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#裕民坊清場 #觀塘重建 有人情味的社區真的很脆弱。「揸正嚟做」 好多舊店舖的佔地，難得到賠償。當年老店亦因為可以佔用的公共空間，變相降低租金才生存。日後遊歷舊社區，可以幫襯老舖就盡幫吧。
//延至90年代初，裕民坊發生大火燒毀了幾乎所有地攤，裕華大廈業主立案法團破例容許小販於沒有合法業權下使用通道經營，當時的檔戶亦同意日後會遷出。由此各地攤小販便慢慢聚集發展成為地面檔戶，其特殊性在於檔主一直違例佔用地方經營，沒有業權或合法使用權。由於這些裕民坊店舖檔戶並沒有業權或合法經營權，導致觀塘市中心進行重建計劃時，出現了一個十分特殊的案例。因為在現行政策下，未擁有業權或違例構築物並不符合賠償的資格//
裕民里，令人諗返起「囍歡里」...
【呢個市建局項目會成為首個用組裝合成起的私樓：https://bit.ly/3mhU2sr】
【在凱滙大賣之時，想起舊觀塘】
澳門以外，觀塘是另一個我很有感情的地區。
這是因為在大學畢業的頭兩年，觀塘是我生活的重心——居住、工作都在這裏，亦因為收入有限，加上要支付租金，負擔不起太多的使費，所以消遣也多在觀塘，令我開始留意這個社區︰哪家小店的老闆最有人情味、哪裏能找到想買的東西等等，還有那通宵工作後衝去裕民坊麥當勞吃早餐、在鐵皮屋前乘小巴到中大等等，回憶處處，正因如此，我一直都留心觀塘重建的情況，也為之肉緊。
小太古城的荒謬
大家或對「小太古城」這詞沒太深印象，但我卻對之有深深的記憶，因為這關鍵詞曾經令當時居於觀塘的我為之動怒，它正是市區重建局對觀塘重建的定位。
2014年的2月25日，市區重建局公佈，邀請發展商即日起就觀塘重建第二、三發展區提交意向書，雖然說不以豪宅作宣傳，但口裏說不，面對鈔票時身體卻很誠實，該項目將興建四幢、約一千七百個實用面積六百至八百呎的住宅，將觀塘改造成「小太古城」。
當時的我看見這公佈，即時的反應是問了句：傻的嗎？事關當時的觀塘，是個在貧窮數據中顯示有貧窮人口達15.7萬，屬全港之首的城市，要在其中建豪宅，打亂、破壞該區居民的生活質素，除了荒謬，更是恐怖。
但市建局的「偉大」計劃當然沒有改變，而觀月·樺峯的出現，正式打響了士紳化的第一槍。
劃破天際線的觀月·樺峯
第一次留意觀月樺峯，源於2012、13年時在apm三聯打書釘，不經意地從大玻璃窗外望的那刻，映入眼簾的是一條極不和階的天際線︰眼前裕民坊的建築群都以灰暗色調為主，高高低低，略帶破落之感，但再把目光放遠，只見一座橙黃色外觀的龐然大物於視線的中央出現，有如平地一聲雷般，在其餘的樓群中，以亮麗色彩和突出高度把你的眼球抓住，那是市建局與信和置業合作，觀塘市中心重建項目之一的觀月．樺峯。
天際線的構成，其實暗暗說明了某城市、某地區的政經局勢與權力分佈，如工業革命前的歐洲，城市中最高的建築物必然是教堂；而工業革命後，則由工廠取代其位置。類似的想法放回觀月．樺峯的例子上，正正就能告訴你，這棟觀月．樺峯會成為觀塘區一時的「霸主」（只是一時，因為下一棟高樓出現後它就會被超越），對這社區的未來起著重大影響，而它的定位，正是豪宅——一座建於低收入區的豪宅，一種令高消費能力人士帶進觀塘，然後以消費水平的改變，逐步將該區原居民驅趕、取代。
由飛鵝山而來的富人
而隨著裕民坊的舊店逐步圍上圍板、貼起封條，我們又再迎來了凱滙。
凱滙早前開賣，反應極為熱烈，發展商一再加推，而我特別留意的，當然是單位價格和一眾準買家的反應。
據報導所述，凱滙呎價為17000元，以最細單位452呎計算，單是樓價已近770萬元，而其餘兩房及三房價格更逾千萬，比起當年觀月．樺峯的780萬入場費相差不多，只是當時這價錢買入的觀月．樺峯是豪宅、貴樓，今天的凱滙卻是「平價多人爭」和「好吸引」，可見香港樓價增長之快和狠。
而眾多準買家當中，有三位令我特別印象深刻，一位是由飛鵝山而來，斥資買入三房單位，並謂不用套現原有物業也「負擔到」的李太；另一位則是以逾千萬買入兩房單位的投資者孫小姐，與丈夫手持多個投資物業，如工商舖、住宅單位和車位的她表示，這樓盤「好難得」；最後一位，則是居於觀塘廿八年，等重建項目落成已有十年的李生，自言月入六位數字的他表示，「對觀塘有感情，呎價3萬都買」。以上三位買家，背景不同，但都是具高消費力的中產（以收入來計）或富人，其中首兩位更明顯不是觀塘人，最後一位雖然來自觀塘，唯其月入水平，早已不是一般打工仔能企及，果如是，我們要問的，就不再是誰人能上車，而是這群本來不屬於觀塘的人上車後，把誰趕了下車？這群下了車的人，面對這個早已變異的社區，又可以怎樣？
構思文題時，我為著「舊觀塘」一詞有過猶豫，畢竟我搬離觀塘不過四年光景，記憶中的那個「舊觀塘」其實距今也不過四年，但看看今天觀塘的面貌，這個「舊」字絕對沒有任何突兀，突兀的，可能是我們這個用四年時間已經足夠改天換地的城市。
圖：麥當勞和旁邊仍是櫃員機的裕民坊一角，是我對舊觀塘的重要記憶。
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【剛成交】第2050成交(堅)，約3000萬成交，感覺6分。觀塘康寧道44A舖， 喜記餐廳，建築面積850呎，闊約12呎，深約50呎。
相信係今朝市傳政府可能撤工商舖辣招後的第一單，叫3000，成3000 .... 唔講價?
⚡⚡⚡閃電成交約3000萬⚡⚡⚡業主証實 Sold.
這間觀塘康寧道44A舖， 喜記餐廳，建築面積850呎，闊約12呎，深約50呎。
原業主叫3000萬，剛成交約3000萬 (我估)。 租金75000，回報3％。
成交得好快! 我昨日先收到盤，我馬上落去睇，途中業主就已經話唔駛睇啦。
今早收到風，Sold! 市傳懷疑是 direct deal。 可能是有關係人任，業主唔肯講實價或邊個。
觀塘近裕民坊一帶無平舖， 雖然是斜路，康寧道這個算是旺位， 屬於斜路較低的位置，近物華街，算較佳位置。
原業主是2010年11月用2050萬買入。 2009年11月也成交過一次是1260萬。當時市好。
康寧道有好多食肆及財務公司，包括我家人的「康業信貸快遞」。他們在康寧道的生意算是最好， 人流多，消費力也強。
觀塘裕民坊一帶是市區重建局有史以來最大規模的重建，佔地57萬平方呎。隨著裕民坊的凱匯住宅/商場落成，人流及消費力必定進一步上升。
我在觀塘長大， 我爸爸以前在觀塘有好多間地產代理， 我行過康寧道相信幾千次。 以前這條街純品啲，近年康寧道品流變得比較複雜，好多「低胸短裙」女仕企在樓梯口， 引你上樓上「唔知做乜?」 (我無證實過，只係聽朋友講 ... )
品流太複雜的街道，好多投資者會卻步。 如果樓上全部是「一樓一鳳」的話，一般我都盡量避免買。 難甩手!
但始終這間舖的位置是旺位，觀塘好少平舖及有重建潛力。 成條康寧道，下一間最平都要近四千萬， 而且位置較上斜路，較差位，感覺這間舖算唔錯。6分位 ?
。。。。。。。
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錄影日期: 2019年11月7日(星期四)5:20pm
獨家消息:觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下G(367號)舖，感覺9分，5680萬，持貨54年升437倍《商舖老婆》
(註冊5450萬。)
第1605(堅)成交: 觀塘牛頭角道357至375號仁安大廈地下G(367號)舖，金沙餐廳，反修例前原叫價8000萬，最近業主決心減價3成，剛剛成交約5680萬，建築面積1400呎，租金138000至2022年8月份，回報2.9% 市傳美聯前執行董事郭應龍買入。 業權份數1/219， 樓齡約55年。
這間舖原業主於1965年1月份第一手以13萬元買入，持貨54年升437倍。
我睇過多次。圖形四正，門闊16呎半，深60呎， 這間舖近觀塘裕民坊重建地盤(凱滙)，是非常之旺段，罕有放盤。 這間舖租值於2014年1月曾經是$165000, 後來租客於2016年4月份棄租， 減租16%租比現租客金沙餐廳。
旁邊的美心西餅，建築800呎，最近剛成交3800萬，但舖型差好多(揸腰及舖內有樓梯)。月租114000，回報3.6%。感覺7分。
這間舖是於今個月頭美心西餅售出後先決定減價重推。好快售出。
隨著重建項目落成及社會運動相對平靜下來，我相信消費力會再提升。 這個位置，回覆月租金16萬以上，即3.5厘回報唔難。 反修例前這間舖應該值約7000萬。(旁邊的H舖，2011年曾經成交7380萬，F舖(新潮豐打冷)2016年曾經成交6380萬)。 因此5680萬的價較市值平2成。
此舖成交紀錄:
- 1965年1月25日以13萬第一手買入
同一大廈舖成交比較:
- 2019年11月1日，C舖，美心西餅，建築800呎，成交3800萬，租114000，回報3.6%
- 2011年，E舖，建築1350呎，新之食，成交5820萬，租145000，回報3.0%
- 2016年，F舖，新潮豐打冷，建築1100呎，成交6380萬，租140000，回報2.6%
- 2011年，H舖，新豐記餐廳，成交7380萬，建築1300呎
- 2012年，K舖，八方雲集，建築600呎，成交5250萬，新租租178000。現回報4.1%
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#觀塘舖，#牛頭角道舖
錄影日期: 2019年11月1日(星期五)12:45pm
感覺7分，3800萬，持貨11年升111%《商舖情婦 - 面靚，內裏揸腰及崎嶇不平， 難甩手!》
第1596(堅)成交: 觀塘牛頭角道357-375號C舖，美心西餅， 成交3800萬。叫4500萬，租114000至2022年3月2日，回報3.6%。建築800呎。闊約16呎，深深60呎(揸腰)，簽約日期約2019年10月31日，業權份樓1/219。 樓齡約50年。
原業主(鄺惠邦)於2008年1月以1800萬買入，持貨11年升111%。
我睇了多次。這間舖近觀塘裕民坊，是非常旺段， 這一段非常罕有放盤。全城力唂了約兩個月，一減再減。 可惜這間舖的舖型很差， 雖然門闊16呎半，舖中間揸腰及要上幾級樓梯， 因此租厘高回報才能沽得出。
賣物業。我感覺是比市價平約5%。 如果反修例前，應值約4800萬（無了1000萬?）
隨著觀塘裕民坊重建項目落成， 消費力應該會更進一步上升。租金可向上睇一線。
原業主又是鄺惠邦。他最近兩個月已沽出黑布街(3800萬)及染布房街1238萬(我接貨)， 及梭椏道舖(1680萬)。
此舖成交紀錄:
- 2008年1月31日以1800萬買入
- 1986年1月以190萬成交
- 1965年2月以8.35萬買入
附近舖成交比較:
- 這段牛頭角道街舖好少成交
- 2017年6月，牛頭角道22號(聯安街9至15號)永毅大廈地下C舖連入則閣，成交3030萬，(現)小明珠餐廳。建築1000呎。
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#牛頭角道舖，#美心西餅舖，#觀塘舖
