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<新聞> 新一波房貸戰！最高貸九成、前十年只要還一成
昨天一位熟識的房仲打電話給我，問我為什麼這幾個月房市開始爆量熱起來~~
啊~就錢太多啊~
我們家附近，一堆養了好幾年的停車場都開始在整地了。
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屋比房屋統計不動產資訊平台資料指出，銀行搶房貸戶殺紅眼，不只利率低，「5年寬限期」、「40年房貸」、「最高貸款成數九成以上」都出籠，甚至還有「階段式還款」的新方案，前10年只要償還本金一成。
屋比房屋總監陳傑鳴表示，國內房貸本以20年期最常見，但現在多數銀行都已提供30年房貸的專案，而且在房貸利率方面，針對優質客戶不論公股行庫或民營銀行，最低房貸利率已經殺到1.31%，其中青年安心成家前二年利率更僅1.19%。
過去只繳息不還本的寬限期，大多二到三年，現在包括全國農業金庫、中國信託、彰化銀、高雄銀、台銀、華泰都提供可達5年的寬限期，另外安泰、日盛、中國信託更推出房貸成數高達9成的專案，供民眾挑選。
https://money.udn.com/money/story/5613/4878732
Joe：「台灣的資金使用成本真的是相當低，但我對台灣的房價未來還是覺得不樂觀，只能說，自住的誘因更大了，但是投資實體房地產還是美國比較好，台灣房地產的投資前景不是很理想」
銀行搶房貸戶殺紅眼，不只利率低，「5年寬限期」、「40年房貸」、「最高貸款成數九成以上」都出籠，甚至還有「階段式還款」的新方案，前10年只要償還本金一成，全球印鈔救市，資金泛濫，銀行手上現金多到爆，家家挖空心思搶房貸戶，難怪壽險房貸市占的第二的富邦人壽決定自9月起全面停止新承做房貸業務，等於宣告退出房貸市場。
國內房貸本以20年期最常見，但現在多數銀行都已提供30年房貸的專案，而且在房貸利率方面，針對優質客戶不論公股行庫或民營銀行，最低房貸利率已經殺到1.31%，其中青年安心成家前二年利率更僅1.19%，過去只繳息不還本的寬限期，大多二到三年，現在包括全國農業金庫、中國信託、彰化銀、高雄銀、台銀、華泰都提供可達5年的寬限期，另外安泰、日盛、中國信託更推出房貸成數高達9成的專案，供民眾挑選。
40年房貸目前有永豐、合庫、星展等三間銀行提供，寬限期最長為3年，貸款成數最高為8.5成；另外，土銀、ㄧ銀、合庫則推出階段式還款，也就是本金償還前低後高，限20-40歲，前十年僅須攤還本金約10%，且仍有寬限期，雖然不少銀行房貸方案誘人，但建議民眾，房貸月繳款金額在總收入3至5成內者，在沒其他更穩定、利率更高的投資管道下，仍宜選擇20年房貸，不僅可以盡早還完，相對繳給銀行的利息也較少，如果自備款不足、月收入不高、短期內有資金周轉需求的人，購屋可考慮使用30年以上的房貸專案，或寬限期較長的房貸，可滿足低自備、低月負擔的購屋需求。
另外，今年房貸龍頭土銀、合庫、ㄧ銀等官股行庫，針對20-40歲族群，推出本金前低後高的階段式還款房貸方案，前10年只要攤還房貸本金約1成，對年輕人來說，不用擔心買房後，因為薪水還不夠高，面臨繳不起窘境，不失ㄧ項新選擇。
https://money.udn.com/money/story/5621/4878732?from=ednappsharing&fbclid=IwAR0R9-Hw7FKtlKvVU7BFSawKuFdDkcmLlELNDoB4X3OleTgiB4CTl84SgGg
讓自己被自己騙在養套殺中，是很多購屋人的問題，你身邊很多朋友就是如此，打了購屋的卡，用了寬限期，媽媽給的自備款，並且還和爸媽一人付一半貸款(利息)，讓你跟你的朋友以為，他輕鬆的買了一間房。
會使出利誘的建案，九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群，會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到：「寶咖咖其實也沒有不好，他讓我買得起房」，然後被他的朋友罵翻：「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。
你願意聽實話，還是願意被自己騙？
不少購屋人喜歡被自己騙，寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋，遍佈在全台，這些建商還沒倒，就代表一定還有市場，有人就甘於受騙。
我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房，他還客氣的邀請同事們去他家參觀，我是婉拒了這種場面，你想想，一定會發生：
同：我家很漂亮吧！這格局超方正的，你一定挑不出啥毛病，你看那採光多好！我還花了200萬裝潢咧！你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊！
S：我可以看一下那知名的超大雨遮嗎？你家的雨遮應該也有3坪大，天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同：房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S：3坪值150萬耶，你這雨傘也太大太貴。
同：我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來，等我多存點錢就來改造。
S：你確定你違建不會被拆？不會被鄰居檢舉？
同：現在鄰居很少，多爽，公設等於我專用。
S：啊有人在繳管理費嗎？
S：你看(指窗外)你鄰居正在換衣服，嘖嘖嘖景觀真好。
同：所以起床第一件事是拉緊窗簾，哎呀開冷氣就不怕悶熱。
S：這樑好粗喔，你該買個厚一點的床頭櫃。
同：可是房間就沒走道了，沒關係我可以釘上六帝錢，掛隻蕭撐住。
S：咁有效……？
S：你房間有魚味？？
同：喔，昨晚我老婆煎魚。
然後我就被趕出去了。
下為原文：
「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。
32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。
按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。
資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。
第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。
第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。
看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。
最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）
