關於 美國國債息率 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

Cap rate 與資產價值

//我經常強調地產類或REITs投資者要清晰地理解現金流理論，原因是現金流就是地產類資產價值的根源。要了解地產類資產包括REITs的現金流理論，先要明白何謂資本化（Capitalization），而資本化的過程就要使用到資本化率（Cap Rate）。

REITs可以被理解為「長線投資持有型」房地產項目的二級市場，REITs的價格自然也代表了這些資產的整體內在價值，因此要深入了解REITs當前的估值是否合理，就必須要對其底層資產逐個地去計算估值。

REITs底層資產中的持有型物業定價有其自身邏輯，一般來說是租金現金流基於合理Cap Rate的折現。從比較layman的角度表達，REITs的估值當然首先取決於租金收益水平。此外，持有型物業的估價也部分取決於Cap Rate的高低，但需要排除掉無風險利率(risk-free rate，如美國國債息率，一般我們稱為base rate)變化帶來的影響，特定物業類別的Cap Rate的風險溢價實質上也存在一個穩定的合理區間。

Cap Rate本身又可拆分為兩部分：Cap rate = Benchmark rate（無風險收益率）+ Spread component（利差）。借用股票市盈率(P/E ratio)的概念，可以把1/Cap Rate視為物業的P/E multiple...//

https://starnman84.blogspot.com/2020/12/cap-rate.html?m=1

#現金流理論 #現金流為王 #CapRate #REITs

mREITS 恐觸發金融市場新危機？

金融危機，往往是結構性金融衍生產品而形成，上星期有兩隻美股因margin call而大跌，一隻是大跌85% 的MFA Financials （MFA），另一隻是腰斬式跌52%的Invesco Mortgage Capital (IVR)，它們歸類為Mortgage REITs (mREITs)。

慚愧地近日才得知，一般來說，REITs 有分二種，大家熟知的籌資組成基金投資房地產，再把房地產收益拿來分給股東的叫Equity REITs (eREITs)，像領展（823）和置富（778），而另一種就是今次要寫的Mortgage REITs(mREITs)。而MFA和IVR 的市值，比不少香港房地產信託市價更高。

而幸運地，mREITs迎來大跌之後，美股大市轉跌為升，這兩隻股票的Margin call 危機得以解除，MFA和IVR 也谷底翻身，其中MFA 一天漲超過200%，第二天漲超過100%，撈底勇士暫且先勝一仗。

想知道整個產業的危機是否就此解除，就要了解mREITs的運作方式。顧名思義，mREITs是向大眾募資後，將集資所得，投資在房地產相關的證券，主要是MBS (Mortgage-Backed Securities)或是直接購買房地產相關債券。

照道理說，只要MBS不出現違約，或市場出現罕見的長短期利率倒掛，這個生意風險不算高，舉個例子，一間mREITs向大集資100億元，最後將這100億投資MBS或債券，再把收到的利息扣除管理費用後發放給基金單位持有人。這個商業模式，就和商業銀行差不多(借短期資金投資長期)，收入理應穩定。因為這種集資100億去投資100億的做法當然安全。

但誰都孖展過，哪個沒有？因為回報率實在太低，要賺大錢，自然要用桿杆。除了透過金融市場籌資，如發行特別股或債券，mREITs的管理公司還會抵押資產，把手上買到的MBS再拿出去質押借更多的錢，再去買更多的MBS，不斷loop loop loop。

要計算mREITs的風險，就要比較其槓杆比率(Leverage Ratio = Total Liabilities / Equities )，這個數字在該行業平均約5倍，以2019年12月底而言，MFA是3.01，IVR 是6.62。而近日mREITs的暴瀉，就是因為大量資產大跌而觸發margin call，令高桿杆投資產品恐未能「補倉」而頻臨爆煲。

或許聯儲局不願見到mREITs爆煲，之後就緊急減息，兼且推出無限QE，為市場輸入流動性，以免整個市場攬炒，重蹈覆徹2008年金融海嘯。絕非不單是如坊間所形容，聯儲局主席鮑威爾屈服於特朗普，一口氣把手上子彈打光般簡單。

但在聯儲局放水下MBS 或mREITS也不一定安全。因為mREITs所投資的MBS產品分為二種：Agency 和 Non-Agency。Agency指的就是美國三家GSE (Government Sponsored Enterprise)：房利美、吉利美、福利美。這些公司所發行的產品理論上很安全，全球不少政府的外滙儲備也持有，但當然其利率不高，僅略高於美國國債息率，當中「住宅貸款」多數是Agency的，通常利率是固定(Fixed)，比較低，至於「投資物業貸款」則多數是non-agency。

所以要在投資MBS上賺高利息，有些人就會揀利率較高的Non-Agency，因為息率多數是浮動(Float)，所以正常情況下，作「投資物業貸款」的報酬率高，特別是在利率上升時。

本來，專門做Agency的mREITs，比較安全。不過，在現實世界下，卻有槓桿，且一般做「住宅貸款」的桿杆率，會較「投資物業貸款」高，而一旦發生金融危機，桿杆越高死得愈快。所以在今次股市大跌，二家最大、主要做Agency的mREITs：NLY和AGNC，就率先暴跌，惟當聯儲局宣佈無限，不只買國債，也買MBS時，這兩間公司馬上股價大漲。

QE來到，不代表mREITs危機解除，因為現時市場上仍存在不少債務違約危機，只要源頭的貸款出現違約（default），就像2008年金融海嘯般骨牌式下跌，而主力做「投資物業貸款」的MBS，值得擔心。

考慮到不少商場已經被要求減租，在香港，飲食業近日發起 #SaveHKFnB 也在蘊釀罷交租，在美國，如是，當大量商家不付或減付租金，很快地作商場的eREITs財務會受到沖擊，並進而影響貸款的支付，最後引發一波「投資物業貸款」MBS的跌價，此忐需特別要小心Non-Agency性質的mREITs。

以為「然後，就沒有然後」? 一旦mREITs出現破產潮，接下來持有mREITs的基金、銀行就會像骨牌般倒下，隨時會形成新一輪金融風暴，誰人也不能置身事外。

https://bit.ly/2yawkLw

即日專欄：永恆的QE

國際金融市場近期的波動，實在令人嘆為觀止，糾纏於港股表現已變得毫無意義，事關債券市場為首的表現，以及市場對利率走勢的預期，影響是相當之深遠。

突然減息之後，美國股市未能回穩的同時，跨資產出現明顯大調配；國債急升、貨幣基金獲大舉流入、油價下挫、金價再上升，而同一時間發生的是，反映恐慌情緒的VIX指數曾經升穿50水平，這個指數在金融市場波動期間，往往會產生更大波動。

環球主權債息急挫，在極短時間內出現極大跌幅，其實是非常驚嚇，這到底反映市場要避險、市場預示經濟及利率環境持續向下、抑或是市場資金太多出現的一面倒效應所造成呢？

美國10年期國債息率曾經連0.7厘亦跌穿，年初息率還有約1.9厘，不足3個月內要跌1.2厘，同一時間芝加哥商品期貨交易的30年國債期貨合約成交急升，交易所更罕有暫停有關合約買賣。

國債市場出現恐慌性買入之際，前聯儲局主席格林斯潘甚至揚言，30年美債債息跌至負利率水平，其實是存在可能的。作為全球最主要的投資工具，假如美國國債息率相繼跌入負息水平，市場的生態環境會是怎麼樣呢？明顯，自從量化寬鬆措施實施以來，任何事情也不能排除，惟一旦美國國債在短時間內也加入負利率，時間之快可能是市場預料不及，而且毫無準備。

股債表現存在關係，尤其是股市大跌，所製造的不安更加之大。中央銀行希望市場情緒回復，穩著大局，但其實要先搞清楚，是股市大跌導致債息下挫，抑或是債息跌令股價跌勢加劇？

如果問題純粹是前者的話，無疑滿足市場對減息的預期是可以辦得到。可是，如果問題根本在於債息下跌，市場一面倒流入債券的話，更大規模的減息，其實是累了大事，最近幾個星期似乎已經令到市場逼宮變得變本加厲了。

今次新型冠狀病毒肺炎疫情構成是罕有的經濟活動近乎停頓、供求及供應兩者同一時間受干擾，影響最大的企業現金流。生意暫時受影響，沒有現金，銀行及債權人追數，形成的雪球效應是不能忽視，但這都完全不是減息或量寬可以解決。搞清問題才能根治問題，無奈美國為首的央行在這方面基本上是亂落藥，造成更大混亂。

原文: http://bit.do/fyQok
圖片: https://www.am730.com.hk
===================================
想了解我更多的投資心得及個人動向，請立即讚好胡孟青專頁

#楊世光 #楊世光在金錢爆
《楊世光在金錢爆》每日更新，帶給您最及时的全球經濟分析和財經解讀！想看懂經濟，看懂國際趨勢，看懂財經新聞，看懂A股美股，學習財經金融投資知識，關注我們
00:00 中國恒大危機 vs. 美國債務上限
07:15 不提高舉債上限恐有金融危機? 葉倫鬼扯
12:33 債務泡沫一定引發資產泡沫
16:29 中美槓桿率內涵大不同
24:09 恒大風暴要觀察銀行股

💡加世光為Line好友 ，隨時掌握最新訊息👉 http://nav.cx/2NuwkCF 或是ID搜尋 @islllight加入好友 (記得前面要加@)
💡成為金鐵桿，收看會員獨享“乾貨”👉https://www.youtube.com/channel/UCrm095p7ZHRS1njmQ1wkgCg/join
*注意只有金鐵桿及以上等級才能收看每日獨享專題
💡記得打開頻道鈴鐺 光速接收金錢爆資訊

#楊世光 #楊世光在金錢爆
《楊世光在金錢爆》每日更新，帶給您最及时的全球經濟分析和財經解讀！想看懂經濟，看懂國際趨勢，看懂財經新聞，看懂A股美股，學習財經金融投資知識，關注我們
00:00 驗證黃金1795有多準
17:08 黃金將是實質利率領先指標
21:40 美國聯邦赤字2.7兆美元
25:20 加稅讓步 拜登”紙老虎”
27:30 加稅牽動實質利率變化

💡加世光為Line好友 ，隨時掌握最新訊息👉 http://nav.cx/2NuwkCF 或是ID搜尋 @islllight加入好友 (記得前面要加@)
💡成為金鐵桿，收看會員獨享“乾貨”👉https://www.youtube.com/channel/UCrm095p7ZHRS1njmQ1wkgCg/join
*注意只有金鐵桿及以上等級才能收看每日獨享專題
💡記得打開頻道鈴鐺 光速接收金錢爆資訊

#楊世光 #楊世光在金錢爆

00:00《楊世光在金錢爆》每日更新，帶給您最及时的全球經濟分析和財經解讀！想看懂經濟，看懂國際趨勢，看懂財經新聞，看懂A股美股，學習財經金融投資知識，關注我們
01:30 葉倫的發言
05:00 鮑威爾關鍵聽證會
09:00 中美第三次大戰？
12:00 美國債券市場一片綠
15:00 美債殖利率曲線發展
18:30 黃金轉強的暗號？
24:00 中國房價倒數？
28:00 S&P500 美債 脫鉤？
30:00 科技股/成長股壓力點？


💡加世光為Line好友 ，隨時掌握最新訊息👉 http://nav.cx/2NuwkCF 或是ID搜尋 @islllight加入好友 (記得前面要加@)
💡成為金鐵桿，收看會員獨享“乾貨”👉https://www.youtube.com/channel/UCrm095p7ZHRS1njmQ1wkgCg/join
*注意只有金鐵桿及以上等級才能收看每日獨享專題
💡記得打開頻道鈴鐺 光速接收金錢爆資訊