【1% Anthony：收租回報有3種，千祈咪計錯！】
租金回報計算的方法有很多種，應該用哪一個方法計算，因人而異，視乎你的目的，物業投資專家1% Anthony（第一桶金）以下介紹3種方法及用途：
【方法1】最基本的租金回報計算方法是：每年租金／樓價
單位的租金回報是多少「厘」，就是用這方法計算出來。例如一個$300萬的物業，每月租金$1萬，每年租金就是$12萬，租金回報就是12/300 = 4%（即4厘）。這種簡單的計法，主要用作初步評估樓價有否偏高。
有朋友問是否應該要扣除管理費？這視乎情況而定，有些舊樓的管理費很便宜，例如Anthony持有的其中一個港島西物業，面積約380呎，市值約$520萬，管理費才$300多，對於租值$1.6萬來說可謂微不足道，不計也罷。然而近年落成的新樓，每呎管理費動輒$5，以同樣是面積及租值計算，管理費高達$1,900，租金回報被蠶食一大截，那就值得計入了。
【方法2】持有物業角度的計算方法：每年租金／現時樓價
有朋友問計算的時候，應該用單位的現價，還是用單位買入價計？事實上，如果單位已經買入多年，以單位的買入價計算意義不大。例如業主40年前以$10萬買入現在已經市值$400萬的單位，收租1.2萬，如果以當年買入價$10萬計算，回報14.4%，一年收租已多過樓價！所以很多時候我們都會用物業的現價，以上述為例就是（$1.2萬 x 12）/ 400萬，回報就是3.6%。這個計算方法可以評估物業是否值得繼續持有，如果樓價升得多，租金追不上，反映樓價偏高，是時候考慮沽出獲利，或者換貨。
【方法3】投資角度的計算方法：（每年收入 - 支出）／投入資本
以上述例子，樓價$300萬，月租$1萬計算，做50%按揭，年期30年，按息2%，每月管理費$500，資本回報又是幾多呢？先計算你的投入資本，首期$150萬，印花稅$4.5萬，佣金$3萬，律師費雜費$1萬，簡約裝修、出租佣金等約$6.5萬，總成本就是$165萬。
每年收入與支出呢？每月供款$5,657，加管理費就是$6,157，淨收入就是$3,843，以$165萬的投入資本而言，表面回報就只有（3,843 x 12 / 1,650,000）= 2.8%。
如果你計劃5年後賣出，計算方式又有不同，因為供款中大部份都是本金，將來賣樓的時候可以取回，純支出主要是利息，以首5年每月平均利息約$2,500，管理費$500，經常性支出約$3,000，每月收租$1萬，正現金流加本金約7,000，投資回報是 =（10,000 - 3000）x 12 / 1,650,000 = 約5%。
由此可見，不同計算方法反映不同情況，有不同的參考價值。如果你覺得太複雜，純粹考慮是否值得買入一個物業，用【方法1】就可以了。如果你打算壯大自己的現金流，透過建立物業投資組合達至財務自由，不妨用【方法3】去考慮。
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