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#新聞剪報 #營建業 #房地產 #會變房地慘或淫賤業？

劉黎兒專欄：空屋 少子與房價

10316建立時間：2017/11/13 00:10

東京房產也難逃跌成半價的命運。劉黎兒攝影
劉黎兒／旅日作家

日本最近有房產業界人士寫了《2025年東京不動產大暴落》，書腰是「你家將跌成半價！」被認為是良心之作，因為房地產公司繼續炒作，指說「即使其他城市暴跌，東京也不會跌」但作者榊淳司就指出連東京都心會暴跌；日本空屋率超高，少子化嚴重，即使房價合宜，年輕人買得起，都落此下場；台灣是空屋率世界第一，少子化世界第一，房價（所得比）世界第一高，年輕人絕望，居然還有業者說夢話指未來10年房價不跌反漲，良心不知何在，也因此台灣的政策總為高房價護盤、遭房產綁架。

日本2008年起成為人口減少，2015年國勢調查時為1億2709萬人，國立社會保障．人口問題研究所據此推算2040年將是1億1092萬人，2053年則跌破1億人大關為9924萬人，2065年則只剩8808萬人，亦即「縮小國家」；2024年日本3分之1是65歲以上的老人，其中2成（700萬人）認知症（失智），每3棟就有1棟是空屋，房價自然會暴跌。

日本也是長年以人口增加為前提制定土地政策，因急遽少子高齡化而出現大破綻，2022年時戰後嬰兒潮出生團塊世代全成了75歲以上的「後期高齡者」，上個世紀住宅需要旺盛，現早已成住宅過剩時代，空屋如傳染病，從農村蔓延到城市，地價房產暴跌，或付不起稅金、管理維修費，許多子女放棄繼承、地方政府拒絕接收等；房地成為燙手山芋，沒人要，川端康成得諾貝爾獎的《雪國》舞台新潟湯澤是著名滑雪與溫泉勝地，當地無敵景觀的休閒大廈一戶只要10萬日圓(3萬台幣)，乏人問津，亦即免費奉送也沒人要，不斷廢墟化。

日本空屋率不斷暴昇，尤其安倍大搞「異次元金融寬鬆」吹泡沫，後果不堪；2013年時調查空屋820萬戶，空屋率13.5%，現早已達1000萬戶；野村總合研究所（野村集團本身也是巨大房地產業者）2015推算指出，2018空屋率是16.9%，達1075萬戶，2023年是21%，2033年則達30.2%，達2150萬戶，事實上日本這幾年因為業者鼓吹當房東及節稅，加上負利率，蓋房子狀態異常，空屋率會比2年前評估的更高。

台灣空屋比日本更嚴重，內政部公佈2017年86.3萬戶，實質或已超100萬戶；若根據行政院人口普查，則早在2010年時，空屋已達155萬戶，逼近2成，有的地方則達3成。

即使空屋率驚人，少子高齡化嚴重，也還有業者要說：「只要你投資對的物件就行。」像東京2020奧運當前，房產出現局地泡沫，還有業者煽火說：「現在不買，還會漲！」問題是2020年後將如何？人潮退盡且超高齡化，東京尤其住宅供應過剩嚴重，怎可能不暴跌？

不僅如此，大家認為優良物件如東京灣岸大量建設的塔層大廈，幾乎都是維修需要天文數字資金的不良物件，亦即所謂「千萬不能買的大廈」單單外壁要維修就需要裝置纜車，加上高速電梯的維持管理，以及自家發電設備、整棟大樓下的免震裝置的更換都是驚人而住戶無法承擔的龐大費用，業者出售時沒說明，再過幾年這些「優良物件」暴跌幾成、沒人接手都不足為奇。

除了少數有錢無處花的富人外，日本年輕人早已認識不動產是「負動產」，即使買得起也不想擁有；繼續喊說房價會漲的只有房價、空屋率、少子化世界第一的台灣，政府還繼續以低稅低利率護盤，政策也還以人口增加為前提，像前瞻計畫就是被上個世紀的房產思維綁架，還想建鐵路蓋房子發財，不怕世界嘲笑嗎？

https://tw.appledaily.com/new/realtime/20171113/1239968/

投資大進擊讀後心得( 第三和第四位 心得分享)

( 第三位 By BO YUAN WANG)

這本書是作者講述一個經濟未來的預測,不管它之後是否會如期發生,都讓人認知到周而復始的經濟循環模式,本書帶給我的三項啟發:

1)生活中的一切都有週期循環,不管是人生、氣候、事業或者經濟,都有它的循環,我們必須認識這個架構才能規避風險的發生,這是很重要的觀念.
2)因人口趨緩,相較年輕人的購屋需求,有更多人是因為死亡而賣出房子,目前台灣的人口紅利,長期來看似乎已在逐漸降低,房市長期實在沒有看多的理由,趨勢是很重要的,如果能了解這點,也許適當的等待就會有合理的價格出現.

3)中國的泡沫,這個問題長久以來一直有人有不同的見解,我想經濟的繁榮後必會帶來衰退,順應第一點的週期循環,我們能藉由一些經濟數據做為客觀的判斷,平時對於世界金融的關心養成是很重要的,也是投資必備的功課.

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第四位 By張靜玉( 台大證券證券研習社)

Book Review

作者Harry Dent是對長期經濟趨勢有透徹研究與獨到觀察的專家，這本投資大進擊是他對近年做的經濟預測。書中有許多圖表佐證，完全是有幾分數據說幾分話，所以看了特別踏實。文字的排版也挺好，易讀性很高，不知不覺就好幾個章節這樣看下去。

這本書主要在談兩個部分：泡沫，以及泡沫中的投資契機。我覺得非常適合在現在這個台股高位階時閱讀，特別是近期全球股市都出現一些修正時。

先就泡沫來討論。我們一般人都是不喜歡泡沫的，散戶、機構法人、執政者都不是很喜歡泡沫的發生。債市沒有泡沫、房市沒有泡沫、股市沒有泡沫、黃金沒有泡沫...等，這些"泡沫不存在"的言論在媒體與市場上翻騰著。但泡沫是景氣循環中必然存在的一環。循環是種週期，週期必然存在。有時候我們可能感受不到泡沫，那是因為泡沫循環期可以是很長的，有可能我們一生只會看到一次泡沫。但因為"看不到泡沫"所以否認泡沫的存在，是一件很危險的事。

我覺得作者前面幾章針對泡沫的釐清，有傳達一個很好的觀念：泡沫不是悲觀主義者的喊話，泡沫是自然而然的存在，它就是會發生，想好應對策略是我們要關心的。

在認清到泡沫的存在後，Harry Dent還有告訴我們泡沫的特性，有幾點要特別注意的是：
1.泡沫是指數成長的，不是線性成長
2.泡沫往往會回到開始呈現指數成長的起點
3.泡沫一旦破滅後，就是我們這輩子最好的投資機會

針對第1與第2點，作者附上許多圖表佐證，像是芝加哥1820年到1843年的房地產泡沫，因為運河的開通，芝加哥憑藉地利之便吸引眾多投資(機)客蜂擁前去，讓我印象很深刻的數字是，在一陣炒作後，芝加哥的房價飆升了40,775%！看到這個數字有一瞬間傻掉了，因為根據作者提供的圖表（摘自the Economist 一文），美國房地產泡沫排行榜第二名洛杉磯，房價漲幅也才900%而已。不過飛得越高、跌得越深，芝加哥房價後來跌了90%。

除了比較"年代古遠"的資料，作者其實舉了非常多08年之後的資料，讓我們看了特別有感觸。尤其是2011年原物料期貨的崩跌、2013年垃圾債券（高收益債）的崩跌。在崩跌後的愁雲慘霧，總讓我們想到崩跌前夕，財經媒體眾多"絕對不會泡沫！"的信誓旦旦，不禁一陣遺憾悵惘。

作者也有提到幾個需要注意的、未來幾年有可能出現的泡沫，兩個我比較注意的是美國債務的泡沫與中國房產泡沫。看美國債務有個指標，是債務佔GDP的比率，這個比率在現在已經是GDP的三倍以上了；如果開始去槓桿化（可以想像成類似還錢的概念，像是debt restructure是其中一種手段），隨之而來的將是企業、家庭、銀行的債務困頓，整個資金鏈將出現空前危機。用作者說的話，就是"飄忽不定、難以捉摸"。

中國房產泡沫也是一大看點，中國前幾年的供給面改革，已經透露出工業上產能過剩的訊息；近年的未爆彈則是房價泡沫，雖然說有土斯有財，但中國的空屋率24%是全世界最高的城市空屋率。我想起我以前聽過上海財經大學一位教授的演講，他提到：大城市的房市是不會泡沫的，大城市有足夠的條件去吸引大家來工作、移居，所以房價永遠會高懸著，只漲不跌。但現在我們看看24%空屋率的數據，卻有了別的想法。

在了解未來要注意的潛在泡沫後，我們要關注的當然是泡沫中的投資契機。這部分作者在第21章到第24章有針對幾款常見金融商品與市場做闡述，包含原油、黃金、美國各城市房產、新興市場、公司債、公債(特別是US 10yr bond)...等的預測。這部分大家可以挑自己感興趣的商品細細閱讀。

不過最後幾章傳達出的核心觀念就是：2016年到2023年會泡沫、經濟會重開機，我們要做的是除了降低手上一些手上可能會受到泡沫大幅波動的金融資產，保持"居高思危"的心態，在高位階事事小心之外；我們還要準備好子彈，在泡沫後，把握復甦的動能，一舉投入。