【早期郊野公園規劃:禁止「破壞邊洲」觀景台】
政府主導嘅「周遊六角」山徑設計比賽結果近日出爐,「破邊洲觀景台」嘅設計概念非常震撼,但都不及對香港地質公園嘅景觀保育(landscape conservation)嘅潛在衝擊大。呢啲係自然景觀上突出嘅龐然人造巨物,象徵住以往郊野公園設施嘅低調、不經不覺融入自然嘅設計概念已逝,取而代之嘅係一個又一個吸引人流、有意無意地提供視覺震撼嘅「打卡熱點」。
回顧1970-80年代郊野公園初期規劃文件,呢類具視覺侵略性(visually intrusive)嘅設施,根本唔可以係破邊洲旁邊出現。何況今日破邊洲一帶已貴為世界地質公園(Global GeoPark),若果持續搞呢啲打卡設施帶來景觀破壞,會否為動搖其地質公園地位屬未知之數。
▌破邊洲規劃:禁止視覺災難康樂設施
本土研究社早前透過《公開資料守則》,獲得一份西貢郊野公園嘅「發展限制圖則」(Development Control Plan)【註1】,發現破邊洲附近嘅花山一帶,即係現在「破壞邊洲」觀景台所在嘅位置,係屬於「發展限制第二區」(Development Control Zone Category II),該區特別註明其發展限制:除了「低視覺影響康樂設施」外,一概不准任何發展(No development except certain low visual impact recreational facilities)。
毋庸置疑,現在「周遊六角」各得獎作品均有頗高嘅視覺衝擊,未知漁護署喺比賽前有否告知各參賽隊伍該區原有嘅政策限制。若無,作為始作俑者嘅政府,係咪應該交代呢啲保護景觀嘅守則係咪已經無人理。
▌當年「發展限制第二區」有多嚴格?
有關郊野公園內發展限制(Development Control)政策嘅公開資料極少,咁「發展限制第二區」執行上係有多嚴格?可考據嘅案例不多,暫時唯一可考嘅係1970年代末期由前港督麥理浩「揭發」嘅西貢郊野公園內嘅視覺污染事件。
事發地點同樣喺西貢、所在位置亦是「發展限制第二區」,最後該小型違規發展亦須拆除,可見郊野公園初期對於景觀維護極為重視。
參考一份解密政府歷史檔案【註2】,1978年,麥理浩巡視西貢黃石碼頭時發現近深灣岸邊(即高流灣附近海灣)有一經營魚排嘅漁民所搭建未經申請嘅小型建築物,要求立即跟進。
當年漁農署調查後,對照發展限制圖則所在區域(同樣係「發展限制第二區」),認為即使那只是一個小小的避風處(Shelter),但已經造成視覺污染(polluting visually),而且直接與郊野公園及其引人入勝嘅環境衝突(conflicting with the adjacent Country Park and the generally attractive surrounding environment)、亦同長遠附近嘅康樂規劃不協調,最後需要整個建構物拆卸。可見在當年謹慎嘅規劃下,一座小小嘅建構物係自然環境中都不被接受,亦有將郊野公園長遠規劃嘅視野放入每項小型發展嘅考慮當中。
▌「發展限制圖則」被丢入垃圾桶?
「破壞邊洲」觀景台所帶來嘅視覺衝擊明顯比當年西貢岸邊嘅小小建構物更大,為公眾觀賞地質奇觀而興建龐然人造巨物,倒過頭來破壞景觀,整件事極為諷刺。不少郊野公園用家、關心呢啲自然遺產嘅朋友對「破壞邊洲」觀景台劣評如潮。
值得注意嘅係,呢個觀景台設計比賽之所以能夠出現,係咪代表「發展限制圖則」已經畀漁護署丢入垃圾桶?咁現時郊野公園內嘅發展限制係如何執行?如果無晒呢啲內部準則,日後一項項駭人聽聞嘅 #搞郊旅遊 設施,將會不斷湧現。
#搞乜郊野
#破邊洲
#打卡熱點
【註1】Development Control Plan, Sai Kung Country Parks
透過《公開資料守則獲得》,確實訂立年份不詳,大約是1970-80年代。
《發展限制圖則》將每個郊野公園分為六區
第一區: 不准任何形式發展
(Category I: No development allowed );
第二區:不准任何低視覺影響康樂設施以外的發展
(Category II: No development except certain low visual impact recreational facilities);
第三區:准許發展分散發展小型非形式化公眾康樂設施
(Category III: Development would be restricted to small scale dispersed facilities serving or
enhancing informal public recreation);
第四區:准許分散發展大型非形式化公眾康樂設施
(Category IV: Development of dispersed large scale informal public recreation facilities may be acceptable in certain locations);
第五區:任何形式並符合鄉郊環境的康樂設施(Category V: Any recreational development compatible with a rural setting Category VI);
第六區:任何形式並符合鄉郊環境的發展
(Any development compatible with a rural setting)
郊野公園絕大部分範圍均屬於第一區至第四區,第五區、第六區多位於郊野公園邊界外。
【註2】香港歷史檔案館館藏 HKRS1708-1-3 CONSERVATION OF NATURE – CONTROLS OF DEVELOPMENT INSIDE SAI KUNG COUNTRY PARKS – INCLUDING MARICULTURE AT SHAM WAN LONG HARBOUR
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【數據分析:港鐵各站住宅物業版圖 2021】 #永續港鐵霸權 #7月專研
分析現時港鐵上蓋物業住宅項目的供應數量及地區分佈,可得出直至2021年港鐵有份參與發展的77個上蓋住宅物業項目(以項目期數作統計),總計已建成125 557個住宅單位,而當中有68個直接由港鐵的物管公司負責管理,管理112 759個住宅單位,30多萬人的生活在「鐵屋」之內,基本上可將港鐵列為香港主要發展商之一。
為現時整個港鐵住宅物管王國進行全面點算 (屋苑數據表列:https://bit.ly/3BAfuC3),可得出以下分析:
■ 未竟之鐵:單單目前港鐵有計劃落成的上蓋發展項目 (如元朗站上蓋、康城未來期數、黃竹坑上蓋、錦上路上蓋、何文田上蓋、八鄉車廠上蓋、小蠔灣車廠上蓋第一期),未來近十年潛在供應房屋近34 060個單位,已佔未來全港私樓供應相當重的比例。再配合未來不斷開發新鐵路及其上蓋發展,如近日政府已放風北環線將以擁用權模式建造,港鐵未來物業發展的容量將不只3.4萬。
■ 以鐵圈地:日出康城作為最多港鐵住宅物業的車站,多達14個項目期數佔19 627個單位,而且未來期數第十一期至第十三期將提供6 400個單位。康城模式作為港鐵的圈地發展嘗試,除了壟斷整個地區的私樓供應,港鐵更包攬當中的物業管理權,主導整個社區的發展模式,可謂一種私人土地發展的「巨無霸」。
■ 東涌之珠:東涌線作為港鐵上蓋物業發展最多的鐵路路線,提供近33 210個住宅單位。自90年代末開始,正值東涌線建成,東涌站的東堤灣畔、海堤灣畔、青衣站的盈翠半島、九龍站漾日居、奧運站的維港灣、南昌站的匯璽等上蓋物業分別於90年末為港鐵帶來龐大的收益,物業發展漸成為其一主要收入,亦顯示當時鐵路加物業的發展定位開始轉變,港鐵開始有「賺到盡」趨勢。
■ 法團結界:在眾多港鐵住宅物業項目之中,只有9個上蓋住宅物業成功組成業主立案法團,而輕鐵屯門碼頭站的海翠花園只是少數成功例子。在「鐵定管理權」下,業主基本上難以逃離港鐵的管理模式。
■ 大小通吃:除了不斷開發新鐵路外,現時港鐵善用「大小通吃」的搵地策略,發展通風樓「插針式」項目,以及車廠圈地操作發展「巨無霸」項目,將會像擴散全港每個角落。
可以想像,如果各站住宅物業未來都用以興建居屋,將有多大程度減低上車人士負擔。一日這張住宅物業版圖格局不變,香港房屋問題並不會有根本性的變化。
港鐵霸權管理治術詳情可以一覽:【十二萬物管王國】全面剖析港鐵物業管治術 https://liber-research.com/en/07_2021_mtr3/
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地點:中環海濱活動空間
入口:從中環摩天輪沿着海邊向灣仔方向~步行約2至3分鐘,就會看到的喔
展期:2021年6月5日至15日
門票︰免費
開放時間:1pm-10pm
最後入場時間:9:30pm
?另外有6組作品在不同地方展出:
?銅鑼灣避風塘海濱
?維多利亞公園
?灣仔碼頭之海濱休閒站
?添馬公園
?中西區海濱長廊(近添馬公園)
?灣仔海濱長廊(水上運動及康樂主題區)
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精選影片
【Travel Memories】
? 德國雷根斯堡 |Regensburg, Germany
https://youtu.be/3D780WZfgvw
?意大利 Venice|Concert
https://youtu.be/OMgMhsBrYJY
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https://youtu.be/oG8VqFr2Eng
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?西西里島 Sicilia |火山島Vulcano
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? 比薩 Pisa
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?多洛米蒂山脈 Dolomiti 2
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?加爾達湖 Garda Lake |散步之旅
https://youtu.be/8gi-XBLfyfY
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https://youtu.be/wJ1-PXsyPBg
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?美食|灣仔|商廈優雅扒房La Moo Moo’s
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