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華南銀行繼承 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳貼文
190702蘋果【靠房不靠兒】以房養老 滿足基本需求 獨寡老人最適宜
影片1→https://tw.appledaily.com/new/realtime/20190701/1588560/
影片2→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20190702/38380359/search/滿足基本需求%20獨寡老人最適宜
把房子抵押給銀行,每月領取固定生活費,養老靠房不靠兒的「以房養老貸款」,上路迄今逾3年,目前累計申辦3362件、核貸金額184億元;《蘋果新聞網》調查,有銀髮族以位在北市精華地段、屋齡30年以上的老屋申貸,最高月領10萬元,且屋主並非孤苦無依老人,而是在基本生活需求無虞、無須擔心子女經濟狀況下,為提升生活品質而辦。
黃政嘉/台北報導......↓
目前全國有13家銀行承作以房養老貸款業務,核貸件數逾千件的,分別是合庫的1331件、土銀的1082件。土銀指出,迄今承辦額度最高的物件,總值8千萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元。
合庫承辦最高筆價的物件,市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,屋齡30年的華廈,屋主貸款6成、共3200萬元,申貸26年,月付金4萬元。
《以房養老是什麼》
「以房養老」又稱「逆向抵押貸款」,由擁有房子的老人,將居住的房子拿去向銀行抵押貸款,而銀行每月支付生活費用,讓銀髮族在晚年能有一筆資金照顧生活。
最早由內政部於2013年試辦的「以房養老」方案,限定超過65歲,無法定遺產繼承人的近貧老人,可將房產抵押給政府,按月領取生活費到往生,身故後後,不動產所有權歸國家所有,但因資格甚嚴,試辦未久喊停。
金管會銀行局副局長莊琇媛表示,當時的「以房養老」方案是作公益,申辦限制多,2015年金管會鼓勵各銀行承做,現今商業型的「以房養老」貸款,只要有房,年齡約在60至65歲以上,都可向銀行申請。
莊琇媛說,因《民法》抵押權有最長30年限制,所以銀行會希望申辦者別太早申請,假設40歲申請,可能70歲又會面臨重新換約等問題,各銀行規定略有不同。
商業型以房養老,是將房子抵押給銀行,所有權和使用權還是借款人的,貸款屆期時,只要所有人或繼承人清償貸款,房子還是屬所有人或繼承人擁有。
《最高貸市價7成》
金管會統計,目前核貸件數含金額最多的前3名銀行,依序為合庫的1331件、79.26億元,土銀的1082件、52.63億,與華南銀的620件、28.39億。3家核貸金額達160.28億,在全部13家申辦銀行中,占比達8成7。
土銀表示,2016年1月開辦「以房養老」業務,每戶平均核貸額金額約600萬元,其中一半客戶貸款5成、「利息採全數掛帳」,即貸款到期時,本息才一併清償。該行放款員表示,「全數掛帳」的計息方式是目前土銀獨有;另一種則為貸款7成,利息按月扣繳。
土銀指出,截至今年5月,土銀承辦額度最高的物件,擔保品總值8千萬元,是台北市31年的公寓,月付金達10萬元,其餘不透露;據了解,該物件應在蛋黃區,坪數逾百坪,也可能是多戶合併一筆承做。台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰表示,銀行可估價到8千萬元的公寓物件,可能原因是地段很好,一樓店面,坪數大,另外也把土地價值算進去。
土銀估算貸款額度的方式,物件在雙北市距捷運站1千公尺內,貸款成數最高達市價七成,其他區域者為六成。土銀指出,貸款額度取決於借款人的不動產價值,視擔保品坐落區位、屋齡狀況等;屋齡逾30年老舊建物查估時,土地部份需扣除土地增值稅,建物部分需考量折舊。
《為生活品質而辦》
合庫銀行從2015年11月開辦,統計到今年5月,承辦最高筆價的物件市值為5300萬元,位在北市大安區忠孝敦化捷運站附近,12層住宅大樓的8樓戶,屋齡30年,貸款額度約6成,共3200萬元,申辦人年紀約70歲,申貸26年,月付金4萬元。合庫銀行個人金融部協理林文理表示,該屋主是在基本生活需求無虞,但無須擔心小孩經濟狀況下,為提升生活品質而辦。
林文理解釋,該筆擔保品總值5300萬元的物件,土地價值4936萬,扣掉土地增值稅1717萬,放款率以9成計,約2897萬,另加上折舊後的建物估值約419萬,放款率以8成計約335萬,兩者合計,即約貸款額度的3200萬元。
林文理表示,合庫開辦以房養老貸款業務至今,全國累計有1369件申請,平均每戶貸款額度為595萬,平均每月月付金達2.7萬元。其中,雙北市各約有300多件,佔全國47%,其中不乏北市精華區,如大安、信義、中正區的大樓物件。
《子女反對貸不成》
林文理說,申辦人多分2種,1種為滿足晚年生活基本需求,需有每月固定金生活養老,過有尊嚴生活,另1種為基本生活無虞下,想提升生活品質,包括有旅遊娛樂、朋友聚會、打高爾夫運動,發紅包給孫子等需求。「這2種需求皆不少,但滿足生活基本的需求比例還是較多些」,而僅有少數作投資用。
林文理表示,申請以房養老失敗的原因,一個是申辦人未跟子女溝通好,在申辦需有直系親屬或配偶做緊急聯絡人的條件下,導致無法順利申請。另外是申請人因覺得每月支付金額,不如想像般高,故不想承辦。
《尊嚴活著的選項》
據金管會最新公布的「商業型不動產逆向抵押貸款統計資料」顯示,以房養老最早由合庫於2015年11月開辦,到2016年3月的核貸案件僅125件,不過至2016年12月底,快速成長至1241件,近幾年也穩定成長,截至今年3月已累計3362件,13家銀行核貸金額共184億元。
推動房養老政策的行政院前政務委員、台大社會學系教授的薛承泰表示,以房養老需求還在慢慢成長,估計明年後,接受度就會較高,因1951年至1966年出生的嬰兒潮,現陸續已為約55至65歲的老人,和過去老輩人的不變賣祖產觀念不同,嬰兒潮的老人因為財產多是自己賺來,且孩子少,加上年金改革因素,這些人對以房養老貸款的接受度會比較高。
薛承泰說,以房養老適合僅有一個房子,存款不多,又不想將房子留給子女的老人申辦,「當子女靠不住,政府又不可信任時,這是活著有尊嚴的選項。」
《無力償還不考慮》
儘管政府利益良善,但民眾接受度不高,《蘋果》隨機詢問路人,王先生認為貸款繳那麼久,之後還要把房收回去,「我覺得有點不太ok」至於以後會不會以房養老,「退休後才能決定」。曾從事過銀行業的邱小姐覺得有風險,因為銀行會額外收利息或費用,而且若是繳不到30年就離世了,「房子歸誰?」
今年58歲的竺先生,任職保全業,住新北市樹林區,目前居住在市值約600萬元的老公寓,對以房養老看法,他表示「絕不考慮」,因顧及老婆與2個大學畢業剛出社會的孩子,房子留著對家人較有保障。如果是單身退休族,每月勞退1萬多,加上以房養老每月如拿1.6萬,他覺得這是「可過得很舒服的金額」,只是貸款到期,若無力償還貸款,該何去何從是一大問題。
房產專家Sway直言,「以房養老並不划算」,因房子會折舊,銀行估的價格,也會比起當初買房還要縮水,「有能力買房、又有退休金的人,通常都不需再把房子抵押貸款」,真正需要的,可能是真的很窮的人,所以申辦人數向來不多。
美商ERA不動產資深經理陳泰源說,申貸以房養老,須評估每月金額夠不夠生活開銷,以貸30年、600萬計算,每月可領1.6萬元,「其實只夠溫飽,不夠出國旅遊。」但即便無力償還貸款,銀行拍賣金額如高過原先的承貸本金與利息,仍會將超逾價值返還給屋主或繼承人,就這點來看是划算的。陳泰源表示,以房養老是一個好的政策,個性如果守不住財、子女不孝順,或是孤獨老人,建議以房養老。
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