【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國，和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國，買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅，經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳，樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率，首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業，舊制下印花稅為：2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過，英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣，英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅（現時稅階見表），不過措施屬暫時性，只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意，無論是否英國居民，本身已有物業的非首置買家，需付額外3%附加稅(Surtax)，以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意，英國是全球徵稅國家，如果業主在本港曾置業並仍持有，在英首次買樓也算是再次買入，都不能享有附加稅豁免優惠。
另外，當明年蜜月期政策結束後，沒有居英簽證或居英權的外國人（包括港人）若買樓，會額外收取海外買家印花稅，類似香港的BSD。英國政府近日公布文件，列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定，一年內在英國居住時間少於183日，便會界定為海外買家，須徵收2%的海外買家印花稅。不過，若交易日後一年內，該買家在英國居住時間多於183日，可以申請退稅，有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業，每年都需向所屬地方政府繳交市政稅，類似香港的差餉，主要用作當區支付公共服務及設施，每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租，這筆費用可由物業合同簽署人，亦即租客支付，業主不用承擔。留意，不同地區會按情況免稅額各有不同，例如部分地區若租客全為全日制學生，業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax，CGT)
如同不少國家，在英國賣出物業、股票等資產，都要就售出資產時所獲的收益，繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租，日後如要出售物業，便要繳交CGT，而出售自住物業，則毋需繳納。
在英國，針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊．下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計，基本CGT稅率是18%，即最多6750鎊；其後以高稅率計，稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊，其後以50萬鎊沽出，即增長了20萬鎊，CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地，很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題，例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準，倫敦一般是每月租金收入的10%至12%（再加20%增值稅VAT），而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%（再加20%增值稅VAT）。
美國
除了英國，美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層，包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一，州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民，因此除非是該國公民，否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租，業主便需繳稅，稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅，同樣各地稅率會有不同。留意，各州之中有7個州未有徵收個人所得稅，如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅，因此與跟租務有關的費用可扣稅，例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿，作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊，根據美國稅例，物業價值隨時間磨損亦會是開支，住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉，屬於州稅，稅率會按州政府評估物業價值，不會跟市值掛勾，亦會每年有所調整，加上不同州份會有分別，平均每半年繳1次，稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣，美國亦有資產增值稅，分聯邦稅和州稅，各地不同。如果是自住物業，每名成人住滿2年，可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange)，美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施，投資者賣出1個原有物業，若在180日或下年度報稅截止日期內，再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業，可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過，若業主在1年內在物業居住超過2星期的話，措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣，新加坡同樣受環球資金氾濫帶動，政府擔心樓價飆升，不時會為樓市加辣，年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家，所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD)，稅款是根據單位市價作計算，稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風，另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅，外國人買入物業，需額外繳付20%稅款，公司買家則交25%。至於新加坡公民，則在購買第二個單位時，才需要繳ABSD。
至於永久居民，較海外買家置業稅階會稍低，但較公民為高，在購入第一套房時，要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元（約564萬港元）的單位為例，港人就要先付22.46萬新元（126.58萬港元）印花稅（BSD連ABSD）。
#投資
豁免保費種類 在 [資訊] 業務員規劃不當，導致投保豁免保費卻在罹- 看板Insurance 的美食出口停車場
網誌好讀版：https://bit.ly/3uy4dxC
甲以自己為要保人，在民國(下同)93年9月14日以剛出生的小孩乙為被保險人，透
過當時擔任保險業務員的高中同學丙，向壽險公司投保「20年期終身壽險」並附
加其他附約（含豁免保費附約）。
甲向評議中心表示，當初是聽信當業務的同學丙說幫她設計非常完整的保單內容，
想說應該沒問題才決定投保的，怎料如今不幸罹患胃癌還得繳交保費。直到105年
3月1日偶然詢問先生的友人，才發現業務員丙當時規劃以小孩得重大疾病才啟動
豁免的設計方式並不妥當，導致原本罹癌就可免繳保費的要保人變成必須持續繳
費，情何以堪！對此疏失，保險公司應當返還從本人癌症確診後的所繳保費才是！
保險公司則說，投保當時業務員丙提供的規劃中，豁免附約條款中明文約定以被
保險人作為保障的對象，白紙黑字寫得清清楚楚。本案甲投保的保單所附加的「
重大疾病及二、三級殘廢豁免保險費附約」，保障對象是「被保險人本人」，這
部份沒有任何疑義，加上調閱當初契約訂立時簽署的相關文件，也沒有發現任何
問題，何況保單也早就生效超過了11年之久，要保人甲在這段時間內也都有正常
繳費，期間還申請過兩次理賠，整體看來，實在看不出甲對保單內容有何不清楚
的地方。
【評議中心見解－保險公司違反「誠信原則」應負締約上的過失責任，須返還要
保人罹癌之後的所繳保費。】
一、「豁免保費」的功能，指當符合豁免保費約定的條件發生時，要保人不必再
繳交未到期的保費，同時能維持保險契約繼續有效。因為現實生活中有許多不可
預期的情況，例如疾病或意外事故，可能使要保人無力再繳交後續保費導致保單
停效或甚至失效，為了避免這樣的事發生，若投保時附加「豁免保費」，在約定
的保險事故發生後，就可豁免要保人後續的繳費義務，且保障不因此中斷。
二、「豁免保費」附約可大致分為兩種類型，一種是「一般型豁免」：指要保人
與被保險人為同一人，提供保戶在繳費期間時，發生符合豁免條款約定的情事時
可免繳保費，且保單仍為有效狀態；一種是「親子型豁免」：指要保人與被保險
人為不同人，即要保人以家屬為被保險人（例如父母以子女為被保險人）所投保
之保單，提供要保人在繳費期間的加重保障，若發生符合豁免條約情事時，要保
人得以免繳保費，且被保險人之保障持續有效。除此之外，由於要保人才是負有
交付保險費義務之人，是以人身保險商品應注意事項第16條（即現行人身保險商
品審查應注意事項第63條）也規定：「豁免保費附約應以主契約要保人為被保險
人」。
三、要保人甲在93年9月14日以剛出生之兒子乙為被保險人，透過業務員丙投保
「20年繳費終身壽險」，並附加「重大疾病及二、三級殘廢豁免保險費附約」。
觀察某甲投保時填寫的「幼童人壽保險要保書」，附加契約下方關於豁免保費附
約，除了提供「重大疾病及二、三級殘廢豁免保險費附約」外，另有提供「慈惠
豁免保險費附約」選項。本案中的保單要保人為甲，以其剛出生的兒子乙作為被
保險人，正屬於前面所提的「親子型豁免」類型，該保單要保人與被保險人非同
一人，要保人甲才是負有繳交保費的義務人，因此在附加豁免保費附約時，當然
應該附加「慈惠豁免保險費附約」才是。不過，業務員丙最終提供的保單規劃，
卻是在要、被保險人不同一人的情況下仍附加「重大疾病及二、三級殘廢豁免保
險費附約」而非「慈惠豁免保費附約」，該規劃不但與「豁免保費」原意在保障
且避免要保人陷入無力繳費之目的背道而馳，也違反了人身保險商品應注意事項
對於豁免保費的相關規定，可見保險公司在幼童人壽保險要保書與相關豁免保費
附約的設計上，出現了明顯的瑕疵。
四、由保險公司「現行」銷售中的豁免保險費附約中，「真慈愛豁免保險費附約
」限制主契約之要、被保險人須為不同人，而「安心豁免保險費附約」則限制要
、被保險人須為同一人，足以證明現況已再無可能出現類似本案買錯豁免保費的
謬誤，可見當初的招攬業務員丙，對於此一影響要保人或被保險人權益之事項，
未確實向要保人甲進行解說，才會造成甲不慎誤信其規劃完整而附加錯誤的豁免
保費。
五、綜上論述，本案保險公司在招攬上顯然違反「誠實信用原則」，因此產生的
締約上過失，保險公司必須負起損害賠償責任。經查，要保人甲在99年7月1日
因「惡性胃基質瘤」並接受「腹腔鏡胃部份切除手術」，已符合「慈惠豁免保險
費附約」豁免條件，保險公司應返還從要保人甲罹癌起到今天的所繳保費（並扣
除兩豁免附約間之短繳差額），合計共128,659元。
結論：
1、此爭議應該只會出現在2006年9月1日以前投保的保單上，建議此前投保者留
意一下自己手上的保單豁免保費規劃有沒有這個問題。至於2006年9月1日之後
投保者，金管會以金管保二字第0950252225B號函頒佈《人身保險商品審查應注
意事項》之後，類似爭議應該不至於再發生。
2、雖說保險業務員規劃有誤不應該，不過若當初保險業者內部人員可以細心檢
查，是有機會作出第二層的把關動作，不料業者非但沒把關反而還只能說發
生這樣的爭議，很難不令人傻眼。（詳105評561評議決定書）
3、保險業者習慣以「幫保險買個保險」來推廣「豁免保費」，不過豁免保費有
其啟動的條件與限制（參保險e聊站整理），民眾可評估將原本打算買豁免附約
的保費省下，改用來拉高其他保額，並以高額理賠金來支付後續保費，此時將不
受制於豁免的啟動條件，也不失為一個可行的投保策略。
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