2021.4.13全國廢核行動平台聲明 - 反對日本以鄰為壑,排放福島核污水入海!
2011年福島第一核電廠因發生核災,10年來持續產生輻射污水與污土,至今污水總量超過124萬公噸,日本內閣今日決議將把難以善後的輻射污水排放入海,將於兩年後執行。全國廢核行動平台提出聲明,台灣嚴正反對日本將輻射污水排放至海洋,使輻射物質進入到生態圈,造成輻射污染風險,更不應因成本考量,將鄰近國家的環境生態、海洋漁業與人民健康置於輻射污染的威脅之中。而此種便宜行事的做法更引發國際上強烈的抨擊,跨國發起的「福島核災將屆10週年,反對輻射污水排入海洋,終結核電!」連署由24個國家、311個團體共同聯名發起,台灣也有近40個團體加入連署表達反對。
福島核災已十年 輻射污水仍難以解決
福島核災是2011年發生的悲劇,但直到2021年還要承受核災帶來的污染還有影響,很多人以為核災結束了,但事實上經過10年,如何處置污水與核廢料仍然是日本政府最頭痛的問題,目前福島核電廠因為反應爐內至今仍有大量殘留的高放射性核燃料碎片殘骸難以移除,仍需持續注水冷卻反應爐心,每日有上百噸的輻射污水不斷被製造出來。東京電力公司目前用多核素除去設備(ALPS)來處理福島的核污水,雖然絕大多數的輻射核素都可去除,但卻無法除掉「氚」,因此一直儲存在廠區週邊,每5.5天就需要1個新水槽,現場蓄水量為140萬立方公尺,預計於2022年底飽和。
日本政府和東京電力公司曾表示核電廠區內仍有總量1200兆貝克的氚,這意味著將來可能會釋放出更多受污染的水,排放至海中透過魚貝類而對人體產生不良影響。日本民間團體建議可以用其他方式如透過大型水槽的陸地儲存與透過沙漿固化的儲存、以及增加儲存區土地的等提案,但政府卻在對這些提案沒有進行充分的討論下,選擇直接放流至海洋的做法。
2020年屢傳日本政府以現場儲水槽即將不敷使用為由,擬決議將輻射污水排放入海,不但引發日本全國漁會以及福島漁會表達反對立場之外;福島縣內有43個市町村(相當於鄉鎮市)的議會也做出反對的決議;此外,一項由福島縣縣民發起的連署,也募集了45萬筆連署名單,但日本首相菅義偉仍一意孤行,不顧在地民意反對,偏袒核電業者,不惜犧牲自己國家國民與鄰國權益。此種「以鄰為壑」的自私行為,令人憤怒,也突顯核電宣稱的「便宜」,其實是將污染處理成本與健康風險推給他人承擔,製造的假象。
核電代價高昂 日本不該以鄰為壑
全國廢核行動平台曾號召民團在2020年5月赴台日交流協會外抗議,正式遞交反對意見書給日本政府,11月更在外交部前召開記者會,重申反對立場,請日本政府三思,不該以鄰為壑,傷害海洋環境,更讓東亞鄰國一併承受日本使用核電的高昂代價。
這些受污染的廢水,排入大海不只是會影響到日本的漁民,也會隨著洋流影響到台灣,將侵害我國漁民權益、增加我國輻射檢測成本、甚至威脅水產品消費者的健康。此次決策影響重大,核污水排放入海不會只有一次,這代表未來三四十年沿海可能要長期承受污水排放,對海洋環境的影響是長期累積的,另外,日本內閣決議將在兩年後才施行,為了保護海洋環境,仍需持續呼籲日本政府應改採其他處理方式,台灣政府也應該重視未來可能的衝擊,經由正式外交管道表達反對,為國民健康與周遭海洋環境把關。
福島核污水背景說明:
福島核一廠在二○一一年三月十一日的東日本大地震遭海嘯侵襲,一號機至三號機發生「爐心熔毀」事故,甚至數度氫氣爆炸,造成大量放射物質外洩,是全球僅次於車諾比事故的最嚴重核災。為讓反應爐降溫,必須不斷注水,此外,滲入毀損建築的地下水和雨水也因此含有放射物質,使污水量增加。
目前福島約儲存了接近124萬公噸的輻射污水,這些污水含有氚(放射性氫),其輻射總劑量高達860兆貝克,難以透過緊急設置多核種除去設備(ALPS)將其去除。而目前儲存於水槽中的水有70%以上含有放射性物質,如鍶90、銫137和碘129,完全超過可排放的濃度標準,並無法透過二次處理將其完全去除。
2019年抽取的污染水再次增加到每日180立方公尺。等量的水經部分去污後儲存於1,000立方公尺的水箱。因此,每5.5天就需要1個新水箱。現場蓄水量為140萬立方公尺,預計於2022年底飽和。
「福島核災將屆10週年,反對輻射汚水排入海洋,終結核電!」國際連署,發起團體有24個國家,311團體,截至目前為止已有65,360人(來自86個國家)簽署了請願書。
網頁:http://chng.it/XgzQzHz6
【台灣也有近40個團體加入連署】台湾環境保護連盟、綠色公民行動聯盟、地球公民基金會、媽媽監督核電廠聯盟、守望文教基金會、台灣蠻野心足生態協會、北海岸反核行動聯盟、看守台灣協會、PAPA非核陣線、環境法律人協會、台灣環境資訊協會、彰化縣環境保護聯盟、主婦聯盟環境保護基金會、台灣媽祖魚保育聯盟、台灣千里歩道協會、台灣永社、人本教育基金會、新北市愛鄉協會、林口社區大學、台灣同志諮詢熱線協會、綠色和平、綠黨、台灣公民自主發電行動聯盟、主婦聯盟南部辦公室、台灣人權促進會、台灣綠能臨門一腳協會、台灣環境教育協會、台南新芽、荒野保護協會、美濃愛鄉協進會、屏東縣好好婦女權益發展協會、高雄市公民監督公僕聯盟、高雄市鳳山社區大學、全國教保產業工會、主婦聯盟環境保護基金會南部辦公室、台南社區大學、屏東縣教育產業工會
發稿單位:全國廢核行動平台(此為一跨團體的串連平台)
2013年309全國廢核大遊行,北中南東共有超過22萬人上街要求終結核四、核電歸零。遊行結束後,數百個民間團體為串起台灣自主的公民社會力量,共同組成了「全國廢核行動平台」。廣招環保、人權、工運、教育、性別、社福...等各領域的公民團體,以「團體」作為成員單位,但不包含政黨組織,現已有超過兩百個公民團體加入。
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同時也有4部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,錄影日期: 2019年10月18日(星期五)4:35pm 獨家消息,感覺8分,1180萬,持貨39年升140倍《「平」... 可以解決所有問題》 第1570(堅)成交: 赤柱大街35號地舖,建築800呎,實用約600呎,成交1180萬, 3.1%回報, 闊約11-15呎 x 深約45呎, 租$30...
永明強積金熱線 在 謝孟庭 MengtingXie Facebook 的精選貼文
#狂風暴雨不專業專訪 #小嗨
小嗨是我在政大時,因為推動性別議題而認識的學姊。
難以簡略的介紹這個人,最能引起共鳴的大概是,他參與了蔡依林〈玫瑰少年〉這首歌的歌詞創作,而這首歌獲得了2019年第三十屆金曲獎的年度歌曲獎項。但這事很世俗,跟他碰面時我反而不太敢提。
(但我還是要把這個擺在第一段哈哈哈,請大家看下去)
那天我們約在旁邊咖啡,我猜想他會覺得有趣的咖啡店,從我們如何認識開始談起。
從就讀政大開始,小嗨便積極的參與學生政治的運作,並主力於性別議題的推動,像是性平會學生委員的增額、以政大學生會的名義參與同遊等,後來也因此接觸了同志熱線。
因為很久不見,也沒特別聯絡,我偶爾會感覺到,自己正用習於與社會上其他人應對的方式回應他,他是這系列我的第一個訪談的對象,我格外緊繃。
像是要替他寫自傳那樣,從大學、議會、資管系、資管所、在銀行工作了四個月就離職、出國打工、做出租人生、零元生活...詳細的聊起。
我本以為出租人生會是聊天主軸的。
小嗨是一個超級多工的人,技能樹亂點的狀態堪比YAMAHA,從製片助理、法律諮詢、股票操盤、攝影助理、翻譯、舉辦聯誼活動、代課老師、羽球裁判、籃球裁判、陪聊天、咖啡店頂讓交接工作流程...什麼都做過的超級自由接案=出租人生。
殊不知這部分聊一聊大概就是這樣XD
他說小時候的志向是當奸商。類似廖添丁那種義賊的奸商。
「我覺得大學時期積極參與學生政治,以及到後來做出租人生,都跟這個志向有關係。」
生長於勞動階級家庭,小時會幫家人一起做回收工作,會撿到還能用的 iPhone 或其他 3C 產品、名牌衣物、掃地機器人......各種超出想像的奢侈品被丟棄。
這讓小嗨意識到許多資源被浪費,因此無論是大學前段的積極進入權力核心,後來越發明確的低物慾生活,或是許多行動的目標都包含資源再分配,都能從這裡開始。
「大學的時候我很認真在記帳,但從銀行離職之後我反而不記賬了,我知道我的每分錢都用在該花的地方。」
那不是吝嗇也不是節儉,對於支持的議題周邊、支持的朋友作品等,他很......慷慨嗎?與其說慷慨,不如說奠基於認同與清楚的價值選擇上,不同於一般人的消費標準、生活方式。
他對資源分配的看法是我非常感興趣的事情。
我們早已知道,萬惡的資本主義、消費主義,但面對巨獸,我們除了生氣、無力、同流合污,似乎別無他法。
他談論這件事的那刻起,某種奇妙的感覺在我心裡蔓延:我抓到了一個重要的東西,這個人的平衡所在、核心所在。
小嗨並不認為自己特別了不起。
他並不認為,那些踏入企業工作的同學或是接觸到的有錢人做了錯誤的選擇。
「要我朝九晚五我還辦不到,我有時候蠻佩服他們。」
他並不認為低物質需求特別了不起,不認為一直在推廣議題的自己很厲害,不認為大家都要跟他一樣。只是選擇而已。
他說有錢的原因有很多,所以並不覺得有錢就是壞人。
因為不仇富,反而可以成為不同人群之間的媒介,可以用他的方式實踐資源再分配這件事。
「有時候他們只是需要別人提醒。」
提醒有個捐款是對方可以幫忙的、提醒世上有不同的觀點、提醒不同人腦袋沒想過的事情。
活在當下;平等的看待人,包括自己;實踐多元價值。
因此能明確知道自己的喜好進而選擇,不需與他人比較,可以一直擇己所愛、可以面對他人的擔憂,可以做很多不同於「社會」或「大眾」的決定。
可以不焦慮「都XX歲了我在做什麼」或是「大家都...我怎麼...」。
能擁有一套自己的價值標準,又不用那套標準去看別人。
「但有時候我也會拒絕。」
這是同為多元價值實踐者,另個我感興趣的地方:有時候因為理解、因為體諒,忘記要先照顧自己、學不會拒絕。我好奇對小嗨來說,拒絕的標準在哪?
「痛苦值。」
像是在銀行上班時,小嗨身體真實的、找不到原因的疼痛。
「研究所我不想念,但還能忍受我就試試看。銀行我真的待不下去。」
身體是一塊誠實的土地。我不禁想到鹿比吠陀因緣際會曾這樣跟我說。怎麼相信自己進而成為自己,大概就從連結自己的身心、感受開始吧。
「也不是相信自己,嗯...做就對了。」
我們聊了兩個多小時,我一開始的緊繃感少掉許多,最後才聊到了〈玫瑰少年〉。
要寫這樣議題的歌,需要做許多功課,原來小嗨是類似顧問的角色:使用的詞彙、描述的方式、恰當與否、有什麼風險、不同人有什麼不同的性別故事......。
在那之後他也做了一系列的校園巡迴演講,藉著歌曲得獎的聲勢推廣這個議題。
「我有時候會去看歌曲的留言,看到那種真的沒聽過葉永鋕也不了解性別議題的人,因為這首歌去認識這些事情。」
如同他在實踐資源分配上的選擇,不排斥主流管道、不怕他人眼光、用力推廣議題,是他的作風。
思想資源再分配的重要性。寫到這我突然意識到,物質資源外,這是更根本而難以做到的。
最後買單時,照我的想像我應該要請客的,但我卻沒帶夠錢,跟他拿了一百,也忘記帶《雨》的實體送他。
因為是小嗨,所以我除了表明我的冒失、致歉,卻也沒有被罪惡感淹沒而太過慌張。
說要補寄一份實體給他時,他是這麼說的:「如果你能先把實體給需要的人我會很感激。」
一起趕末班車,在列車進站前,我說,可能因為他人生的事件都很快、密度很高,所以腦袋擁有很多資料得以做出判斷。
「那你做最久的事情是什麼?」我問小嗨。
「性別跟資源再分配吧。」他很快的回答我。
回家之後我決定打鐵趁熱的打下這些字,也想著我在社群上看到、以為過得很辛苦的小嗨。
與我聊天的小嗨感覺一切都想得非常清楚,也不太有強烈的情緒,跟社群上抒發感受的他不太一樣。
都是不同而真實的他吧。多元價值不應只實現於社會或世界,也在我們每個人身上,在不同時空我們擔任不同的自己,或許有矛盾的可能、有篩選的部分,但這就是時時刻刻的選擇。
明白這點大概也能對自己/他人更寬容。
邀訪時小嗨曾給我聆聽的回饋,他覺得《雨》是一張聽完很孤獨的作品。
「有看到你邀請大家聽完分享感覺。我那時候第一個感受是想把自己藏起來,甚至是在雨裡,就沒有打下什麼回饋給你了。」
訪談最後回應主題,問他對「狂風暴雨」一詞有什麼想法時,印象令我特別深刻的是,他說那不是非誰不可、不認為自己便是、不一定要人人如此的。
去接觸更多更大的世界,進而摸索出自己的形狀,用自己的方式活出自己樣子,進而影響但不強制其他人。
這是我這個晚上被提醒,想與大家分享的:勇氣與毫不刺眼的光,那是柔和卻清楚的線條。
也因為小嗨的緣故,我想再抽出一份實體。
請去 FB 粉專 嗨嗨出租人生 按讚,再在這篇文章(IG上下兩篇之一或FB動態皆可)下留言,即可參與抽獎。
結果將於3月1日抽出,請繼續 follow me ~
👤 小嗨
📷 Meng
✍️ 好笑
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永明強積金熱線 在 全職師奶‧Sin Mama Facebook 的最讚貼文
小兄妹是日下午茶自制老行家潮食燕窩乳酪杯🍧
燕窩都可以有好多種唔同嘅食法😋燕窩手工果醬大人小朋友都一樣咁啱食😍
香港老行家最新推出左4種唔通口味既燕窩手工果醬💗各有特色,新鮮製造,仲可有多種配搭食法😋今日小兄妹就就整左個潮食燕窩乳酪杯🍧
🥭官燕香橙芒果熱情果百里香🍊多種水果配搭,果香味濃還帶有清幽花香
🍐官燕雪梨桂花🌺梨味清甜配上桂花香氣,非常滋潤,清香可口
🍎官燕蘋果玫瑰🌹甜中帶點微酸和淡淡玫瑰花香,而且有些蘋果蓉口感豐富
🍊官燕柑桔菠蘿🍍甜味和酸味都較強烈,配以柑桔皮和粒粒菠蘿,口感豐富,啖啖吃出獨特果香
呢個潮食燕窩乳酪杯🍧做法非常簡單小兄妹佢哋自己都可以整到😛
材料:準備兩杯現成乳酪,兩粒士多啤梨切片🍓同埋自己鍾意嘅老行家燕窩手工果醬💗
首先將兩杯現成嘅乳酪倒落杯裏面🍧然後加上 自己鍾意嘅老行家燕窩手工果醬💗最後加上士多啤梨🍓做裝飾咁就大功告成喇😍果醬真係乳酪永遠既好朋友👭襯色、又增加風味,仲好健康添🙌🏻
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永明強積金熱線 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的精選貼文
錄影日期: 2019年10月18日(星期五)4:35pm
獨家消息,感覺8分,1180萬,持貨39年升140倍《「平」... 可以解決所有問題》
第1570(堅)成交: 赤柱大街35號地舖,建築800呎,實用約600呎,成交1180萬, 3.1%回報, 闊約11-15呎 x 深約45呎, 租$30800至2021年6月 (新續租)。全幢三層高,業權份數1/3,來去水,茶水間,天井小花園。羅守輝買入。簽約日期2019年10月17日。
老闆娘 Joyce 好 nice, 專賣中華特色紀念品,大家經過一定要幫襯佢。
此舖成交紀錄:
- 1970年7月6日以83500第一手買入
赤柱大街舖成交比較:
- 2019年3月30日,赤柱大街8號裕海樓地下B舖,成交1280萬,建築面積約850呎,門闊約13呎,深約50呎,吉舖,市值租金約3萬, 約2.8厘回報。樓齡約35年。2009年11月5日以1338萬買入。1990年10月19日以570萬成交,1987年11月14日以140萬第一手買入。羅守輝買入。
- 2019年1月11日,赤柱大街19至21號,成交1600萬,建築面積約600呎,租金合共38000,門闊近30呎,羅守輝買入。
- 2018年6月12日, 赤柱大街49號,成交1708萬
赤柱大街分兩邊: 海邊的餐廳及入了內街的零售段市集。此舖位於零售段,此段於1997年時為高峰,之後開始走下坡, 中間上了一陣時間,2003年沙士時候再次谷底,04-07年又再復活,2008年金融海嘯後又開始下跌, 之後一直下降至今冇好過。 最近社會活動更加再次谷底的再新底。 比起高峰期,大部份店舖生意跌五至八成,最近社會活動令生意更差,因為遊客明顯減少。 但我相信已經接近谷底,因為始終基本遊客消費力強及有本土需求, 赤柱買舖平過買住宅。
飲食段較好,但近年生意也下跌,約2至4成。最近社會活動反而令領展的赤柱廣場生意上升及海邊餐廳段生意不太差,因為客戶不想出市中心消費。
商舖業主/經紀放舖熱線 (直接聯絡我): WhatsApp +852 9036 1143
康業信貸快遞,業主按舖/按樓熱線2110 2110 (My family business,聯絡 Bonita Tsui,話李根興介紹)
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
李根興創業之友 https://www.facebook.com/EdwinNetwork/
李根興商舖之友 https://www.facebook.com/edwinprimeshop/
李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
購買李根興兩本舖書
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(2) 永隆銀行戶口
020-644-0000-3123
(Bridgeway Development Company Limited)
付款後,請留你的地址給我們,我們會馬上郵寄給你。或你可到我們盛滙辦公室領取。c 中環皇后大道中16-18號新世界大廈一期1502至3室。電話 2830 1111。我會親筆簽名給你。多謝!
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【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
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《十大政府200億買工商舖你要知!》
政府200億買工商舖,令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂,投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出,邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗, 阿炳付出咗好多努力, 血汗 ,金錢, 成為咗嘅大富翁, 周圍捐錢。 阿茂啦, 就繼續索取,一世都係乞兒。
如果你有睇我《十大創業忠告》, 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢,你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地, 你越想政府做好啲,你越先要支持佢,唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業,梗係話好啦。支持咗, 再仔細睇真啲條數 ,大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對, 又話咩官商勾結,又話咩杯水車薪。講到呢度,我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數:
第十: 政府話動用200億買入60項物業, 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三,係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎, 政府唔使買到咁靚呀!
第九: 今時今日,即使是100%地舖, 面積較大,位置較靜的民生位置,好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓,呎價9000至到萬四元就有交易, 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲,日後買平咗就唔使孭鑊啦。
第八: 對工商舖必定是好事,業主套現了200億,自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓,肯定佢哋唔係首置,要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁,用公司名買,30% 。 仲要再鎖多三年, 工商舖只係最多畀8.5%, 無任何轉售限制。
第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例, 如果要做互助幼兒中心,更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址, 絕大部份都是相連地舖,方便出入。
第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%,嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方,已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔,只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。
我計過, 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多, 七除八扣,應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎,應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。
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香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)
全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米
(當中只有35%是非甲級, 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
(當中只有210萬平方米已活化,及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間,每間平均約600平方呎,即應減去約6000萬呎樓面)
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎,大約5倍
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第五,根據土地註冊處, 撇除領展同年賣咗120億商場,2018年成年商舖只是有約363億的成交, 二百億即使分三年買,都係大的數字,佔每年的18%。 即使包括埋商廈,加多374億成交, 再包括埋工廈,再加多440億,都佔近6%。但記住, 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等), 同埋未活化嘅工廈,社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話, 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。
第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施, 即每項物業約3.33億。 唔計領展,近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入,掃足三年,都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。
第三: 我同全港經紀了解過,在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個,叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院,又再趕走啲老人家, 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施,唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。
第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖,例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面, 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面,don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友,好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業, 買得平,佢哋唔會賣。 買得貴,會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑, 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨,一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨, 即使個價貴啲,在市場上則難以比較,價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。
第一: 最後,唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場,難聽啲,俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場, 高鐵旁邊咁旺嘅位,上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯,每呎970, 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售, 全層或者部分商場樓面都好, 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗,不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」, 贏返啲呢幾千個小業主個心,Really!
總結, 我支持政府呢個200億方案, 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升, 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化,希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會, 對工商舖,對小業主,對我都將會是一支強心針。
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《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三,太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓,近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億,會回流工商舖,是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%,應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量,掃足三年,都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個,叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。
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