沒有標準答案,只有自己試出來的答案。
昨天晚上去聽了一場快閃店的實戰講座,想不到大家對於實體通路這麼感興趣。
而我邊聽講者分享,我腦海裡,開始回憶起以前的擺攤人生。
從百貨通路轉換到網路行銷領域剛好也滿兩年了,對於實體通路的現況,今晚又再次回補一些。
趁著今晚記憶大量湧現,就把以前的一些心血紀錄一下。
市集跟展場跟園遊會就太多了,把百貨通路的覆盤了。
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新光三越信義店
新光三越南西店
SOGO忠孝店
誠品信義店
誠品松菸店
誠品敦南店
誠品站前店
誠品新板店
環球板橋店
環球中和店
大葉高島屋
環球林口店
桃園統領
SOGO中壢店
環球世博店
新竹巨城
新光三越新竹店
勤美園道店
中友百貨
新光三越左營店
環球左營店
新光三越三多店
📌櫃位分成
臨時櫃:1個月、3個月
正櫃:6個月、12個月
換櫃的時間點在每年2、3月跟8、9月。
如何能夠進駐專櫃:
認識百貨樓管朋友
參與很多很多展場和市集,某天被樓管挖掘
主動去百貨現場找出窗口
但在事前務必準備自己的規劃書
品牌介紹、通路策略、櫃位設計、行銷計畫、數據目標等等
📌談條件:費用真的是應有盡有。
抽成有純抽成、保底抽成(月目標結算、年目標結算)
還有其他、其他、其他
📌櫃位設計:
依照櫃位類型分成
中島櫃:大多限高有135cm
壁面櫃:大多限高有220cm
櫃位設計請務必能夠「重複利用」、「多元組合」,不然做木工下去,都是隨便幾十萬起跳,破百大有人在
📌進櫃:
除非是整樓層大改裝(會封樓層,施作時間可以長),不然都是櫃換櫃,那你施工時間只有當天閉店時間到隔天早上開店的時間,而且要在開店前把商品陳列都用完。
所以工班都是夜間加成,這裡面包含,搬家公司、木工班、水電、銷售人員等等,這些費用絕對是高高高。
📌人員:
其實那時候透過人力銀行找到的人微乎其為,後來我都是直接去商場特賣會找厲害的銷售員,一開始先交關商品,而後開始慢慢攀談,然而有些銷售員只做特賣,不做正櫃,但他們有很強大的 Line 櫃姐群組體系,從南到北都有,所以可以請他們協助。
📌配班:
有單人櫃、雙人櫃,搭配工讀生穿插。
依照每天百貨公司的營業時間去調配大家上班時數。
📌獎金:
有用個績、有用團績,依照的目標可以看未稅營業額。
另有當天跳摳獎金、周獎金、月獎金。
📌倉儲:
端看商場可以給你的空間,要另外付租金。
有的又距離很遠,所以櫃位設計上也必須考慮倉儲設計。
📌活動檔期:
每個月有繳廣告贊助金就要想辦法上到DM曝光,所以竟可能根據不同主題都有對應商品能提,提好提滿,不能讓錢白繳。
對應百貨滿額贈,也要有自己的滿額攻略包,讓客戶以最能夠湊到的方式去購買最划算,他才會最開心,湊好湊滿。
百貨通常檔期都會有贈品,這時候可以主動找行銷提案,是否有贈品可以再爭取曝光。
再者週年慶大檔,能不能去爭取第二現場,搶花車特賣,吸引更多消費者買單。
今天先分享到這,之後再分享,有興趣朋友可以交流📱。
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180920壹電視+TVBS 快時尚退潮?Forever21信義店傳中秋後掰掰
記者:壹電視→張世澤、江有讚;TVBS→陳韻涵、王興堂
受訪:陳泰源……↓
【壹電視】
門市內打折,有的買一送一,最低從3.5折算起,Forever21推出下殺優惠。2015年6月風光在信義計畫區三角窗精華地段插旗,吸引大批民眾爭相搶購,人潮和如今相比,一個大排長龍,一個沒生意上門,現在更傳出,中秋節後,位在信義計畫區的這家店面,疑似要吹熄燈號,是要撤櫃,還是移點,店員三緘其口。
疑似被下了封口令,面對媒體守口如瓶,不過有媒體爆料,店員私下透露,中秋節過後信義店要關門,所以新品全部送到倉庫,另外庫存,全部大打清貨大減價,男裝全館3.5折起,女裝則是部分物件有優惠,這樣的優惠,史無前例,過去最低只有5折,才會引發臆測,關店消息更有一說是因為店租太貴,業者疑似要撤櫃另找其他地方開業。
房仲業者 陳泰源 表示:「它有所謂抽成的機制,也就是說你賺越多,你除了要付你原本的租金之外,業績的部分,我還要另外再抽你一筆,其實會在這樣的精華地段開店,它不一定是以賺錢為最優先目的,主要是說我在這裡先打響我的品牌知名度,有了知名度之後呢,可能就撤店、快閃,可能改在別的地方開立一個分店來賺錢。」
房租加上抽成吃不消,除了信義店,去年11月日本首間旗艦店、今年年初天津唯一一間門市,接連關店,印度、澳洲也出現業績不佳的消息,全台目前兩間門市快時尚服飾品牌,能否擋得住消費環境,恐怕得等時間來證明。
新聞網址→http://www.nexttv.com.tw/news/realtime/lifestyle/12158211/Forever21
【TVBS】
Forever21在台位於信義區Att 4fun的首間店舖,傳出將在中秋節過後收攤!有員工爆料,最近忙著打包,將最新一季的新品陸續寄回桃園倉庫,目前架上販售商品都以折扣降低回收庫存,男裝全部商品折扣降至3.5折出清,但Forever21在台並無聯繫窗口,無法取得回應,至於Att 4fun也不願證實。
記者陳韻涵:「有媒體報導Forever21在Att 4Fun這間店面即將收攤,不過包括品牌還有百貨,目前都不願證實。」
上午10點開店,店員忙著將衣服上架,不過有員工爆料傳出,其實內部已經在打包,將最新一季的新品陸續寄回桃園倉庫,目前架上販售商品,都以折扣降低回收庫存,下殺3.5折出清。
民眾:「因為它一直打折,東西也沒有到,就是真的這麼貴啊。」
民眾:「因為我衣服不會在這裡買,所以就是還好,沒什麼感覺。」
少逛實體店面,民眾消費型態改變,似乎影響快時尚品牌實體店!Forever21去年10月在日本關閉旗艦店,今年2018年初大陸天津門市停業,而在英國也傳出縮減門市!
房仲陳泰源:「高月租金之外,(百貨)它有可能會視你承租者的銷售狀況,額外再抽成部分業績,所以在這樣的情況之下,你要付月租金,你生意好的話還要另外抽成。」
Forever21信義店2015年6月開幕,信義店占地560坪,如今傳出中秋節後歇業,至於另一間分店忠孝店,也在門口擺出清倉大特賣的優惠,但要撐住的每個月昂貴租金,恐怕也得想辦法提高買氣!
畢竟Forever21雖有男女服飾,但主打美式年輕風格,比起隔壁的日系品牌UNIQLO,全台拓點已經67家店,從休閒、商務服飾也拓展親子周邊,至於H&M主打女裝,但商務服飾質感升級,畢竟要在競爭激烈的服飾市場生存,得面面俱到,抓住消費者目光!
新聞網址→https://news.tvbs.com.tw/life/995901
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.com/2018/09/180920tvbs-forever21.html
百貨快閃櫃租金 在 陳泰源-專任約房仲的斜槓人生 Facebook 的最佳解答
171116跌勢才剛開始而已!?買店面你該停看聽?◎文/陳泰源
【前言】
不論是金管會主委顧立雄,還是央行總裁彭淮南,甚至是部分房仲業者,皆表示房市已軟著陸、進入打底階段。
的確,部分豪宅漲跌互見,而中古屋因建商之新成屋讓利受到擠壓間接下修但幅度縮小,公寓、國宅等低總價高CP值產品已觸底回升,現階段雖然投資客已退場,但少了競爭,剛性自用需求的買家反而可以趁機好好談價。
不過,以上指的都是住宅產品,而商用不動產呢?
隨著科技的進步、產業結構的改變、民眾消費方式的進化,買店面,你該停、看、聽?
【房仲業經營生態改變】
從業者店頭來看,過去都以人潮最多的一線店面為主,後來陸續收掉改退居二線店面,不然就是改租「形象展示用」的小店面,另外再租同棟樓上或附近的辦公室,提供營業員作業。
店面迷思逐漸被打破,有的業者甚至完全放棄店面型態,改走樓面式經營,例如我現在待的公司─《美商ERA不動產》。然而,放棄傳統店面營運模式,規模並沒有因此萎縮,反而不斷壯大,像我們公司因為加入的夥伴越來越多,最近又租下了一間破百坪的辦公室,持續擴張營運。
而店面效益越來越弱,店面租金成本依舊佔整個營運開銷很大的占比,導致許多業者因此收攤轉換經營型態,想想,實在沒必要將利潤給房東吃掉。
然而作為一名「現代業務」,多半已靠人脈資源與網路行銷了,就連預售屋購買習慣也改變,像某代銷業者善用網路科技,使用「互動3D傢配」,消費者在家就可透過720度全景攝影,而網路客成交比例,光是今年跟去年相較,同期就增近3成!
【民眾消費習慣進化】
談到買衣服、鞋子,我身邊有越來越多朋友,都是去實體店面試穿,然後回到家裡網購,畢竟店面有租金成本,商品通常可能會比較貴一些,加上網購有些免運費,而且還宅配到府,不用提著重物逛街,方便又輕鬆,這樣的現象,讓很多店家感到非常無奈。
而網路理財、行動支付與借貸、虛擬貨幣,也都正在改變傳統的消費模式。
【蛋黃區店面拉警報】
以東區的一線店面來說,目前仍有十間左右閒置招租中,當蛋黃都不蛋黃了,買店面你該更小心謹慎。
現象一:東區店面持續蕭條,最近位於忠孝東路四段的街邊店「班尼頓」也收攤,全面轉進百貨專櫃。
現象二:大坪數店面首當其衝,因租金總價過高,導致不少房東開始將一個門牌拆成2~4個小店面出租,分割不了的,目前也只能繼續閒置著。
現象三:特賣會、品牌快閃概念館充斥,相較於長期租約,短期的租金可以便宜約一成左右,對房東而言,至少有短期租金可以收,有總比沒有好,而最主要的原因是避免店面冷掉,空太久實在不好。
現象四:僅剩需要打知名度的品牌才會願意入駐。像近期日系雜貨品牌「Niko and...」以月租金320萬元承租,排名東區實價揭露月租金資訊第三高紀錄,另一側是空租超過3年,近期「王道銀行」以每月130萬元承租,而這兩個店面,剛好都是三角窗,招牌效應若不夠醒目,人家還不願意租呢!
以「Niko and...」來說,因為是進駐台灣的第一家店,需要曝光度;而王道銀行,主要業務都在網路處理,實體店面主要是採取形象概念的展示方式,主要是攬客功能和形象推廣,現場並不提供現金交易,因為是新型態的銀行,正需要廣告效益強的店面提升知名度。
【福禍相倚,店面弱,帶動商辦行情上漲?】
說到商辦租金行情,以台北101大樓為例,近五年租賃交易紀錄,大樓平均每坪月租金在2014年以3871元站上新高,之後隨著房市緩跌,隔年租金下跌14.1%,平均每坪月租金3324元,去年行情回升至3483元,今年持續攀升至3792元、年增8.9%。
而台中市商辦市場也開始強強滾,2016~2018年間台中七期商辦供給量預計可達近10萬坪,除「豐邑市政都心」因量體高達3萬坪,空置率超過3成外,其餘「順天經貿廣場」、「全球運籌中心」、「親家T3」、「鼎盛BHW」的空置率僅有1成上下。
不只租金行情,連商辦的交易量也明顯增溫,以加工絲廠「宜進」為例,近期董事會決議斥資5億元買下台北忠孝東路四段商辦樓層,估計創造每年租金收入約1300萬多元。目前宜進一年租金收入約1.5億元,包括台南廠部分場地出租給嘉里大榮物流,以及台北內湖辦公大樓部分樓層。
還有印尼「紡織大王」宋良浩,其孫子宋大江,去年5月砸下近10億元搶進大直金泰段約340.3坪土地,預計規劃為「虹光大直」案,興建地上7層、地下3層,樓地板面積約2千坪的餐飲商業大樓,該案主要承租給餐飲與零售業者,以長期收租及提供服務為主。
而長虹建設於台北市內湖區「長虹新世紀企業總部」整棟廠辦大樓,也以64.2億元賣給中華郵政。
總而言之,隨著業者的經營型態的轉變、民眾消費方式的進化、網路科技所帶來的便利性,導致店面空置率逐年攀高,而租金行情目前也正在龜速緩跌中,跌勢恐怕「才剛開始而已」,但需求動力仍在,只是轉移至商辦,因而帶動商辦產品的租售行情雙漲。
【結論】
店面目前仍有待時間補跌,因此:
若要買店面,不如買商辦;
若要買店面,買大不如買小,買大最好選可以分割成多間小的;
若要買店面,不如買透天型店面,至少土地坪數不是「持分」,未來都更、合建較容易;
若要買店面,招牌廣告效益擺第一,人潮多寡放第二(因為人潮漸漸未必等於錢潮)。
另外,餐飲業允許進駐的店面也是不錯的參考項目之一,因為餐飲業通常比較難「往上」開店,用餐人潮一樓與二樓以上相比明顯有差,而且科技再進步,餐飲業也無法在「雲端」開現做料理網路餐館。
因此,若店面可開餐廳,其實算是一種「加值」,畢竟現在的店面規定限制多,最常見的就是拒絕餐飲業,而可出租的對象較多元,也能間接縮短閒置招租期。
筆者為 美商ERA不動產大安營業處副理
【參考新聞】
拉警報 北市店面爆招租潮→https://money.udn.com/money/story/5621/2810155
商辦選址不再只看地點 數位科技更重要→http://estate.ltn.com.tw/article/4214
買預售屋改走這條「路」 網路來人增3成→http://www.chinatimes.com/realtimenews/20171113002444-260410
台中商辦強強滾,台商回流七期多→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171115/1241437/rtn/
東區店面冷 短租特賣會撐場→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171112/37843497/news/
台北東區店面蕭條,最後1間「班尼頓」街邊店也收攤→http://home.appledaily.com.tw/article/realtimenews/20171111/1231739/rtn/
王道數位化銀行,東區再展店→http://home.appledaily.com.tw/article/index/20171106/37836908/indexnews/
北市忠孝東路三角窗店面 日商每月320萬租走→http://news.ltn.com.tw/news/business/breakingnews/2164314
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