【分析套股換樓】林本利 //買港樓投資，交易費用高昂，最多借五成，資金被綁，3年內出售要交辣稅；特別是買新樓用作出租就更加不適宜，不如投資外國樓，分散地緣風險。從過去幾年可見，樓市小陽春後往往又下跌，加上租金下調，又要交物業稅，日後還可能要多繳差餉，因此日後能夠在樓市中獲取合理利潤(每年賺8%)的機會很低。從傳媒報道可知，一些投資者在4年前2017年入市，甚至10年前2011年入市，買新樓收租，特別是買入假豪宅，離場時仍要損手。//
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【壹角度 過年後套股換樓 輸多贏少】 全文: https://bit.ly/3xwdFUH
農曆年過後，本地樓市交投暢旺，樓價穩步上升。中原指數由今年1月的低位175點回升至近月的181點，升幅3-4%。市場人士說因年初股市大升，恒指一度升穿31,000點，加上預算案宣布上調股票印花稅，不少投資者決定沽出股票套現，套股換樓，把資金用作買樓，推動樓價上升。
事實上，自2018年1月恒指創出33,484點歷史新高後，過去4年都出現類似情況，就是年初股市上升帶動樓市，樓價由低位回升。但好景不常，到年中暑假期間，樓市便無以為繼，向下調整高達10%或以上。
2018年1月股市創新高時，中原指數約165點，之後半年恒指在30,000點上落，中原指數持續上升。到6月中美正式爆發貿易戰，恒指在7月跌穿28,000點，中原指數在8月創出188.64點新高後見頂回落，到2019年1月跌至169.95點，平均回落約10%，個別地區跌幅接近20%。
到2019年初，股市又回升，到4月升上30,000點，之後又出現「套股換樓」現象，樓價節節上升，到6月中原指數再創出190.48點的歷史新高。之後出現反修例示威，暴力不斷升級，樓價又回落，到2020年1月中原指數跌至175點左右。到3月更因疫症蔓延，跌至174點，由歷史新高回落近9%。
去年初疫症來襲，股市急跌，恒指在3月底至21,139點，但樓市卻「免疫」，還緩緩上升，中原指數在7月升至接近182點。之後出現第三波及第四波疫情，中央又制定港區國安法，樓市才像洩了氣的氣球，中原指數慢慢回落至今年1月175點。
總結過去觀察，農曆前樓市相對淡靜，業主叫價能力較低，買家宜趁低入市，因過年後很大機會出現小陽春。因此筆者過去一直鼓勵那些未來10年仍會留在香港，有穩定收入的人，與其每月交租，不如買樓自住。特別現時供樓利率不過1厘多，利息又可扣稅，供樓始終勝過交租。只要住上十年八載，每年樓價跟隨通脹上升2-3%，藉着自住樓可按八成的槓桿效應，投資回報每年可以達到10%或以上。
至於買港樓投資，交易費用高昂，最多借五成，資金被綁，3年內出售要交辣稅；特別是買新樓用作出租就更加不適宜，不如投資外國樓，分散地緣風險。從過去幾年可見，樓市小陽春後往往又下跌，加上租金下調，又要交物業稅，日後還可能要多繳差餉，因此日後能夠在樓市中獲取合理利潤(每年賺8%)的機會很低。從傳媒報道可知，一些投資者在4年前2017年入市，甚至10年前2011年入市，買新樓收租，特別是買入假豪宅，離場時仍要損手。
由此可見，農曆前不入市，農曆年後樓市升溫時才套股換樓，已遲來一步，輸多贏少。特別是買樓要持有3年才不用繳交辣稅，今年暑假開始將有大量港人賣樓移民，用腳向政權投票，3年後樓市如何，是升是跌，又有誰可以說得準？ 原文載於2021年4月25日壹週刊
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