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最近的詐騙案件實在太可怕了❗❗
昨天就有一位被騙120萬的老太太來服務處求助，詐騙集團不僅知道她手機號碼！其他個資也一清二楚，也知道她前幾個月身分證掉了。
詐騙集團告訴她，有人冒用她的證件去辦理洗錢犯罪，並提醒戶頭的錢要全數領出來才能幫助她處理，此外，還要她將領出的現金給長官看以表示沒有參與洗錢，而後面交的120萬就直接給車手了。
帶她去偵查隊了解案情後才知道光昨天一天就有三起疑似被詐騙去提款被阻止的案件，每個都說要幫兒子買房子要提領幾百萬，
請大家記得：現在購屋有「履約保證專戶」，不需要提領這麼多現金！銀行真的需要教戰守則來阻止這些被詐騙的民眾提款！
#個資保護很重要
#遇可疑電話第一時間問警察及家人
因為疫情的關係，大家都乖乖待在家未國家盡一份心力。
在家時間很長，就花點時間寫一些東西，希望能幫助到一些朋友
今天想來跟大家分享一下買房的經驗
會有買房的想法大概是在2017年就開始了
當初會想買房的原因其實有幾點
1. 家裡不夠住，未來結婚一定要搬出去住
2. 2016因為實施房地合一稅，所以房價有下跌的趨勢，所以認為或許是一個不錯的進場時機
3. 還沒結婚前可以拿來出租當成一種投資
基於這幾個想法，就開始從家裡附近開始找標的物。
一開始的想法是以我個人當時的經濟能力找物件，也不想背很重的房貸讓自己壓力很大，所以當時只鎖定了公寓型的房子。
18年那時候在家裡附近看到了一間公寓還不錯，也是年輕夫妻成家買的，房子整理過，裝潢的也滿喜歡的，本來打算下斡旋的，但當時的女朋友（現在的老婆）想住電梯大樓，所以就打消念頭。
到了18年底，因為有結婚的共識了，所以又開始認真看房子，跟老婆也有共識，所以就把物件換成電梯大樓，房價預算抓800萬左右，主要開房的區域在大業大有跟藝文特區這兩個區域。
大業大有這區是早期老台北人外移來桃園第一個落腳的區域，這邊的房子屋齡10-25年之間，生活機能算是非常完整
陸續也看了非常多間，20幾年的房子-10年以內的房子都有看。
看到最後的結論是我們都比較偏愛屋齡比較新，社區環境好的房子。
19年上半年，當時有看到一間社區真的非常不錯，當時屋齡大概11年左右，社區管理非常好，沒看過社區中庭的水池乾淨到沒青苔，10年初的房子中庭蓋水池，聽說地下室沒發生過漏水，建商算是桃園在地頗知名的建商，這社區的價格確實高出附近房子一截，但真的很喜歡就一樣下斡旋了，中間交手好幾次，最後差點成交，但房仲不讓步，不爽加價就放棄了。
藝文特區附近可以負擔的屋齡都太高（幾乎都超過20年），我跟老婆都不喜歡，所以後來就放棄了。
後來思考了一下未來桃園房市的發展，當時桃園捷運綠線已經開始動工，綠線是八德-桃園市中心（火車站）-藝文特區-南崁。
所以考量到捷運沿線對未來房價帶動會有很大的幫助，所以決定從捷運沿線找房子。
那其實從前面看房的經驗來看，藝文特區因為我們能負擔的房價屋齡都太高，所以不太適合我們。
南崁房價也算高，又離我們生活圈有點距離。
桃園市中心市容較舊，房價也是很高
所以比較適合我們的區域就剩八德區
因為我很愛看電影，所以滿常去廣豐新天地的國賓影城看電影，每次去廣豐都覺得那邊的環境很不錯，房子都很新，一直以為房價會是我們無法負擔的金額，認真研究後發現居然是我們可以負擔的，也很慶幸那個時間點房價已經回落到一個相對低點。
廣豐特區10年以內的房價跟藝文特區20年的房價居然差不多，完全嚇到我
所以開始認真研究這區的環境
1. 離交流道又很近車程10分鐘以內。
2. 因為交流道的優勢往台北交通滿方便，坐公車30分鐘左右就能到土城永寧站
3. 離機場青埔高鐵站也不遠，開車30分鐘也能到
4. 未來捷運廣豐就有一站
5. 介壽路旁就是大湳商圈，大湳市場5分鐘車程，生活機能完善
6. 桃園火車站車程10分鐘以內
7. 廣豐特區中心就是一個大型商圈廣豐新天地，有家樂福
基本上這區真的很符合我們的需求，所以就開始找房子，也超級幸運在PTT房版看到一間屋主自售的房子。
屋主是一對年輕夫妻，房子剛裝潢好，裝潢風格也是我們非常喜歡的日式簡約風，經過兩次看房我們就把價格談好，因為沒有經過仲介抽服務費，所以價錢我們雙方當時都很滿意。
談妥之後，由我們買方找自己信任的代書做房子過戶的處理，其實大家做中古屋買賣都會很擔心沒有經過仲介會不會不妥甚至受騙，這邊也是想分享給大家，我自己成功的經驗
其實房仲也是由他們自己的代書來處理房子過戶的流程，基本上跟我自己找代書是一樣的，代書一樣會請銀行來開履約保證帳戶（這是最重要的）
然後我們就按照代書開立的房屋買賣契約，在約定好的時間內把款項匯進履約帳戶，我們就去申請房貸。
在過戶前我們會壓一張本票在代書那邊，主要是保障屋主在過戶後收不到尾款。
等到過戶完成，我們把尾款匯到履約帳戶後，就可以進行最後交屋程序，並把本票取回，交屋完成後，最後銀行就會把履約帳戶的錢轉給賣方，就完成了房屋移轉流程。
最後給大家一些建議，如果有想要自己進行買方動作，建議已新成屋為主，屋齡較新的房子屋況比較容易掌握，比較不容易踩到地雷。
有買房計畫，還在存錢階段，也非常建議先開始看房累積經驗，房子多看才會知道自己到底喜歡什麼房子。
大概就分享到這，希望可以給一些有買房打算的年輕朋友一些幫助，如果希望我多分享一些股票以外的文章，歡迎留言告訴我，並幫我按讚一下～～
【近日股市資金行情之我見】
這兩個月忙著跨海搬家，沒太多時間寫長文。這篇文章從今年1月斷斷續續寫到現在，主要嘗試回答兩個問題：
1. 2021年初是否存在市場過熱現象？
2. 美國政府2020年的瘋狂印鈔行為（參見下圖）是否會引發嚴重通貨膨脹？投資人應該如何因應？

首先關於第一個問題，在今年2月份我們看到美國股市的option契約數量大增，從19M/每日增加至30M/每日；SPACs形式2020年增加200件，募資$74B；GME軋空炒作行情。
這樣是否存在擦鞋童現象？
這部分我想先回顧17世紀荷蘭鬱金香投機事件。
傳說當年荷蘭鬱金香莖球被瘋狂炒作，價格上漲幾百倍，荷蘭舉國人民紛紛陷入投機熱潮，甚至20世紀德國知名投資客柯斯多蘭尼稱當年有駝背侏儒光是出租其後背供投資客們寫上最金莖球價格，然後穿梭人群中賺了一小筆。
隨後鬱金香莖球炒作泡沫破裂，荷蘭國家經濟受到重創，進而影響當年曾是海上商業王國的地位。
然而史實是如此嗎？
美國經濟學家Peter Garber專門研究此一投機炒作的經濟史，並寫下幾篇著名論文。而依據其著作"Famous First Bubbles The Fundamentals of Early Manias" 一書，我整理幾個重點：
1. 實際上鬱金香熱潮時間相當短，價格明顯彈升發生在1636年11月～1637年1月份。
2. 參與人數總共約350人，全是職業商人；真正支付高價（超過300荷蘭盾）者約莫10人，多數人其實是透過遠期合約的方式進行炒作，而最後多以違約拒絕真實支付現金，直到荷蘭當地鬱金香相關商會與政府出面介入，才以履約價格的10%甚至5%方式解除合約。
3. 非常昂貴的品種，如Semper Augustus 的真實漲幅只有5倍（從原本的1千出頭荷蘭盾漲至5千多），並非都市傳說中幾百倍的漲幅。
漲幅較大的主要是那些本來就平價的品種，例如Gouda buds，起漲價格約２荷蘭盾，最高價50多荷蘭頓。即便存在瘋漲，但至多也是一、二十倍，這即便放在現代農產品供需失調時的價格軌跡來比較，也並不離奇。例如台灣颱風後的香菜價格漲幅。
這邊可以題外話說明為何Semper Augustus這品種售價昂貴。因為這特殊品種本不存在於大自然，而是農夫必須將快開花的鬱金香球莖人工嫁接罹患某種病毒的鬱金香，才能開出特殊花色。而這種嫁接病毒的球莖將會死亡，不再具備繁衍後代的能力。此外，嫁接後的成功率在當年也並不高，不保證存活也不保證開出特殊花色。
物以稀為貴下使得Semper Augustus這品種本來售價就高昂，是一般品種的百倍。
讀者可參見以下幾張當年不同品種的價格走勢圖：

4. 也因為這個事件的範圍與熱潮都比傳說中小得多，因此並未對實質荷蘭資本市場或經濟體造成多少負面影響。
荷蘭鬱金香泡沫事件有三點啟示：
a. 即便在當年差不多時期的著作、媒體都有對其瘋狂投機炒作的描述，但實證來看誇大成分居多。很可能受到作家喜歡站在道德高點批判投機行為的習慣影響，但做為投資人或經濟史研究者在考據曾經的泡沫事件，始終必須以事實為依歸。
b. 小範圍小規模的投機炒作，無論價格哄抬得多麼高聳入天，事實是「毀約」始終是一種選項，有行無市的價格不存在經濟學意義。
c. 同樣地，小範圍小規模的投機炒作，無論價格哄抬得多麼高聳入天，對整體經濟乃至於資本市場的影響同樣不會太大。這意味著我們雖然應該警醒擦鞋童現象，但也無需杯弓蛇影。
如同我在去年幾篇文章中談到的，我認為Covid-19疫情本身造成的經濟損害遠不如人為的隔離措施所造成。目前看到的全世界生產力衰退，人禍成分高過天災。但與2009年不同之處在於：
「Personal savings soared as high as 33.7% in April following the Cares Act and were still a healthy 13.7% in December before Congress passed another $900 billion in Covid aid. This means that, unlike during the 2009 recession, households aren’t weighed down by debt.
Personal bankruptcies, home foreclosures and loan delinquencies last fall were the lowest since at least 2003. The mortgage delinquency rate was 0.7% in the third quarter of 2020 compared to 7% in the first quarter of 2009. ...」
出自Wrong Stimulus, Wrong Time - WSJ （ Feb. 5, 2021）報導。
因此在我看來，此文撰寫的時間點，雖然多多少少某些類股上存在擦鞋童現象，投資人不必過度擔憂。投資人真正該做好未雨綢繆準備的，是美國瘋狂印鈔下必然到來的嚴重通貨膨脹。
問題二：通貨膨脹下股票標的如何選擇？
高資產或高負債的公司在嚴重通膨時期的股價表現優於高現金部位的公司。在經濟學大師Armen A. Alchian 1965年的論文 "Effects of Inflation Upon Stock Prices "中，特別指出傳統經濟學如凱因斯、費雪等著名學者之見認為銀行身為典型債務人，在通貨膨脹環境下應該有較好的股價表現。而Alchian則點出這些學者大老忽略銀行雖然集債務於一身（大眾存款之於銀行就是債務），然而銀行受限於法規與現實，其資產多是「現金資產（money-type assets）」，故在嚴重通貨膨脹影響下，銀行實際經濟損失大過通膨泡沫所得，股價表現當然好不到哪去。
Alchian此文對我的啟發甚大，揭櫫面對貨幣因素影響甚大時的投資方向。
但我們要知道Armen Alchian的論文寫作時期與如今的投資環境又有幾個重大侷限條件之不同，因此我們不能生吞活剝地硬套Alchian的觀點，而是必須真實理解背後隱含的正確經濟學邏輯，並依據當今侷限條件之不同而修改並應用。
引入費雪的利息理論與張五常的財富倉庫概念，現今世界何謂資產、何謂債權債務、何謂現金？我們必須要能超脫會計學、法學的思維侷限，而從真正在投資決策上有效益的經濟學角度切入。
一個我認為值得投資人注意的重點是：投資人對於高商譽（goodwill）的公司能否有正確地、在經濟學層面的深度理解與評價機制。
這點同樣也適用在面對新科技寵兒如電動車之流之正確價格評估。
以長期投資角度看，如果以夠低的成本入手高資產或高品牌價值公司，本身部位又很大，則隨後的股市大幅修正甚至崩盤基本可以無視
如果部位不大，則可以視隨後散戶瘋狂狀況逐漸增加現金部位。
回到現實面，我認為通膨現象確實在發生，有兩個現象值得注意：
a. 機構法人買入加密貨幣的金流增加
「...JPMorgan, said the size of the bitcoin market had grown to equal about a fifth of gold held for investment and trading purposes, with a market capitalisation for the cryptocurrency of $750bn at its peak earlier this year, meaning it “is far from a niche asset class”. 」
「...Analysts at Canadian insurance company Manulife said in late January that the expansion in central banks’ balance sheets and rising public debt would push investors further into alternative asset classes ...」
「...Xangle showing that investors have lost more than $16bn to fraud since 2012 ...」
b. 近日美國美國前25大銀行對私人之貸款佔總資產比例從去年54.1%下降之45.7%，且放在Fed reserve account總金額達$3.15兆美元。
（The 25 largest U.S. banks currently hold 45.7% of their assets in loans and leases, according to Fed data released Friday, down from 54.1% this time last year. .. reserve balances in their Federal Reserve depository accounts at sky-high levels, $3.15 trillion at present
）
通膨現象將會更嚴重，因為「...According to a recent House Budget Committee estimate, $1 trillion from last year’s bills hasn’t been spent—including $59 billion for schools, $239 billion for health care and $452 billion in small business loans. State and local governments added 67,000 jobs in January. They don’t need more federal cash. ...」
WSJ "wrong-stimulus-wrong-time " Feb. 5, 2021
如同我在「論比特幣」一文中闡述過：比特幣顯然不是被當作交易貨幣而是某種無根財富倉庫，因此其價格之暴漲暴跌均同時具備「合理與不合理」之雙面性。因為不存在適當的評價方式去推估其價格之合理性。
但在此文我想進一步指出，從另一層面來看，這種無根倉庫的價格變動本身卻可提供我們對於貨幣因素下真實通貨膨脹的現狀診斷。這好比我們切脈在左關中層把得一數滑脈，搭配右關心位或肝位的脈相，或胃經、肝經或經外奇穴的壓痛診斷，或舌診眼診等等訊息，我們可以推知患者是肝臟、胰臟有惡性腫瘤亦或慢性胃潰瘍。
比特幣的暴漲本身也是一個類似性質的市場訊號。
換言之，當我們把貨幣看做經濟體的血液/體液時，投資人懂不懂得把經濟的脈？是否可以從貨幣的脈相得知經濟血液/體液的品質、健康度、病理變異方向程度與進程...等等。當我們脈診上發現血液/體液堆積於某經絡時，我們看到某類型資產價格飛漲甚至軋空時，診斷者有沒有能力正確推測隨後的、不同時間點地病程發展與相對應的症狀發作？
中美貿易戰框架與因應Covid-19疫情的政府舉措則是結構性地在解剖學層面改變經濟體本身，所需要的制度經濟學知識又是否足夠投資人能趨吉避凶甚或從中獲利？
這些都是參與投資市場者必須時時捫心自問的問題。
我文末再強調一次：美國主要銀行減少對私人企業放款而增加手中政府債券這現象。
參考：
Financial Times "Bitcoin boom backstopped by central banks’ easy-money policies" 2021/2/4
Financial Times "US mortgage executives forecast a $3tn year in 2021 " 2021/01/08
WSJ "For One GameStop Trader, the Wild Ride Was Almost as Good as the Enormous Payoff " 2021/02/03
Armen A. Alchian, "Effects of Inflation Upon Stock Prices" (1965)
Peter M. Garber, Famous First Bubbles The Fundamentals of Early Manias (2000）
WSJ, "Fed Policy Is Smothering Private Lending" (2021/03/08)
文章連結：
https://ppt.cc/f7YCNx
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