高雄動起來!(文章有點長⋯⋯)
今天到議會施政報告與質詢。
市府團隊在面對各項艱難挑戰下,兼顧防疫,盡速恢復正常生活,緊緊緊推動各項政策,加速產業轉型,讓市政建設持續前行。
⭐️防疫政策方面,市府團隊嚴格執行「疫調、匡列、隔離」,阻斷社區傳播鏈。將長輩當作自己家人,由里幹事到府發送接種通知單,並招募熱血計程車提供接送服務;另外也參照日本宇美町式接種方式,再輔以現場音樂演奏,撫慰人心。感謝醫療團隊,社區及校園集中接種站,醫護津貼撥發2000/天(上下午各1000元);在港埠防堵上,落實前鎮小港旗津及興達港檢疫措施;在移工管理上,要求入境移工完成檢疫14日後,須取得PCR陰性證明,執行宿舍降載並落實分艙分流措施。市府也進行跨局處進行聯合稽查,巡查市場、夜市、商家、餐飲等場所,違反防疫相關規定者,依規定裁處。
⭐️加碼紓困部分,高雄是全國第一個先設置紓困專線,統一諮詢窗口,並將所有紓困資訊整合於紓困專區,供市民查詢使用。在「挺商家與市民」方面,包含停徵娛樂稅、減徵房屋稅、免徵使用牌照稅、補助市民移置防疫旅館居隔每日500元、一次發放住宅租金補貼加碼30%、本市青創貸款及高銀優惠貸款等,共5億5,953萬元。另在「挺攤商」方面包含減免廠商、攤商租金、權利金、規費,共1億1,700萬元。
⭐️加速產業轉型,在亞洲新灣區5G AIoT創新園區,中央5年內將投入百億,市府再加碼提供5G AIoT業者進駐空間租金(006688)專案補助,預計增加產值1,200億元。市府全國首創設5G研發專網,攜手經濟部投入資源於高雄展覽館建置,將於今年10月啟用,成為南台灣第一個「5G虛實互動會議示範場域」。另市府委託台壽興建營運「台壽大樓」,已有仁寶、Cisco、精誠、方陣聯合等多家簽約或進駐意向書,仁寶電腦與Cisco將合作打造「5G XR垂直應用示範場域」;經濟部於高軟園區鴻海大樓設置「亞灣新創園」,已44家新創公司及7家國際加速器進駐,預計今年10月開幕,打造創新創業生態系。
為讓高雄成為高階製造中心,仁武產業園區截至7月15日計有60組廠商正式提出申租,登記率高達461%,將在今年12月同步建廠,開發後預計可創造242億年產值、提供6,300個就業機會。此外,市府也成立「橋頭科學園區專案推動小組」,招商、開發作業「平行並進」,於今年底廠商可選地設廠,園區工程、廠商建廠可提前至111年9月同步進場施作。
⭐️招商引資部分,市府團隊上任以來,高雄招商1,594億元,加上台商三大方案1,928億元。在促參與聯合開發投資部分,目前已有78億民間投資,未來預估將引入513億民間投資到高雄,其中的「特貿三」已於今年3月公告,預計年底完成簽約,帶動超過350億民間投資。
為加速褐地轉型產業園區,積極整治高雄煉油廠,未來高煉廠將向北串接半導體製造聚落,更將結合新材料研發專區、新材料國際學院等產學力量轉型成為半導體產業聚落之一;高煉廠預計整治面積約 169.5公頃,整治期程至 112年12月31日,將採三階段分6區、分期分區整治,未來提供至少15,000個就業機會。
高雄未來將串聯南科、路科、橋科、楠梓、仁武等園區,形成「南部半導體材料S廊帶」,而S廊帶各大科學園區創造的就業機會包括橋頭科學園區1.1萬個就業機會、仁武科學園區6,300個就業機會、亞灣5G AIoT園區1.2萬就業機會、路竹科學園區1.4萬個就業機會,總計至少增加4.3萬個就業機會。
⭐️青年創業部分,青創基金加碼到4億元,針對青創、5G AIoT、商圈、文創及農漁等五大領域提供各項補助、輔導及培訓計畫,擴大協助青年在高雄築夢且圓夢。截至目前已有9,173家青創事業對接融資補助及創業輔導等相關資源,帶動超過72.7億資金效益,並提供青年逾17,000個穩定就業機會。本市15至24歲青年失業率從109年上半年的13.9%,到今年上半年的10.5%,下降3.4%,是六都第二低。
⭐️交通建設方面,環狀輕軌預計於112年底輕軌成圓,其中鐵路園道(C17-C20)預計110年底完工通車、美術館路段(C20-C24)預計111年底完工通車、大順路段 (C24-C32)預計112年底完工通車。全線通車後每日運量可達8.7萬人次,122年每日運量可達12萬人次。另岡山路竹延伸線1階目前施工進度66.5%,2A階段今年底動工,預計116年完工通車。黃線已通過交通部、環保署綜規與環評,力拚111年底動工,117年底完工通車。小港林園線可行性報告國發會審議中,預計111年底動工,118年底完工通車。
⭐️空品改善方面,109年較108年改善10.7%;而空品良率(AQI≦100)109年為82.8%較108年提升5.9%。在減煤方面,積極協調國營事業與工廠減少用煤量,110年擴大減煤量136萬噸(較去年提升2.6倍),包含興達電廠秋冬停2減2,減煤量提高至35%以上、秋冬減煤時間再延長1個月(今年9/15-9/30提早半個月啟動、111年4/1-4/15延長半個月)、要求燃煤機組提早到114年全部除役。大林電廠部分,則要求秋冬機組停機3個月、減煤50萬噸。其他國營事業的中鋼汽電共生鍋爐於8月24日全部停止燃煤,減煤30.8萬噸。中聯2座熱風爐111年改用天然氣,減煤1.2萬噸。汽電共生業者秋冬減煤,減煤16萬噸。
⭐️為鼓勵市民養成運動習慣,規劃13處運動中心,涵蓋人口超過200萬人,除已開放營運的鳳山運動園區,今年底將會開放苓雅運動中心及左營運動中心;前鎮、鹽埕、大寮、美濃運動中心將於111年完工;楠仔坑、三民、小港則陸續於113年完工。
⭐️社會住宅,不只要讓年輕人敢生能養,更要住得沒負擔,111年編列3處社宅,預算9.05億。中央與地方合作興建至少8,800戶,設計興建中約3,600戶。市府興建則有3處,岡山社宅今年底動土,大寮社宅及前鎮亞灣智慧公宅111年上半年動土。全方位滿足企業員工、就業青年及經濟或社會弱勢者的居住需求。
⭐️鐵路地下化綠園道部分,已在今年8月底開放全線使用,搖身變為市民生活休閒新地景,綠化面積約7個中央公園、增加自行車道長度約12公里,市府更啟動「綠園道建物外牆微整形-彩繪活動」,攜手14位在地藝術家及園道沿線136棟建物屋主們,共同參與綠園道沿線建築彩繪活動,從愛河西岸到鳳山車站,共27個主題畫作,預計今年10月底全部完成。
⭐️也重新整建壽山新動物園,以「動物的自由之地」、「親子的同樂天堂」及「空中漫步長廊」三大主軸發展,預計111年9月完成,打造一個更友善動物、更適合親子共遊的動物園。
⭐️農漁政策,市府加碼補助20%保費,協助農友投保8項農作物保險,110年較108年投保案件成長30%,有效減少農民風險損失。養殖漁業保險自110年起,漁民僅負擔25%,投保件數較去年增加63%。另為體恤農民,本市109年10月實施農業用水免規費,免收登記費、履勘費、水權狀照費約2,700元,至目前申請302件。
⭐️原鄉建設,111年增加1250萬元的部落建設經費;三原區重大建設經費1億8863萬2千,包括茂林區溫泉示範區今年11月完工;桃源區山籟愛玉館興建預計今年11月完工;那瑪夏區祭儀場重建趕工中,預計111年2月完工;都會區建設屏山運動場發包中,111年10月完工。
面對後疫情時代,市府團隊將在兼顧防疫下,盡速恢復市民生活及百工百業,2021國慶焰火回歸高雄舉辦,活動期間透過分艙、分流、人員降載,將原本可容納約69萬人場地,降載至2萬人,提供民眾安全無虞的觀賞空間。
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同時配合振興復甦經濟,市府也加碼推出「高雄開就賺」活動,希望透過精準振興、落地消費、數位紙本雙重對接、夜市商圈再加碼,為受疫情影響嚴重之產業搶得商機、注入經濟活水。
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20210923(週四)早上七點 汪潔民主持
寶島聯播網YT&臉書直播/汪潔民臉書直播【新聞放輕鬆】
※今日天氣:
秋分來了~準颱風「電母」也將生成!今天白天全台多雲到晴、紫外線強,注意北北桃嘉南高屏花9縣市有高溫36度警示,留意午後局部雷陣雨;首波鋒面明報到,北部、東北部稍轉涼防大雨。
※線上來賓:
07:20~07:32 連線給 台灣日本研究院 林彥宏秘書長 談「日本首相第100任決戰倒數」
※台股&外匯收盤:
台股22日跌350.97點,收在16925.82點,成交值新台幣2930.29億元,自營商賣超93.44億元,投信買超21.58億元,外資及中資賣超354.95億元,合計賣超426.81億元;另外外資急撤出股匯雙跌,新台幣貶4.6分收27.782元,創逾3週新低。
※新聞重點:
●【再次感謝】立陶宛再捐23.59萬劑疫苗給台灣 預計10月交付
●聯準會擬縮減購債 美股收高
●逾五倍券數位綁定 一天破207萬份 7加碼券搶手 首日就超額//好食券免抽籤 還剩193萬份//國旅券農遊券 登記最熱門
●北北桃苗南學生率先接種BNT 各地現零星暈針發燒噁心個案
●向紐西蘭遞件 我申請加入CPTPP 今日政院將對外說明
●AIT說明新規定:所有外籍旅客11月起搭機入境美國都須有完整接種證明
●第一劑疫苗涵蓋率 10月底可望達7成/蘇揆:不良事件若經專家審定 政府絕不逃避責任
●高端COVID-19疫苗第三期試驗 獲歐盟EMA核准進行
●中國禁台東釋迦 農委會:成立企業團購平台助銷貨
●文化部「積極性藝文紓困補助」申請延長至10/6
●外資大逃殺 股匯雙挫//IMF:恒大不會造成系統性危機
●美嚴打加密幣 板卡廠警戒
●集邦:DRAM合約價Q4轉跌
●聯發科攻車電 啟動黃山計畫
●仍為歷史第三高 8月北美半導體設備出貨降
●中鋼續強 前八月獲利寫新高
●鴻準砸25億元 入股台康生
●製造業景氣夯 8月求才人數較7月成長逾2成
●投資歐盟論壇10月14日登場 歐盟貿易總署長魏恩德首度與會
●法國參議院訪台團 擬10/8訪立院
●台灣首份企業氣候行動報告出爐 英國當推手助2050年淨零碳排
●緬甸軍方與民兵衝突不斷 臨近印度邊城數千人出逃
●日本自民黨總裁選戰 3候選人支持為人權譴責中國
●螞蟻旗下信貸產品花唄 接入中國央行徵信系統
●廣東大限電 工業用戶哀號
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明報社評
本港今年6月至8月失業率為6.1%,與5月至7月數字相同。失業率未上升,並非就業情况好轉,事實上,失業率為滯後數字,最新失業人數也有所增加,說明新冠疫情之下,勞工市場仍然十分嚴峻。另外,新冠疫情對一些經濟環節以至經濟結構,或將帶來改變,政府採取紓困措施「保就業」的同時,宜應有前瞻性視角,在新經濟領域投放資源,確保競爭力不致因為環境改變而弱化,為催生新產業創造條件。據統計處數字,6月至8月本港總就業人數增加約3400,至約364萬人,雖然失業率未上升,失業人數還是增加了5800,至約24.8萬人;另外,就業不足率上升了0.3個百分點至3.8%,這是17年前SARS之後新高,人數則增加約1.3萬,至約14.9萬人。從失業人數和就業不足所見,本港就業情况實際上「惡化」。
蘋果頭條
港人陳同佳涉嫌在台灣殺死女友潘曉穎後返港,觸發港府強推《逃犯條例》及之後一連串事件。他因洗黑錢被判監至去年10月刑滿出獄後,曾聲稱會前往台灣就殺人一事自首,但至今已接近一年仍未成事。協助陳同佳的聖公會教省秘書長管浩鳴回覆傳媒查詢,聲稱會待台港可以通關後,「去台灣與律師商討有關回台自首安排」。台灣陸委會發言人邱垂正今日在例行記者會上,被問及陳同佳投案情況,他指台灣刑事警察局已經與香港警務處建立單一聯繫窗口,如果陳同佳確定要來台灣面對司法,隨時可以透過窗口聯絡安排,依法辦理。他強調,本案唯一的關鍵在於港府的責任感以及陳同佳真實的投案意願。
東方正論
經過社會各界連日仗義執言不平則鳴後,原本裝作無知無覺的律政司,昨日終於在壹傳媒黎智英涉刑事恐嚇東方報業集團記者案上訴期的最後一日,向高院原訟庭提出上訴,再次讓人見識不踢不動的四方木作風。然而,這僅是尋求公義的第一步,尤其是漢奸走狗的保護傘牢不可破,距離真正討回公道的路仍然漫長,遲來的正義會否到來仍然未知,「反中亂港有金牌,愛國愛港無屍骸」會否扭轉仍然未明,大家只能拭目以待。有關案件發生在三年前的六四集會,在沒有受到挑釁之下,黎智英涉在維園內恐嚇正常採訪的東方男記者,惡形惡相揚言「×你老母×」、「我實搵人搞×你」、「我影×咗你嘅相」,整個過程被攝錄。一個曾高呼「為美國而戰」的「傳媒大亨」,家財萬貫,勢力龐大,卻在光天化日之下公然踐踏新聞自由,對無權無勢的男記者施以語言暴力,導致男記者需要向精神科求醫,最後被診斷患上抑鬱心境適應障礙,並有專科醫生出庭就其病況作證。
星島社論
疫情持續下,樓市出現新形勢,豪宅新盤紛暫停推售,積存待售單位涉約千伙,當中港島區更成重災區,隨著內地客數量大減需求急跌,加上立法會通過終止審議空置稅,豪宅新盤銷售壓力大減,急煞停推售步伐,部分更延遲到明年才有機會登場,令市場出現推售真空期。豪宅新盤慢速推售,積存單位涉及約千伙,並主要集中於港島區,中半山波老道項目已獲批售樓紙逾年,甚至已批出入伙紙,暫時卻未有計畫推出。至於東半山Central Peak一及二期已屬現樓;北角海璇最新一期亦獲批預售,但依然按兵不動。
經濟社評
美國聯儲局維持息率不變,並暗示未來3年都不會加息。長期低息環境,疊加環球資金繼續流入本港,許多評論都指對樓市有支持作用。在低息環境下,是否應置業上車?專家學者都提醒大家,低息非入市考量,首要看就業保障、工作是否穩健,樓市短期走勢都會與經濟及失業率掛鈎。一如外界預期,儲局議息後維持近乎零息水平,點陣圖顯示零息將維持到2023年。這意味本港未來幾年都沒加息壓力,對樓市是好消息。儲局為救經濟,在3月時大幅減息,並在短短3個月內放水近3萬億美元,令部分資金流入本港。金管局指,自4月以來有1,300億元流入香港,令銀行體系結餘今日增至2,109億元。
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明報社評
疫情打擊經濟,各行各業勒緊褲頭,行政長官與問責團隊應否減薪,在「疫境」下惹來不少議論。高官薪酬調整機制的存在,本意是確保薪津安排有規有矩,避免濫加薪酬自肥等情况,然而現在談的是高官減薪共渡時艱,非常時期應有非常處理,只要有心做,技術問題總可解決,政府一再強調按機制處理,予人觀感是墨守成規甚或找藉口推搪。社區防疫措施影響大,人人要付出,行政長官與問責團隊帶頭減薪,呼籲他人忍痛犧牲也可更加理直氣壯。從政者並非一般打工仔,危難當前,公眾期望他們對社會有更大承擔,權力愈大承擔應更大,問責高官應作為表率,立法會和區議會議員一樣應該按比例減薪。
蘋果頭條
轟動全城的「暗角七警」案,由2014年佔領運動案發至今五年半,終塵埃落定。七警原被裁定襲擊致造成身體傷害罪成,上訴庭早前改判兩警脫罪,另外五警減刑但維持定罪。已刑滿出獄的五警尋求終極上訴,惟終審法院昨日聆訊後拒批上訴許可,最後一搏落空。有立法會議員指出,五警的所作所為必須革職。
終院作出裁決後,押後以書面頒佈理由。上訴人總督察黃祖成、高級督察劉卓毅、警長白榮斌、警員陳少丹和關嘉豪已經服刑完畢。昨只有最高職級的黃祖成到庭旁聽,早前脫罪的警員劉興沛和黃偉豪亦沒現身。黃離開法院時,沒回答記者他是否堅持自己沒錯、會否道歉等問題。
東方正論
執法變犯法,七警涉襲擊案其中五警申請終審許可失敗,意味翻案無望,淪為階下囚,帶着罪名過餘生。另外兩名上訴得直的警員,也曾飽受牢獄之苦後才獲釋,生命留下不能磨滅的傷口。七名執法者的下場,對迷信法治的香港人無異是當頭棒喝,法治已死,又一鐵證。
這七名警務人員在二○一四年「佔中」爆發期間,執行職務抗暴,被指涉嫌在金鐘添馬公園襲擊公民黨前成員曾健超,造成他身體受傷害,在一七年被裁定罪成,全部判監兩年。七警上訴求清白,其中兩人得直脫罪,其餘五人只獲減刑,再向終審法院申請上訴許可,可是昨日終院的判決,把他們推向絕望的深淵。對比九名佔中搞手禍港殃民,竟獲法庭輕判,現在全部離開監獄,法律的天秤向哪邊傾斜,不問可知。
星島社論
經歷七十六天封城,武漢今天終於正式「解封」,逐漸恢復正常生活秩序。這是中國戰疫取勝的重大標誌,但武漢防控形勢依然嚴峻,仍須嚴陣以待。在這場抗疫戰鬥中,上千萬武漢市民飽受煎熬,付出犧牲,值得敬佩。解封之後全社會應善待武漢人,國家也應加大心理疏導工作,推出系列「惠武」措施,讓他們早日走出陰霾。
春節前夕,面對新冠肺炎在武漢井噴式爆發,而且證實人傳人,為了防止疫情擴散,中央政府採納了專家意見,毅然作出一月二十三日起武漢「封城」的決策,湖北省亦對人員外流實施全面嚴格管控。這樣封鎖一座一千一百萬人口的大城市,在公共衛生史上「前所未有」。
這是一個艱難的決策,需要巨大政治勇氣。正如國家主席習近平指出:「該出手時必須出手,否則當斷不斷、反受其亂。」當時「封城」也曾遭西方一些學者、輿論批評,認為是「過度反應」、「侵犯人權」,但回頭看來,如果不採取這種果斷措施,大量人員從武漢流出全國、全球,後果不堪設想。根據鍾南山的研究,如果「封城」推遲五天實施,疫情規模或擴大三倍。事實上,疫情在歐美蔓延後,不少國家也仿效武漢「封城」。
經濟社評
新冠肺炎肆虐全球,際此百年一遇的艱難時刻,究竟誰人還能幸運加人工?盡管多國領袖主動減薪,與市民共度時艱,但特首林鄭月娥卻「疫市」加薪,輿論不禁譁然,要求林鄭聯同所有問責官員和議員一起減薪,展現政治承擔,與市民同甘共苦挺過難關。
特首辦日前在回覆立法會議員查詢時,透露林鄭在2020-21年度加薪12萬元至521萬元。
林鄭昨天強調,自己和問責班子都是按年、按通脹定期調整薪酬,絕非在財政預算案中提出加人工,並指立法會議員去年10月亦按機制加薪。
林鄭強調按既定機制加薪,但機制是死的,人卻是活的,尤其是當前疫情嚴重衝擊經濟,官員加薪絕對是無法接受。
疫下各國封關,訪港旅客大跌逾96%,旅遊業停擺,零售餐飲業生意大減,不少企業要員工放無薪假或減薪,甚或索性結業裁員,令2月份失業率升至3.7%的9年新高。在市民收入大減,生活頓陷困境之際,林鄭與一眾問責官員和立法會議員卻反其道照加人工,明顯是欠缺政治智慧。
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錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號,99號,97號,95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,建築800呎,叫價3500萬,收實2650萬,租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO,上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展,由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值),因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101,99,97,95號,4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過,重建最好就係起幢24層高嘅大廈,合共68米高,總樓面29,673呎。一梯4伙,個單位實用面積saleable area 217呎,sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖,每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣,唔再計多次啦,你自己睇。
總之,計完一大輪嘢,Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000,亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過,101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬,97及95號兩幢同101及99號兩幢,其實都係差不多一模一樣,就當價值一樣,咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%,因為重建有錢賺,代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過,一係就發展商逐間逐間同你傾,可以係天價,可以係市價,可以係賤價。 但通常收購,佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先,因為資金成本較低及可以較低調處理, 收到七七八八,先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦,佢就搵把刀仔勒住你條頸,一係你就賣,唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁,每層嘅業權份數係七分之一, 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣, 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位,就可以強拍樓下間舖。 因此,你要作最壞打算。萬一強拍,你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍, 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片, 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞, 逐個逐個睇,好悶。 法官嘅判詞,估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例, 嗰時係一幢六層高嘅大廈, 地盤面積865呎,合和已經收咗業權份數87.5%, 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身,發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍,業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告,嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ,根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲,地舖值4,251萬,全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面,用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後,即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值,減除 development cost 發展成本 (包括建築成本,專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等),利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展, 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值, 因為呢幢樓還呢幢樓,側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平, 吹佢唔脹,法官又接受咗合和嘅講法, 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇, 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米,地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000,閣樓$226,000,住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎,減去發展成本每平方米$30,309,就得到RDV 地價8120萬,即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米,等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值,因此,係2017年12月6日判咗可以強制拍賣,Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話, 可自行聘請測量師估值, 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍,九單半都係底價成交, 因為你諗下, 如果我入嚟搶, 合和之前收開嘅成本已經係低好多, 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到, 先畀合和賺一筆之餘, 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展,因此,除非有心玩嘢,道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價,其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到,就一定畀人吃硬。呢單都係咁,2018年1月25日強拍,合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後,嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話,樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此,如果有個傻佬諗住搏收購,用一千萬買入三樓單位落釘的話, 合和咁樣申請強拍,釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖,如果係其他人嘅,強拍後就分到約 5000萬。因此,如果你識計數,當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話,就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖,單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢,無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過,4個number 的話,馬頭圍道101,99,97,95號,地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億,高過EUV (現用價值)2.45億,高出30%。
因此,如果發展商收超過八成業權,就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價, 按照佢過往判詞,應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話,以EUV 現用價值比例派錢,地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直,用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎,如果大吉利是,好似皇后大道東153號咁,前後腳,分開申請強拍,咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地,EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇,左右兩邊都係一幢12層高的大廈, 地積比率已經用盡, 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會,都只係四個number一齊發展。
最後,大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入,連厘印費及手續費成本要成2915萬,博收購,我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建,可能都只係收到3230萬,賺11%,仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%,太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬,但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦,因為真係幾博下,唔知要等幾耐。
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