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最近因車位及車道公設分攤引發爭議，台灣高公設比及實坪制議題再度引起社會關注。今天4/6（二）聯合報民意論壇刊登我昨天的投書《讓房價公設資訊透明化》（內文詳如下）。

原本投書的標題為《房屋房價公設比知多少？》，因投書文稿過長，受限篇幅，刊登時將原文部分刪除，其中包括公設內容及停車位的複雜與爭議等第二、三、五段刪去，我將投書完整內容重新貼文如下，供進一步參考。

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房屋房價公設比知多少？

張金鶚（清華大學科技管理學院榮譽講座教授）

最近公設比過高議題再度受到朝野關注，內政部在立法院備詢表示，的確有些瑕疵需要檢討，像是車道、車位的公設，「不可以計入樓上的公設一起來算」，可能在立法院下會期提出相關修法。另外，近年新建案欠缺公設相關規定下，導致公設比動輒超過三成以上，在房價持續高漲當下，是否公設不應列入計價，建議採用「實坪制」，也成為能否透過公設不計價而促使房價下跌的爭議。

在台灣官方採建物和土地的面積產權分別登記，其中建物面積登記又分成「專有部分」：包括「主建物」（室內專用）及「附屬建築」（陽台等室外專用），和「共有部分」：包括大、小公（設）、車位及車道等二部分。而「大公」包括大廳、電梯、樓梯、設備、設施等由社區全體住戶持分共有共用；「小公」指社區小部分住戶，如各層梯廳僅由該層住戶持分共有共用。

至於「車位」又分成「法定」、「增設」及「獎勵」車位三類，雖然共有但均可以「約定專用」。其中法定停車位有產權，但無獨立權狀，不得與建物分開買賣。惟其產權登記並未明確規定是「大公」或是「小公」，若是登記為大公，即沒買車位住戶也有持分車位面積，顯然不合理。至於增設停車位產權得登記為公共設施或獨立權狀，可單獨買賣。而獎勵停車位與增設的登記產權情況類似，惟所有權人可提供給包括非住戶的「公眾」使用。從上述各種停車位的產權登記與使用權利不同，其停車位的價格也應有所不同。

另外關於「車道」的產權登記，因為涉及停車場均列為「防空避難室」，同時還多設置社區大樓的機電相關設備，有的還設有垃圾儲藏空間等，因此過去多列為大公，由社區全體住戶所持分共有共用。然而由於停車位佔了絕大空間與使用頻率，因此車道列為大公並不合理，然而若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭議。

猶記得早期華美建設張克東銷售仁愛路圓環旁「財神酒店」時，即是將房間出售，但走道公設並未出售，登記在建商名下，後來引發產權糾紛，不論使用或改建都造成許多爭議。

較合理的車道產權登記方式，個人建議是依據停車場公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此車道雖列為大公，但未買車位的住戶其車道產權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符合使用者付費的原則。

關於產權面積登記與計價的作法，民間業者最早是將停車位併入一般公設登記，合併計價，如此降低單價，以吸引消費者購屋。後來購屋者消費意識提升，發現業者計價方式不合理，在市場機制調整下，業者目前已多採用房屋與停車位分離登記與分開計價方式。

2011年政府在「預售屋買賣定型化契約」中規定，主建物、附屬建物及公設採取分離登記與計價，惟業者並未真正落實。即便是2012年政府在實價登錄的資訊，也未真正落實上述規定，甚至就連停車位的分離登錄與計價仍混亂不一。

後來消費者認為雨遮、屋簷等附屬建物面積登記並計價非常不合理，因此政府規定在2018年以後新建案，雨遮等不得登計也不得計價。到2019年政府為減少實坪制的爭議，在實價登錄網站加入「淨坪價」及「淨坪比」等試算機制。

從上述公設面積產權登記到使用與計價爭議過程，可以了解台灣高房價所產生高公設比不合理的困境。如今再試圖透過車位與車道的公設計算修法，以保障購屋消費者權益，應予肯定政府的努力。惟政府介入房屋市場的交易行為，仍應注意買賣雙方公平合理原則，尊重市場機制，以避免產生更大的爭議，甚至造成房價或社區品質與使用的扭曲。

我過去曾帶領研究生長期實證研究専有及共有產權的計價、社區公設必要與非必要設施的面積分擔、以及公設項目與計價比例的相關市場分析。我們得到的結論是房屋的主建物、附屬建物、公共設施及停車位其面積效用所產生的價值都大不相同，因此房屋銷售應比照停車位方式，採取分離計價較為公平合理，也能尊重市場機制。

然而當前房屋銷售資訊並不完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、面積分攤及其價格。建議政府應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公設資訊，以為是否購屋之決策依據。

房屋公設面積比例引發爭議的最主要根源是台灣高房價所引起，再加上複雜的產權面積登記，以及國人習慣以每坪單價乘上產權登記面積來計算房屋總價所產生。而產權又涉及與使用權的一致習慣，特別是社區大樓都必須要有的公共設施，如何淸楚規範，以避免不合理加重購屋者的負擔，並減少居住使用的社區爭議，政府有責任介入修訂相關法規。

https://www.google.com.tw/amp/s/udn.com/news/amp/story/7339/5367793

香港大學．高級職員宿舍（沒有評級）

之前主教山配水庫事件得到社會關注，政府停止拆卸工程並確定將其保育。其實一處歷史建築的壽命與該地段發展壓力有很大關係，一些地方如果並非私人物業， 保留的時間也長一些。

香港大學於1910年成立，校園內保留了不少歷史建築。當中帶有殖民地色彩的新古典主義建築，柱式搭配紅磚外牆別具書卷氣息。但大家未必有留意到校園內有一幢前高級職員宿舍，她代表的正是較少受人注意的戰後初期現代主義建築。

前高級職員宿舍建於1952年，樓高四層，仍屬於依山而建，發展與天然環境趨於平衡的規模，屹立至今接近70年。平面呈T字型，主翼正面朝北，可飽覽維港西部以至昂船洲一帶的海景，屬於高級職員住宅；而副翼則指向山邊，是服務職員的僕役居所。T字型的建築物留下了左右兩塊空地，左邊種了一棵標誌性的木棉樹。

簡潔方正的外型正是現代主義建築的特點。宿舍每層的正面及側面勻建有懸出的大小露台，屋頂亦懸出水泥樓板，可以遮擋雨水及陽光和突出線條美。而地面空間則留空給行人及車輛使用。外牆的立體方格圖案也很吸引，方格由水泥百葉片構成，有通風及遮雨用途。

現代主義建築雖然主張減少裝飾，但選料亦不會馬虎，而且有些物料及細部於現今的建築亦趨少見。例如地面層以麻石鋪砌牆身及地面，增加厚重感。建築物亦採用不少木製及鐵製構件，現今建築物不會再於外牆使用木構件，窗門亦早已用輕身鋁料代替。

有氣派的宿舍

詳細看她的平面圖，T字型平面圖中間為電梯大堂及走火梯，每層只分為兩伙。每伙分開了主人起居區域和僕役區域：主人經電梯大堂出入， 首先進入玄關位置，客人來訪，可使用和會客的書房和客廁，不需進入私人地方。往內進是偌大的客廳及飯廳、向海一面有超過五米寬的落地大玻璃趟摺門，外邊是一個足以架設兩枱燒烤爐也不覺擠擁的海景大露台，向山一面也有露台，增加室內對流空氣。客飯廳再進入便是睡房、主人房及雜物房（分為dry room/box/linen）。

僕役區域主要是廚房及洗衣房，與主人惟一的聯繫就是廚房和洗衣房（相信當時仍未使用洗衣機呢），僕役可於牆上的送餐口傳菜到飯廳。僕役也有獨立的睡房、廁所、廚房及「露台」，副翼未端設後樓梯給僕役上落。

方格水泥片外牆正是「露台」的外牆，可通風掠乾衣服和僕人煮食用。似乎僕人的窗口都需要被遮醜。但根據現行的建築物條例，這裡的室內位置根本不能算是露台，這個「露台」只能算是歷史的遺物。

初代建築師

翻查資料，原來這幢平實的建築物正是香港大學建築學系創系教授Raymond Gordon Brown所設計。 布朗教授於1950年獲委任為department head，帶領第一批本港出產的建築學生，包括1955年畢業的王澤生建築師及伍振民建築師（先後創立現稱Wong & Ouyang 及 DLN 的建築師樓，於此不贅）。 布朗教授工作直到1957年換任。

無獨有偶，未來高級職員宿舍重建項目正是由 Wong & Ouyang 擔任建築師及工程總顧問。

(Professor R. Gordon Brown 曾擔任英國Architectural Association principal 及University of Edinburgh 建築系主任。五十年代香港人口急速增長，布朗教授建設了一些著名建築，包括中環大會堂的早期設計，及華仁書院等。 而布朗教授孕育出來的第一批本地建築師，也對香港作出不少貢獻。）

高級職員宿舍大部份室內地方早已改裝成學系的研究中心/辦公室，現時亦是建築工人的辦公室，於未來數年將會重建成科技及工程實驗室大樓。根據香港大學網站，該發展項目規模 宏大， 新建築物將跨過大學道，一端座落在高級職員宿舍原址，另一端座落在登上龍虎山的熱門行山徑的山彼上。相信宿舍旁木綿樹的恬靜風景也不能長期延續下去了。

人的左右臉型，骨骼，肌肉都不對稱，人的臉是立體的，不是一張平面圖，臉部肌肉的變化體現人的喜怒哀樂的面部表情。而眉毛是長在眉骨和眉肌上的毛髮，它會隨著人面部表情變化引起的肌肉變動而變動。特別是隨著年齡增長，長期的表情變化造成眉肌高低不同，這種情況下，眉毛自然變得高低不對稱。所以，不要盯著鏡子一直糾結眉毛是否完全對稱，只要合諧便是美！

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