萬一能持續多久
昨天台股價量俱揚，在台積電登高一呼的狀況下，指數開高走高攻克萬一大關，當然我想很多人都知道台股一直是「不怕一萬只怕萬一」，會不會這次又是曇花一現呢?我認為這次的可能維持的時間會比大家想的長，原因很簡單，過去台灣也是萬點是天險，只要過萬點，少則幾天多則六七十天，馬上就跌破萬點，但從去年五月攻克萬點後，一直到去年十月11號才因為當日大跌660點，才跌破萬點，而且也才經過四個月整理後，就在2月11號順利光復萬點，自此之後到昨天不但延續了八個月在萬點以上，甚至還攻克萬一大關，這告訴我們甚麼，就是萬點以上已經變成常態。
台積電法說前卡位
至於為什麼變成常態，台積電當然功不可沒，昨天台積電再度創下歷史新高，我之前不斷發文跟大家說，台積電十美元的目標價指日可待，到底台積電在漲甚麼呢?台積電的好其實大家早就知道，難道是周四的法說行情提早開跑嗎?
其實我從兩個面向再幫大家分析，過去台積電的確是晶圓代工的龍頭，當然享受不錯的產業地位與本益比，但是畢竟還是跟晶圓代工產業息息相關，跟景氣的循環也有一定的連動，但從20奈米以下，甚至到最新的7奈米、5奈米，台積電是已經沒有競爭者了，別說格羅芳德都放棄先進製程了，即使唯一有先進製程的三星，良率就是無法突破，搞得過去還想琵琶別抱的客戶紛紛回籠，即使像AMD這樣的大客戶，都排不進先進製程的排程，所以台積電在先進製程已經變成孤門獨市股，而非與景氣連動，這會讓評價更往上提
第二更重要的是資金的進駐，之前我發文跟大家說過，香港事件我們絕對是受益者，因為資金離開香港，台灣絕對是選項之一，而從最近台幣的強勢，更可以看到外資匯入台灣的決心，我問大家當新的資金湧入，會買甚麼?就像如果叫我們去買日本股市，妳就是買TOYATA、HONDA，如果進入美國股市，你就會去買FAAMG，進入台股最快的解決方法，就是買台積電，因此在資金的推升下，我才一直提醒大家，三百元應該是初步的目標價，以明年普遍預估在14.5元附近，大概20倍本益比，雖然又有外資調高目標價到364元，但我認為這目標價可能需要較長的時間。
舊三主流輪流創高
之前有非常多人擔心所謂拉指數出小型股，但我認為是有點杞人憂天了，我一直強調的舊三主流搭配新三主流良性輪動，散熱模組昨天雙鴻(3324)又創了歷史新高，雖然法人有逢高調節，不過階段任務已經完成，力致(3483)在財報的利多下，股價一價鎖死，今年雖然只有三元左右，但明年普遍估計五元以上，也是散熱的新指標，散熱模組用業績打臉王牌分析師，不過短線漲幅不小，不必追高。
PA的宏捷科(8086)也是舊主流重作馮婦的指標，昨天在法人持續買超下，又創了波段新高，籌碼面似乎也出現軋空的力道，不過其他的PA族群，全新(2455)的120元關卡似乎總是過不去，而穩懋三百元的天險，也是大家要留意的部分。
而兩個舊主流都有股票竄出後，銅箔基板似乎表現得比較沉寂，因為九月營收都沒有再創新高，我認為指標就是看聯茂(6213)，昨天外資與投信都出現回補，能不能過前波170的壓力，是觀察的重點。
新三主流PCB領軍
至於新的三主流，PCB在華通(2313)領軍過高後、燿華(2367)在外資大買24569張下，也不甘示弱創了波段新高，我們在演講跟大家說的定穎(6251)，在營收創高的帶動下股價也漲停鎖死，PCB我覺得是在做本益比的調整，華通明天普遍孤三元以上，會超越前年的水準，如此一來是不是就有人想複製前年底也是一波攻上52.2元的狀況，將是PCB股的指標。曜華(2367)演講我也說了多次，明年還有處分展華廠的獲利挹注，雖然漲幅不小，但本益比並不高，是PCB的兩大指標。
但是IC設計我們上週花很大篇幅介紹的RF IC立積(4968)，昨天又漲停鎖死，我也了解目前就完全在漲去美化的想像空間，但高毛利率的IC設計就是如此，只要營收持續創高，股價就不會寂寞。不過要提醒大家龍頭聯發科(2454)，法人已經連賣兩天，在聯發科還沒回神前，IC設計就是個股發揮，去美化的想像是重點。
蘋概股在大立光(3008)法說後，有了明確的說法，第四季淡季不淡，何況明年初可能又會出SE2，可望延續蘋概股的營收與獲利，高基期的大立光(3008)、玉晶光(3406)昨天營收已經利多不漲了，我反而以低基期的鴻海(2317)當作指標，昨天外資積極回補了33528張，在所有股價都漲到天上去了以後，鴻海的股價反而具有吸引力，也許有後發先至的味道。如果連鴻海都漲了，那蘋概股才有機會借力使力往上再衝一波。
低基期的資產股真的有看頭嗎
至於最近台股還有個夯題材，就是由於台幣創高推升的資產題材，特別是幾個在南港的案子都將開花結果，更是把南港的資產股往上推升，最先發動的就是南港(2101)，在世界明珠已經有聯強集團買進部分大樓後，而公司為了提早認列獲利也計畫先出售南榮的持股，不過股價從今年開始已經大漲一倍，是南港資產股的領頭羊。
第二個接棒的是國產(2504)，股價已經連續兩天漲停，南港廠都更案，已在日前正式獲得北市府核定，基地內將興建A、B兩棟智慧與綠建築商辦暨商場大樓，最高達26層樓、開發總樓地板面積約6萬餘坪，貢獻度預計也有八元以上，加上還出售中國水泥廠接棒南港。
那第三個可能接棒的是誰呢?我想就是大家也說了很久的大南港案，去年已經完成地目變更，扣除捐地後，可開發面積約7,600坪左右，確定對外銷售，而持有的包括國揚(2505)、工信(5521)與和桐(1714)，若以開發利益對獲利的貢獻度來看，國揚與工信都高達七元左右，昨天國揚也創了波段新高，不過外資卻賣了426張，比較起來工信的股價相對落後，股價不但落後淨值甚多，昨天外資也小幅買超275張，也可以留意這波東區門戶計畫概念股。
總銷售面積總樓地板面積 在 [閒聊] 公設比從32%降到20%的差異- 看板home-sale 的美食出口停車場
餓死抬頭
假設
土地面積1,000坪、土地容積2,000坪、買100,000萬(10億)
1.容積如果照正常的公設比32-33%設計時
會有約3,100坪的銷售面積，95位車位，4,150坪的樓地板面積
2.而設計20%公設的時候
會有約2,635坪的銷售面積，53位車位(滿足法車)，3,200坪的樓地板面積
以上都概抓，完全沒在設計面多做檢討
1.的成本是 100,000萬 + 4,150坪*12萬/坪 = 149,800萬
2.的成本是 100,000萬 + 3,200坪*12萬/坪 = 138,400萬
等於2.因為設計的很極限，免計容積都不用
所以省了約11,400萬的營造成本
假設車位價格180萬/位，然後不考慮稅、設計費、利息、銷售費時
則1.跟2.的單純成本建物成本是
1.的權狀成本會是42.81萬/坪，專有面積成本是62.95萬/坪
2.的權狀成本會是48.9萬/坪，專有面積成本是61.13萬/坪
如圖(純數字計算)：
當然這都還沒有進入設計階段，一定會有落差
不過看來，以專有面積成本去看的話
消費者要買到相同的專有面積時
要付出的消費金額其實差不了多少
當然地下室少挖的單價會比總樓地板面積的均價來的高
但這個差異放到單價影響也不大
所以也就是說，蓋這種免計容積不用完的案子
即使專有面積單價成本相仿(約97折)
但你會得到一個相對不好銷售的房子
大廳小、車位少、梯廳窄、公設少
但會有一個很好看的20%公設比
最後就取決於這種房子好不好賣，有沒有市場
能不能把專有面積單價賣得比正常公設比的更高
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※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 14:07:22
所以潤泰那個案子就只是特例中的特例
合建分屋，只以不考慮虧錢的狀態下讓地主分回
且地主對這種設計也能夠毫無怨念
反正你樓地板面積不算附屬建物
那他就把單價報高，最後就是要收到那個費用
畢竟附屬建物也是要鋼筋跟混凝土去蓋的
每間建設公司要怎麼拆算營造單價就各自拆算
目前樓地板面積是以銷售面積*1.2概抓
你有專業意見可以提出來討論，不需要這麼氣憤= =
2000*1.05(主建物+陽台)/80%公設 = 約2635坪
地下室車位就算少了這麼多
但水箱、機房、配電室、梯間一個都不能少
1.約1,260萬(建商要賺多少另計)
2.約1,223萬(建商要賺多少另計)
其實只差約37萬...
買2.的買方要負擔比1.
更難買到的車位(買方不一定需要)
更擠的公共空間(買方可能不在意)
可能多戶等一支電梯
※ 編輯: gerychen (1.160.89.194 臺灣), 10/16/2020 15:56:23
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