關於 紐約公寓桃園 ，我們在網路上蒐集到這些相關的討論、資訊與評價

很多人看高鐵南延屏東的公共建設，都脫離不了短期經濟效益評估的角度，而加以反對。但台灣更大的一個趨勢，叫全台「台北化」，恰恰需要更多的高鐵建設。

來看一下我之前給會員看的文章「北漂」的部份截文，原文發表於11/17/2018。

對年輕人而言，傳統上把年輕人綁在小地方的力量，如親族、家庭，或是教會、鄰里社區等，影響力越來越小，同時，外界的「誘惑」，也隨著網路和手機，滲透到這些年輕人的腦子裡。當Instagram、Snapchat上看到的多采多姿生活，都是在大城市才有，他們怎麼還會想留在老家呢? 所以，儘管大城市裡交通擁擠，住房很貴，人與人太近而沒有隱私，但還是讓這些年輕人趨之若鶩。加上亞馬遜這些大公司，也只在大城市招工，造成大城市工作機會也越來越多的「良性循環」。於是大城市，贏者全拿的趨勢越來越明顯。日本的人口不再成長，但大東京的三千多萬人口，卻是一直增加。台北又貴又擠，但所謂的「北漂」，只有越來越多，沒有減緩的情況。南韓的首爾也是一樣。而中國的大城市，動輒千萬人口，雖然有戶口制，擋住了鄉下地方來的國內移民，但經濟機會的集中，讓民工還是要進城，結果反而造成同族歧視的戶口種性制度。

這種都市化的現象，是成為定局了。以後鄉下一點的地方，只剩下機器人照顧農作物，連老人都得往城市，因為醫療資源都在城裡。也許交通的方便，讓無法在人群中生活的少數人口，會想離群索居，但這樣的人群，隨著城鄉發展的差距越來越大，只會越來越少。比如說，也許有年輕夫妻，想要有空曠的地方生活，但一想到小孩的教育，就會對逃離都市打退堂鼓。現實就是這樣。

如果趨勢是這樣，那卡在大城和小地方之間的中小型城市，比如說最近選戰打得很激烈的高雄，該怎麼辦?

第一個解決方法，是把自己大城郊區化。大東京週圍幾縣，雖然是獨立的行政區，但因為方便的交通連結，讓他們成為實質的東京郊區，隨著「想要偶爾享用城市好處，但不要都心的擁擠」人口遷入，這些郊區也形成自己的副都心，但也不算脫離大城的生活範圍。這點，在台北的週圍，也逐漸顯現，捷運越蓋越多，大台北的勢力範圍就越來越大。你從來沒聽過桃園人討論北漂的問題，因為那是生活圈的一部份了。

第二個解決方法，是美式的聯邦主義。亞馬遜的誘人果實，讓許多美國的城市，看得心動，而這些政府，手上有武器，可以打場有意義的爭奪仗。這武器，除了基礎交通建設外，最重要的就是「稅」。稅，可以是單一個案的獎勵措施，也可以是整體性的稅賦環境。不要小看稅的誘因，在資本主義的美國，這誘因，可以有相當大的影響。亞馬遜最早設立在西雅圖，這地方和創辦人Jeff Bezos一點關係都沒有，完全是他精心考量下的結果，主要的原因之一就是華盛頓州沒有個人所得稅。這次拿到亞馬遜安慰獎的田納西州大城，Nashville，最近成長速度很大，成功的推手也是田納西的免個人所得稅政策。

扭曲人性的中國戶口制度，也給中國城市競爭一點聯邦主義的味道。報導說，西安、武漢這些大城，比不上北上廣深對年輕人的吸引力，於是拿城市戶口當誘因，給外立年輕人在西安、武漢一個安家落戶的理由，效果也不錯。

第三個解決方法，是「If you build it, they will come. 蓋好了，他們就會來。」最近有個例子的是奧克拉荷馬州的Tulsa。Tulsa是個百萬人口的中型都會區，靠著石油產業發達，但也面臨人才外流，產業轉型的問題。他們搞了個Tulsa Remote，把自己粘上矽谷的高科技業，看準無法接受加州灣區高房價的新創產業，讓他們可以遷到Tulsa，遠距工作和矽谷相連。而Tulsa，建好都市中心的住宅和辦公大樓，並且連通市區和機場的交通建設，接著就「大灑幣」，給這些願意搬到Tulsa的年輕人，一萬美元獎金，並且有公寓住房補貼。

但我並不看好這種吸引產業，增長人口的方式。很現實的問題是，奧克拉馬州和加州、紐約、華府等地相比，還是不同檔次，金錢誘因的規模恐怕還不夠。

真正要搞「蓋好了，他們就會來」，要蓋的是大學。大學在一個城市裡，扮演很多重要角色，一是年輕人自然會來，二是帶來多元文化，三是可以形成創新產業的群聚效應，創造出新的工作機會。但設立，或是扶持一個大學，是很花錢，又很複雜的工作，並不容易。

第四個解決方法，是「人不親，土親」。我身處中西部，看到很多年輕人外流到兩岸大城的情況，但總有一些對抗潮流的年輕人，雖然離開小鎮老家，但選擇離老家不遠的中型城市發展，過著都會生活，但還是和家庭親族有密切的來往。我也看到很多成功的中西部人士，投入時間和金錢，很努力地提升故里的經濟情況。這種依靠家鄉感情的解決方法，缺點就是「太慢了」。逆勢而為，需要更大的工夫。

如果高雄離台北遠一點，中央政府給予地方政府多一點稅賦自由，多一點私人辦學的自由，也許高雄有機會脫離「年輕人北漂」的命運。但時勢是這樣，要改變命運，沒有那麼簡單。在我看來，高雄的未來，很不幸的，就是台北郊區化的命運，新竹已經是這樣，台中也逐步台北郊區化了。但這不一定是壞事，整個台灣，才二千多萬人口，恰恰是國際性大都會的規模。隨著交通越來越發達，全台形成一個有國家公園、有海，有不同氣候的大城市，有條件和全世界競爭經濟發展的人材和機會，國際上的科技、娛樂流行，也不會跳過這個超大的台北「城」。全台都變成大台北的郊區，那是一個漂亮的遠景，沒什麼不好。

這篇文章的經濟學觀念很差，一直忽略「土地也是生產要素」之一這個現實。同時也忽略財富是未來收入的折現總和，土地價格正是反應這點才那麼值錢。

另外作者也完全忽略管理出租店面、房屋也是需要精力與知識，而非「閒閒在家沒事」。我就認識一位長輩在台北有將近百間房產，特別聘僱一個知名法律系畢業的專職打理。

之所以「誤以為房東很閒很好當」，只說明這類文章的作者根本沒當過多座房產的房東，只是坐井觀天的魯蛇幻想言論。

此人與sway一樣犯了自我矛盾的經濟邏輯錯誤。

一方面一直強調「房產是生活必需品，所以如何如何」，但好笑的是，不正因為「房產是任何活動都無法避免的生產要素」，才創造其特殊壟斷價值嗎？

政府無論如何打房，都改變不了這個天然客觀侷限條件。而經濟學告訴我們，任何價格管制措施只會讓需求者被迫付出更高代價來取得房產，你只是把「表面上的價格擠壓到看不見的代價」。

最知名案例就是諾貝爾經濟學獎得主Milton Friedman研究過的「紐約房屋租金價格管制」，發現當年的紐約房東因為房租被法規壓抑，所以轉將價差灌到「鑰匙」上，發明「key money」-\-\ 是的，房租一個月因政府管制只要1千美元，但鑰匙租金一個月要5千元！

價格管制下的租值耗散對社會是更嚴重的災害，我談過很多次了，老讀者應該都很清楚，我就不贅言。

有關房地產可以參考2017年5月的這篇「只會檢討別人的貧窮思維註定要窮-論台灣房價何」https://tinyurl.com/yca5w2co

PS 來來來，告訴你們最狠的，我香港朋友的經驗。

租客最後半年不但不交租，搬走前還在冷氣通風管道裡、裝潢與牆壁的縫隙裡塞死魚死老鼠。

一個月後房東才發現，整個房子臭爛噁心，血水屍水滲入裝潢地板，整個都要重拆重裝潢，損失上百萬港幣。

而租客早就不知人影，告也沒用。（說真的，就算告贏了，訴訟費用、時間成本耗費可能只換來一張債權憑證，有意義嗎？）

房東好當嗎？科科。

【世所罕見的巨富：台灣地主】

在談富人的財富這個議題前，我們先要釐清一個概念，那就是財富的來源。如果財富的來源是來自實業（如郭台銘、張忠謀），那這種創富是有利經濟與民生，是值得讚揚的，但若財富是是把人民辛勤的工作成果，透過台灣獨有的土地制度流向1%的地主口袋時，那這種財富的本質是剝削的，是必須反對的。

在談改革時，我並很不認同『仇富』，亦即認為富人都是壞的。事實上，靠實業創富的企業家，絕對是造福整體國民，是值得尊敬的（在守法與公平的前提下）。況且，所謂的貧富是種相對概念，對於窮人來說，中產階級都可算是富人，那中產階級也該被仇視嗎？當然不是，因為他們是透過自己汗水來造福自己與社會，和那些守法的企業家同樣值得尊敬。

所以峰仔在談的不是『仇富』，而是『仇不公』：那些壓在人民身上的不公制度，非但悖離了世界潮流，也違背了人們追求公平的天性。

《台灣地主財富的主要來源：制度設計》 http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/46193686


◎ 驚人的人均財富，悲哀的中位數財富

事實上，鬼島不論在稅賦公平、勞工條件、政府清廉……這些好的指標排名通常都很差，但在對人民的剝削指標上，不論是上班族的稅賦、房價所得比、低生育率……都是名列世界前矛，而最後的結果，就是這些剝削制度，造就了台灣地主在全球不可思議的財富。在進一步談台灣地主舉世的驚人財富前，先談一些統計數字，這會讓我們有更清晰的輪廓。

根據瑞士信貸（CREDIT SUISSE）的報告，在它《2016年全球財富報告》的數字中指出，台灣人均財富約為17.3萬美元，但台灣人財富的中位數僅為6.3萬美元。

17.3萬美元轉為新台幣約為550萬台幣，但你能想像嗎？這數字代表著台灣「每個人」平均有550萬台幣的身家，包括了剛出生的嬰兒以及路邊的街友。此外，若是橫向對比，台灣的『人均』財富不但與世界上最富裕的西歐相當，也是東亞四小龍最高。

這很神奇，雖然台灣各項指標都是四小龍最差，但人均財富竟是四小龍最高，不只高於人均GDP二倍於台灣的香港，也高於人均GDP三倍於台灣的新加坡（人均GDP代表的是實業產出的財富，人均財富最後流到個人口袋裡的財富）。

看到這裡你或許已經猜出，這是『平均數字』的誤導，就如同那出名的笑話，你的父母平均擁有一顆睪丸。同理，在一個貧富差距過大的社會中，『平均』數字並不能反應真實，真正能反應真實的，應該要看中位數，亦即上述報告台灣人財富的中位數 6.3 萬美元，這數字較人均財富少了 11 萬美元，非但遠不及西歐，也是四小龍最低。

《台灣主計處的小把戲》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/45273728



◎ 富豪人數遠超人口排名，巨富人數勝過南韓

同樣在這份報告裡，全球『百萬美元』以上的人數約有3200萬人，其中美國約有1350萬人排第1，日本約有280萬人排第2，中國約有160萬人排第6，台灣則有36萬人排第13名。事實上，台灣人口數在全球排名僅排第55名，但在百萬美元富豪的排名卻是全球第13名，富豪排名遠超過人口排名。

百萬美元的富豪還不算夠力，在國際上衡量富豪的，還有一種叫『超級富豪（等同於七龍珠的超級賽亞人）』，這類富豪的金融資產必需達到5000萬美元，亦即約16億台幣的身家，而這樣的富豪人數，台灣在全球竟可以排到第10，甚至超過了人口與台灣相近，人均GDP是台灣三倍的澳洲。

所以你會發現，台灣人的財富雖然遠不及南韓、澳洲，但台灣『超級富豪』的實力，卻遠超過南韓、澳洲，真所謂另類台灣奇蹟。

事實上，由不同機構的數字，都可看出台灣富人的財力世所罕見，例如在摩根士丹利（Morgan Stanley）2015年的報告中也指出，台灣億萬富豪淨財產佔GDP比率竟高達16%，這比率若超過5%就是國家發展的警訊，而台灣竟是標準的三倍還多。

再將這數字橫向對比其它國家的話，更是遠高於波蘭的2%、南韓5%、中國5%、土耳其6%、印尼7%、巴西8%、墨西哥11%、印度14%，在世界主要經濟體中，台灣富人以16%和俄羅斯並列世界第一。

是的，台灣富人跟電影上看到那紙醉金迷的俄羅斯的富人，正是同一個級別，那為何我們生活中比較感受不到？主要是台灣富人習慣悶聲賺大錢，因此不會有俄羅斯富人的張揚而被要求改革，也因為台灣富人的巨富並未引起社會要求改革的聲浪。

事實上，在各國際機構的統計中，只能計算主要的金融資產，然而台灣富人的主體是地主（實業家在台灣富人的比例並不高，台灣實業家金融資產超過5000萬美元的很少），這些富人除了上述在金融機構的金融資產外，若再加上台灣的舉世罕見的昂貴房地產（台中的一間小公寓，都可以在美國買帶泳池的 house 了），實際上，台灣富人群早已遠甩俄羅斯而是世界第一。



◎ 世所罕見的巨富：台灣地主

在台灣，除了極少數的實業家（如郭台銘），其實很少有人敢說自己的財富會比地主還多，那台灣的地主倒底富到什麼程度呢？除了上述的國際統計數字外，我們再深入島內來觀察。

或許這幾年，你會發現因百業蕭條，而空出了許多店面，對於一般有二間房的中產階級，有空房都迫不及待的要出租，因為不出租所損失的就是每個月2-3萬元的租金，但台灣的地主，一個店面的月租常常高達上百萬，一年下來就至少是千萬，但只要沒有達到地主想要的天價租金，他說不租就不租，而且一擺就是2-3年以上，這在全省都是普遍的現象，由此不難看出台灣地主的龐大財富，因為就算是實業家，也不敢如此任性。

換為具體的例子，以西門町的店王林世昌來談，他只靠著23間店面，就可月收3000萬，年賺3.6億，而且要記得，這些基本都是免稅或是低稅，簡言之，都是實打實放到口袋的淨利。以人與人相比來說，台灣上班族最厲害年薪3千萬了，也要繳一半的稅給政府而剩1500萬，結果『年』收入也不過林世昌月收入的一半，而且別忘了，鄭名凱是每天工作16小時以上，而林世昌卻是每天喝茶聊天。

《西門町店王年收3.6億》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/48641505

地主太強了，金領打不贏，我們以上市公司跟你 PK，總不可能輸你了吧？

然而，我們攤開2017年的上市櫃公司財報發現，在台灣1679家的上市櫃公司中，3.6億的年淨利，可以排在第516位，也就是說，西門町店王一年收的店租，直接打趴了70%的上市櫃公司，但別忘了，店王是一個人整天閒閒沒事做，而上市櫃公司則是動輒上百人日夜辛勤的工作（事實上，若在加計台灣的140萬家中小企業，你可以說西門町店王只靠店租，基本就打趴了上百萬的台灣企業）。

這樣相比，你就了解為何歐美不會有這樣的土地制度，因為除了不公平外，也不利國家經濟發展，而這樣的房東在各地都不少見，他們才是台灣真正的隱形冠軍（商周稱讚台中中部的輕工業為「隱形冠軍」，但這些工廠每年的獲利其實都遠不如地主）。

正當你覺得類似西門町店王應該是頂級地主了吧？那就真小覷了台灣的地主。以聯邦集團創辦人林榮三來說，它在《富比士亞洲 Forbes Asia》中排行第9，但因為這漏算了林榮三多數的房地產，亦即遍布大台北及桃園、逾40萬坪、市值逾2千億元的土地，台灣的頂級富豪都認為，林榮三才是真正的「台灣首富」。

而曾是是林榮三多年好友、富邦集團總裁的台灣首富蔡萬才更曾私下表示，「我怎麼會是首富？林榮三才是吧！富比世漏算他很多房地產。」林榮三生前也曾說：「我的地有多少，我自己都算不清了。」

《神祕地王林榮三　擁地40萬坪》
https://www.wealth.com.tw/home/articles/6467

不只林榮三，台灣的頂級富豪幾乎清一色都是地主，這也包括了國民黨前主席連戰、前立法院長王金平、南京東路地王陳珠祈、信義區地王林堉璘……這些還都只是台北的大地主，若再加計中南部的大地主，如霧峰林家、鹿港辜家……你會發現，台灣最富有的人，多數都是大地主，上市櫃公司再努力，所得也都很難超過地主。

《神祕地主陳珠祈的九堂課》 http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/39566473

《林堉璘土地布局深謀遠慮　身價突破台幣1700億元》https://news.housefun.com.tw/news/article/703728198259.html

除了上述的頂級地主外，更龐大的，則是『法人地主』，如「中信」「遠東」「富邦」「國泰」……這類大財團，因為當你攤開這些大財團的資產負債表後，才會發現這些集團都囤積了龐大的土地，市值早已破兆，他們靠土地制度所剝削來的財富，遠超你能想像。

這些集團也無過人之處，他們還是利用了台灣獨有的剝削制度來斂財，最常見的方式，就是透過台灣的壽險公司，在收取了保費後，再投資於大量土地上來賺取收益，所以你會發現，這其實是雙重剝削，亦即收取了屌絲的保費，然後再投資到土地上，最後炒高房價再賣給屌絲。而這種模式也嚇呆了國外的壽險公司，因為它們不知道台灣獨有的土地制度竟是如此剝削。



◎ 財富流向地主後：貧富差距，世所罕見

相較於台灣1%地主的巨富，另外99%的民眾則是慘不忍賭。依照台灣主計處的資料，全國工薪族的月薪中位數僅為3.7萬，其中月薪低於3萬元者竟高達348萬人，而15-29歲的青年勞工月薪更僅有28925元，別談買房，連基本的溫飽都有困難。

這很慘了嗎？但鬼島的殘忍超過你的想像。比這慘的是主計處所公布台灣所得最低的20%家庭，平均每戶「負儲蓄」2.2萬元，亦即全台灣有 164 萬戶，涵蓋了500萬的台灣人，他們的生活是入不敷出，苦到必需跟親友借貸才能度日。所以你會發現，在台灣，1%的富人富到難以想像，而99%的人又過得苦不堪言。

《貧富差距年年創新高的台灣》 http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/45048854

誠然，台灣富人致富的方式若是靠自身努力，以實業的方式來帶動整體社會的財富，那這樣的創富方式我們必需給予肯定，但若是靠不公平的土地政策、稅率差異、勞工政策……運用制度來從其它99%的人身上剝削，那這種不勞而獲的致富方式則是不值得尊敬的。

《房奴悲歌Ⅲ／1989李幸長：雄才大略的平民房價改革者》
http://mapleduh.pixnet.net/blog/post/43958554

評選優良公寓大廈暨智慧節電社區：帶動桃園社區參與及自治發展

桃園平均每年人口成長3萬至5萬人，是全台灣人口成長最快速的城市，目前桃園約有5,100個公寓大廈成立管理組織，市府依照《公寓大廈管理條例》，評選出優良社區，目的希望促進社區自治及社區發展特色，帶動社區參與及敦親睦鄰等功能，更要透過全體居民的參與，強化社區安全。

市府推出 #老屋健檢計畫，「公寓大廈共用設施維護修繕補助」也將從5月16日開始受理申請，除了社區環境的維護修繕以外，我們更鼓勵社區在電梯間、停車場及公共區域等換置LED燈，節能效果超過40%，達到節能省碳的目標；未來，我們更希望可以透過文化局推動社區圖書館活化計畫，讓社區圖書館發揮更大的功能。

104年度共有41個社區進入複評，歷久常青組前3名分別為：弘新花園廣場社區、麗寶麗池社區、中悅華城社區；大型社區組前3名為：昇捷水芭蕾社區、竹城大和社區、國泰紐約廣場社區；中型社區組前3名為：宜誠登峰社區、維多利亞社區、竹城橫綱社區；小型社區前3名為：城市的遠見社區、春城VILLA社區、中悅環球企業總部。另外，主題特色獎項也一共有29個社區得獎。

老屋健檢及相關補助計畫詳情請撥打1999市民專線詢問。