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【土地研究員睇唔過眼】要做好規劃 先唔好虧畫 #肢解城市規劃 #8月專研

劉國勳尋日發表《新界北建設香港新中心》倡議書。作為土地研究員，有幾樣嘢實在睇唔過眼。先撇開離哂譜嘅規劃內容（遲啲專題慢慢拆解），今日同大家睇地圖製作：

1) 底圖起哂格：ppt嘅地圖底圖好濛。枉我地怪錯部電腦load得咁慢。其實揀啱area係google map cap圖都應該唔會咁濛。成個ppt最清嘅係佢封面個嘜頭。

2) 篤錯站位：地圖上show到嘅四個北環線站有二個都篤錯位。凹頭站同牛潭尾站同立法會文件show嘅位置偏差差唔多成公里。唔洗georeference都見到有偏差。唔知劉國勳記唔記得，港鐵曾經向佢有份嘅立法會鐵路事宜小組委員會提交咗北環線擬議車站位置地圖。（註）

3) 亂畫shape：成個「新界北新中心」嘅shape起哂角，zoom近啲仲見到接壤中國嘅邊界畫到過咗界。

作為一份規劃建議書，最重要，最基本嘅地理資訊如區域邊界同車站位置都搞錯，點叫人信佢建議嘅嚴謹性？

喺現時政府一味強調「精簡」規劃程序，整份咁嘅倡議書原因相信大家心中有數。而政府究竟會真係點搞規劃程序？背後嘅潛在影響又會係點？就一定要留意我地呢個月嘅肢解城市規劃研究專題喇。

P.S. 我地研究社不時對內對外都會搞地圖工具workshop，大家只需幾個鐘就可以學到精準嘅地理資訊展示。

註：立法會CB(4)302/20-21(01)號文件 https://www.legco.gov.hk/yr20-21/chinese/panels/tp/papers/tpcb4-302-1-c.pdf

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研究為期24個月。

【解剖「囤地線」】以鐵路為骨幹　撐起了誰的未來? #永續港鐵霸權 #7月專研

最新規劃中的北環線近日成為潛在土地供應的熱點，但鐵路未到站，沿線地產商的土地囤積(land grabbing)問題已時有所聞。 十多年前本來為城際鐵路做共同通道的北環線被高鐵「打尖」，製造出約20-30年的「規劃空窗期」，究竟一直以來所說「以鐵路為骨幹」的城市發展，將會為未來這些港鐵沿線新區帶來什麼規劃問題?

▌「囤地先行」的北環線發展

為深入探討鐵路與規劃之間的問題，我們全面檢視曾於北環線沿線提交過牽涉住宅發展(Proposed Residential Development)的規劃申請(planning application)，加上抽樣土地查冊，估算出現時發展商在北環線沿線的囤地狀況，發現各處都滿佈發展商的囤地身影：

囤地線地圖即刻睇：https://arcg.is/1qeHCS

¤ 新田：1幅佔地約11.6公頃的地塊 (由新鴻基及置地申請)。

¤ 牛潭尾：2幅合共約7.4公頃 (由恒基申請)的地塊、另有1幅約7.2公頃 (由培新集團申請，其主席楊世杭人稱「山東李嘉誠」)地塊，1幅約9.4公頃地塊(由九建申請)，可知囤地範圍總共24公頃。

¤ 凹頭：1幅位於元朗壆圍以南約9.3公頃的土地，1幅約3.7公頃鄰近凹頭站改劃為「商業」地帶的土地、已成功闖關佔地約13.1公頃Park YOHO第二期項目，元朗錦田下高埔村1幅約1.57公頃土地以及元朗南生圍東成里1幅約5.1公頃住宅土地，合共約32.8公頃(皆由新鴻基申請)，另外1幅新界元朗榮基村的綜合發展佔地約7.6公頃(由新世界申請)。包括PARK YOHO(新鴻基)、爾巒(新鴻基)以及山水盈 (路勁地產)等已建成的私人住宅發展項目。

¤ 錦上路：1塊約4.3公頃元朗錦慶圍以南的土地(由長實申請)。

總體而言，北環線沿線潛在囤地排名為：

1. 新鴻基(共44.4公頃)
2. 九建(共9.4公頃)
3. 新世界(共7.6公頃)
4. 恒基兆業(共7.4公頃)
5. 培新集團(共7.2公頃)
6. 長實(共4.3公頃)

單是這6間大發展商的附屬公司，保守估計總面積達80.3公頃，即是說在北環線尚未興建，未計未來這些沿線的港鐵站上蓋用地，相鄰最核心地段早已被發展商割據一方，可以預想到未來「以鐵路作為骨幹」的土地發展，這些新區發展將會是上蓋超級港鐵站，四周加建天橋接駁到站旁連綿不盡的地產商場及私樓屋苑，牢牢將鐵路創造出來的便利全面轉化為私人地產紅利。

現時擬定公屋規劃亦是相對在港鐵站佔地面積較小，難以再出現鑽石山站上蓋居屋的景象，亦有可能出現如元朗朗邊公屋發展般52層高公屋群，將公屋供應密集式擠在佔地面積較小的用地。政府2020年底表示北環線沿線會提供近7萬個住宅單位，「目標」是7成公屋3成私樓，可能由2-3個公屋極高密度集中區實現 (如沙埔棕地群7000個單位)，卻保留圈地阡陌的地產商規劃私樓社區，這並不只是私樓地主導的土地問題，更加是發展形式帶來密度差異的規劃問題。

透過檢閱北環線沿線的住宅發展申請現況整條「囤地走線」，可以預視到若然現有土地發展模式不作改動，本地傳統地產商仍然在未來好一段時間，都能以鐵路沿線大規模的囤地吸取鐵路站帶動出土地價值 (land value capture)的壟斷，透過鐵路發展延續了本土地產霸權的格局。

▌「綜合發展區」的難產

「以鐵路作為骨幹」的土地發展，過往是透過北環線沿線站旁的「綜合發展區」 (Comprehensive Development Area) 的土地利用工具，為站旁未來的發展實現較全面的規劃。如參考牛潭尾站一帶的綜合發展局規劃意向，用意是為了取締各種零散發展 (sporadic development)，透過綜合規劃改善當區的環境、設施與配套。

然而許多北環線訪已劃作綜合發展區(CDA)用地都長期空置，其後亦曾數次為其相關土地申請更改用途，但均以自行撤回申請或遭城規會否決告終，例如毗鄰未來北環線牛潭尾站CDA用地，翻查該兩幅綜合發展區土地的過往規劃申請，發現2008年當中兩塊合共7.4公頃的土地曾經由恒基發展商提交的住宅發展申請，因種種理由 (如未能完全整合龐大地權範圍)而閒置，現時則建議放棄CDA用地必須要綜合發展，改劃為地塊更少的住宅用途，讓收集不足業權的發展商可以「大有大做、細有細做」，明眼人都看出是近月地產利益不斷放風爭取的重要政策。

如果真的放寬綜合發展區的規劃安排，意味著政府將放棄30年以來透過大型綜合發展來整體改善地區發展的規劃原意，為著地權人的業權限制而「削足適履」，更突顯出政府放棄當區綜合發展的主導權。近日牛潭尾站亦被抽起不作「新發展區」來收地發展，而只是計劃作全區的「用地檢討」，很可能意味著當區各大囤地利益既可享受鐵路帶動的土地升值，同時又能避開被政府收地而成功改劃套現。

▌打破「以鐵養地」的經濟內循環

如果不斷為人詬病的「鐵路+物業」叫做「以地養鐵」，北環線這種助長囤地利益的土地規劃明顯就是「以鐵養地」，鎖起了沿線數百公頃解決土地問題的真正潛力，亦令更理想規劃模式無法實現。若然沿線像沙田新市鎮一樣全面劃一收地或許會是另一種故事，但考察北環線沿線現有格局及政府規劃方向，都可以預視政府並無根本改變透過鐵路創造及收割土地租值的地產遊戲，仍然奉「增加土地供應」之名樂在其中。

港鐵霸權專研系列成果一覽：【還原「物業帶動鐵路」的歷史時空】https://liber-research.com/07_2021_mtr1

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早...早....早....早前我地三口子去參加免費導賞活動，今次目的地就係去牛潭尾濾水廠！

雖然同樣都係參觀濾水廠，不過設施同特式都係有啲唔同，加上今次導賞員哥哥更加詳盡咁介紹食水嘅水質同處理過程，所以又嚟上左一課好好嘅常識課呀...哈哈~


**活動於2019年12月參觀

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｜退役英軍啹喀兵—$1,000人工冒死守邊境 新一代無人知曉成社會陌路人 尼泊爾啹喀兵Khim：「我愛香港所以付出！」
我們習慣把「愛」掛在嘴邊，但甚麼是愛？香港幾經風波，越來越多人對這片土地有一種難以言明的感情，明明對周遭的事感到失落，明明可以到其他更自由自在的地方生活，但卻離不開這裏。一位離鄉別井、居港逾二十年的尼泊爾退役啹喀兵，窮半生證明：愛……需要行動。

啹喀兵最初是由英國東印度公司所聘請的僱傭兵，之後加入駐印度、緬甸的英軍，漸漸成為其中一支正規部隊。首批啹喀兵在1948年來到香港，及後主要負責駐守中港邊境和處理動亂。六七暴動，有五名警察身亡，港英政府立即改派更具戰鬥力的啹喀兵鎮守沙頭角，以穩定局面。部份啹喀兵或其親屬，若在港服役期間身亡，可以安葬在元朗牛潭尾的啹喀墳場。



影片:
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