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【數據分析：港鐵各站住宅物業版圖 2021】 #永續港鐵霸權 #7月專研

分析現時港鐵上蓋物業住宅項目的供應數量及地區分佈，可得出直至2021年港鐵有份參與發展的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），總計已建成125 557個住宅單位，而當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，管理112 759個住宅單位，30多萬人的生活在「鐵屋」之內，基本上可將港鐵列為香港主要發展商之一。

為現時整個港鐵住宅物管王國進行全面點算 (屋苑數據表列：https://bit.ly/3BAfuC3)，可得出以下分析：

■ 未竟之鐵：單單目前港鐵有計劃落成的上蓋發展項目 (如元朗站上蓋、康城未來期數、黃竹坑上蓋、錦上路上蓋、何文田上蓋、八鄉車廠上蓋、小蠔灣車廠上蓋第一期)，未來近十年潛在供應房屋近34 060個單位，已佔未來全港私樓供應相當重的比例。再配合未來不斷開發新鐵路及其上蓋發展，如近日政府已放風北環線將以擁用權模式建造，港鐵未來物業發展的容量將不只3.4萬。

■ 以鐵圈地：日出康城作為最多港鐵住宅物業的車站，多達14個項目期數佔19 627個單位，而且未來期數第十一期至第十三期將提供6 400個單位。康城模式作為港鐵的圈地發展嘗試，除了壟斷整個地區的私樓供應，港鐵更包攬當中的物業管理權，主導整個社區的發展模式，可謂一種私人土地發展的「巨無霸」。

■ 東涌之珠：東涌線作為港鐵上蓋物業發展最多的鐵路路線，提供近33 210個住宅單位。自90年代末開始，正值東涌線建成，東涌站的東堤灣畔、海堤灣畔、青衣站的盈翠半島、九龍站漾日居、奧運站的維港灣、南昌站的匯璽等上蓋物業分別於90年末為港鐵帶來龐大的收益，物業發展漸成為其一主要收入，亦顯示當時鐵路加物業的發展定位開始轉變，港鐵開始有「賺到盡」趨勢。

■ 法團結界：在眾多港鐵住宅物業項目之中，只有9個上蓋住宅物業成功組成業主立案法團，而輕鐵屯門碼頭站的海翠花園只是少數成功例子。在「鐵定管理權」下，業主基本上難以逃離港鐵的管理模式。

■ 大小通吃：除了不斷開發新鐵路外，現時港鐵善用「大小通吃」的搵地策略，發展通風樓「插針式」項目，以及車廠圈地操作發展「巨無霸」項目，將會像擴散全港每個角落。

可以想像，如果各站住宅物業未來都用以興建居屋，將有多大程度減低上車人士負擔。一日這張住宅物業版圖格局不變，香港房屋問題並不會有根本性的變化。

港鐵霸權管理治術詳情可以一覽：【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 https://liber-research.com/en/07_2021_mtr3/

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【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 #永續港鐵霸權 #7月專研

鐵路上蓋物業發展獲取龐大地產紅利，當中所引伸出的規劃及土地供應問題，現時已漸成為社會討論港鐵霸權的重點課題。而港鐵本身除了興建貴價私樓外，在港鐵的物業版圖不斷擴展下，亦開拓出另一門物業租務及管理(rent and property management)的管治策略，更甚有指港鐵漸漸走向物管為本的模式 (management-based model) (Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G., 2019)。因而，現時更有需要檢視港鐵如何壟斷物管項目的方式，主宰整個社區管理，有助我們了解現時港鐵興建私樓獲利之外的地產霸權模式。

▍港鐵作為物管的「當然成員」

現時港鐵住宅物業管理的整全面貌一直少有人整理。透過整理中原地產及香港置業等地產代理網站的樓市資料，以及抽查港鐵上蓋物業的屋苑公契，便可以全面了解現時港鐵物管王國的版圖規模，揭示港鐵在物管市場的「壟斷」地位。

最新統計，港鐵到2021年有份參與的77個上蓋住宅物業項目（以項目期數作統計），當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理，涉及近112,759個住宅單位，近30多萬人的日常居家生活，而按照港鐵即將落成的上蓋發展項目 (如日出康城未來期數、黃竹坑上蓋、何文田上蓋等)，可預計未來有近34,060個房屋單位將由港鐵物業管理，港鐵物管的規模已足以跟大地產商匹敵。

港鐵住宅物管王國列表：https://bit.ly/3BAfuC3

我們抽查當中10個屋苑的大廈公契(Deed of Mutual Covenant)，揭露港鐵物管公司經常「中標」的原因：上蓋物業發展項目的公契協議中往往註明港鐵公司為發展項目的「經理人」(manager)。港鐵由招標、興建到管理，一站式包攬上蓋物業發展項目，業主購入單位時， 只能被迫接受港鐵管理其屋苑。這種起樓配物管的「銷售策略」亦經常出現在其他地產商的住宅發展項目，更反映港鐵的地產商定位愈來愈明曬。而有趣的是，雖然各大地產商都曾多次參與港鐵的物業發展項目，但最後往往由港鐵獨吞物管服務，跑贏有份參與的發展商，成為發展項目的「經理人」。手握執行大廈公契的權力，港鐵當然地主導整個屋苑的管理。

港鐵亦會將物業管理權外判予其他發展商轄下的管理公司，港鐵可以明正言順做「二房東」，既可謀取物業管理的行政收益，亦可與其他發展商保持「良好」合作關係。以港鐵與新鴻基合作發展的火炭站上蓋住宅項目駿景園為例，港鐵外判屋苑的日常管理予新鴻基轄下的啟勝管理服務有限公司負責，當屋苑出現管理開支糾紛，管理公司就有「偏幫」港鐵之嫌【註一】，更顯港鐵與發展商的互利合作關係。

除了與大地產商合作興建私樓分享地產紅利外，港鐵更跑贏其他地產商，包攬上蓋物業的管理業務，創造恆常收入。鐵路加物業發展模式預料在未來會不斷擴展，港鐵物管只會愈做愈大，正正式式以地產為本業。

▍港鐵業權壟斷全攻略

港鐵包攬眾多物業管理項目，時常有報導提及業主投訴港鐵管理問題。而背後除了管理不善外，壟斷式的物管業權操作更令港鐵可以在物管市場多年來「屹立不倒」。我們隨機抽樣翻查港鐵上蓋住宅物業的公契，發現港鐵將上蓋屋苑業權和港鐵相關的發展項目捆綁，上蓋屋苑的業主難以集合足夠業權成立業主立案法團和更換物管公司（按照《建築物管理條例》規定，一般需要得到30%業權同意），於是港鐵便可以輕易主導屋苑的物業管理。而港鐵的業權操作大致有三種：

- 「巨無霸式」業權壟斷：
例子包括數個港鐵大型屋苑，如九龍灣站的德福花園、葵芳站的新葵芳花園、荃灣站的綠楊新邨、青衣站的盈翠半島、坑口站的蔚藍灣畔、康城站的日出康城和將軍澳站天晉等等。業權分佈往往和樓面面積無關，港鐵站及車廠就已經在公契中佔總業權的51%，代表港鐵可以絕對話事，壟斷屋苑的物業管理權。

- 「堆砌式」業權整合：
透過抽樣查冊，仔細檢閱港鐵上蓋物業的公契條款，發現除了港鐵站業權(non-station shares)外，港鐵更可將住宅物業以外的發展項目業權份數一併納入公契之中，例如將軍澳站的天晉及九龍站的天璽。將軍澳站天晉的私人屋苑只佔13%業權，而港鐵竟然將商場等商業項目 (Commercial accommodation) (佔12%)和辦公室項目 (Office accommodation)(佔1.4%)納入計算總業權份數，甚至由新鴻基發展的星峰薈服務式住宅、香港九龍東皇冠假日酒店及三星級香港九龍東智選假日酒店(Hotel accommodation)(佔20%) 這些跟社區居民無關的項目也計算在內，這種業權操作在港鐵圈地式發展項目尤其常見，令港鐵及發展商仍然可以掌控大多數物業的管理話事權。

- 「落釘式」業權否決：
雖然港鐵並非坐擁每個上蓋屋苑的大多數業權，但仍有保持物管霸權的「暗黑兵法」。其實只需掌握上蓋物業發展至少20%業權，就可擁有否決權。由於按照現時《建築物管理條例》，只要有超過兩成業權人反對，業主立案法團就難以成立。歷年來只有少數港鐵上蓋屋苑成立了業主立案法團，其中海翠花園成功「取締」港鐵物管公司，箇中原因正正是港鐵所佔的業權只有18%。

在「鐵定管理權」下，港鐵無須在物管市場上與同行競爭，更可與其他地產商及承建工程商「同謀」合作，而屋苑業主根本無法取締港鐵管理公司，將加劇港鐵物管的管理不善、「黑箱」作業以至剝削小業主的情況：

- 管理費繼續狂飆：港鐵上蓋映灣園曾經試過一年管理費加價19%【註二】，而港鐵新葵芳花園亦可在疫情期間，逆市加價管理費，忽視小業主的民生訴求。

- 維修工程「頹」做：自被揭發德福花園的外牆業權不屬屋苑業主後，港鐵卻不願意答應承擔全部維修責任，全面翻新外牆，只按照強制驗樓要求，將屋苑外牆變得「一撻撻」【註三】，作為物管重中之重的維修工作都可以置之不理，可預期日後港鐵每況愈下的物管質素。

- 物管「暗黑」財務：將軍澳天晉被揭發港鐵物管公司收取的管理支出欠透明，港鐵往往會拒絕公開部分財務細節，例如個別員工詳細薪酬，以至外判標書的詳細內容，批出的工程更可能有「圍標」之嫌【註四】，而屋苑業主根本無法從中監察。

- 「收割」業主補貼公共設備：除了以往康城的行人天橋業權爭議外，翻查大圍站柏傲莊第二期的大廈公契條款，當中有列明上蓋物業發展項目的業主（包括屋苑業主和港鐵）需分擔大圍站蓋下的公共運輸交匯處（Public transport interchange）、上蓋的城市大學專上學院（Post secondary college）甚至大圍站鄰近公廁（Public toilet）等公共設施的維修開支。當上蓋物業的發展項目中所牽涉的社區公共設備愈來愈多，港鐵作為大廈公契撰寫人卻可以暗藏「補貼」條款，輕易將管理成本漸轉移至屋苑業主身上。

即使政府成立物業管理監管局，仍無法阻止港鐵壟斷式物管操作帶來的必然惡果。在可預見的港鐵的物業版圖擴展下，愈來愈多新上蓋屋苑被迫無理接受港鐵的粗暴管理，無法當家作主地決定自家屋苑的大小事務，這或者正是港鐵自稱「世界級管理」的真實面貌。

參考資料

【註一】蘋果日報（2015年05月20日)：駿景園業主斥港鐵索維修費
https://web.archive.org/web/20150530084946/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150520/19154044

【註二】蘋果日報（2013年11月2日)： 管理費狂飆 映灣園加19％最狼 港鐵4屋苑平均升一成
https://web.archive.org/web/20170406015956/http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20131102/18490095

【註三】獨立媒體（2021年05月25日)：逾二千德福花園居民聯署 抗議大業主港鐵背信棄義拒修外牆 https://bit.ly/3zlZilG

【註四】仁聞報（2016年12月12日）：薪金異常高昂 支出五花八門 港鐵物業收費欠透明
https://jmc.hksyu.edu/ourvoice/?p=7308

Aveline-Dubach, N., & Blandeau, G. (2019). The political economy of transit value capture: The changing business model of the MTRC in Hong Kong. Urban Studies, 56(16), 3415-3431.

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倒立先生2021年9月19日台北聯合醫院PCR核酸篩檢陰性、9月28日抗原快篩陰性。
倒立先生防疫措施(見圖)與邀約方式：
ㄧ，倒立先生雜技式演講《沒有不可能，只要我願意-家有山山% (4k畫質版)》2021年1月1日～12月31日巡迴演講邀約申請開始受理，請email: [email protected]
（若演講邀約收入扣除成本仍有盈餘，邀約單位可列名紀錄片感謝名單。）
演講簡介詳見備註1

二，為籌措拍攝紀錄片經費，倒立先生即日起接受尾牙、婚、喜、慶的雜技娛樂性表演邀約：）扣除成本有盈餘支應紀錄片拍攝，邀約單位就可列名紀錄片片尾感謝名單。
倒立先生表演經歷：
1995 中國吳橋國際雜技藝術節銅獅獎,河北
1995 台灣少林拳錦標賽第一名,臺北,臺灣
2000 臺北市體操錦標賽地板項目第二名,臺北
2001 國立臺灣戲曲學院民俗技藝科（雜技）畢業,臺北,臺灣
2007 體健盃國際雜技嘉年華雜技個人賽金牌,臺北
2008 國立臺北藝術大學戲劇系畢業,臺北,臺灣
2011 新型迴旋鏢專利申請成功。
2011 第九屆台新藝術獎評審團特別獎,臺北
2011 Discovery頻道-臺灣真精彩影片競賽優勝,臺北
2011 著作《告訴世界我是誰》獲臺北市立圖書館年度好書,臺北
2012 中國色影無忌影展獲新銳攝影師殊榮
2012 自拍紀錄片倒立先生首步歷險 遊牧影展評審獎,臺北
2012 國立臺灣戲曲學院傑出校友,臺北
2013 第九屆Keep Walking夢想資助計畫得獎人

三，贊助紀錄片拍攝匯款與購買商品
2-1贊助匯款
郵政劃撥：50296903
台新銀行：西門分行 20610100004932 倒立先生有限公司
＊以上贊助匯款皆會開立贊助發票。
2-2購買倒立先生著作《告訴世界我是誰》簽名書
email: [email protected]，一本350元、三本1000元（行政支出與運費100元另計)
備註2
＊其他商品再公告

四，為建置觀眾解讀台灣紀錄片基礎知識(詳見四)、籌措拍攝經費、追求紀錄片品質、完整性、工作時間所需、健康等因素，所以「介紹台灣的紀錄片濃縮版總發表」時間目前無限期延後（新的發表時間目前仍在調整與討論中）。同時開放全世界邀約。

五，現在拍攝完台灣33%陸域面積，透過演講將部份內容呈現給觀眾時，發現觀眾不知道大多內容是什麼？為解決這一問題，目前計劃可能推出一些方案(作品)來紓解這些問題，再請大家多多幫忙、支持：）

六，雖對臉書的智慧財產權、審查制度有疑慮，但暫時仍以臉書為官方唯一公布管道。目前將臉書管道定位為「倒立先生真人臉書」。

七，為不落入海島封閉、殖民反智、全球代工的歷史盲點裡，倒立先生致力「天下一家親、華語務實利益」讓世界了解臺灣。

八，防疫期間戴口罩、勤消毒，一起加油！
20201116
倒立先生 敬
＃雜技(＃特技、＃民俗技藝、＃魔術、＃馬戲團)
＃倒立先生

備註1
1-1倒立先生簡介：https://www.dynasty-magazine.com/ContentList.aspx......

1-2雜技式演講簡介
＊演講目的：分享雜技哲學-沒有不可能，只要我願意，並鼓勵觀眾經營天賦與夢想、一起思考如何紀錄臺灣家鄉。
＊演講形式：融合雜技示範表演(視場地與狀況允許)、4K投影播放倒立紀錄臺灣11年40萬公里里程內容、互動答客問。
＊適合觀眾：適合親子-幼兒到人瑞。但幼兒觀眾居多時，請特別告知與溝通。
＊演講長度：1-180分鐘皆可（詳細溝通時再請勾選）
＿＿1 示範雜技表演分享找到天賦、夢想的經驗（約25分鐘）
＿＿2 4K投影-倒立看台灣之古老大地、動植物、信仰空間、傳統建築、族群（約45分鐘）
＿＿3 4K投影-倒立看台灣之農漁業、現代建築（約35分鐘）
＿＿4 4K投影-倒立看台灣之當代城市生存、傳統生活與山海教室（約35分鐘）
＿＿5 白手雜技藝術創業故事分享-雜技哲學：沒有不可能，只要我願意（約20分鐘）
＿＿6 答客問（約10-30分鐘）
＊內容 ：
一，你快樂嗎?透過傳統雜技+當代雜技表演，討論如何找到自己的天賦與夢想，並分享校園演講近700場 後，臺灣校園教改實況。 二，對家鄉熟嗎?4K畫質電影投影放映當代雜技跨界紀實電影呈現11年40萬公里倒立紀錄臺灣的全部影像選粹 (已紀錄台灣33%陸域面積): 臺灣部分民族神聖空間、部分古老動植物、約300座寺廟教堂、部分建築物、100多個節慶祭儀、部分鄉鎮城市 樣貌、部分城市生活、部分農業、許多漁業技法(含遠洋美式鰹鮪圍網)、部分高山景象、部分海洋海景，以及 相對應的破壞與污染，邀您開始深度瞭解臺灣之旅。
三，誰是貴人?故事分享雜技哲學-「沒有不可能，只要我願意」如何運用來經營夢想、白手創業 如果我的生活都被現實佔據了，還有機會追夢嗎?如何找到自己適合的現實與夢想的完美比例? 最重要的貴人是誰?怎麼用夢想、興趣創業?別人的聲音比較重要，還是自己的夢想比較重要? 父母不支持怎麼辦?無法被取代的獨特性如何產生?怎麼度過低潮、懷疑?家長該如何看待小孩夢想與興趣? 怎麼做才能了解年輕人對夢想與興趣的態度?如何用自己、臺灣的獨特文化，結合自己的天賦與夢想一步一步 經營自己、人生、事業?...等

1-3請貴單位多規劃幾個時間給倒立先生選擇，可加快敲定行程效率。

備註2
經由網路訂購無簽名書籍
https://www.youtube.com/watch?v=AGxbZUKmmzQ
謝謝2020年邀約倒立先生至貴校演講的學校以及明基友達基金會的贊助：
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明基友達基金會 嘉義東吳高職
台北私立幼華高中
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明基友達基金會 台中弘文高中
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屏東禮納里部落 紀錄片分享
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