最近遇到好幾個即將屆齡退休的人，不約而同都在找退休宅準備換屋，而且大部分的購屋需求都是大換小、市區換郊區，跟一般換屋族小換大、遠換近恰恰相反。
以前的人買房子就是住一輩子，現在大部分的人已經意識到 #對空間的需求其實也會隨著時間改變 ，已經很少有「從一而終」的想法。
年輕時忙著打拼事業需要住在市中心，小一點沒關係只要交通方便；等到成家有小孩之後，買房要考慮使用機能，還要考慮學區；待孩子離巢，家裡的人口變少了，想住的環境和需求，可能又不一樣了。
想換屋的退休族，出發點涵蓋了很多層面，主要原因通常跟身體機能有關。像是常見的公寓換大樓，因為膝蓋已無法負荷爬樓梯，有些需要找無障礙設施的社區，因為要照顧年紀更大的父母。
心理層面的通常是為了圓年輕時的夢想，我也聽過有可愛的老夫妻，換房的出發點單純是要離剛嫁出去的女兒近一點。
如果年輕時有累積資產，退休後選擇就比較多元，想住有天有地的別墅，或是想要一望無際的景觀，都可以隨心所欲全憑喜好。畢竟年紀越大貸款條件越差，想買房得好好看一下口袋，也別把資產梭哈在房子上，年紀大了有的是用錢的時候。
這又讓我想到，以前醫院可是榜上有名的嫌惡設施，因為難免有刺耳的救護車警鈴，也有迷信的人會覺得忌諱。但是隨著現代人平均壽命拉長，老年階段的住宅通常也會考慮到就醫需求，年紀大了還要舟車勞頓奔波看醫生，未免太累。
其實人生也像棋局，走第一步想到後面十步，要贏的機率就比較高。買第一間房子的人，最好把未來的轉手性也列入考量點，畢竟這間房子不一定陪你一輩子。
買房子貸款條件 在 Re: [新聞] 楊金龍：升息考量3條件可能加劇台幣升值- 看板Stock 的美食出口停車場
央行的邏輯讓我聯想到這篇新聞
標題：4指標檢視打炒房成效 央行：不動產貸款增速趨緩
時間：2021/4/16 18:33
連結：https://www.cna.com.tw/amp/news/afe/202104160248.aspx
內文：
（中央社記者潘姿羽台北16日電）為了打擊市場炒作歪風，政府去年12月起，陸續推動打
炒房措施，央行更祭出連二波選擇性信用管制，根據央行報告，不動產貸款集中度未再攀
升、不動產貸款年增率也已放緩。
中央銀行19日將赴立法院財委會就「選擇性信用管制措施執行情形」進行專題報告，今天
書面報告率先出爐，內容顯示，在央行針對公司法人購置住宅、自然人第3戶以上購屋貸
款，以及豪宅、購地貸款、餘屋貸款等項目祭出選擇性信用管制後，銀行受限貸款成數確
實有下降，合乎央行管制規定。
央行加入打炒房行列主要著眼於金融穩定，書面報告也點出，房市現況是房價指數漲幅趨
緩，交易量成長，而觀察4大指標後，認為銀行辦理不動產抵押貸款業務的風險控管尚屬
良好。
首先，110年2月底本國銀行辦理住宅建築及企業建築放款總額占放款時所收存款總餘額及
金融債券發售額之和的比率為26.78%，並未超過銀行法第72條之2的規範上限30%。
其次，央行去年11月兩度邀金融業者「喝咖啡」，其中一個原因就是不動產貸款集中度上
升，央行特別呼籲「銀行信用資源宜合理配置，勿過度流向不動產放款，避免銀行授信間
接助長炒房、炒地，導致房價不合理上漲」；而從央行最新公布的數據來看，不動產貸款
集中度未再攀高。
央行書面報告指出，109年12月底不動產貸款占總放款比重為36.43%，而今年1月及2月底
，均持穩於36.53%。
第三個觀察指標為不動產貸款年增率，央行表示，110年2月底銀行不動產貸款年增率降至
10.9%，購置住宅貸款及建築貸款年增率也分別略降為9.1%、18.2%。
最後是不動產貸款相關逾放比率，110年2月底本國銀行購置住宅貸款與建築貸款逾放比率
分別為0.12%及0.14%，均遠低於全體放款逾放比率的0.22%。
央行表示，為了防範信用資源過度流向不動產市場，央行持續執行選擇性信用管制措施，
並與金管會共同督促銀行控管不動產貸款風險；政府從需求面、供給面、制度面都有作為
，健全房市須靠各部會通力合作才能達成。
央行也說，未來仍將持續關注不動產貸款及房地產市場發展情形，並檢視管制措施的執行
成效，適時檢討調整選擇性信用管制措施內容，以維持金融穩定。（編輯：黃國倫）1100
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心得：
簡單來說就是央行是靠叫金融業者來喝咖啡，提醒他們銀行要放款給不動產貸款時，有銀
行法規定的那30%這個上限的存在，注意這是個%數不是總額，所以如果升息導致銀行裡的
錢多到滿出來，那銀行放出來到房地產市場的錢，在相同%數的情況下，總額會變多
這也是為什麼房地產升息也漲降息也漲，要升息的條件是國外也升息，這樣熱錢才不會湧
入到銀行
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的確是會影響到購屋自住的意願
成的，突然收縮導致房價崩了，虧的也是銀行
※ 編輯: vm4m06 (111.83.73.138 臺灣), 11/22/2021 14:16:16
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