最多人誤犯的【日本在留資格法例】
準備申請或已經持有「經營管理簽證」一定要看!例如開餐廳自己可以做廚師侍應嗎?
Warning: 長文,因為這是一個真實案例,我覺得需要詳細一點。
移居日本,投資門檻可能是全世界最低的。但有些事情,以香港人思維是理所當然,在日本卻是不合法的刑事罪行。但如果受到誤導,輕則移民夢碎,重則坐監。
近日日本有一篇報道,在一個日本移居群組quote 了出來 (謝謝Miffy Fu), 引起我們的注意。尤其是八卦的媽媽。。。(媽媽:你今晚食自己!)
很多人持有經營管理簽證,開設小生意,自己也在店內工作。例如開餐廳,自己做廚房。
但,這是入國管理法不容許的。除非。。。
(致台灣讀者:我們這篇文章部份用香港白話文來寫, 因為現在想離開的大部份是香港人, 比較傳神, 更加容易明白這文章的嚴重性。)
2020年初一個早上,神奈川県有一個在日本居住了13年的華人違反日本逗留條件,被逮捕!
罪名是「違反入國管理法」。啱啱瞓醒,應該懵盛盛唔知發生乜嘢事....
等我回帶(媽媽:你暴露年齡了!)解釋佢犯乜嘢法:
林先生初期用打工簽證來日本定居工作。
6年之後投資500萬日圓創業,簽證轉為「經營管理簽證」,成為經營管理者。業務中途有所更改,由餐廳轉成為裝修,舊年也順利獲得簽證更新批准。
一切看似正常,很多移居者也有經歷這個過程。
有一天,叮噹🔔,早上起來見到的是警察👮🏻♂️
原來,林先生身為公司經營管理者,卻進行經營管理以外的前線/勞動工作(前線/勞動工作舉例:貼牆紙、倒水泥、店員)所以被拘捕!😨
我們一直一直一直在強調,「經營管理簽證」申請人是不可以❌,不可以❌,不可以❌ 在前線/做勞動工作。這些是刑事罪行!
除非你,只是間中落場幫忙! 例如員工突然間病了,需要找人頂替。但是不能夠是經營管理者的主要工作!
例如開餐廳,你主要工作不能夠炒菜或樓面。
裝修公司,你主要工作不能夠是倒水泥木工等!
💁🏻♀️💁🏻♀️💁🏻♀️更多細節可以看看:【2020 日本移居攻略】 番外篇:常見問題Q&A (簽證代辨不會告訴你的事情): http://www.oki-family.com/2019migration04/ 💁🏻♂️💁🏻♂️💁🏻♂️
因為「經營管理簽證」的角色是經營和管理!日本政府希望你好好經營一間公司,讓它持續地發展、製造就業機會,促進經濟。
你可能會想,說不定林先生因為武漢肺炎人手不足,間中幫忙而已。只是唔好彩~ 而且, 你不是剛剛說間中落場幫忙可以嗎?
但如果你對日本入過管理局做事方式有一些了解,便不會有這個疑問。
日本警察和亞洲某些地方不同,作出逮捕之前他們會作詳細、以及長時間證據蒐集,有十足把握才會作出逮捕,定罪率達99%!利害了,我的國!(我們認識沖繩有案例用了超過一年時間蒐集證據)。
所以檢察官會作出起訴,林先生應該不是間中落場幫忙而已。
你可能有可歌可泣的理由解釋為什麼自己需要炒菜,但入管的思維和你不一樣!不容許你說三道四!
你以為「幸運地」沒有被懷疑。其實不用篤灰, 政府抽查公司 P&L 已經可以看見很多細節。先作出觀察,遲一些才採取行動。最後,你每天也活在壓力之下!
一經定罪,你和你一家的日本夢便會破滅,全家強制離境,過去的努力和時間便完全白費,輸凸!即使好彩唔使離開日本,但申請永住或歸化就有排都唔使諗了!
日本平均每個月大約有30多人犯了入國管理法而被要求強制離境。
特別說出這個案例,是想再一次提醒大家;
市面上有很多「日本移民顧問」教導移居者「申請經營管理簽證」開設餐廳/民宿,自己兼做廚師/清潔。一腳踢! 另一種,作出投資之後沒有經營管理實權,也是犯規!
遇到這些顧問.... 快找另一家!金錢損失事少,留下人生污點事大!小孩子突然間需要返香港上堂,仲大鑊!
做生意,遊走灰色地帶很常見。但如果已經有清楚案例,表示灰色地帶已經變成黑色地帶。不應該以身試法!
如果有機會墮入以上情況,建議重新思考事業計劃。
日本入國管理局2019年已經升級為「入国在留管理廳」,增加了很多資源,也代表多了人手作監察。每年也會更新審視移居條件堵塞漏洞,但不會公開收緊哪些條件。他們的進化,應該比你(顧問)的想法更快!
我們很少會這樣呼籲,但現在想離開香港的人實在太多,日本因為金錢上門檻低,想移居日本的人不少。資訊五花八門,很容易誤墮法網。所以請分享給你身邊想投資移居日本的人。尤其是準備申請「經營管理簽證」的朋友。
後記:看到這篇新聞的時候,因為找不到日本任何傳媒報道,爸爸只抱着看Fake News的懷疑態度。
但媽媽堅持作出查證,直接查詢文中的星野天律師事務所作 fact check。
得到律師樓的回覆是確有此事。
星野律師説:現在只能把判決方向盡量減輕,希望罰款了事。從律師的角度看,儘量不要落場做勞動角色,千萬不要引起入國管理局官員/警察任何懷疑。
最後也是廣告時間, 再帶多個頭盔。我們不是移民顧問,亦不是地產經紀。不會叫你買樓,亦唔好叫我介紹行政書士俾你 。我地唔係想搶移民顧問或者行政書士飯碗。我們不是全能,我們的經驗只限我們的經歷,和同不同的人,包括專業人士,談話之中得悉。
好多移民顧問可以解決你好多疑問,用佢地嘅經驗幫你解決你嘅煩惱。只不過市面上亦有好多移民顧問呃呃氹氹,我地淨係唔想嗰啲壞分子繼續投機。
我地嘅收入係我地嘅潛水店 #青潛。所以我地冇保留咁講出日本移居資訊。希望大家喺沖繩嘅時候可以過嚟幫襯我地,又或者介紹朋友過嚟幫襯我地舖頭!
報道來源(我們已經查證確有此事):
http://www.chubun.com/modules/article/view.article.php/187613/p0
#沖繩Okifamily,
#日本簽證,
#移居,
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#移民日本,
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#經營管理簽證,
#500萬日圓創業,
同時也有21部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅Sky Finance Channel,也在其Youtube影片中提到,2021年6月11日 #豹房攻略 #豹姐 #吳頴姍 #JoyceNg 贊助:贊助:1376.HK-Raffles(HKSE) 畢業於英國利茲貝克特大學工商管理系,現職富昌金融集團尊尚理財總監。入行近十年,管理客戶資產過億,對資產配置有如獵豹般的觸覺,因此被客戶稱為「金融獵豹」。前身為客戶投...
日本 在留 資格 查詢 在 沖繩 Oki-Family Facebook 的最佳貼文
我們的日本(沖繩)買屋攻略第一篇: 看房子及注意事項
💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能,用電話讀出全篇文章. 💥💥
💁🏻♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻♀️
因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述
🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣,我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬
ACTION!
繼我們的日本移民故事後(http://www.oki-family.com/2019immigration03/) ,我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程!日本買房子需要注意的事項,市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤,需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。
仍然是那一句,我們沒有地產中介介紹,大部份資料也是網上公開。善用 Google。
命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學,可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波,沒有固定居所。
Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 (三次屬於沖繩).... 這個紀錄應該不易打破。
為什麼我們又要搬屋? 因為,終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽(對!兩個都是)在沖繩置業了!(注:今次不是說購買日本墳墓過程🧟!https://www.oki-family.com/cemetery/)我們離開沖繩新都心,搬到另外一個區,在Outlet mall 附近的豐見城市。
我們一直想盡快取得日本永住,是因為我們沒有足夠資金購買房產,只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住,那麼就只能用公司名義購買,而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年,所以難度比較高(如果你有大量資產當然是另一回事)。
在買樓過程中,媽媽秉承一貫作風,做了大量功課📚,儘量理解所有選擇,包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居,只用了兩個月左右,和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 (由決定直至踏足沖繩,共兩個多月),這些人生重大決定,往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課(包括晚上開夜車)。
我們會用幾篇(暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇:購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇:成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ )
三篇:新屋和鄰居 (情人節之前)
💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買,歡迎您私詢問我們問題,我們將盡力回答
銀行貸款過程未必適合每一位讀者,但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業,又或者準備搬過來日本居住,本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響,市場價值,搬家前後的事情。
2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜,但回報也很低,感覺和其他日本城市一樣,沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售,需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)
2018 年開始萌生購買物業的念頭,很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現,豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人,價錢非常便宜,一塊約330-350平方米的地,地價只是2000多萬日幣,建築費也是2000多萬左右。
但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是,那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子;只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產,一般銀行只會貸款給永住者,所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。(真的是望住一隻門🚪嘆氣!)
那時候便下定決心,盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地,是希望取得貸款資格!(是的... 我們沒有大志...🤷🏻♀️)
2019年,成功取得永住權!我們未忘初衷,開始往置業方向進發!
首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核,看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要!是令我們成功購買的一個重要元素!)找到物業後,貸款機構會作出最後審批,根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例, 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大,我們下一篇再說。
媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費,怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷
這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣,未來轉手可能有困難。
在沖繩睇樓(看房),有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統,但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售,其他的仲介沒有資料!如果那個仲介沒有把資料公開在網上,就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少,就當作自己沒緣分遇到就算了,不太影響。(但可以估計得到,因為是熱門物業,不用公開放售)然後也有一些地產仲介,不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓,需要先向不同區域的地產公司打聲招呼,留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。
我們新舊樓也有看,主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心,生活機能完善,而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村,因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部?不是我們不想,是因為價錢超出我們預算.
我們發現,新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓,價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱,沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌, 一年內跌幅甚至達40%! 我們不相信會下的那麼急,但樓市好像真的走下坡中。2018年,在市中心地段看海的樓盤,基本上因為內部認購,還未正式推出市面已經差不多售完。
今年,有一個新樓盤,價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽,才能認購。我們因為因為發現了現在的物業,放棄了抽獎。
地產經紀居然不停聯絡我們,叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人,比較有購買力......但可見,市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心,不要胡亂聽說地產經紀介紹。
在日本,樓價分開兩部份。
第一部份為地價. ➡地價有機會上升,
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌,甚至成為負擔!
銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物: 35年,
水泥建築物:65年。
超過這些年份,建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買,銀行只會最多給你10年貸款期。換言之,買家如果現金不夠,便會有貸款困難。可能和中國傳統,颱風有關,沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。
那麼地價? 很抱歉,縱使沖繩的物業升幅是全日本最高,已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇,所以很多物業價值仍然是會下跌。
當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.
沖繩現在的新樓宇,開售價跟2014-2016年比較,有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響,東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓,應該不大可能。
順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩,極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區,比大阪東京近郊還要貴。
日本的大廈,需要繳付修繕費,作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高,我們遇過最誇張的,每個月修繕費7-8萬円!
這個價錢不包括管理費、物業稅!換言之業主的每個月成本不計算樓價,成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分,所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費,這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸
物業價值評估,需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高,銀行貸款越少,潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅,不一定會減少,什麼時候政府會持續減稅??😑
所以常常聽到,日本人把樓宇和土地一起送出給"有心人",因為沒有價值,但是仍然要繳納稅項,負擔很大。
➡2015年日本中央政府甚至通過法例,容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 (空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。
熱門地段,等收購?這模式在日本比較困難,因為日本非常保護租客,很難請他們離開,變相收購成本非常高!(所以樓宇如果有租約,轉售價錢可能反而比較低)此消彼長的情況下,舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人,因為外國人對這些認識比較少,便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇,但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。
回到我們的故事,我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後,決定把目標改為一戶建(獨立屋)🏡。
日本土地業權有很多種,比較常見的是:租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約,主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜,我們也沒有完全掌握,不會在這裏敘述太多。
簡單來說,如果是舊合約的租地權,建築物擁有者才是真正話事人(😲你沒有看錯,建築物擁有者,比土地擁有者更受保障)。
只要建築物一日不拆卸、一直存在,土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況,建築物擁有人願意拆卸,但是因為市政條例,例如和路邊距離不夠,不能夠拆卸。
這些物業比較便宜,但是因為很多人有所顧忌(主要是不能把「土地」留給子孫,因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。)流通力也比較低,銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜,我們看過1~2間後也放棄租地這個選擇。
我們在美國村找到一家新築,建築物是根據民宿條例興建,除了自住,將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。
因為沖繩樓盤很少,所以隔天就打電話去說要買,要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建,所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需(主要是超多洗手盆,非常嚇人!),讓本來已經很小的面積,更見狹窄。本來催眠自己,想著跟好幾家美國學校靠近,覺得還可以。在實地看了3次,經過一番掙扎,推遲簽約日期後,我們還是決定取消(Sorry仲介),再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲,嫲嫲不停說風水很差,開門對着廁所,殺氣很大!可惜兩人經過一番討論之後,媽媽成功為媽媽洗腦!(爸爸已經有40年的免疫💉,大部份時間也是我行我素)
決定放棄美國村後,我們把目光再次擴充,無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建,而且是新築。那天剛剛好是開放日,馬上舉家南下。
地區不用說,我們非常喜歡。兩層一戶建,對於媽媽這一些老人家會有少量不滿,但是每一間房間也很光猛,每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』,這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表,完全顛覆了我們的認知,殺了一個措手不及... 下篇再續。
2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/
日本政府有一個網站甚至有英文版!(https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價,由業主主動填寫,所以只供參考。
沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心),宜野灣,美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高,但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房,光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴,但這個社區的人又不算太有錢? 為什麼? 我們未來文章會提及這一種因由。
伸延閱讀:我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/
伸延閱讀:日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/
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日本 在留 資格 查詢 在 酪梨壽司 Facebook 的最讚貼文
【🔥Airbnb下架日本民宿事件後續報導】
在這幾天的來回溝通下,昨天我家終於收到Airbnb的全額退款,同一天(6/7)Airbnb官方也發布取消訂單和補償辦法新聞稿,影響甚鉅,但注意到的人似乎還不多,以下幫同病相憐的苦主們畫重點:
1⃣ 為配合民泊新法與日本觀光廳要求,所有6/15~6/19間入住Airbnb未合法房源的訂單將被自動取消;6/20之後入住的訂單,若在「入住前10天」房源尚未合法化,也會自動取消。(這點影響超大!暑假旺季若入住前10天被取消訂房,可是會流落街頭的啊)
2⃣ 被取消訂單的房客,Airbnb將在10天內提供「全額退款」+「至少與房價等值的Airbnb禮金券」+「100美元的Airbnb體驗行程禮金券」。(也就是全額退款外加兩張Airbnb禮券,但老實說我不確定短期內是否還敢在這個平台訂房,這兩張還沒拿到的禮券於我如浮雲)
3⃣ Airbnb已成立1000萬美元的房客補償基金,將逐例審核補償因訂單取消而產生的合理額外費用,例如改訂旅館的價差、改變行程增加的機票費用等。(這點倒是讓我非常意外Airbnb出手如此大方,祈禱我們能申請成功)
✍結論:請大家告訴大家,如果你有6/15後的日本Airbnb民宿預約,建議主動聯繫客服確認是否合法,若尚未合法可要求取消(有耐心可以等系統自動取消訂單,但不要自己按下取消鍵以免失去補償資格),手刀改訂其他合法旅館或合法民宿,並將新增費用的單據上傳給Airbnb要求補償!
看到這則新聞稿我真是驚出一身冷汗,慶幸當機立斷改訂了其他旅館,因為6/4我們得知Airbnb下架八成日本非合法民宿時,查詢各大訂房網站,七月底北海道富良野附近的旅館就98%滿房,札幌大概也有95%,現在確定全面取消訂單,勢必又有一波Airbnb難民潮,這些流浪旅客在旺季是要去睡哪裡啊?
(落落長的完整新聞稿連結附在留言區)
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2021年6月11日 #豹房攻略 #豹姐 #吳頴姍 #JoyceNg
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畢業於英國利茲貝克特大學工商管理系,現職富昌金融集團尊尚理財總監。入行近十年,管理客戶資產過億,對資產配置有如獵豹般的觸覺,因此被客戶稱為「金融獵豹」。前身為客戶投資服務部主管,深入最前線工作,特別了解一般散戶心理和投資盲點,並善於運用不同的衍生工具配合技術分析、環球市況及策略部署,捕捉短期出入市機會。
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