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#民意│#居住正義│【#我種草皮，#不炒地皮】
論「#居住人權」的 #保障策略

【合作住宅、青銀共居、智慧住宅、房屋債券、囤房稅】的推行
1.『合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作
2. 推動『青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
3.『智慧住宅』產業實驗場域
4. 發行『房屋債券』開發社會住宅
5.『囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置

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民意│居住正義│【我種草皮，不炒地皮】
論「居住人權」的保障策略

2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚：囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/

#居住是基本人權，德國人不炒房，卻是歐洲最強大的國家
#台灣空屋率高達10.12%🇹🇼

根據內政部資料統計，目前全台房價所得比為8.57倍，也就是說必須8.57年不吃不喝才能買得起房子，這數據遠遠超過5倍正常值；依照空屋最新資料顯示，全台空屋數量達到86萬4835戶，空屋率高達10.12%，也就是說10戶房子當中，就有1戶是空屋；在自有率部分，全台房屋自有率仍高達約8成。大臺北都會區在國內外各種因素之影響下，房屋價格居高不下，臺北市106年第3季房價所得比高達15.12倍，市民需不吃不喝15年才能買得起一棟房屋，而租賃市場資訊相對不透明，糾紛處理不易且缺乏專業管理，嚴重影響台北市民及弱勢族群的居住權益，造成民眾買不起房、租不到房的「居住不正義」問題。
政大教授張金鶚曾說：『台灣高房價、高空屋率、高自有率』並存，這三高在國際上是相當罕見的。


房子的功能本來是為了居住應用，如今卻淪為商品、成為用來賺錢生財、資產避險的工具。而居住政策所強調的不僅是品質合宜的住宅，更包含居住環境、社區、公共空間，以及居住者的需求與感受。再積極一點，則包含居住活動與行為在社會、經濟、教育與文化上的價值創造。以下經由統整學者專家意見、研究報告參考，綜合研究討論出以下主張：

#別的國家怎麼做?(我們先探討先進國家)
🇫🇷法國🇫🇷
法國棄「集合住宅」稱謂，以避免「孤島」標籤化被社會隔離。全球掀起法國「合作經濟」大師查理．季特（Charles Gide, 1847-1932）「社會暨休戚相關經濟」（L＊ conomie sociale et solidaire）思潮，運用非營利性質「住宅合作社」於住宅政策，推展跨世代混合居住的花園社區住宅，甚至發展「社區經濟共同體」，達到街區再生、活化社區經濟、環境平衡，自創社區互助照顧的效益，印證UNESCO通過「合作社分享共同利益的理念與實踐」為人類無形文化遺產的具體事業體。

🇩🇪德國🇩🇪
德國鼓勵「自建房、合作建房」，打破開發商對房屋供應的壟斷，是影響市場房價的重要因素。「合作社共同建房」已成為德國住宅建設的主要組織形式，已有兩百多年的歷史，合作建房佔每年新建住宅總數的比例超過30％。政府對合作社建房提供許多優惠措施，如提供長期低利貸款、土地價格合理、稅收減免優惠等 。
土地的供給上，由政府以相對較低的價格出租或出讓給住宅合作社，住宅合作社最重要的關鍵在於「土地的取得」，其他包括像是政府提供在財稅上一定的優惠，例如所得稅、財產稅、交易稅等等，以及提供融資優惠。
「合作住宅」的產權並非由住宅合作社的居民所「分別共有」，而係由「住宅合作社」所持有，在合作住宅的使用權於非自願性的移轉下可以繼承
財務模式更加注重財務的永續性，而非以收取利潤為導向，他們認為利潤僅需「合理」即可，並會將所得到的收入再次投入下一個新的計畫，以期待達到「撞球效益」。
「參與式規劃」的民主規劃，凡是牽涉到較廣大的議題時，居民之間則必須透過開會來決議，這種方式取而代之的是從傳統「規劃給人們(Planning for People)」的模式，轉變成「與人們一起規劃(Planning with People)」，使得每個人對於居住的空間想像與願景得以被滿足，更加具有適居性。
合作住宅(Co-Housing)與安寧病房的結合，以低廉的租金讓需要接受照護的居住者能獲得服務，大多居住在地面層，並以重症、安寧病患、慢性疾病患者等為主。

🇰🇷韓國🇰🇷
韓國政府發展出一套「住居階梯模式（Housing Ladder Model）」，透過住居福利整合模式，協助社會弱勢族群並鼓勵不同社經背景的人群共居。負責執行中央政府可負擔住居方案的LH韓國土地與住宅公社，自一九九〇年代起的三十年中，已經供應管理將近一百萬套公租宅。韓國的「公租宅」扮演了社會安全網的功能，降低租金負擔，也降低市場進入門檻。公租宅同時也扮演了穩定住宅市場、協助朝擁屋目標前進的角色。LH韓國土地與住宅公社期望能為每個人提供住居相關服務。「我家中心」於2015年成立以來，這項全國性計畫提供所有人住居相關福利的服務，至2019年7月為止，已經成立五十六間中心。中央政府已經委託LH韓國土地與住宅公社經營「我家中心」。

🇯🇵日本🇯🇵
日本政府採取主動，不只發展大都市，也關注較小都市與鄉村地區。平等且均衡的跨區發展，在空間上重新分配資源，是戰後區域政策的主要核心。透過公共工程分配與財務轉移體系，政府保護了地方經濟。然而，泡沫化後的經濟停滯、激化的城際競爭與無所不在的新自由主義有效結合，導致區域政策轉向以東京為中心的取向。此轉向與日本政府經濟上地方分權、鼓勵地方社群自立的新政策同時發生。公共工程分配與中央政府財務支援大幅減少，暗示政府不再齊頭式保護地方經濟。

先進國家中合作社的房屋量占全國房屋量的比例，如北歐瑞典22％、挪威15％較高，然而如德國5％，英國、法國、美國、加拿大等1％以上，雖比例不高，卻能提供國民可負擔的住宅，穩定社會發展。百年的住宅合作社，包括英國的起源延伸新創社區合作事業，德國的住宅、儲蓄機制與教育連結創新，法國的文化保存與多元社會組織運用，以及日本再從社區自治的興起，這些經驗，說明政府與民間透過「新協力模式」落實住宅與照顧政策，這是國際間合作社長期累積而創新社會經濟的進行式，也將是台灣發展住宅政策之學習新方向。

【#創新社區營運模式---#合作住宅、#合作社區 、發展「#社區經濟共同體」】

依據聯合國1991年第4號與2007年意見書，政府提供社會真正弱勢者「公共住宅（Public housing）」，提供市民擁有「可負擔的住宅」（Affordable housing），稱為「社會住宅（Social Housing）」。而台灣現行的社會住宅便是推出建案興辦建築物，座落地區又引起當地居民因對公共住宅的刻板印象而產生的爭議、反彈與排斥，認為其影響房價，造成社會的分裂。因此社會住宅不應只是找地、發包的營建工程，而必須立基在整體都市住宅政策規劃的基礎上。

然而，台灣的空屋各區域零星散布，為了善用空屋，建議由政府提供各地區的閒置空間(蚊子館/校舍)作為區域居民的集會場所，並同時活化閒置國宅（如伊甸基金會承購大林國宅）、老舊建築物改建（如中和警察宿舍改建為小規模的青年住宅）、閒置宿舍改造，增加可住戶數。

依據內政部不動產資訊平台，現行的社會住宅包含「新建及包租代管」，包租代管可有效活化空屋，但現行包租代管僅試行3年，建議可增加長期包租代管選項(10年/20年/30年)滿足租屋者較長期穩定的租屋需求，亦容易對社區產生歸屬感，有利於社區發展。

【#合作住宅、#青銀共居、#智慧住宅、#房屋債券、#囤房稅】的推行

1⃣『#合作住宅』是『產、官、學、民』的四方合作的趨勢
有了公共空間及可入住房屋就可以成立「社區合作社」，加入社區合作社的居民藉由「入股」的方式，訂定基本額，繳交給合作社，在這個社區裡合作社的社員可以在公共空間舉辦活動、課程、甚至舉辦市集，每年年度結算時，若有結餘可配股，等到居民離開後，可以申請將當初入股的費用予以退還。申請者須符合社區合作社的內部規範，亦即所有的社區合作社成員除了要認同合作社的價值外，同時也必須遵守合作社所規定的內部規範，這就是一種社會金融（social finance），以達到永續社會發展，自營自生、自住管理。

『#合作住宅』是自助互助的「人合」組織，而非「資本的結合」只追求最大獲利。以成員共同出資，一人一票共商共決經營和分配，此為「集體的社會型企業家」共同承擔風險和創新，重視人與組織的結合、社區關係，經濟學家Marshall稱兼具「社會關懷與經濟效率的『雙重性格』」，是特殊的中間性、草根性「社會經濟事業體」，不以營利為唯一目標，謀求社員、社區、社會的利益，具有公益性、教育性、經濟性和社會性功能。

『#建物生命週期評估』 (Life Cycle Assessment，以下簡稱LCA)。所謂建築物的生命週期（Life Cycle，以下簡稱LC）就是建築物由出生到滅亡的時間。所謂綠色建築的LCA 就是由建材生產、營建運輸到建築物拆解、廢棄物處理週期的環境衝擊評估，亦即從建築物的「搖籃到墳場」進行全面性、系統性的環境影響評估。LCA 法是現代「價值工程」與「信賴工程」的基本學理，在1990 年代漸漸成為綠色建築評估的理想。
#建物生命週期評估LCA
『產』：產業，在LCA，建物生產履歷與建物營建、維修養護、拆除回收
『官』：政府：協助管理監督，補助輔導、法令釋疑
『學』：學術：參與LCA評估、設計規劃、輔導監督、監督品質
『民』：居民：參與LCA所有階段、監督施工品質、永續發展、自主管理

2⃣.推動『#青銀共居』(深化多元對象的混居制度)
現今社會同時出現「高齡化老人獨居」及「青年租屋不易」的問題，這樣方案推行可以調降低空屋量
(1)青年:照護長者換宿/長者:共享房屋換照顧
(2)地方蚊子館活化(集會場所)
(3)社區營造(課程/活動/社團)

3⃣『#智慧住宅』產業實驗場域
優先試辦「智慧住宅」、「智慧社區」，申請本共居方案的青年及長者優先享有政府補助的「智慧住宅」、「智慧社區」產品及服務，並同意大數據資訊蒐集、負定期填寫滿意度問卷及使用意見徵詢的義務。

4⃣發行『#房屋債券』開發社會住宅
由於房地產業周期長，資金周轉慢的行業特點，所以房地產企業都傾向於發行中長期債券(1-10年)，以獲取長期資金。發行『房屋債券』開發社會住宅可與青年購房相結合，購屋者可監督及參與其中的設計討論。房地產債券的發行可採取與購房結合的形式，居民購買債券可以不還本付息，到期轉為購房的預付款，補差價後，以實物形式還給債權人住房，或債權人享有一定購房優惠的形式。這種方式既能促進債券的銷售，又能加快解決居民住房問題。

5⃣『#囤房稅』施行，使屋主願意轉換資產配置
台北市府推行良好的囤屋稅政策採累進稅率制、自住輕稅，房屋所有權人本人及其配偶、未成年子女於全國僅持有1戶供自住使用、辦竣戶籍登記之單一且自住房屋，稅率至0.6%。取消自住3戶優惠，住家用房屋不再區分自住或非自住，以家戶持有全國房屋戶數採累進差別稅率，保障其中1戶稅率1.2%，持有超過1戶以上房屋採累進差別稅率。
此制度有效抑制房價並促使有多筆房產的家庭在孩子成年後轉換資產配置，減少啃老族並促成年輕人更願意在適婚年齡結婚買房。

結語
當今公共住宅興建的目的在於調節住宅市場，藉由公共住宅的存量對抑制房市，避免市場投機炒作。
『#產、#官、#學、#民』的四方合作的趨勢，民間、政府、NGO可以有更多合作、協商、討論、互動，掌握在地需求及民意。社會住宅的推動牽涉到居住文化的轉變、空間的調整、都市區域規劃，並不是一蹴可幾的。社會住宅推動不只是衝數量、蓋房子，作為都市政策的一環，規劃與研究過程不能少，需透過居住調查，因地制宜的回應在地需求，更需要民間的參與，才能發展出永續、多元的社會住宅。

#台灣民眾黨 #居住正義
#願眾生離苦得樂 #共築圓境

參考資料：
2019/09/06地產新聞 台灣房市3高症頭張金鶚：囤房稅是解藥
http://m.home.appledaily.com.tw/article/index/20190906/38437545/news/
聯合國推動城市永續 以住宅政策穩定社會經濟
https://www.ntpu.edu.tw/admin/a3/people3_more.php?id=306
住宅政策應正名為居住政策/內政部次長 花敬群
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/260/article/1632
內政部 不動產資訊平台
https://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0501.aspx?mode=9
【投書】為什麼他們不想要社會住宅？撕下「自私」標籤，看見在地需求
https://opinion.cw.com.tw/blog/profile/52/article/7608
台北市政府居住正義論壇
http://www.udd.taipei.gov.tw/living-justice-forums/
https://paper.dropbox.com/doc/20180316-VII-f8hJXYK5jC1Keu6FwrOl7
OURs都市改革組織 2019-10-09無殼蝸牛三十週年「青年安居政策論壇」各政黨邀請說明
https://ours.org.tw/2019/10/09/housingpolicyforum2019/
放眼海外 來看看他國的青銀共居是怎麼樣的？
https://ubrand.udn.com/ubrand/story/11817/3731481
10個重點瞭解德國合作住宅──公平、民主與永續
https://ours.org.tw/2019/09/05/housingmovie03/
社會金融（SOCIAL FINANCE）維基百科
https://en.wikipedia.org/wiki/Social_finance
What is Social Finance?
https://web.archive.org/web/20140713082016/http://www.clanncredo.ie/default.aspx?m=22&mi=172&ms=0
社會金融（SOCIAL FINANCE）的可能性
https://twstreetcorner.org/2018/09/04/wuchungshen-3/
房地產債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%88%BF%E5%9C%B0%E4%BA%A7%E5%80%BA%E5%88%B8
政府債券
https://wiki.mbalib.com/zh-tw/%E6%94%BF%E5%BA%9C%E5%80%BA%E5%88%B8

2018產業園區發展政策高峰論壇

今(17)下午應邀由經濟部工業局所舉辦的2018產業園區發展政策高峰論壇專題講座，並擔任論壇第三場【高峰論壇：國土規劃與產業園區創新】之討論人，經濟部龔明鑫次長與林建元教授為主持人，經濟部工業局游振偉副局長、經濟部加工出口區管理處黃文谷處長、桃園市政府游建華副市長、新北市政府經濟發展局張峯源局長、台中市政府黃景茂秘書、台南市政府吳宗榮副市長以及高雄市政府經濟發展局李怡德局長也共同擔任討論人，針對台灣各縣市及中央的國土規劃與產業園區創新政策與發展作經驗交流以及研討。

我在論壇上主要針對臺北市產業發展優勢與空間佈局作說明，包括「臺北經濟新引擎-南港產業聚落」、「臺灣科技園區標竿-大內湖科技園區」、「臺灣下一個科技重鎮-北投士林科技園區」以及「未來產業儲備基地-生態社子島」等四大產業聚落，並介紹如北市如何營造產業園區創新發展生態的實際作為，包括首都環狀線等高流動效能交通系統的建設、智慧城是5+N實驗場域推動、公宅建設對接產業園區規劃以及創業孵化空間支援等創新創業支援服務體系。

臺北市自1990年代中期即跳脫大量以土地、廠房等傳統生產要素的發展模式，以知識生產為核心競爭力，積極推動生技、資通訊及延伸之新興科技等優勢產業，自內湖科技園區、南港軟體園區延伸至北投士林科技園區，及未來的生態社子島，打造以研發營運為導向的科技產業廊帶，並企圖透過區域合作改變舊有產業治理模式，連接新北、基隆、桃園甚至新竹既有的生產聚落，建構智慧軟體與硬體共榮發展策略，延伸成為智慧生活應用測試平台，協助優勢產業擴大實證基礎。

「南港生技產業聚落計畫」為本府推動東區門戶計畫中的主要計畫之一，東區門戶計畫以七大發展主軸(交通轉運樞紐、國家生技產業廊帶、流行音樂及文創產業、軟體及會展產業、整體跨區重劃及都市更新、公共住宅社區、公共環境)及五大產業發展中心(生技中心、軟體中心、會展中心、文創中心、車站中心)展開，配合中央五大創新研發計畫之「亞太生技醫藥研發產業中心」，將南港轉變為生技產業驅動核心。而南港生技產業聚落計畫，係以忠孝營區暨西側市有地作為策略基地，規劃提供生技企業研發實驗室、試量產工廠、育成基地等空間功能，孵育輔導生技產業發展，並藉由該基地立地條件，向南串連中研院、國家生技研究園區等生技醫藥研發能量，往北結合現有內科南軟生技熱絡之群聚效應，往西銜接生醫產業法令主管機關衛福部食藥署，進而以南港車站三鐵共構交通樞紐優勢，串接目前亞洲最大以醫材製造為主之竹北生醫園區等，打造國際級的生技產業廊帶。

「大內湖科技園區」為臺灣科技園區標竿，內湖科技園區自2002年都市計畫形成至今，開發率已高達9成5，據104年本市科技園區調查資料顯示，內湖科技園區的企業4600多家，營收高達4兆，為全台園區之冠，員工人數156,000人，然隨著全球產業趨勢變化，企業面臨轉型升級的壓力，園區亦隨員工人數的持續增加，生活機能與交通便利性更添需求，臺北市政府2016年啟動「內科2.0計畫」，釋出可用的市有土地或建物空間，包括內科之心等產業支援設施建設，推動創新經濟，並興建可供在地居住生活之公宅，希望藉由園區既有大型企業與新創產業連結，帶動區域發展，吸引多元產業進駐，並規劃相關配套措施提升在地生活機能，形塑園區環境，為內科園區注入新動能。

除了促進現有聚落升級發展，為持續產業發展動能，北市府規劃「北投士林科技園區」及「生態社子島」作為產業發展之腹地，其中北士科打造為智慧生態社區，結合智慧電網及相關能源管理設備規劃，建立新園區型態，園區內科技產業專用區土地達25公頃，其中市有科專用地未來將以智慧健康醫療及未來新興科技產業為開發定位，並作為創新沙盒的實驗場域，配合區段徵收交地期程，預計於2019年對外招商。另於產業發展長程計畫中，將生態社子島納為未來產業發展的潛力基地，串聯北投士林科技園區，延續創造產業廊帶，推動前瞻性產業，打造未來實驗場域，並配合產業發展趨勢，保留土地使用彈性。

在論壇上我也強調，對於產業園區的發展，台北市著重的重點並不在園區面積的大小，而是如何精煉的將產業資源發揮最大的效益。對此，台北市針對產業發展提供了多面向支援機能及建置基礎設施，包括捷運系統的興建以暢通都市循環流動、由公而私啟動100多件智慧城市實驗場域（POC）推動智慧城市發展、興建公共住宅以滿足人才居住需求與生活機能以及提供完善的創新創業支援服務體系協助新創產業發展，以強化群聚效益。而台北也樂以城市作為創新實驗的載體，並將產業園區作為優先施行場域，同時嘗試建立沙盒機制容許錯誤，鼓勵創新方案在台北落實與實踐。

今日的論壇的最後我也提出三點我個人的想法，首先是看到了各地方政府以及中央的產業園區發展政策與成果，發現這些發展計畫都充滿了經濟發展的量能與動性，大家都一同為了台灣的未來在打拼努力。再來是我必須強調是，在全球化的產業發展趨勢下，產業的發展與創新趨勢瞬息萬變，在這過程中台灣要如何培養具資訊掌握以及彈性調適應變的產業生態與制度環境是未來的發展關鍵。最後，我認為進出口貿易一直是台灣的發展根本，政府如何拉高視野，跳脫僵固的管制思維，為產業發展創造利基，讓台灣在全球化的產業鏈之中取得一定的競爭位置，也是政府單位應該詳加思考的一件事。今日的論壇益良多，期望未來大家能一起合作，為台灣的經濟發展提供充沛的量能與動力。