【社區常見問答集】
住在社區、公寓大廈的你，想必碰過不少社區住戶之間的問題與爭執，總是有些鄰居製造麻煩、總是有公設被弄壞、總是有莫名其妙的規約說「這不能做、那不能做」。今天整理一些常見的問題，告訴大家法律上能怎麼處理。
🎸堆放雜物在車位、走道
你是否曾經在回家的時候，看到「走廊」滿是鄰居的雜物、私人物品？
這其實是違法的行為。
依照公寓大廈管理條例第16條，住戶不能在開放空間、樓梯間、共同走廊等處堆放雜物。一方面是確保逃生與防火，另一方面也是確保公用處所不被單一住戶占用而影響全體住戶使用，如有違反，各地政府可以對違規住戶開罰4-20萬元的罰鍰。因此，你可以先向管委會反應，透過內部解決；如果沒有結果，再尋求外部介入，讓政府直接來開罰。
比較複雜的是「停車位」堆放雜物的問題。
停車位根據建築時的規劃，有「共用部分」與「專用部分」的差異，簡單來說，就是「大家的」與「自己的」。
在自己的地方放雜物，原則上別人不能多說什麼，因此要處理停車位堆放雜物的問題，就比較仰賴社區的規約，來限制個別住戶的使用方式。
（之前我寫過關於社區停車位的問題，你可以參考：https://www.facebook.com/LawyerGuitar/posts/1530188467066574）
🎸鄰居菸蒂亂丟、菸味飄散
不管是樓上樓下還是左鄰右舍，如果有人抽菸，其實菸味都很容易飄散到自己家中，更離譜的是有些人在公共區域菸蒂亂丟，還會直接丟到你家陽台，每天安心的家變成菸味工廠，實在很惱人。
我國法院曾作出判決，認為人有「居住安寧權」，享有不受菸味飄散自己住宅的自由，有幾位受菸味所苦的住戶就向法院提告請求抽菸的鄰居賠償，最後成功勝訴並禁止鄰居抽菸。
如果你真的被燻到受不了，向對方反應以後也沒用的話，或許直接起訴才能讓對方知道怕。
（之前寫過的完整文章分析在這：https://law.medpartner.club/neighbor-smoking/）
另一個辦法是直接要求社區訂立「禁菸規約」。
在效力上，依照公寓大廈管理條例第6條，所有住戶都有遵守租約的義務，不管是房屋永久所有人或暫時租屋人都是一樣的，如果有禁菸租約，就可以約束住戶。
住戶違規時，雖然不能像堆放雜物的問題一樣請政府介入，但法院有時也會同意規約採取的「處罰手段」，例如罰款，允許社區內部有自治手段。
（類似判決可參考臺北地院107年度訴字第1005號民事判決，停車管理辦法的相關罰款）
其次，規約其實代表的是社區住戶的意志，假如社區的大部分人都不喜歡菸味、抽菸，還訂了規約要求禁菸，我覺得這樣的輿論壓力也許比起罰款來說更有力。
🎸規約怎麼訂？可否處罰違規住戶？
上一個問題也衍伸到「規約可以怎麼訂」。
依照公寓大廈管理條例第25條，社區每年至少要開一次區分所有權人會議，也就是常聽到的「區權會」，除了選管理委員會（「管委會」）的成員以外，還包含社區規約。
原則上，要超過3分之2的住戶出席，並超過出席人數4分之3的住戶同意，才能生成新規約、修改舊規約。
規約的內容，除了依法要記載社區內專有、共有部分範圍外，法律沒有限制「什麼可以規定、什麼不行規定」。尤其是一些常見的問題，法律更是說「可以規定」，例如「禁止飼養寵物」、「違反義務的處理方式」、「共用部分（公共設施）該如何使用」。
而就像上面提到的判決，規約在一定程度內，也可以針對違規住戶採取處罰。但要注意的是，規約也算是一種契約，因此也要符合民法規定，不能「違背法律、善良風俗」，也不能「以損害他人為唯一目的」喔！
🎸住社區有大家一起凝聚向心力、共同努力的好處，但同時也因為住戶的關係比起其他住宅來的更緊密，時常產生不少糾紛。
要如何拿捏最適當的距離，除了日常生活上的禮貌與倫理外，法律上的規矩也是一個重要的因素。
由於契約與法規繁瑣，實務上也不少社區會向外部尋求法律顧問與協助，如果你的社區也有住戶、規約的相關問題，不妨找律師事先諮詢，才能避免後續處理更多麻煩。
管委會違反公寓管理條例罰款 在 陳世鴻優良公寓大廈與社區營造共學平台 - Facebook 的美食出口停車場
管理委員會 可否訂定罰款之規定？ ... 為《公寓大廈管理條例》（以下簡稱條例）第23條第2項第4款所明定，對於住戶違反義務之處罰，依前揭條例規定，非經區分所有權人 ... ... <看更多>