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前幾天突然接到朋友的電話，她哭著說：我離婚了….我第一個反應，不是安慰她，而是恭喜她重生。
因為自從她結婚後，開始變的不快樂，我知道，他先生是個畫大餅的廢柴，常常在外惹事，曾多次聽信身邊友人投資自己不懂的領域。
過世爸爸留給他的千萬遺產，竟然一下子被他賠光光，後來還去借高額信貸，搞的全家烏煙瘴氣，朋友後來受不了，決定簽字離婚。
的確，夫妻只要提到錢，最後都是大吵收場，朋友覺得她很努力賺錢，但先生卻沒有為家人付出，還到處亂投資賠了一屁股債，最後請家人幫他擦屁股。
再也忍無可忍，她離婚了，好在慶幸在婚前靠自己買了一間小宅，讓她至少一個人帶著小孩還有地方住。
無論如何，女人靠自己買房，雖然很辛苦，但有房子，心裡多了一個靠山。
以前傳統社會認為，女人在家把孩子照顧好就好，主要經濟強勢者在家講話最大聲，而現在，經濟獨立的女性很多，當女人有能力時，就能勇敢拿出話語權，至少離開一段關係，不是什麼都沒有，而是擁有的更多。
年輕人跟無殼蝸牛族，覺得日益高漲的房價，是很無奈的未來。
期盼政府能夠打房，例如下跌30％，但是這樣可能嗎？
＃留言要你加入群組的都是詐騙_我沒有LINE群
首先，大多數的家庭財富其實跟房子綁在一起，一般家庭80％的財富是房子，一旦房價暴跌，每個人的資產也會大縮水。
特別是你辛苦繳了20年房貸之後，房價卻大跌了30％，你願意嗎？
當你想買房子時，你希望房價大跌；當你有房子時，卻是希望房價大漲。
房價大跌，房貸族可能是受傷最大的，例如你買了2000萬的房子，然後跟銀行貸款1500萬。假設房價暴跌30％，2000萬房子的價值只剩下1400萬，但是銀行借給你1500萬，銀行會開始恐慌，要求你補繳個400萬的現金，將貸款壓到1000萬。
可是房貸族有辦法拿出400萬嗎？最後就是銀行拍賣你的房子，你的頭期款、裝潢費、房子…都不見了，搞不好你還會欠銀行錢！
房價大跌，銀行競相拍賣房地產時，窮人會一無所有，2009年金融海嘯時已經證實了！
但是相對的，有錢人會在這個時期，拼命買進這些被低價拍賣的房地產，我就一定會去買！
等到景氣反轉，房價上升，窮人又開始想要買房子，有錢人順勢高價出脫之前買進的房地產，大賺一筆走人，貧富差距就更大了！
目前造成高房價的主要原因是低利率，讓人誤以為他可以買得起更大、更貴的房子，但是小心有可能升息喔！
利率低，金錢遊戲盛行，有錢人賺到錢之後會擔心通膨，但是土地、房屋的供給有限，於是錢進可以保值的房地產，也是房價下不來的原因之一。
有錢人買進房子不一定是自住、收租金，而是當成資產囤積起來，等到股票大跌就可以用房貸買進，賺到股利、價差之後再繼續拿來囤積房地產，再等待下一波的股災！
如果房價大跌，受傷最大的一定是還在繳交房貸的窮人，所以不要期望房價大跌，會有很多人破產。
唯一能夠做的，還是好好的存股，幫自己創造股利現金流，然後靠股利幫你繳房貸，就可以輕鬆了！
如果每個月投資5萬在報酬率5％的股票，例如官股金控、高股息ETF，20年後會累積到2000萬，每年領100萬股利就會幫你繳房貸了！
之前寫過很長的一篇看房心得筆記文，但是我知道我只要一貼連結，FB就不打算讓大家看到了XD
我只好貼字給大家看了：
這一篇續講中古屋看房要注意的問題。
#愛用網路確認房產環境
如果真的看了有喜歡，要開始觀察一下社區周邊的環境。早上，雨天，晚上都來繞一繞。都來看一下房子。早上看通勤堵車問題，雨天看漏水，晚上看噪音。尤其有些地區看不出晚上其實很熱鬧，對於寧靜度要求很高的人來說就不是個好地點。
聽過活生生血淋淋的例子就是附近有晚上才開店的深夜店家。無招牌，白天完全收起來。肉眼根本看不出來。
肉眼看不出來的東西，交給天眼。愛用google。我以前覺得到底誰會認真寫google評論啊？現在是感恩評論讚嘆評論。如果住在麵包店旁邊，很容易吃到熱騰騰的剛出爐麵包，是不是很幸福呢？結果google評論上某知名麵包店的頁面都是鄰居的臭罵，說一大早就有機器噪音，屢次要求改善都沒有下文。另外Facebook的搜索功能雖然不好用，也可以去看看有沒有相關資料。
#社區本身管理好壞
管理好壞強烈影響到入住感受。但社區的管理一方面是物業管理公司的用心程度，另一方面是管委會本身的爭執多寡。
物業管理是否用心可以在房仲帶參觀時可以注意一下大廳邊角的整潔度。例如大廳裝飾物品(假花之類的)是否有明顯落灰。如果最顯眼的地方都已經不去處理落灰，看不見的地方物業可能就更有偷工的機會。如果有機會，在參觀的時候借一下公用廁所也是個辦法。可以觀察一下社區公用廁所的清潔狀態。
另外停車場，垃圾分類處都可以繞一繞。
至於管委會之間的爭執多寡，有幾個地方有跡可循：是否有嚴重到上新聞？有些社區你直接Google打名字+管委會。馬上就可以看到新聞了。
社區公佈欄跟社區電梯內的公告都寫了些什麼？有些社區裡面居然會有管委會之間互告的判決。也有些公佈欄會有某戶直接對某戶開罵的內容。看到這種內容，大概就會知道社區狀況與氣氛了。另外也可以注意一下有沒有管理費催繳，欠繳的戶數多不多。如果社區公布欄跟電梯內的內容都是一些失物招領，烤肉晚會通知。那就算是氣氛還不錯的社區。
講了這麼多，最可怕的是時機問題。中部地區的房市極端瘋狂，稍微好一點的物件很快就會有人下手。要這樣一看兩看三看的機會並不多。不過不要擔心別人搶先，就在還沒看清楚的狀況下下手。錢很難賺，房貸不好背。買房雖然是一個學問，但看到最後幾乎有一點玄學意味。
需要緣分。
(但我還是強力希望大家看看上一篇，上一篇有很好用的需求檢查清單)
下一篇，終於要來講預售屋看房問題了！
「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
店面出租【歡迎屋主委託】
展店規劃【歡迎業者委託】
苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx
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西元生年尾數2的人，我們稱他為紫微密碼2的人，
例如1942、1952、1962、1972、
1982、1992、2002、2012出生的人，
紫微密碼2的特性長輩緣特別的好，
是古書上說的壬年生的，
事業有成，沒什麼好擔心，
對長輩、長官的命令唯命是從，
左呼右應人脈好，易頗得口碑。
弱點在於晚輩緣稍微弱一點。
＊
對於寶石(財富運)而言，
切記！千萬不能扯上財務上的糾紛，
玩股票會造成更大的困境，
千萬記得，要跟宗教的結合，
有信仰會讓你加分到極致，
因為信仰會使你慈悲，
公益事業做的好也頗受好評，
長者的提攜會影響到事業的傳承，
家庭事業財產的傳承，將唯你獨尊。
可以選擇跟紫微密碼5的人多交往，
合作、經營事業、結婚、生小孩子，
包括事業的互動，都是加分到極致。
＊
對於寶劍(事業運)而言，
紫微代表你有帝王命，
掌大權的時候，一呼百諾人脈好，
掌握到你自己成功的方向，東北、西北，
懂得有屬土性質的飾品，
石頭、石器擺對位置、晶洞，
都是創造出大權在握的一個選擇，
在選擇上你必須要戰戰兢兢、小心翼翼。
也是多叮嚀，多接近紫微密碼5的，
他本身是帶玫瑰的紫微星，
那麼跟你的寶劍相互輝映，
就能夠名利雙收。
＊
對於玫瑰(愛情運)而言，
真正的考運跟桃花反而是朋友，
財富跟權力是靠長輩，
朋友的口碑易得到愛情的機會，
你並沒有所謂的貴人跟小人，
要得到這個幫助，
還是要靠你廣結善緣、多與人互動，
參加更多的集會、聚會，
多使自己聲名大噪，
愛情才能順心如意。
＊
生命中唯一最大的鬼牌跟小石頭，
是因為你本身是武曲星化忌，
對賭奕與玩股票、投資是很冒險，
玩股票、期貨、投資生意、借貸、
包括標會，錢財一去不回，
你不要玩太多金錢的遊戲，
你是有土地的命，你是有房子的命，
你之前投資生意買的股票，賠掉的錢，
足夠你買兩三間房子，
所以在年輕的你，
有時候財去不來，只有賺錢買房子，
賺錢買房子，賺錢買房子，
很重要，所以說三遍，
這是上上之策，
你也是被人家容易詐賭的危機，
金錢的借貸、背書，有去無回。
想娶一個帶財的老婆，旺你的小孩子，
紫微密碼是9的就抱著大腿不要放
她就是你的財神爺，
紫微密碼5的，事業是加分，
紫微密碼0的人，會幫你踩剎車，
都能當會計、合夥人、或出納，
讓你不用大破財的危機。
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小弟買房出租都是走低價路線，
租金都會比附近行情便宜1、2千元以上，
之前出租的三間3房都是秒租，客源也都很穩定，
租客的水準也都不錯，
最傷腦筋的，真的就是手頭上這間獨立門牌的套房，
前幾位好房客，有的買房、有的換到其他地方工作...等等
流動率真的高。
這兩天，自己招租又貼出了廣告，
沒想到貼樂屋網一樣聯絡要來看房的人也這麼多，
但很遺憾的是：來看房的怪人、阿婆、窮人真的非常多....
昨天中午一對中年夫妻(先生、太太都有工作)，看完後也很有誠意，
立刻約晚上簽約，相關簽約事項、押金、租金都有事前說明很清楚。
結果到了晚上，花了一兩個小時契約打完、蓋完章，
準備要收兩個月押金一個月租金時，
先生忽然開口說：他下午沒聽清楚，只帶了兩個月押金來，問我是否能通融？
我說：這....我以前沒這樣的案例經驗耶...
先生：balabala 說了非常多，但就是希望大家交朋友，他們不會跑掉的。
(先生一直說道主要是押金被原房東扣留住，所以手頭很緊)
我說：那太太這邊也沒辦法拿出這個月押金嗎？
太太：因為剛出院，身邊也沒甚麼錢
先生：我今天這兩個月押金也是到處先去借貸來的。
(是很有誠意，可是我聽了後更焦慮了)
我說：你們身邊難道沒有任何存款嗎？
先生：我們不會拖欠租金的，我也不曾給房東拖欠過，
只是因為剛好現在卡在押金在原房東那，拿到後就會趕快給你
後來因為錢沒有到位，我跟他們說我要跟老婆商量一下，
昨晚對方太太一直傳訊息：說他們很喜歡這房子，因為也很便宜，
希望給他們機會
我則是一直搬老婆出來當擋箭牌，婉轉拒絕
沒想到到了晚上11：00，對方太太說她先跟同事借了租金，現在資金到位了，
問是否可以繼續將約簽完。(我其實聽了只是更恐懼)
想問大家，大家會租給先生、太太 都是打零工這樣的租客嗎？
他們展現出了非常大的誠意，到處去借錢，
但我恐懼的點是：他們兩夫妻竟然存款不到3萬，需要借錢來付押金、租金
現在先生、太太一直連絡我，說他們真的很喜歡(因為很便宜)
我一直委婉拒絕，但兩夫妻很鍥而不捨，也展現誠意，
請問大家會怎做？
哀~~~~
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 163.19.108.195 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1686703262.A.38B.html
感謝大家的誠心中肯的建議！
真的同情心不是這樣用，會惹來一身腥。
昨晚11:00租客太太說去借來一個月租金，打電話來剛好沒接到，
昨晚一直在思考今天早上要如何回訊息拒絕，
沒想到租客太太還是打電話來拜託，
索性就不接電話了，沒想到先生使用了另一支手機打電話來，
balabala說了一堆，說：
1. 跟同事借錢的事不用跟我太太說，反正每個月都會有租金(真的嗎?!)
2. 為了展示誠意讓我放心，願意以後提前匯租金(這...真的嗎?！)
3. 他也有定存，只是解約會損失(大家相信嗎?)
中間說了非常的多，我也是一直委婉拒絕。
先生為了讓我放心，說願意把薪資單傳給我看，不看則已，一看更不放心了！
先生在某科技公司是做鐘點的，上個月薪資是14226！
後來下午又打電話來，覺得有點沒完沒了，於是將電話號碼封鎖了。
只能說：世上苦人多！
# 房客認為他們工作很穩定，但是我越看越擔憂！
# 40歲有小孩的夫妻，兩夫妻身邊總財產不到3萬，
押金、租金要靠跟身邊朋友周轉
# 先生現在會用不同電話連絡我，讓我越來越覺得恐懼
※ 編輯: abdetom (163.19.108.195 臺灣), 06/14/2023 15:28:48
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