《美國買房記》
自從在美國找到正職工作之後
Grace最大的心願就是買間房
沒想到也拖了一年多才簽下一間預售屋
正式變成美國的準居民
中間的曲折離奇要分享一下
讓後來人不會走我走過的冤枉路😅
⚠️以下文章是以美國中型富裕州第三大城市當基準
⚠️美國太大 各區房市走勢差異多 沒有絕對標準
Grace 在當研究生的時候
就有去銀行問過房貸的申請原則
當初Grace得到一個血淋淋的答案
「凡非美國居民，自備款需達到50%
並且在美國有穩定收入來源、銀行才會核貸」
Grace 口袋當然沒有那麼多錢
研究助理的收入也遠遠不及低標
也就乖乖地先租屋再說
後來剛開始當正職老師時
跟新婚的先生提起買房的念頭
他冷冷地回我
「你要看看你現在信用分數多少」
原來在美國買房不是高興就可以看房
要先去銀行或是金融機構
評估你的收入、頭期款、信用史等等
開立pre qualified 文件
證明經過該機構評估後
這個人(或夫妻）可以貸款的上限大概是多少
再從這個預算去挑房子
大牌一點的房仲沒有看到此文件
他根本不會帶你去看房
一般的情形
即使你看上了某間房子
沒有此文件屋主也不會接受你的出價
以免之後跑貸款流程失敗
屋主賣屋徒然被你拖了一個月以上的時間
Grace剛工作時因為在美國信用史太短
連信用卡都辦不下來
所以信用分數很低
後來聽了別人的建議
「去借錢來把信用評分拉高」
原來以台灣人的思維
會認為沒有欠款的人是最會理財的
但是在資本主義大國
有借有還的人才是最有信用的
還得很快的更是大戶
既然正規的信用卡辦不下來
Grace跑去買了一輛年份很新的二手車
然後每期還款都還得比該月應付款多
就這樣信用數字在我買車後暴增50點
隨後每一兩個月又慢慢增加3-5點
Grace還去辦了一兩張商店的聯名卡
這些卡都是信用額度很低
但是能幫你增加名下帳戶數目的
Grace 都是刷卡然後當月繳大部份或繳清
不久之後Grace會開始收到信用卡的廣告
Grace的信用分數也升到750（良好）左右
再加上湊到了頭期款
我跟先生就開始看房子
沒想到沒多久新冠肺炎就開始蔓延
Grace以前在台灣在房地產業界打滾很多年
自認為對他們的手法大概都清楚
又歷經過SARS 房市大起大落的傳奇
所以從疫情開始在美國發燒後
Grace就在等著低點買進
沒想到總統川普決定把利率歸零
讓原本動輒4-6%的房貸降到3%左右
雖然疫情在美國越來越嚴重
房市卻越燒越火
疫情蔓延後 很多人WFH就搬回外州的家
照理說大城市房價會崩盤吧？
沒想到去年全美大城市房價平均比前年高出7%
當時也住在城市的Grace 等著崩盤
換來的卻是房仲告訴我整體市場大缺房
看中的房子也老是一夜被買走
才知道市場不是我想的那樣
後來經過一番評估
發現二手屋的價格跟新屋差異很小
再加上新屋可以客製化省下改裝費用
我跟先生於是轉戰預售屋
美國的房子大部份是木造屋蓋得很快
如果是用建商的模板沒有大改
平均六個月就可以完工
Grace 去年十一月時訂的房子有地下室
所以需要八個月來蓋
但是跟台灣比起來也夠快了吧？
在美國下訂預售屋只要付總價1%
然後在交屋前兩個月開始申辦房貸即可
*所以如果你是買新成/中古屋
成交到交屋也大概要兩個月的時間
至於房貸%數是按照：
你的信用分數、頭期款佔比例、月收入去決定
如果頭期款有總價的20%
一般來說核下來的利率會較低
美國的房子的特點還有
坪數是照屋內有空調屏蔽的空間才計算
所以房子的大車庫、大陽台、大後院、大甲板
建商也會蓋給你
但是計算總坪數時不涵蓋這些部份
如果計算上述的空間每個房子都會多30坪以上
所以很多美國人蓋房子或改建時
加蓋陽光屋、儲藏室、無空調地下室等空間
因為報屋稅時這些區域不用算
總之我們一家人都很興奮
終於可以脫離45坪的小出租宅
搬到每個人一分間房還有剩兩間的獨棟屋生活
附上的前兩張照片裡是Grace 訂下預售屋的基地
可以從窗戶眺望遠山 跟鄰居隔著舒服的棟距
這樣的景觀應該在家裡也能放鬆身心
社區也有個游泳池
讓孩子暑假能夠活動活動筋骨
未來房屋落成後
Grace的美國夢成就又解鎖一項!
*後面兩張是上個月聖誕節🎄迎接到非常浪漫的銀色聖誕跟聖誕大餐（圖中房子非Grace買的房子）
*美國房地產以平方公尺sqft計算，文中為讀者理解方便，以台灣慣用的『坪』說明。
美國買房 出租 在 [問題] 想在美國買房- 精華區SanFrancisco 的美食出口停車場
最近有點想研究灣區買屋資訊
想請問大家
1.想知道買屋流程,有沒有甚麼網站可以先研究
2.關於買屋抵稅,除了貸款利息可扣抵還有
哪些項目
3.如果房屋需要維修,大家可以提供平均一年維修的項目及大概價錢嗎?
謝謝!
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◆ From: 98.207.109.104
> -------------------------------------------------------------------------- <
作者: angirl (雪之旅) 看板: SanFrancisco
標題: Re: [問題] 想在美國買房
時間: Thu May 26 01:01:36 2011
感謝大家的回應
我有一個想法
想買一間TOWNHOUSE自住
一間收租
第一價錢不高負擔的起
第二不用負擔除草的費用
我想問的是
如果買來之後
將整體的維修一次解決
之後每年的自然損耗的維修會多少?
我想算買房子和出租房子給房客投資的優劣
目前知道房東成本有
1.購屋成本
2.房屋稅(約1.25%左右,可抵稅比例?所以買屋節稅不太可能?)
3.房屋貸款利息(可抵稅)
4.房屋保險(有洪水險,還有甚麼險?費用怎麼算?還有火險地震險之類嗎?
因為美國大部分是木造房子,有點怕火災)
5.每年固定維修費用(租房子是房東負責,不過上次廚餘機壞掉,我們有負擔
七十幾塊)
所以像馬桶不通?廚餘機壞掉?水管不通?漏水?這些費用我想是出租房子會
遇到的,大概的費用會是多少?甚麼是房客須負擔的?這些是房東的投資成本)
6.租金報稅的所得稅率增加(是不是可以用TURTAX試算)
7.第一次買房子可以從退休金提錢,不會有罰款,那是不是從現在開始,要存滿?
不知道有出租房子給房客的房東
有沒有甚麼建議?
不過住在這裡很久的人
沒有一個贊成的
她們覺得買房子是為了一個安定
投資不划算
可是在美國投資股票也要扣稅
似乎錢要匯回台灣投資才是王道
不過我覺得一定有甚麼是我不知道的
謝謝大家分享經驗
--
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◆ From: 98.207.109.104
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作者: waitrop (嘴砲無雙) 看板: SanFrancisco
標題: Re: [問題] 想在美國買房
時間: Thu May 26 09:07:30 2011
給你一下我個人的看法，
整個灣區（舊金山跟南灣）要買房子出租成本並不划算，
因為價錢都太貴了，
除非你要買個大房子的single-multiple family house,
切成牢房的方式出租才有可能划算，
目前有可能出租抵的上買屋成本的地方大概就只有東灣，
很奇怪，東灣房價就是比南灣還有舊金山差一大節，
另外San Jose/Milpitas或許你可以找到3xxk-5xxk的房子，
這樣有機會跟房租打平，
建議去日本城找看看，剛好在這價碼附近，環境也很不錯，
不要想說townhouse "比較"便宜，
其實ＨＯＡ貴的非常離譜，
要出租一定要family house才有機會划算，
另外整個南灣從MountainView以南都是硬體公司為主，
所以出租房價更是走親民路線，
很多人捨得在MountainView以北花個兩三千美金租兩房，
在南灣大概折半，
即使南灣房價最貴的Cupertino房租也離這價碼有一段差距
※ 引述《angirl (雪之旅)》之銘言：
: 感謝大家的回應
: 我有一個想法
: 想買一間TOWNHOUSE自住
: 一間收租
: 第一價錢不高負擔的起
: 第二不用負擔除草的費用
: 我想問的是
: 如果買來之後
: 將整體的維修一次解決
: 之後每年的自然損耗的維修會多少?
: 我想算買房子和出租房子給房客投資的優劣
: 目前知道房東成本有
: 1.購屋成本
: 2.房屋稅(約1.25%左右,可抵稅比例?所以買屋節稅不太可能?)
: 3.房屋貸款利息(可抵稅)
: 4.房屋保險(有洪水險,還有甚麼險?費用怎麼算?還有火險地震險之類嗎?
: 因為美國大部分是木造房子,有點怕火災)
: 5.每年固定維修費用(租房子是房東負責,不過上次廚餘機壞掉,我們有負擔
: 七十幾塊)
: 所以像馬桶不通?廚餘機壞掉?水管不通?漏水?這些費用我想是出租房子會
: 遇到的,大概的費用會是多少?甚麼是房客須負擔的?這些是房東的投資成本)
: 6.租金報稅的所得稅率增加(是不是可以用TURTAX試算)
: 7.第一次買房子可以從退休金提錢,不會有罰款,那是不是從現在開始,要存滿?
: 不知道有出租房子給房客的房東
: 有沒有甚麼建議?
: 不過住在這裡很久的人
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: 她們覺得買房子是為了一個安定
: 投資不划算
: 可是在美國投資股票也要扣稅
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: 不過我覺得一定有甚麼是我不知道的
: 謝謝大家分享經驗
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作者: CuO3 (堅持到底) 看板: SanFrancisco
標題: Re: [問題] 想在美國買房
時間: Thu May 26 12:29:15 2011
※ 引述《waitrop (嘴砲無雙)》之銘言：
: 給你一下我個人的看法，
: 整個灣區（舊金山跟南灣）要買房子出租成本並不划算，
: 因為價錢都太貴了，
: 除非你要買個大房子的single-multiple family house,
: 切成牢房的方式出租才有可能划算，
: 目前有可能出租抵的上買屋成本的地方大概就只有東灣，
: 很奇怪，東灣房價就是比南灣還有舊金山差一大節，
: 另外San Jose/Milpitas或許你可以找到3xxk-5xxk的房子，
: 這樣有機會跟房租打平，
: 建議去日本城找看看，剛好在這價碼附近，環境也很不錯，
: 不要想說townhouse "比較"便宜，
: 其實ＨＯＡ貴的非常離譜，
: 要出租一定要family house才有機會划算，
: 另外整個南灣從MountainView以南都是硬體公司為主，
: 所以出租房價更是走親民路線，
: 很多人捨得在MountainView以北花個兩三千美金租兩房，
: 在南灣大概折半，
: 即使南灣房價最貴的Cupertino房租也離這價碼有一段差距
買single family house出租怎麼會划算?
4房 1500 sqft 尚可的學區 (如west san jose)
了不起給你租個一個月2500
但是房價大概都600K+
去買condo,
一房大概12萬就有 兩房也可以找到20出頭萬的
租出去 一房1300 兩房1800大概不成問題
即使HOA算400 還是比買House划算
single family house是買來自住和增值的
出租真的是不值得
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※ 編輯: CuO3 來自: 198.182.56.5 (05/26 12:32)
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作者: bibinini10 (^^) 看板: SanFrancisco
標題: Re: [問題] 想在美國買房
時間: Fri May 27 13:16:26 2011
保險的部份 我自己現在是在這個產業工作
可以稍微跟你分享一下
洪水險 看地區 有的地區是Requried 像是Menlo Park 而且不便宜
就算是這個地區從來沒有淹水過 可是 只要未來有可能淹水
有些地區就會被政府強制要求購買Flood Insurance
所以 在買房子之前 要跟房地產經紀人問清楚
免得買了房子之後 突然發現多了一個成本
另外房屋保險 如果你是要租人的話 必須要買Landlord Insurance
而不是用Homeowner Insurance 因為自住跟租人的風險不同
而Landlord的保費又比較高一點 因為不是房東可以控制風險
當然你也可以要求你的房客購買Renter Insurance來承擔他的責任
萬一他把房子燒了 蔓延到隔壁戶 也不會漲你的保費
至於Homeowner Insurance如果你沒有貸款 是不是還是一定要買勒
建議還是買 如果住的又是Townhouse這種跟鄰居比較容易有牽扯的房子
如果可以的話 在Homeowner Insurance- Liability還是保高一點 至少50萬-100萬
通常會建議如果很有錢的話 再加保個Umbrella 100萬-1000萬 看你想加多少
可以包含你的汽車保險跟房屋保險的責任險部份
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