人工貴,食材貴, 一闊三大,租金最好只佔營業額一成至一成半以下,先叫有賺錢。。 例如近年大家樂佔約12%,太興/翠華等則佔約14/15%左右。
賣肉多,例如漢堡包, 餐牌種類闊,自助餐,放題等,食材成本最貴,租金要少過兩成。
賣菜多,米線/拉麵等,餐牌簡單啲,得嗰十樣八樣揀,食材成本較平,租金可佔多至三成半。
專攻飲品, 珍珠奶茶,涼茶,咖啡等, 係人都知飲嘢最賺錢,慳返廚房師傅,租金佔營業額去到4成都得。
一般來說,飲食業,租金佔營業額四成最盡了。 仲要俾食材,人工, 同燈油火蠟開支, 老闆叫做緊緊賺到份人工。
(2) 零售業。成本分析大致就係4,2,3,1。 4成貨物成本,兩成人工,3成租金,1成就梗係利潤啦。
零售業租金佔營業額拉勻約3成啦,就大致有錢賺,但可以偏差好大。當然睇你係賣咪乜嘢啦。
最賺錢係自家品牌,自己生產,利錢一般係一比十。 即係一蚊成本賣十蚊,例如自制豆腐花, 自設廠房再零售賣衫賣褲,自家生產酒精洗手液等。賣呢啲嘅舖,租金佔營業額去到盡高達5成都得。 貨物成本一份,租金五份,人工兩份,減埋死貨壞貨半份,仲有一兩份係利潤。
但如果係攞貨返嚟再轉售,一般係賣十蚊賺六蚊 (折扣前)。 有時仲要大減價,買一送一,你就當大約貨物成本佔六成啦。 仲要減埋人工,死貨/退貨,雜項約3成,租金最多佔營業額一成至1成半。
例如OK 便利店,每賣10蚊貨, 拉勻賺約3.6蚊。仲未計人工,雜項,總部成本。超市仲差,售貨利潤減一半。十蚊生意,分分鐘一蚊都賺唔到。 咁點解仲做? 賺咗數期 cashflow 囉。 先收錢,後找數,銀行借貸又可以多條line,生意唔賺,賺 cashflow,買物業長揸自用就賺錢啦。好多舖王都係咁誔生。
(3) 服務業。成本分析大致就係1,4,3,2。 1成入貨成本,4成人工,3成租金,2成就梗係利潤啦。 始終老闆都算係專業人士,落手落腳,都要出糧。
一般嚟講,因為服務業無乜貨物成本, 洗件衫洗衣粉值幾錢? 剪個頭,洗頭水都唔值錢。補習社,教材可以重用/複印,因此佢哋按營業額嘅承租能力係最高,尤其是係無人嘅商店,係如自助洗衣店咁,租金佔營業額高達五六成都仲有錢賺。
但唔好以為佢哋好交得起租喎,因為服務業一般營業額都係較低,佔地方又要大,依靠人手/手勢,請人又難,又無得外賣,整體嚟講喺舖市嘅承租能力係最弱。 做舖嘅業主,通常首選係租俾零售業,次選係飲食業,冇人租啦先租俾服務業。車房,五金回收,老人院就係呢啲。 人哋零售業分分鐘能夠交得起每月每呎幾百蚊租金,飲食都可以過百,但好多服務業,只能夠交到每月每呎幾十蚊或以下嘅租值。髮廊,美容院,補習社,洗衣店, 僱傭公司都係服務業。 呢啲行業,最旺最貴嘅街道通常都睇唔到。
Except 地產代理同依家時興嘅夾公仔機。地產代理因為單價高, 發展商又唔想成個商場係代理行, 影響人流同形象,代理焗住要係街舖霸位霸地頭。好似美聯咁,人工/拆佣已似去咗營業額一半,仲要扣回贈佣金俾客,廣告,總部人工開支一大堆,租金只能佔營業額1成半左右,再多? 就無錢賺啦。
夾公仔機,都算提供娛樂服務 。你要分佢係行台主制定自營店喎。如果佢係用台主分租嘅模式,間舖租金當十萬,擺五十台機,每部收租8千,當租出一半,即係收台主租金每月廿萬就開始有錢賺啦。 即係夾公仔機行台主制的話, 租金佔營業額(即係分租嘅收入)一半都仲頂得順。
但如果係自營店嘅, 因為佢哋公仔被人客夾到都係成本,咁就三成去咗公仔成本, 三成去咗其他燈油火蠟人工廣告洗費,1成要賺錢,只係剩返三成係頂住條租啦。所以台主店就5成,自營店就3成。
總結,舖頭做生意離不開都係貨物成本,人工,租金,同最緊要賺錢。飲食業嘅比例就係4321,零售業就係4231,服務業就係1432。 記住零售業通常生意額最大,有本事就賣鐘錶珠寶,好景時,賣一粒石,分分鐘就夠交成年租金。飲食排第二, 食極有個譜,服務業就最細, 洗個頭你唔會日日洗,或者放低個頭俾洗。 由於同等呎數轉數最慢, 承租能力都係最弱。
當然以上各行各業,肺炎疫情會改變曬所有數字。 連生意都冇得做,有啲門口都唔俾開,仲邊有錢交租吖。
困難嘅日子總會過,大家撐住,加油!
。。。。。。。。。。。
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通常收收埋埋唔俾人睇嘅都係好細條 在 Handline Fishing Youtube 的最讚貼文
高級食材在此尋,繼續尋找沙灘邊釣魚仔《第五集》『香港釣魚 : 岸釣』淺水灣 {粵語旁白+中英文字幕}
Episode 5 Sillago! Catching small fishes around the Beach [Hong Kong HK Fishing : Shore] Repulse Bay {Voice Over + CC}
時間:9:00 - 11:00
流水:初九
天氣:17 - 22度。吹東風3級。
地點:淺水灣
魚餌:死蝦4兩
工具:魚絲YGK FluoroCarbon 碳氟化合物2.5號,波子鉛5g,魚勾海馬8號
釣法:手絲,死蝦肉
:影片字幕內容:
有幾個觀眾問我
究竟呢一排淺水灣有冇魚釣呢
咁我今次又返返去淺水灣嗰度釣魚
睇下有啲咩魚釣到返嚟
本集亦有提供字幕
請大家開啟
手絲釣魚
影片分享頻道
由於我已經有一排冇喺呢一度拍片
所以我已經唔見有幾多個釣友喺度釣魚啦
啱曬,今日就等我試一試啦
我都係攞返副YGK 兩號半魚絲
5 gram波子鉛
釣六七吋拉腳,再用死蝦肉
咦,又俾我釣到啲高級食材喎
等我努力啲,釣多幾條返屋企食先
呢排啲天氣嚟游水
確實係幾舒服涼浸浸
早排喺度釣緊魚嘅時候
我都見人游水去啲防鯊網嗰度
用個網嚟捉呢大眼螺嚟食
收穫都好豐富下
都係有啲青斑仔係度搞住曬
細細條都係放生
往事都有啲連咪食餌
今日就比較例外
連沙鑽都食餌
通常我岸釣
都係要兩個鐘頭到我會走
一般都係十零條魚
我今次又釣幾條沙鑽
會唔會又有一批釣友返返嚟呢度釣魚呢
上次真係有呢個情況
我釣完條斑之後即刻有一批釣友嚟喺度釣魚
仲早過我嚟
不過我就為咗本頻道嘅宗旨
我就要報道番實況
最多個勤力啲發掘多一個新地方
其實呢一條影片
係集合咗三次去淺水灣點嘅實錄
你睇到最後一段嘅時候
我嗰次就去咗海怡半島嗰度釣魚
嗰次係打龜嘅
所以我去釣魚
唔一定真係點可以返嚟
出艇釣到魚返嚟嘅機會就大好多
今次我呢一度呢就好好呀
天氣溫暖又有流水
係冇乜大咬姐
有時釣魚,我左度右度
都其實係諗住釣多啲魚返嚟
釣魚個過程就好玩啲
最後我發覺
原來係咁嘅原因令到我釣唔到魚返嚟
呢個原因,亦都係最大嘅原因
你自己睇下就知啦
所以見到網魚之後
所以我叫咗冇幾耐就諗住走啦
都諗住今日應該冇乜幾多魚開口會食餌
下次釣過算啦
其實呢隻網艇都好少嚟呢一邊搵食
係咁啱嗰日過到嚟呢邊搵食嘅啫
我多數見佢都係喺南灣、中灣嗰邊落網嘅
隻網艇冇過嚟呢邊攞魚
啲魚獲就正常返啲
啲魚就好肯開口食餌
不過今次嚟到呢一邊呢
我就見到一大群嘅大魚仔
都有手板咁大條㗎喎
一群都有二三十條
我試過放餌落去佢都唔肯開口食
今日我都係搵返啲石邊魚釣算啦
不過始終都係
釣岸釣我都冇乜心機
要兩三個鐘頭呢,我都係諗住要走啦
每次都係得嗰十零條魚
所以我都要儲儲埋埋
嚟呢度釣魚釣兩三次,我先至多一條片出嚟
嚟緊啲片呢,我都會剪得比較爽啲
等大家可以唔使跳住嚟睇
可以幫我全部睇曬
嚟到呢一個位置
我相信大家都估到,我差唔多分享完今次條影片啦
請你都畀返個LIKE我喱一條影片
如果大家仲未訂閱我頻道嘅話呢
記住訂閱返我頻道喎
我啱啱都開埋I.G.啦
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背景音樂名稱 : How About It - Topher Mohr and Alex Elena
來源 : YouTube Audio Library
拍攝器材 : GoPro Hero 7 Black (with HyperSmooth Enabled)
解像度 : 1920 x 1080 60fps
剪輯軟件 : Corel VideoStudio 2018
本片以全高清拍攝,務求能捕捉每一個最好的畫面來送給所有訂閱者
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通常收收埋埋唔俾人睇嘅都係好細條 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的最讚貼文
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
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