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前金區首件都更-土銀都更案核定 五福商圈再造新地標即將崛起

位於高雄市漢神大立五福商圈、前金區五福三路的土地銀行都更案，歷經近8年多漫長都更過程，終於在上周五(6/18)核定都更事業及權利變換計畫實施；該案將是前金區舊市區的都市更新指標案，屋齡高達36年的舊土地銀行，將以29層住商大樓新貌再生，引領前金區商圈再發展。

前金土銀都更案基地鄰近漢神、大立百貨商圈，位在高雄女中斜對面，鄰近愛河與捷運紅線中央公園站，面積共1,108平方公尺，由中國開發資產管理公司擔任實施者，整合土地銀行與其餘私地主，自101年11月提送事業概要，歷經4次都更大會審議、2次專案小組審議及多次協調會議，主要癥結在於，實施者與土地銀行間為估價、建築規劃等事項，始終未有共識。

都市更新是高雄因應城市環境老化及再生的重要戰略，為此陳市長交付須全速推動都市更新之任務，我即整合都市發展局、工務局等相關局處，推動各項都更審議簡化及法制化程序，建立公平透明的互信機制，增進參與意願。土地銀行為公股銀行，市府希望能促成土銀，參照都更條例第46條公有土地原則一律參與都市更新之立法意旨，由市府主動積極協調，終能能讓整合長達8年多的土銀都更案能順利實施更新事業，成為前金區首件都更案。

因此，在前金土銀都更案第四次都更大會審議前，我曾經帶領都發局同仁北上拜會土銀前黃伯川董事長，除向土銀表達高雄推動都更、引領城市再生發展的決心，同時強調都更過程絕對嚴守法律、公正透明以保障所有都更參與人的權益，終獲土銀的信任與認可，使得本案順利於去年的12月10日審議通過。後續為完備都更案核定程序，也再度與現任謝娟娟董事長尋求協助與支持，促成土銀捐贈部分未徵收的自強三路285巷道路用地，終於經該行董事會同意並於6月8日出具捐贈道路同意書，讓本案正式進入核定程序，使得五福商圈的再生發展獲得新契機。

藉由這篇臉書，感謝土銀前黃伯川董事長與謝娟娟董事長，及該行董事會成員，願意支持高雄的城市發展，同意完備整體都更審議程序，促成最後的事業及權變計畫核定，為土地銀行在高雄前金區的再出發，奠定堅實的發展基石；也藉由都市更新重建，讓原本屋齡36年的11層商辦，及2 棟屋齡53年的3層透天厝整合更新，變身為地上29層住商大樓，並藉由都市設計規範建築基地退縮，留設面積廣達144.31m2的行人徒步活動空間，將使未來即將重新與高雄市民見面的土地銀行門面，更顯氣度恢弘，必然將是前金區的頂級商辦空間，及深具指標性的驅動核心。

蔡英文總統已有政策宣示，將全面性加速都市更新，與陳其邁市長強調的高雄「四大優先」，將成中央與地方分進合擊、政府與私部門共生共榮的重要合作模式，我也在此預告，高雄今年尚有幾處都市更新案件將陸續核定，近一年餘，我已交付都發局應盡速 推動都市再生、加速都市更新審議流程的政策制定任務，已階段性於今年三月完成都市更新168專案執行原則的法制化程序，並已於6月都市發展局內正式恢復成立「都市更新科」作為都更案件的專責審議單位。市府將加速審議、專責處理，疫情不能也不會阻礙高雄城市發展的腳步，團隊將持續以專業、熱情，為高雄都市再生蓄積動能。

#五福商圈新亮點
#前金土銀都更案正式核定
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【2017臺北市都市更新論壇Ⅲ-公私協力・改革都更效能」持續推動改革創造都更新頁】

今(29)市府主辦「2017臺北市都市更新論壇Ⅲ-公私協力・改革都更效能」，向各界說明市府改革都更效能之階段性成果，也針對中央政府刻正進行第九次「都市更新條例」修法，由市政府彙整各界意見建請中央修法參考。柯市長、行政院張景森政務委員、中華民國不動產開發商業同業公會全國聯合會張良吉顧問、台北市不動產開發商業同業公會陳春銅理事長也都應邀出席致詞。

市府已於今(2017)年1月與4月舉辦過兩場論壇，而針對都更遭遇的困境，市府已在1月提出7項改革對策，分別為「都市更新計畫的確立，公劃更新地區之檢討」、「都市更新審議效能提升」、「權變估價合理化及透明化」、「提供都更中繼住宅輪替安置」、「強化政府職能執行代拆」、「政府給予金融及專業協助」及「都更財稅改革與鼓勵投資」。延續本年4月的第2場論壇提出全方位、全流程的30項改革行動方案，並陸續滾動檢討增加，到今市政府已完成了20項行動方案的改革。

柯市長於致詞時指出，都市更新在臺北是重要議題，在建物老化高峰期的現況下，都市更新對於臺北來說是必要且迫在眉睫的。為此市府組成了都市更新機制檢討專案小組，同時也藉由每季持續舉辦都更論壇，持續發掘問題，找到解決方法，持續提出全方位、全流程的改革方案。今天是第3場論壇，透過了前2次論壇本府整合各公會及相關單位提供的意見，提出30項行動方案，已完成了20項。另外中央目前正在進行都市更新條例的修正，因此本府還有持續建議中央修正都市更新條例減少稅賦，提高都更誘因。市府希望透過後續論壇的舉辦，持續集思廣益，共同解決問題，使民眾與業界能夠有感，並透過公私之間充分的對話交流，確實達到公私協力，共同改革都更效能。

張景森政委致詞時也提到，地方政府是執行都市更新的第一線，因此台北市對於都市更新修法之需要，中央一定要納入考量。然而針對少數住戶不同意都更的問題，他認為都市是眾人營生的地方，許多權利義務無法分割。而都市更新既然是公共的事情，就需要有嚴謹的規則，但仍須有多數決之機制，並保障少數人的權利，經過法令程序的制定予以明確規範。

張政委也指出，他認為都市更新有促進都市機能發展的目的，且具備公共性，即使由民間實施，政府仍有其責任。須以合法正當合理的程序保障少數，並兼顧促進公共利益提升。中央希望本次都市更新條例修法要使都更能推得動，而北市是推動都更最認真縣市，意見值得參考，期許本次都更條例修正能夠集過去執行都更之經驗與智慧，達到各界共識，確實幫助全民推動都市更新。

本次論壇中市府也對目前進行的「都市更新條例」修法提出主張，就市府推動公辦都市更新及民辦都市更新審議之實務經驗與爭議處理案例，以都市更新推行應由政府展現主導性與積極性作為，市府提出建議公辦都更案應著重程序而非同意比例、代拆前應先協調、「協議合建」比照「權利變換」享有相同稅捐減免、出資人得併列建照之起造人、明定審議權責及建議完備權利變換之前置選配程序。

本次座談也邀請到內政部營建署王榮進副署長、都更組王武聰組長、臺北市都市更新及爭議處理審議委員簡伯殷委員、趙正義委員、臺北市建築師公會黃秀莊理事長、臺北市不動產估價師公會張能政名譽理事長以及真理大學法律系林家祺主任共同與談交換意見，我並在主持論壇之末，總結提出以下建議供請與會各界參考：
1. 都市更新條例之修法，歷經九次修訂仍不得其門而入，更況且一般民辦都更案件即使歷經更新報核與審議程序後，仍時有發生跌跌撞撞無法順利進行之情事，更甚者，鮮有政府部門揭櫫公辦都更作為應行之政府職責；所以從修法的原理與共識上，以下三項提問，我們社會與朝野應該明確經由辯證與討論取得基本共識後，以作為修訂都市更新條例的基本原理依據。
（一）、私人財產權之於共存、共居都市集居建築環境裡，經由都市更新的實施，法律到底是規範將個人財產權自由支配要到甚麼程度？抑且都市更新之推動應考慮共同居住環境之不可分割之集居建築結構，法令之修訂應傾向尊重少數但由多數共識決定，不因少數而否定多數人的權益。
（二）、對於都市更新無論是屬民辦都更申請案或者是公辦都更案類型，試問政府職能應該到位或無須到位到何種程度？
（三）、政府主管機關以及「都市更新及爭議處理審議會」的職權到底有多少程度的”專業判斷餘地” 是屬法律明確授權，並足以衡平動輒遭到行政法庭的判決無效的制度設計？

2. 台北市政府仍將積極面對都市更新的現行困境，提出多項行動改革，即使中央修法遲遲未能完成，台北市府仍須率先藉由公私協力改革都更效能平台，自行解決推動都更之難題。因此，市府將會持續努力，期能重拾民眾對都市更新推動之信心，持續在地方職權範圍內，優先建構健全審議機制，開啟都更勢在必行的時代任務。

3. 建議中央政府於第二階段之前瞻計畫時機，將【加速推動都市更新與都市再生作為納為國家前瞻計畫之要項】。這即如這近年來所推動「西區門戶計畫」以及「東區門戶計畫」即是我所主張以及認為的【台北市前瞻計畫】；藉由啟動大規模地區都市再生規劃、並經由有效的都市更新基地的實施，調整地區環境機能並整理都市車站前後老舊窳陋之環境，全面整備都市捷運效能與地區發展動能，創造創意環境氛圍與就業機會，為台北市重要門戶地帶之未來發展，打下基底也為未來輪廓出可脫胎換骨、都市再生的格局。

【2017臺北市都市更新論壇 公私協力˙改革都更效能】
今(12)日出席由市府、國立臺灣科技大學建築系，及臺北市不動產開發商業同業公會共同主辦【公私協力－突破現況困境、開創都更新出路】論壇。內政部營建署王榮進副署長、臺灣科技大學建築系李威儀教授、臺北市不動產開發商業同業公會陳春銅理事長及于俊明秘書長、仲量聯行公司趙正義總經理、遠見不動產估價師事務所陳諶所長、中國建築經理公司謝慧鶯副總經理、中華民國不動產開發商業同業公會張章得顧問，及市府都發局林洲民局長與更新處方定安處長共同出席。就臺北市目前辦理都市更新工作面臨之困境及未來政策方針，向與會學者、業界代表共同討論並交換意見。

臺北市目前屋齡30年以上的建物約55萬戶，占全市總戶數達58%，全市面臨高齡化、老屋化、城市危險指數高等問題，顯示本市推動都市更新的必要性與必須性。目前面臨的困境不可能單靠訂立新法或是修訂都市更新條例，就能期望都更效益產生重大改變。改革都更效能可從4個面向去落實：1.正當化都市更新的目標；2.公私部門需要共同協力；3.政府職能必須到位；4.都更過程中各方權益的扶助與維護。

我進一步提出【臺北市都市更新7+1改革要項】，包括：1.「都市更新計畫的確立･公劃更新地區的檢討」、2.「都市更新審議效率提升」、3.「權變估價合理化及透明化」、4.「提供都更中繼住宅輪替安置」、5.「強化政府職能執行代拆」、6.「政府給予融資協助」、7.「稅制改革與到位」及「創設都更法律扶助機制」。

【都市更新沒有捷徑･徒法亦不足以自行】，改造都更機制則須進行全方位、全流程改革，始為重要的路徑。我建議由市府成立府內跨局處「都更機制檢討專案小組」；另也呼籲不動產開發公會能領銜召集各專業技師公會、金融銀行公會、律師公會、建築經理商業同業公會、估價師公會等，進行「都更機制檢討專案會議」以彙整業界實務的改革建議。定期由市府召集整合會議，研析都更改革建議或方案，公、私兩造共同擬訂出【公私協力･改革都更效能白皮書】，除要求市府相關機關據以執行外，另提供中央修正都市更新條例參考依據，為都市更新開創新出路。

營建署王榮進副署長也提出有關投資減免、放寬銀行法72條之2限制等較無爭議的議題，優先納入都市更新條例修法。會中與會講者及現場的會議出席者也針對代理實施者、都更容積獎勵給予標準化、權利變換估價原則、審議機制、租稅減免、共同負擔計算標準、政府職能強化等議題提出建議。

都市更新勢在必行，它沒有捷徑。都市更新做為城市發展必要的公共建設的一環，也涉及私有產權的處理；因此，政府推動都市更新的下一步，應強調都市更新目標的正當化、公私部門共同協力、提供第三方法律服務平台，及致力維持都更案件推動穩定性。