【經濟通】隔山買樓 留意稅務免中伏
近日美元下滑，變相即外幣升值，連帶海外資產亦自然水漲船高。加上移民亦為近期熱門話題，令港人海外置業的意欲大增。不過買外地樓始終隔山買牛，準買家必須留意各地稅務制度，以免買樓收租卻中伏失預算。本欄就介紹最近大熱的英國、不少內地留學生的美國，和經常被媒體與本港經濟相題並論的新加坡的稅務詳情。
英國
在英國，買樓的費用包括稅項(如印花稅及市政稅)、首期、產權轉讓費、測量費、按揭服務費用、保費、地租和服務費等。而賣出物業則要繳付資產增值稅，經紀費用連增值稅等。買賣總費用多少視乎購買的業權種類、買家的身分、物業的所在位置和樓宇狀況等多項因素。
1. 印花稅
英國買樓印花稅以累進稅率收繳，樓價愈貴頂層價值部分採用較高的稅率，首12.5萬鎊免稅。例如一間40萬鎊物業，舊制下印花稅為：2%X12.5萬鎊+5%X15萬=1萬英鎊。
不過，英國財相辛偉誠早前宣布樓市減辣，英格蘭及北愛爾蘭地區的50萬以下物業免印花稅（現時稅階見表），不過措施屬暫時性，只持續至明年3月底。
2. 非首置附加稅 (Surtax)
留意，無論是否英國居民，本身已有物業的非首置買家，需付額外3%附加稅(Surtax)，以上寬免未有將附加稅包括在內。除此以外也要留意，英國是全球徵稅國家，如果業主在本港曾置業並仍持有，在英首次買樓也算是再次買入，都不能享有附加稅豁免優惠。
另外，當明年蜜月期政策結束後，沒有居英簽證或居英權的外國人（包括港人）若買樓，會額外收取海外買家印花稅，類似香港的BSD。英國政府近日公布文件，列明英格蘭和北愛爾蘭徵收海外買家印花稅的細節。政府規定，一年內在英國居住時間少於183日，便會界定為海外買家，須徵收2%的海外買家印花稅。不過，若交易日後一年內，該買家在英國居住時間多於183日，可以申請退稅，有意定居英國的港人要留意相關操作。
3. 市政稅 (Council Tax)
在英國持有物業，每年都需向所屬地方政府繳交市政稅，類似香港的差餉，主要用作當區支付公共服務及設施，每年約1400至1800鎊不等。如果房屋用作出租，這筆費用可由物業合同簽署人，亦即租客支付，業主不用承擔。留意，不同地區會按情況免稅額各有不同，例如部分地區若租客全為全日制學生，業主便可以向當區政府申請豁免。
4. 資產增值稅 (Capital Gains Tax，CGT)
如同不少國家，在英國賣出物業、股票等資產，都要就售出資產時所獲的收益，繳納資產增值稅。若港人投資英國物業放租，日後如要出售物業，便要繳交CGT，而出售自住物業，則毋需繳納。
在英國，針對物業的CGT免稅額為每報稅年度12300鎊(英鎊．下同)。免稅額後首37500鎊以基本稅率計，基本CGT稅率是18%，即最多6750鎊；其後以高稅率計，稅率是28%。
假設物業買入是為30萬鎊，其後以50萬鎊沽出，即增長了20萬鎊，CGT便是約4.88萬鎊。
5. 代理費用需交增值稅 (VAT)
人不在當地，很多時買家都會找租務代理代業主找租客及解決租客的大小問題，例如睇樓或簽約。收費方面沒有特定標準，倫敦一般是每月租金收入的10%至12%（再加20%增值稅VAT），而曼城及列斯的收費大約是每月租金收入8%至10%（再加20%增值稅VAT）。
美國
除了英國，美國亦是港人海外買樓的其中一個熱門地。美國稅制分3層，包括全國性聯邦稅(Federal Tax)、州政府稅(State Tax)和地方政府稅(County Tax)。聯邦稅的稅率是全國劃一，州稅和地方稅則各地不同。全球徵稅適用於美國公民，因此除非是該國公民，否則並非全世界的收入均須向美國政府報稅。
1. 個人所得稅 (Income Tax)
若物業買來出租，業主便需繳稅，稅率平均約10至39.9%。個人所得稅分為聯邦稅和州稅，同樣各地稅率會有不同。留意，各州之中有7個州未有徵收個人所得稅，如華盛頓州(WA)、內華達州(NV)、佛羅里達州(FL)和德州(TX)等。
此稅是針對淨收入徵稅，因此與跟租務有關的費用可扣稅，例如出租廣告費、清潔、維修、保險、按揭利息、水電費及折舊等。海外業主扣稅項目也包括機票、住宿，作為來回美國實地視察物業的開支。至於折舊，根據美國稅例，物業價值隨時間磨損亦會是開支，住宅物業是27年半。
2. 物業稅 (Property Tax)
類似香港差餉，屬於州稅，稅率會按州政府評估物業價值，不會跟市值掛勾，亦會每年有所調整，加上不同州份會有分別，平均每半年繳1次，稅率大約是1%。
3. 資產增值稅
同樣，美國亦有資產增值稅，分聯邦稅和州稅，各地不同。如果是自住物業，每名成人住滿2年，可獲25萬美元的免稅額。
而根據第1031條款(1031 Exchange)，美國政府鼓勵市民資產增值的延後稅務措施，投資者賣出1個原有物業，若在180日或下年度報稅截止日期內，再購入另1個市值一樣或更高價錢的物業，可將應繳的資產增值稅轉移至新買入的物業。不過，若業主在1年內在物業居住超過2星期的話，措施就不適用了。
新加坡
與香港一樣，新加坡同樣受環球資金氾濫帶動，政府擔心樓價飆升，不時會為樓市加辣，年初就將「額外買家印花稅」(ABSD)稅率上調半成。
1. 印花稅
不論公民、永久居民還是海外買家，所有人在新加坡買樓都需繳付買家印花稅 (BSD)，稅款是根據單位市價作計算，稅率為1%至4%不等。
新加坡政府為打壓樓市炒風，另設有額外買家印花稅 (ABSD)。類似香港的辣招稅，外國人買入物業，需額外繳付20%稅款，公司買家則交25%。至於新加坡公民，則在購買第二個單位時，才需要繳ABSD。
至於永久居民，較海外買家置業稅階會稍低，但較公民為高，在購入第一套房時，要交樓價5%ABSD、第二套房以上就交15%ABSD。
以100萬新元（約564萬港元）的單位為例，港人就要先付22.46萬新元（126.58萬港元）印花稅（BSD連ABSD）。
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所以預計2年後主約會申請減額繳清
1.想問的是主約申請減額繳清 是否會影響到臻鑫久久豁免附約B
是說主約減額繳清後，臻鑫久久一樣可以繼續繳直到發生1-8級失能， XHR就不用繳了
2.臻鑫久久的保額又是怎麼決定的? 是看保費 還是看主約?
感謝
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